【正文】 。住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但是也會(huì)對(duì)中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場(chǎng)進(jìn)行支持。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。2010年土地抵押貸款無疑會(huì)超3萬億元。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：，較前一年增加71%；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。將拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。若設(shè)定這些城市投資性購(gòu)房比例平均為15%—20%，“限購(gòu)令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購(gòu)令在通脹預(yù)期下，購(gòu)房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購(gòu)房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購(gòu)房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，熱點(diǎn)城市逼近10倍。房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。然而對(duì)比2002010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，%，%，%。 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法制化和規(guī)范化；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況新問題，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性。要繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向，更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈。70個(gè)大中城市中，今年10月份價(jià)格同比下降的僅有2個(gè)。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)，政策再次松動(dòng)，最終導(dǎo)致前功盡棄。：調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)背景：2008年是戲劇性的一年?！皣?guó)六條”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房”方針，將門檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的解決方案。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序、抑制投機(jī)(尤其抑制外商投資房地產(chǎn))、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)，對(duì)“國(guó)八條”進(jìn)一步細(xì)化、延伸。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國(guó)范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”在法定意義上被叫停。：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。同時(shí)，此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)。一、歷年來重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策：我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控背景：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，以炒地皮、炒鋼材、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。這是自2010年政府出臺(tái)一系列“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”政策后取得的巨大的成效。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策還有相當(dāng)遠(yuǎn)的一段路要走。結(jié)語近年來，國(guó)家為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到平衡，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。7加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議“國(guó)四條”已經(jīng)明確提出：要增加普通商品住房的有效供給，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率，在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)；要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。盡管當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策多次強(qiáng)調(diào)要完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。目前還有一種現(xiàn)象相當(dāng)普遍。例如一個(gè)城市有很多的項(xiàng)目開發(fā)，而這些項(xiàng)目隨著城區(qū)的不同，會(huì)在不同的城區(qū)規(guī)劃部門審批，某些地方政府為了能夠“拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”、“增加地方財(cái)政收入”而對(duì)開發(fā)商采取“睜一只眼閉一只眼”的縱容念度，不會(huì)在“90／70”政策上控制太死，從而消極執(zhí)行“90／70”政策，這是地方政府執(zhí)行政策不力的直接表現(xiàn)。因此，保障性住房的比例應(yīng)該高于商品房所占比例。到2007年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》卻明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房(大約占全社會(huì)家庭總數(shù)的10％)，縮小了其所覆蓋的范圍。首先從公共價(jià)值來說，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房只有城市低收入住房困難家庭可以購(gòu)買，確實(shí)已經(jīng)照顧到了很大部分沒有能力買房的城市人口。在“國(guó)十條”剛頒布時(shí)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)短期跌落由于居民的剛性購(gòu)房需求在經(jīng)過長(zhǎng)期積累后，房?jī)r(jià)上漲的幅度回到過去，有些地方甚至超越了以往的房?jī)r(jià)。[5]因此，在法律中明確賦予地方政府房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行權(quán)，將其納入合法的調(diào)控主體范疇，不但能使其調(diào)控行為具有合法性和正當(dāng)性，而且也有利于調(diào)動(dòng)地方政府調(diào)控房地產(chǎn)的積極性，與中央的調(diào)控政策盡量保持協(xié)調(diào)一致。受調(diào)控政策影響，從2007年10月至2008年5月，全國(guó)大中城市購(gòu)房者普遍持觀望態(tài)度，炒房者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛性需求購(gòu)房者持幣觀望，等待商品房銷售價(jià)格的進(jìn)一步下跌。一是一定程度上阻止了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓄意囤積土地的行為，迫使其加快開發(fā)進(jìn)度。樓市成交價(jià)依然不減，甚至不少樓盤的價(jià)格反而比調(diào)控之前更高。一些對(duì)住房投機(jī)者起到了極大的遏制作用，同時(shí)也加據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010 年 5 月 31 日至6月6日，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，有21個(gè)城市的成交面積環(huán)比下跌。2013年2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知。由于地方政府希望憑借 “地王” 增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，對(duì)這種現(xiàn)象根本沒有拒絕的表示。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，許多人對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)重新燃起了投資熱，漸漸地，房?jī)r(jià)在人們的盲目投資下呈不斷上升趨勢(shì)。隨著房地產(chǎn)業(yè)投資者的逐步增加，我國(guó)的房?jī)r(jià)也是呈急速上升趨勢(shì)。同時(shí)，對(duì)這一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策加以審視以及利弊分析也是尤為重要的。房地產(chǎn)問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行問題，也是社會(huì)問題，住房在一定程度上具有公共產(chǎn)品的特殊屬性。針對(duì)這些問題，雖然國(guó)務(wù)院近年來出臺(tái)了不少相應(yīng)的調(diào)控政策，但是這些政策從中央發(fā)布到各個(gè)地區(qū)實(shí)施的過程中發(fā)生了不少變化，許多宏觀調(diào)控政策治標(biāo)不治本，缺乏具體的方法和措施。首先，房地產(chǎn)價(jià)格迅猛增長(zhǎng)；其次，我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總量也不平衡，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司都投資于一線城市；另外，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作存在某些不規(guī)范行為。在未來很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，它依舊會(huì)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著我國(guó)的國(guó)計(jì)民生。因此，制定相關(guān)的政策來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的合理穩(wěn)定發(fā)展是我國(guó)目前的重要任務(wù)。眾所周知，住房已經(jīng)從簡(jiǎn)單的人類生活必需品逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y品的一種。3目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀[13]亞洲金融危機(jī)之后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)過一段低迷期。而上漲2013年4月10日上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司競(jìng)得浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D0501住宅地塊，該地塊的成交樓板價(jià)高達(dá)18199元/平方米，成為2013年上海單價(jià)、總價(jià)雙料地王。同期，9月7日，南京市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)檢查的通知》，打擊抬價(jià)捂盤、炒房號(hào)等行為。通知還要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。5房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施的有利分析當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策及相應(yīng)調(diào)控措施，其中一些在業(yè)界掀起了軒然大波，褒貶不一。購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增強(qiáng)，觀望氛圍越來越濃。2007年被業(yè)界稱為史上最嚴(yán)厲的“政策年”，這一年的政策對(duì)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了較大的有利影響。政府將大型項(xiàng)目分割成若干小型項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，打破了原來由一家公司壟斷某一區(qū)域開發(fā)的格局，有利于增加市場(chǎng)的供應(yīng)總量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而在一定程度上有效的改善市場(chǎng)供給。這些做法均體現(xiàn)了地方政府在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控過程中所起到的重要作用。由此我們可知，國(guó)家出臺(tái)的一些列調(diào)控政策都具有一定的弊端。2007年12月1日頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，其中明確指出只有城市低收入