【正文】 適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，也沒有進行培訓(xùn)，不知業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)，造成業(yè)主委員會不能正常開展活動。二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因 （一）業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。加上物業(yè)服務(wù)收費難的問題。[4] 許海峰.《物業(yè)管理》.。因此需要我們作出更進一步的努力。因此，省上必須盡早修改和出臺與之相配套的物業(yè)管理服務(wù)收費辦法。為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。明確業(yè)主委員會是業(yè)主欠費追償?shù)闹黧w，物業(yè)企業(yè)是具體執(zhí)行人?！耙匀藶楸尽钡陌l(fā)展之路物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理的目標之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強內(nèi)部管理，建章立制，規(guī)范行為準則。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳業(yè)主的名單，起到督促未交業(yè)主盡快交納的作用；對極個別的拖欠較多、對整個小區(qū)物管費收繳工作影響較大的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)可拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用；也可依靠業(yè)主委員會，以業(yè)主委員會名義發(fā)通知，宣傳繳納物管費是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，小區(qū)分期建設(shè)及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設(shè)施如水、電、氣等工程不配套，造成物業(yè)公司開展工作困難，影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有執(zhí)行。由于物業(yè)管理公司所收取的上述費用往往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會同意，但是由于無相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭議較大。同時，由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運用，致使物業(yè)公司單方面說了算，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。例如，2006年嘉善經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司的人員流動性達到60%。物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務(wù)項目單一，服務(wù)面狹窄。2我區(qū)物業(yè)管理存在的若干問題一般來說，物業(yè)管理費除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費用、供熱水費用等。近幾年，我縣物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不斷發(fā)生的矛盾已經(jīng)成為大家關(guān)注的焦點。[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理，存在問題，建議1引言隨著嘉善經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市開發(fā)進程的加快，房地產(chǎn)市場已成為嘉善縣的主導(dǎo)經(jīng)濟之一，不管是資歷深久的同心房地產(chǎn)公司還是新成立的幾家房產(chǎn)公司，都頗具實力，同時由房地產(chǎn)行業(yè)帶動的物業(yè)管理行業(yè)也逐漸形成規(guī)模，其效益日趨明顯。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。（四）建立懲戒機制。成立行業(yè)調(diào)解協(xié)會。進一步完善物業(yè)管理資質(zhì)分級管理機制，并嚴格以資質(zhì)作為準入門檻，建立物業(yè)管理公司綜合服務(wù)管理平臺，在平臺上公示物業(yè)管理公司資質(zhì)，開展物業(yè)管理公司招標引入等工作，促進物業(yè)管理公司入駐規(guī)范化、透明化。小區(qū)物業(yè)管理缺乏上位領(lǐng)導(dǎo)，沒有形成自上而下的監(jiān)督管理體制機制，加之國土、屬地街道及居委會沒有認真履行監(jiān)督職能，沒有主動深入小區(qū)走訪調(diào)研收集問題，對物業(yè)管理公司前期存在的苗頭問題未能及時督促整改落實。部分物業(yè)管理公司動用大修基金僅僅通過業(yè)主委員會統(tǒng)一，未召開業(yè)主大會征得業(yè)主同意，也引發(fā)業(yè)主強烈反對等。（三）車庫管理收費問題。小區(qū)業(yè)主認為現(xiàn)有物業(yè)管理公司服務(wù)水平差、服務(wù)不到位，業(yè)主拒絕現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)服務(wù)，并另引進其他物業(yè)管理公司。鑒于物業(yè)管理是個新興行業(yè)，目前存在的問題較多，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)通過行業(yè)協(xié)會的渠道加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，使物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范運行。據(jù)調(diào)查，目前，北京市有4200多個物業(yè)項目（其中新建住宅小區(qū)2900多個）實行了專業(yè)化的物業(yè)管理，但由于大多數(shù)業(yè)主不愿意參與這一近乎公益性質(zhì)的活動、物業(yè)管理企業(yè)（開發(fā)商）不愿意見到“有能力”與自己對話的組織出現(xiàn)等原因，只有400多個新建居住小區(qū)成立了業(yè)主委員會。以化解業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的緊張矛盾。三、幾點建議市政府盡快制訂出臺《北京市物業(yè)管理實施細則》。據(jù)調(diào)查，在我區(qū)的危改小區(qū)，普遍存在不交費現(xiàn)象。久而久之，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾必然激化。如宣武區(qū)某小區(qū)二期房屋的落地窗普遍存在雙層玻璃漏水、雙層玻璃內(nèi)有臟物現(xiàn)象。如小區(qū)已交付入住很久，還是使用施工用水、臨時供電，難以保障業(yè)主的正常生活。為此，個別業(yè)主就采取了堵停車場甚至堵小區(qū)大門的激烈手段。業(yè)主十分不滿。如依蓮軒小區(qū)近日出現(xiàn)的業(yè)主被打事件、前不久朗琴園業(yè)主車堵停車場事件、朝陽區(qū)某小區(qū)的物業(yè)管理公司把欠費業(yè)主告上法庭，有些拒不執(zhí)行判決的業(yè)主遭法院強制執(zhí)行事件等。第一篇：新建小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和建議的調(diào)研報告新建小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和建議的調(diào)研報告民盟宣武區(qū)工委2006年9月6日隨著住房制度的改革，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)取得了巨大的進展，越來越多的居民購買了商品住房。但由于種種原因，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛并未因此而減少，相反甚至有增加的趨勢，個別小區(qū)有逐步惡化的情況出現(xiàn)。宣武區(qū)某小區(qū)物業(yè)管理公司不經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，擅自在小區(qū)內(nèi)路旁設(shè)置停車位，出租給先入住的業(yè)主，后入住的業(yè)主無處停車，每天傍晚，小區(qū)內(nèi)秩序混亂。新建物業(yè)小區(qū)地下停車場開放后，強行要求業(yè)主購買地下停車位，如不購買，就不允許車輛進入小區(qū)。開發(fā)商遺留的問題長期得不到解決，物業(yè)管理公司背黑鍋?？芍钡浆F(xiàn)在，開發(fā)商承諾的地下停車場還沒建成，小區(qū)內(nèi)道路上、草地上都停滿了車，秩序十分混亂。由于物業(yè)管理公司與開發(fā)商有理不清的關(guān)系，業(yè)主就把責(zé)任一股腦算在了物業(yè)管理公司頭上，而物業(yè)管理公司既不能撇清又沒能力解決，就只好采取或軟或硬的手段，敷衍業(yè)主。遇此情況，多數(shù)物業(yè)管理公司采取了“冷處理”手段，如加強催繳、答應(yīng)其一些條件、給其一些“特殊待遇”等；少數(shù)物業(yè)管理公司不惜與業(yè)主“撕破臉”，將欠費業(yè)主告上法庭；有些物業(yè)管理公司就采取了一些非法措施，如以停水斷電作為“管理手段”。二、原因分析出現(xiàn)這些問題，我們認為既有立法滯后、法律體系不完善、物業(yè)管理有關(guān)各方不能有效的發(fā)揮作用的原因，也有對現(xiàn)有法規(guī)宣傳不夠、大部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的認識普遍膚淺，對有償服務(wù)、交納物業(yè)管理費，心理上抵觸情緒較大、個人利益觀念強烈、消費維權(quán)意識不完整有關(guān)。對目前存在的開發(fā)商遺留問題，應(yīng)盡快組織調(diào)研和論證，盡快予以協(xié)調(diào)解決。業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)管理實施自治管理的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。這是創(chuàng)建和諧社會的現(xiàn)實需要。一、當前小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題