【正文】 康生活方式；③ 教育：學(xué)校云集，科教氛圍；④ 時代：具有前瞻性的居家觀念，符合社會形態(tài)的變革與提升；⑤ 舒適：現(xiàn)代化的生活方式，打造都市人心靈的棲息地； ⑥ 選擇：多樣化的房型提供多樣化選擇；⑦ 自由：使生活、休閑、商務(wù)緊密結(jié)合； 潛力：市區(qū)科教居住中心的確立，帶來各方面的利好，提升空間大。☆強烈建議：如銀行按揭，開發(fā)商盡量選擇“工商銀行”“農(nóng)業(yè)銀行”，相對于“中國銀行”“建設(shè)銀行”而言，手續(xù)簡便、過程簡單、放貸迅速、節(jié)約客戶時間及相關(guān)材料，為開發(fā)商快速回籠資金。我司提出以下方案可供參考：（1）一次性付款；（2）首付80%，余款在交房時交清；（3）首付60%，余款在合同簽定的3～6個月，分期付清；（4）銀行按揭；（5）購房者只需交付定金，銀行提供六至七成按揭，余款由開發(fā)商提供。但對不能一次交足房款者有較大限制，可能會因此損失一批購房者。而且這一類消費人群的收入較高，消費較為理性，對價格的敏感性較低，較容易接受本小區(qū)的布局規(guī)劃和戶型設(shè)計。教師（年齡：26—40）隨著高密新一中的投入使用以及青島科技大學(xué)的開工建設(shè)，本區(qū)域的教育優(yōu)勢日益凸現(xiàn)，再加上原有不同類別的學(xué)校，學(xué)校云集必然造成教師者眾，成為本區(qū)域最大特色。其月收入人均約3000—4000元，文化素質(zhì)較高，非常注重樓盤的形象和小區(qū)品位以彰顯自身身份。 隨著周圍生活環(huán)境的改善、工程進度的推進、企業(yè)形象的確立，品牌知名度的廣泛傳播，本案目標市場的范圍將隨著時間逐步擴大，覆蓋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至整個高密地區(qū)。就施工進度以及樓盤的品質(zhì)特征而言，從下半年群雄紛爭、諸侯并起的房地產(chǎn)市場局面看，本案很難在短時間內(nèi)塑造成全令高密市聞風(fēng)而動的名盤。優(yōu)勢：迅速成交、良性循環(huán)價格控制、把握主動聚集人氣，積累客戶資金回籠、財務(wù)周轉(zhuǎn)劣勢：首期創(chuàng)造利潤不高 樓盤形象檔次難以提升三、市場定位我們的主要市場目標著眼于整個高密市區(qū)。因此，結(jié)合周圍的主要競爭對手的特點，以及本案的周圍環(huán)境，樓盤特點和宣傳重點，可將本樓盤的地段優(yōu)勢和風(fēng)格特點作為概念定位：，風(fēng)雅生活，健康生活，時尚生活主要的產(chǎn)品訴求點：1. 優(yōu)越的自然環(huán)境2. 濃厚的文教氛圍3. 獨特的生活方式 二、價格定位隨著高密市城市建設(shè)的快速發(fā)展，市內(nèi)的樓盤價格逐年看漲，房產(chǎn)開發(fā)以出現(xiàn)過熱跡象。對于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，單個的概念已經(jīng)不足以吸引購買。四、對項目規(guī)劃設(shè)計的建議因未拿到具體的規(guī)劃設(shè)計方案,設(shè)計理念及具體數(shù)據(jù)不明確,且樓盤已施工多日,需根據(jù)具體情況來做出建議。規(guī)劃設(shè)計過于超前——樓盤規(guī)模小，卻存在多層住宅、四星級酒店公寓、商住兩用高層公寓三種建筑形式，客戶接受有一定難度，且高密商業(yè)氛圍有待挖掘。三、本案SWOT分析結(jié)合我公司所做的市場調(diào)查和對競爭對手情況的調(diào)查，根據(jù)從中整理出的相關(guān)內(nèi)容，做了SWOT分析，如下所示：優(yōu)勢（Strengths）特色鮮明——住宅、酒店、商住兩用公寓多種建筑形態(tài)，多種生活方式選擇；學(xué)風(fēng)濃厚——高密新一中、青島科技大學(xué)近在咫尺，康成中學(xué)、康成小學(xué)、康成幼兒園、高密五中、高密技校、高密駕校等環(huán)繞四周，學(xué)習(xí)氛圍甚濃；環(huán)境優(yōu)美——樓盤南行幾分鐘便可到達南湖風(fēng)景區(qū)，外部環(huán)境優(yōu)美靜謐，無可比擬；小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，庭院錯落有致 ；鉆石地段——本案地處高密居住文化教育區(qū)中心，此區(qū)域為高密未來最大的居住區(qū)域，而項目所處區(qū)域更是中心區(qū)之中心，絕佳地段升值潛力不言而喻；交通購物便利——樓盤位于康成大街以南，蜜水大街以北，利群路以東，12路公交車途經(jīng)此地，向北即是大利群，離湖很近，離城不遠；設(shè)計超前——由青島設(shè)計院所設(shè)計，多層住宅、四星級酒店公寓、商住兩用高層公寓三種建筑形式，兼顧了現(xiàn)在的審美觀念和未來的發(fā)展空間，建成后將成為高密地標性建筑；戶型多樣——二室兩種、三室四種、四室兩種，多種戶型選擇適合不同客戶需求?！