【正文】 康生活方式；③ 教育：學(xué)校云集，科教氛圍；④ 時(shí)代：具有前瞻性的居家觀念，符合社會(huì)形態(tài)的變革與提升；⑤ 舒適：現(xiàn)代化的生活方式，打造都市人心靈的棲息地； ⑥ 選擇：多樣化的房型提供多樣化選擇；⑦ 自由：使生活、休閑、商務(wù)緊密結(jié)合； 潛力：市區(qū)科教居住中心的確立，帶來(lái)各方面的利好，提升空間大。☆強(qiáng)烈建議：如銀行按揭，開(kāi)發(fā)商盡量選擇“工商銀行”“農(nóng)業(yè)銀行”，相對(duì)于“中國(guó)銀行”“建設(shè)銀行”而言，手續(xù)簡(jiǎn)便、過(guò)程簡(jiǎn)單、放貸迅速、節(jié)約客戶時(shí)間及相關(guān)材料，為開(kāi)發(fā)商快速回籠資金。我司提出以下方案可供參考：（1）一次性付款；（2）首付80%，余款在交房時(shí)交清；（3）首付60%，余款在合同簽定的3～6個(gè)月，分期付清；（4）銀行按揭；（5）購(gòu)房者只需交付定金，銀行提供六至七成按揭，余款由開(kāi)發(fā)商提供。但對(duì)不能一次交足房款者有較大限制，可能會(huì)因此損失一批購(gòu)房者。而且這一類消費(fèi)人群的收入較高，消費(fèi)較為理性，對(duì)價(jià)格的敏感性較低，較容易接受本小區(qū)的布局規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)。教師（年齡：26—40）隨著高密新一中的投入使用以及青島科技大學(xué)的開(kāi)工建設(shè)，本區(qū)域的教育優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)，再加上原有不同類別的學(xué)校，學(xué)校云集必然造成教師者眾，成為本區(qū)域最大特色。其月收入人均約3000—4000元，文化素質(zhì)較高，非常注重樓盤(pán)的形象和小區(qū)品位以彰顯自身身份。 隨著周圍生活環(huán)境的改善、工程進(jìn)度的推進(jìn)、企業(yè)形象的確立，品牌知名度的廣泛傳播，本案目標(biāo)市場(chǎng)的范圍將隨著時(shí)間逐步擴(kuò)大，覆蓋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至整個(gè)高密地區(qū)。就施工進(jìn)度以及樓盤(pán)的品質(zhì)特征而言，從下半年群雄紛爭(zhēng)、諸侯并起的房地產(chǎn)市場(chǎng)局面看，本案很難在短時(shí)間內(nèi)塑造成全令高密市聞風(fēng)而動(dòng)的名盤(pán)。優(yōu)勢(shì)：迅速成交、良性循環(huán)價(jià)格控制、把握主動(dòng)聚集人氣，積累客戶資金回籠、財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)劣勢(shì)：首期創(chuàng)造利潤(rùn)不高 樓盤(pán)形象檔次難以提升三、市場(chǎng)定位我們的主要市場(chǎng)目標(biāo)著眼于整個(gè)高密市區(qū)。因此，結(jié)合周圍的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的特點(diǎn)，以及本案的周圍環(huán)境，樓盤(pán)特點(diǎn)和宣傳重點(diǎn)，可將本樓盤(pán)的地段優(yōu)勢(shì)和風(fēng)格特點(diǎn)作為概念定位：，風(fēng)雅生活，健康生活，時(shí)尚生活主要的產(chǎn)品訴求點(diǎn)：1. 優(yōu)越的自然環(huán)境2. 濃厚的文教氛圍3. 獨(dú)特的生活方式 二、價(jià)格定位隨著高密市城市建設(shè)的快速發(fā)展，市內(nèi)的樓盤(pán)價(jià)格逐年看漲，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)以出現(xiàn)過(guò)熱跡象。對(duì)于理性的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，考慮的方面越來(lái)越多，單個(gè)的概念已經(jīng)不足以吸引購(gòu)買(mǎi)。四、對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議因未拿到具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,設(shè)計(jì)理念及具體數(shù)據(jù)不明確,且樓盤(pán)已施工多日,需根據(jù)具體情況來(lái)做出建議。