新的房地產(chǎn)調(diào)控措施-全文預(yù)覽
【正文】 %外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調(diào)整幅度有限。 二是我國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)格偏離幅度不大，決定其跌幅有限。2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過(guò)10%，是事實(shí)上的支柱性行業(yè)。 近期我國(guó)已進(jìn)入此輪房市周期的下行軌道 據(jù)筆者和其他學(xué)者的研究，我國(guó)的房市自20世紀(jì)90年代以來(lái)大概是五年一個(gè)周期。 三是改變了投機(jī)者的預(yù)期。為此，我國(guó)政府在次貸危機(jī)爆發(fā)后開(kāi)始警覺(jué)起來(lái)，并采取了多項(xiàng)緊縮政策來(lái)調(diào)控房市。 美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)改變了我國(guó)房市的預(yù)期 自2007年6月份開(kāi)始，美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)。與此同時(shí)，銀行開(kāi)始惜貸，作為銀行優(yōu)質(zhì)客戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一夜之間被銀行冷落，開(kāi)發(fā)商的資金開(kāi)始緊張，囤積樓盤(pán)和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開(kāi)發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供應(yīng)在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。 因而，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)、我國(guó)1992年1994年海南房地產(chǎn)的走勢(shì)以及我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比可以判斷出，我國(guó)的房?jī)r(jià)已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成分，有其調(diào)整的內(nèi)在動(dòng)力和必然性。而且隨著房市的不景氣和房?jī)r(jià)的下跌，一些原來(lái)被遮掩的問(wèn)題開(kāi)始暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)就加大了其機(jī)會(huì)主義行為，使得市場(chǎng)秩序的混亂程度在短期內(nèi)可能進(jìn)一步加劇。 三是二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。據(jù)對(duì)北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷(xiāo)售情況調(diào)查，去年銷(xiāo)售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過(guò)60%，中小套型住宅比例偏低。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會(huì)一直延續(xù)下去，拒絕接受價(jià)格下降的現(xiàn)實(shí)。據(jù)權(quán)威部門(mén)提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)率，并且一直在快速增長(zhǎng)。第六個(gè)是規(guī)模投資將逐步增強(qiáng)，當(dāng)前，必須要拿城里的舊房來(lái)?yè)Q，才能買(mǎi)到新房。第三個(gè)是服務(wù)對(duì)象的轉(zhuǎn)變，為流動(dòng)人口服務(wù)的時(shí)代將到來(lái)。 未來(lái)十年，房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊的發(fā)展空間，其健康發(fā)展對(duì)我們宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展至關(guān)重要。第四，涉及到對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)。同時(shí)，各地陸續(xù)出臺(tái)了細(xì)則和市場(chǎng)監(jiān)控的措施。同時(shí)，下半年開(kāi)始，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)將逐步轉(zhuǎn)到調(diào)價(jià)控量的趨勢(shì)上，我們也預(yù)計(jì)到，會(huì)有更多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中來(lái)。受四月份新政的影響，土地市場(chǎng)，包括新房和二手房的市場(chǎng)量跌價(jià)升，消費(fèi)者觀望情緒日益濃厚，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于效果的觀察期，短期內(nèi)，中央和地方出臺(tái)更嚴(yán)密的政策可能性比較小，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)升溫，將逐步影響到市場(chǎng)的走勢(shì)。新政支持房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)保障房的供給，2009年僅棚改房就要達(dá)到280萬(wàn)套，這幾乎是一個(gè)死指標(biāo)。同時(shí)，土地招投標(biāo)的制度不會(huì)改變，但是政府會(huì)有更多的手段，避免對(duì)政府財(cái)政稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)多的依賴性。從中長(zhǎng)期市場(chǎng)的展望來(lái)看，首先是保障性住房的建設(shè)力度持續(xù)加大，今后將成為住房供應(yīng)的主要部分。原來(lái)是農(nóng)村和小城市為大城市服務(wù)，將來(lái)就是大、中城市為小城市和農(nóng)村服務(wù)。第五個(gè)是縣域經(jīng)濟(jì)的到來(lái)，一說(shuō)進(jìn)城，誰(shuí)都想到大城市去，縣域經(jīng)濟(jì)需加快發(fā)展，到那時(shí)候，縣域房地產(chǎn)業(yè)將逐漸成為主流。從我國(guó)房市的發(fā)育、發(fā)展過(guò)程來(lái)看，我國(guó)房市的主要問(wèn)題是： 市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度較高 我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。在國(guó)外人們購(gòu)一套適于居住的房屋僅是年工資的3～5倍，而國(guó)內(nèi)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10～20倍。具體表現(xiàn)為： 一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供
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