懊芩皥@”雖然是在幾年前開發(fā)建設(shè)，但至今還是每個想在高密市場有所建樹的開發(fā)商考察的對象，足見其影響之大，這與開發(fā)商的特點是分不開的。價格定位在高密房地產(chǎn)市場的中等以上，并有一定的優(yōu)惠措施，對高密市民有一定的誘惑力。 C .項目名稱：湖濱花園項目地址：西臨昌安大道，北靠密水大街項目進度：目前地基開挖項目定價：多層起價1550元/㎡；均價1700元/㎡；最高價1850元/㎡小高層價格未定市調(diào)分析：本項目是高密規(guī)劃的居住文化教育區(qū)即南湖周邊在建的最大的居住型小區(qū)，共54個樓座，其中包括6個小高層和一個購物中心。樓盤因開發(fā)較早，規(guī)劃設(shè)計、景觀、戶型及建筑外觀比較落后，物業(yè)費也很低，對教師及其他中低收入者很有吸引力。住宅產(chǎn)品本身隨著時間的推移和市場競爭的加劇而不斷升級換代，居住品質(zhì)更高的低密度住宅正在成為房地產(chǎn)市場新的主流，而適應(yīng)創(chuàng)業(yè)人才需求的小型化商住兩用項目空白也急需填補，房地產(chǎn)市場戶型向兩極化發(fā)展已是必然趨勢。各項目一般注重建筑品質(zhì)及園林景觀，戶型偏大。優(yōu)越的自然環(huán)境優(yōu)勢和眾多不同層次的學(xué)校云集，極大的促進了此區(qū)域房產(chǎn)的快速發(fā)展，而競爭也將日趨白熱化。涌現(xiàn)出了像“密水景園”這樣的標桿小區(qū)，成為后續(xù)開發(fā)商的參照；二是以“黃金花園”為代表的開發(fā)區(qū)新興城區(qū)，戶型、景觀及配套也定位于 高檔樓盤，此區(qū)域是高密未來的行政中心，環(huán)境優(yōu)越，配套設(shè)施日益完善，發(fā)展前景不可限量；三是以“密水馨苑”、“湖濱花園”為代表的文化教育生活居住區(qū)域，此區(qū)域位于城區(qū)南部，學(xué)校眾多，人文氣息濃厚，是高密未來的居住和教育中心。雖然相對于其它地區(qū)市場而言尚屬于發(fā)展階段，但是從去年開始，隨著大量新興樓盤的逐漸上市，房地產(chǎn)市場持續(xù)增溫，競爭也日趨激烈，樓盤品質(zhì)和營銷手段也不可同日而語，售價也逐漸穩(wěn)步提升。城市建設(shè)嚴格按照建設(shè)青島城市區(qū)副中心城市的定位，既注重完善城市功能，又注重設(shè)計好單體建設(shè)項目，既注重完善城市功能，又注重人與自然的和諧發(fā)展，使城市軟環(huán)境得到明顯改善，最終建設(shè)人與自然和諧發(fā)展的生態(tài)型城市。自2003年，高密堅持把城市建設(shè)擺在全局和戰(zhàn)略高度，緊緊抓住省政府將高密市規(guī)劃為青島城市區(qū)副中心城市的重要機遇，以“進位爭先建強市”為主目標，以“一個中心、三個板快”為主戰(zhàn)場，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效能管理，加大城建投入，創(chuàng)新管理模式，整體推進“五化”，城市面貌發(fā)生了歷史性變化，社會經(jīng)濟實現(xiàn)了快速發(fā)展。氣候宜人，四季分明。被譽為中國民間藝術(shù)“三絕”的撲灰年畫、泥塑和剪紙，久負盛名，譽滿天下。因獨特的設(shè)計理念，和精湛的建筑藝術(shù)，建成后將當之無愧地成為高密市內(nèi)的標志性樓盤和經(jīng)典建筑。項目緊鄰南湖和高密新一中，周邊學(xué)校眾多，配套設(shè)施日益完善，本小區(qū)所在區(qū)域是高密規(guī)劃的文化教育及居住中心，也是高密最大的居住區(qū)域，小區(qū)外部環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展前景不可限量。濰坊置業(yè)有限公司 青島地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)高密市錦湖公寓營銷策劃方案高密市“㎡，㎡（㎡,酒店12738㎡），住宅總戶數(shù)155戶,地下車位62個,車庫70個, ,%,%。高起點的規(guī)劃設(shè)計，聘請青島設(shè)計院的專家進行了概念性規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃單體功能超前、配套設(shè)施完備，建筑造形獨特，充分體現(xiàn)了貴司開發(fā)創(chuàng)新和產(chǎn)品差異化的發(fā)展戰(zhàn)略。