規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)于超前——樓盤(pán)規(guī)模小，卻存在多層住宅、四星級(jí)酒店公寓、商住兩用高層公寓三種建筑形式，客戶接受有一定難度，且高密商業(yè)氛圍有待挖掘。三、本案SWOT分析結(jié)合我公司所做的市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況的調(diào)查，根據(jù)從中整理出的相關(guān)內(nèi)容，做了SWOT分析，如下所示：優(yōu)勢(shì)（Strengths）特色鮮明——住宅、酒店、商住兩用公寓多種建筑形態(tài)，多種生活方式選擇；學(xué)風(fēng)濃厚——高密新一中、青島科技大學(xué)近在咫尺，康成中學(xué)、康成小學(xué)、康成幼兒園、高密五中、高密技校、高密駕校等環(huán)繞四周，學(xué)習(xí)氛圍甚濃；環(huán)境優(yōu)美——樓盤(pán)南行幾分鐘便可到達(dá)南湖風(fēng)景區(qū)，外部環(huán)境優(yōu)美靜謐，無(wú)可比擬；小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，庭院錯(cuò)落有致 ；鉆石地段——本案地處高密居住文化教育區(qū)中心，此區(qū)域?yàn)楦呙芪磥?lái)最大的居住區(qū)域，而項(xiàng)目所處區(qū)域更是中心區(qū)之中心，絕佳地段升值潛力不言而喻；交通購(gòu)物便利——樓盤(pán)位于康成大街以南，蜜水大街以北，利群路以東，12路公交車途經(jīng)此地，向北即是大利群，離湖很近，離城不遠(yuǎn)；設(shè)計(jì)超前——由青島設(shè)計(jì)院所設(shè)計(jì)，多層住宅、四星級(jí)酒店公寓、商住兩用高層公寓三種建筑形式，兼顧了現(xiàn)在的審美觀念和未來(lái)的發(fā)展空間，建成后將成為高密地標(biāo)性建筑；戶型多樣——二室兩種、三室四種、四室兩種，多種戶型選擇適合不同客戶需求?！懊芩皥@”雖然是在幾年前開(kāi)發(fā)建設(shè)，但至今還是每個(gè)想在高密市場(chǎng)有所建樹(shù)的開(kāi)發(fā)商考察的對(duì)象，足見(jiàn)其影響之大，這與開(kāi)發(fā)商的特點(diǎn)是分不開(kāi)的。價(jià)格定位在高密房地產(chǎn)市場(chǎng)的中等以上，并有一定的優(yōu)惠措施，對(duì)高密市民有一定的誘惑力。 C .項(xiàng)目名稱：湖濱花園項(xiàng)目地址：西臨昌安大道，北靠密水大街項(xiàng)目進(jìn)度：目前地基開(kāi)挖項(xiàng)目定價(jià)：多層起價(jià)1550元/㎡；均價(jià)1700元/㎡；最高價(jià)1850元/㎡小高層價(jià)格未定市調(diào)分析：本項(xiàng)目是高密規(guī)劃的居住文化教育區(qū)即南湖周邊在建的最大的居住型小區(qū)，共54個(gè)樓座，其中包括6個(gè)小高層和一個(gè)購(gòu)物中心。樓盤(pán)因開(kāi)發(fā)較早，規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀、戶型及建筑外觀比較落后，物業(yè)費(fèi)也很低，對(duì)教師及其他中低收入者很有吸引力。住宅產(chǎn)品本身隨著時(shí)間的推移和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇而不斷升級(jí)換代，居住品質(zhì)更高的低密度住宅正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的主流，而適應(yīng)創(chuàng)業(yè)人才需求的小型化商住兩用項(xiàng)目空白也急需填補(bǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型向兩極化發(fā)展已是必然趨勢(shì)。各項(xiàng)目一般注重建筑品質(zhì)及園林景觀，戶型偏大。優(yōu)越的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和眾多不同層次的學(xué)校云集，極大的促進(jìn)了此區(qū)域房產(chǎn)的快速發(fā)展，而競(jìng)爭(zhēng)也將日趨白熱化。涌現(xiàn)出了像“密水景園”這樣的標(biāo)桿小區(qū)，成為后續(xù)開(kāi)發(fā)商的參照；二是以“黃金花園”為代表的開(kāi)發(fā)區(qū)新興城區(qū)，戶型、景觀及配套也定位于 高檔樓盤(pán)，此區(qū)域是高密未來(lái)的行政中心，環(huán)境優(yōu)越，配套設(shè)施日益完善，發(fā)展前景不可限量；三是以“密水馨苑”、“湖濱花園”為代表的文化教育生活居住區(qū)域，此區(qū)域位于城區(qū)南部，學(xué)校眾多，人文氣息濃厚，是高密未來(lái)的居住和教育中心。