新的房地產(chǎn)調(diào)控措施-全文預覽
【正文】 %外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調(diào)整幅度有限。 二是我國房價價格偏離幅度不大，決定其跌幅有限。2000年以來，我國房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%，是事實上的支柱性行業(yè)。 近期我國已進入此輪房市周期的下行軌道 據(jù)筆者和其他學者的研究，我國的房市自20世紀90年代以來大概是五年一個周期。 三是改變了投機者的預期。為此，我國政府在次貸危機爆發(fā)后開始警覺起來，并采取了多項緊縮政策來調(diào)控房市。 美國次貸危機的爆發(fā)改變了我國房市的預期 自2007年6月份開始，美國爆發(fā)次貸危機。與此同時，銀行開始惜貸，作為銀行優(yōu)質(zhì)客戶的房地產(chǎn)開發(fā)商在一夜之間被銀行冷落，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供應在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。 因而，從國外的經(jīng)驗、我國1992年1994年海南房地產(chǎn)的走勢以及我國的房價收入比可以判斷出，我國的房價已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成分，有其調(diào)整的內(nèi)在動力和必然性。而且隨著房市的不景氣和房價的下跌，一些原來被遮掩的問題開始暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機構(gòu)就加大了其機會主義行為，使得市場秩序的混亂程度在短期內(nèi)可能進一步加劇。 三是二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。據(jù)對北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會一直延續(xù)下去，拒絕接受價格下降的現(xiàn)實。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。第六個是規(guī)模投資將逐步增強，當前，必須要拿城里的舊房來換，才能買到新房。第三個是服務對象的轉(zhuǎn)變，為流動人口服務的時代將到來。 未來十年，房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊的發(fā)展空間，其健康發(fā)展對我們宏觀經(jīng)濟和社會發(fā)展至關(guān)重要。第四，涉及到對市場走勢的預測。同時，各地陸續(xù)出臺了細則和市場監(jiān)控的措施。同時，下半年開始，市場態(tài)勢將逐步轉(zhuǎn)到調(diào)價控量的趨勢上，我們也預計到，會有更多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)行業(yè)當中來。受四月份新政的影響，土地市場，包括新房和二手房的市場量跌價升，消費者觀望情緒日益濃厚，同時，房地產(chǎn)市場處于效果的觀察期，短期內(nèi)，中央和地方出臺更嚴密的政策可能性比較小，因為經(jīng)濟形勢升溫，將逐步影響到市場的走勢。新政支持房地產(chǎn)企業(yè)對保障房的供給，2009年僅棚改房就要達到280萬套，這幾乎是一個死指標。同時，土地招投標的制度不會改變，但是政府會有更多的手段，避免對政府財政稅收對房地產(chǎn)業(yè)過多的依賴性。從中長期市場的展望來看，首先是保障性住房的建設力度持續(xù)加大，今后將成為住房供應的主要部分。原來是農(nóng)村和小城市為大城市服務，將來就是大、中城市為小城市和農(nóng)村服務。第五個是縣域經(jīng)濟的到來，一說進城，誰都想到大城市去，縣域經(jīng)濟需加快發(fā)展，到那時候，縣域房地產(chǎn)業(yè)將逐漸成為主流。從我國房市的發(fā)育、發(fā)展過程來看，我國房市的主要問題是： 市場發(fā)育不良，泡沫化程度較高 我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3～5倍，而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的10～20倍。具體表現(xiàn)為： 一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。同時經(jīng)濟適用房的供
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