高密已有2200多年的歷史，春秋名相晏嬰、漢代大司農(nóng)大經(jīng)學(xué)家鄭玄、清代大學(xué)士劉墉出生在這里。東臨旅游名城青島，西依世界風(fēng)箏都濰坊。高密有完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施，有廣闊的投資發(fā)展空間，優(yōu)惠的政策和良好的服務(wù)環(huán)境，為高密的快速發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。今年要著重抓好20個村居的拆遷改造，拆遷53萬平方米，新建商住房80萬平方米、力爭達到100萬平方米。隨著個人住房貸款及貨幣化分房的實施，極大的刺激了個人購房熱情，商品房市場也進一步升溫。一般建筑密度偏大，戶型以中小戶型為主，商業(yè)網(wǎng)點發(fā)達，小區(qū)受地段影響很大。 第二部分 市場分析一、項目所在區(qū)域市場分析康成大街以南、南湖周邊區(qū)域按高密總體規(guī)劃，將成為高密未來的文化、教育及居住中心，也將成為高密最大的居住性區(qū)域。錦湖公寓小區(qū)的影響也不可忽視；以及以“齊魯紡織城”、“KK商貿(mào)城”為代表的商住兩用項目，以及周邊學(xué)校和其它單位的宿舍樓，再加上本地區(qū)的舊城區(qū)改造項目，可以說此區(qū)域?qū)⑹歉呙芊慨a(chǎn)市場最有發(fā)展前景的區(qū)域。 目前在本項目周圍的多層住宅項目一般具有如下特征：多為5層多層住宅，建筑密度相對較低，高綠化率，外立面為歐式風(fēng)格環(huán)境，帶車庫儲藏室，戶型、景觀等都采用最新人性化設(shè)計，這必將引起市場關(guān)注，對我方形成巨大的威脅。二、競爭對手分析（一） 經(jīng)過綜合考察評比后，其中可以對本項目形成沖擊力的主要競爭樓盤的基本情況如下：A .項目名稱：文苑小區(qū)項目地址：北臨康成大街，西靠利群路項目進度：已交房項目定價：起價1550元/㎡；均價1650元/㎡；最高價1750元/㎡市調(diào)分析：本項目作為文化教育區(qū)建成較早樓盤，依據(jù)周邊學(xué)校及緊靠康成大街的優(yōu)勢，以其較低的價格聚集了周邊康成中學(xué)、康成小學(xué)及其它學(xué)校的教師客戶群。在本區(qū)域?qū)儆谧钤绯尚偷募兙幼⌒孕^(qū)，雖然周邊環(huán)境較差，這也正凸顯出小區(qū)相對漂亮的獨特景觀，且有一套剩余房源起價僅為1480元，對本案有很大沖擊力。D .項目名稱：密水馨苑項目地址：東臨利群路，北靠康成大街項目進度：今年年底交房項目定價：多層起價1600元/㎡；均價1750元/㎡；最高價1900元/㎡小高層起價1700元/㎡；均價2000元/㎡；最高價2300元/㎡市調(diào)分析： 項目規(guī)劃和景觀比較超前，致力于打造高密最健康、溫馨的居住環(huán)境；戶型偏大，定位于中高檔人群。（二）分析總結(jié)： “文苑小區(qū)”因其地段及學(xué)校優(yōu)勢，以先入為主和較低價位占領(lǐng)部分教師和中低收入家庭客戶；“南湖花園”短小精悍，以漂亮的外觀、出色的規(guī)劃、完善的配套和合理的價位迅速占領(lǐng)市場；“湖濱花園”屬于大盤操作，利用大盤的特點和優(yōu)勢，面向周邊客戶群，訴之優(yōu)越的地段、成熟的戶型和合理的價位，充分聚集人氣；北洋置業(yè)的“密水景園”、“密水鑫苑”都具備一個非常明顯的特點，就是高水平的超前規(guī)劃和優(yōu)秀的建筑品質(zhì)，并使之成為標桿建筑，專為事業(yè)有成人士所建，這也是本案所在區(qū)域的唯一定位高檔的樓盤。鹿死誰手，但看項目品質(zhì)和運作手段。小區(qū)建筑密度過大——建筑密度大，綠化率低，樓間距小，住戶過多，私密性不好，影響生活環(huán)境質(zhì)量。這將帶來大量的搬遷戶，成為潛在購房戶；文化教育影響——隨著青島科技大學(xué)的遷入，教育氛圍得以更大提升，對于重視子女教育的客戶來說，此點至關(guān)重要；市場機遇——高密市進入了房地產(chǎn)快速發(fā)展的高峰期；消費提高——部分高收入階層對居住環(huán)境有新的需要，開始喜愛品牌及品味住宅；威脅（Threats）思想保守——高密市的城市發(fā)展規(guī)模和開放程度制約了高密人對新事物的理解和接受能力，且有怕露富的心理；競爭激烈——由于附近的“文苑小區(qū)”、“南湖花園”、“湖濱花園”、“密水馨苑”等樓盤開發(fā)較早，項目比較成熟，且項目規(guī)模大，配套齊全，品牌聲