雖然相對(duì)于其它地區(qū)市場(chǎng)而言尚屬于發(fā)展階段，但是從去年開(kāi)始，隨著大量新興樓盤(pán)的逐漸上市，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增溫，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，樓盤(pán)品質(zhì)和營(yíng)銷手段也不可同日而語(yǔ)，售價(jià)也逐漸穩(wěn)步提升。城市建設(shè)嚴(yán)格按照建設(shè)青島城市區(qū)副中心城市的定位，既注重完善城市功能，又注重設(shè)計(jì)好單體建設(shè)項(xiàng)目，既注重完善城市功能，又注重人與自然的和諧發(fā)展，使城市軟環(huán)境得到明顯改善，最終建設(shè)人與自然和諧發(fā)展的生態(tài)型城市。自2003年，高密堅(jiān)持把城市建設(shè)擺在全局和戰(zhàn)略高度，緊緊抓住省政府將高密市規(guī)劃為青島城市區(qū)副中心城市的重要機(jī)遇，以“進(jìn)位爭(zhēng)先建強(qiáng)市”為主目標(biāo)，以“一個(gè)中心、三個(gè)板快”為主戰(zhàn)場(chǎng)，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，加大城建投入，創(chuàng)新管理模式，整體推進(jìn)“五化”，城市面貌發(fā)生了歷史性變化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。氣候宜人，四季分明。被譽(yù)為中國(guó)民間藝術(shù)“三絕”的撲灰年畫(huà)、泥塑和剪紙，久負(fù)盛名，譽(yù)滿天下。因獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念，和精湛的建筑藝術(shù)，建成后將當(dāng)之無(wú)愧地成為高密市內(nèi)的標(biāo)志性樓盤(pán)和經(jīng)典建筑。項(xiàng)目緊鄰南湖和高密新一中，周邊學(xué)校眾多，配套設(shè)施日益完善，本小區(qū)所在區(qū)域是高密規(guī)劃的文化教育及居住中心，也是高密最大的居住區(qū)域，小區(qū)外部環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展前景不可限量。濰坊置業(yè)有限公司 青島地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)高密市錦湖公寓營(yíng)銷策劃方案高密市“㎡，㎡（㎡,酒店12738㎡），住宅總戶數(shù)155戶,地下車位62個(gè),車庫(kù)70個(gè), ,%,%。高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)青島設(shè)計(jì)院的專家進(jìn)行了概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃單體功能超前、配套設(shè)施完備，建筑造形獨(dú)特，充分體現(xiàn)了貴司開(kāi)發(fā)創(chuàng)新和產(chǎn)品差異化的發(fā)展戰(zhàn)略。高密已有2200多年的歷史，春秋名相晏嬰、漢代大司農(nóng)大經(jīng)學(xué)家鄭玄、清代大學(xué)士劉墉出生在這里。東臨旅游名城青島，西依世界風(fēng)箏都濰坊。高密有完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施，有廣闊的投資發(fā)展空間，優(yōu)惠的政策和良好的服務(wù)環(huán)境，為高密的快速發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。今年要著重抓好20個(gè)村居的拆遷改造，拆遷53萬(wàn)平方米，新建商住房80萬(wàn)平方米、力爭(zhēng)達(dá)到100萬(wàn)平方米。隨著個(gè)人住房貸款及貨幣化分房的實(shí)施，極大的刺激了個(gè)人購(gòu)房熱情，商品房市場(chǎng)也進(jìn)一步升溫。一般建筑密度偏大，戶型以中小戶型為主，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)達(dá)，小區(qū)受地段影響很大。 第二部分 市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析康成大街以南、南湖周邊區(qū)域按高密總體規(guī)劃，將成為高密未來(lái)的文化、教育及居住中心，也將成為高密最大的居住性區(qū)域。錦湖公寓小區(qū)的影響也不可忽視；以及以“齊魯紡織城”、“KK商貿(mào)城”為代表的商住兩用項(xiàng)目，以及周邊學(xué)校和其它單位的宿舍樓，再加上本地區(qū)的舊城區(qū)改造項(xiàng)目，可以說(shuō)此區(qū)域?qū)⑹歉呙芊慨a(chǎn)市場(chǎng)最有發(fā)展前景的區(qū)域。 目前在本項(xiàng)目周圍的多層住宅項(xiàng)目一般具有如下特征：多為5層多層住宅，建筑密度相對(duì)較低，高綠化率，外立面為歐式風(fēng)格環(huán)境，帶車庫(kù)儲(chǔ)藏室，戶型、景觀等都采用最新人性化設(shè)計(jì)，這必將引起市場(chǎng)關(guān)注，對(duì)我方形成巨大的威脅。二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（一） 經(jīng)過(guò)綜合考察評(píng)比后，其中可以對(duì)本項(xiàng)目形成沖擊力的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本情況如下：A .項(xiàng)目名稱：文苑小區(qū)項(xiàng)目地址：北臨康成大街，西靠利群路項(xiàng)目進(jìn)度：已交房項(xiàng)目定價(jià)：起價(jià)1550元/㎡；均價(jià)1650元/㎡；最高價(jià)1750元/㎡市調(diào)分析：本項(xiàng)目作為文化教育區(qū)建成較早樓盤(pán)，依據(jù)周邊學(xué)校及緊靠康成大街的優(yōu)勢(shì)，以其較低的價(jià)格聚集了周邊康成中學(xué)、康成小學(xué)及其它學(xué)校的教師客戶群。在本區(qū)域?qū)儆谧钤绯尚偷募兙幼⌒孕^(qū)，雖然周邊環(huán)境較差，這也正凸顯出小區(qū)相對(duì)漂亮的獨(dú)特景觀，且有一套剩余房源起價(jià)僅為1480元，對(duì)本案有很大沖擊力。D .項(xiàng)目名稱：密水馨苑項(xiàng)目地址：東臨利群路，北靠康成大街項(xiàng)目進(jìn)度：今年年底交房項(xiàng)目定價(jià)：多層起價(jià)1600元/㎡；均價(jià)1750元/㎡；最高價(jià)1900元/㎡小高層起價(jià)1700元/㎡；均價(jià)2000元/㎡；最高價(jià)2300元/㎡市調(diào)分析： 項(xiàng)目規(guī)劃和景觀比較超前，致力于打造高密最健康、溫馨的居住環(huán)境；戶型偏大，定位于中高檔人群。（二）分析總結(jié)： “文苑小區(qū)”因其地段及學(xué)校優(yōu)勢(shì)，以先入為主和較低價(jià)位占領(lǐng)部分教師和中低收入家庭客戶；“南湖花園”短小精悍，以漂亮的外觀、出色的規(guī)劃、完善的配套和合理的價(jià)位迅速占領(lǐng)市場(chǎng)；“湖濱花園”屬于大盤(pán)操作，利用大盤(pán)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，面向周邊客戶群，訴之優(yōu)越的地段、成熟的戶型和合理的價(jià)位，充分聚集人氣；北洋置業(yè)的“密水景園”、“密水鑫苑”都具備一個(gè)非常明顯的特點(diǎn)，就是高水平的超前規(guī)劃和優(yōu)秀的建筑品質(zhì)，并使之成為標(biāo)桿建筑，專為事業(yè)有成人士所建，這也是本案所在區(qū)域的唯一定位高檔的樓盤(pán)。鹿死誰(shuí)手，但看項(xiàng)目品質(zhì)和運(yùn)作手段。小區(qū)建筑密度過(guò)大——建筑密度大，綠化率低，樓間距小，住戶過(guò)多，私密性不好，影響生活環(huán)境質(zhì)量。這將帶來(lái)大量的搬遷戶，成為潛在購(gòu)房戶；文化教育影響——隨著青島科技大學(xué)的遷入，教育氛圍得以更大提升，對(duì)于重視子女教育的客戶來(lái)說(shuō)，此點(diǎn)至關(guān)重要；市場(chǎng)機(jī)遇——高密市進(jìn)入了房地產(chǎn)快速發(fā)展的高峰期；消費(fèi)提高——部分高收入階層對(duì)居住環(huán)境有新的需要，開(kāi)始喜愛(ài)品牌及品味住宅；威脅（Threats）思想保守——高密市的城市發(fā)展規(guī)模和開(kāi)放程度制約了高密人對(duì)新事物的理解和接受能力，且有怕露富的心理；競(jìng)爭(zhēng)激烈——由于附近的“文苑小區(qū)”、“南湖花園”、“湖濱花園”、“密水馨苑”等樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較早，項(xiàng)目比較成熟，且項(xiàng)目規(guī)模大，配套齊全，品牌聲