淺論房產(chǎn)合同糾紛中合同效力與無(wú)效合同的認(rèn)定原則-全文預(yù)覽
【正文】 效按有效合同來(lái)處理根據(jù)各方過(guò)錯(cuò)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。法律是開(kāi)展和進(jìn)步的保障而穩(wěn)定是一切社會(huì)開(kāi)展和進(jìn)步的前提兩者相輔相承共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前開(kāi)展共同促進(jìn)現(xiàn)代化建立。它突出反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中存在的關(guān)系它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開(kāi)發(fā)商與第一手買(mǎi)受方之間的關(guān)系而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系因?yàn)橐再I(mǎi)賣(mài)關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等假設(shè)處理不當(dāng)將會(huì)引起惡性循環(huán)。但是在此案中有一個(gè)特殊的情節(jié)即原告已將獲得的房屋以房改的方式給本職工職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久如按無(wú)效合同來(lái)處理——返還房產(chǎn)給兩被告那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害而且也將嚴(yán)重影響生活和工作而且上在全案的審理過(guò)程中職工們的反響是烈的。第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地建立部海南咨詢效勞中心未按照?劃撥土地使用權(quán)理暫行方法?的有關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金。再查：兩被告給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建立部海南咨詢效勞中心系行政劃撥用地尚未土地出讓手續(xù)經(jīng)原?？趪?guó)土批準(zhǔn)用于建立綜合效勞大樓作為城規(guī)劃、建立技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場(chǎng)所。 在此筆者想首先介紹一個(gè)典型案件來(lái)詳細(xì)分析房地產(chǎn)合同的效力即原告海南工業(yè)被告建立部、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案?！ 《?、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原那么 盡在95年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障但是95年之前因無(wú)法可依和客觀因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失雙方都有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。?(四)?損害社會(huì)公共利益。假如雙方都有過(guò)錯(cuò)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。(二)采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同。(三)不違背法律或者社會(huì)公共利益。淺房產(chǎn)合同糾紛中合同效力與無(wú)效合同的認(rèn)定原那么 賴徽棠 劉顯波 一、合同效力及房地產(chǎn)合同效力的概述 合同的效力又稱合同的法律效力是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)迫力。(二)意思表示。原?經(jīng)濟(jì)合同法?第七條規(guī)定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：(一)違背法律和行政法規(guī)的合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后當(dāng)事人根據(jù)合同所獲得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對(duì)方有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失。(三)以合法形式掩蓋目的。不能返還或者沒(méi)有要返還的應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏預(yù)見(jiàn)和規(guī)劃使房地產(chǎn)開(kāi)展過(guò)熱、過(guò)快加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全出臺(tái)滯后造成海南房地產(chǎn)混亂經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循直至1995年1月1日?房地產(chǎn)理法?開(kāi)場(chǎng)施行這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和海南房地產(chǎn)也才開(kāi)場(chǎng)逐漸步入正軌。筆者認(rèn)為對(duì)?房地產(chǎn)理法?施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況在不違犯立法本意的前提下綜合考慮對(duì)合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。合同簽訂后原告依約分五次給建立部海南咨詢效勞中心支付共計(jì)人民幣565萬(wàn)元被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用之后原告以房改方式將房屋給本的職工現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達(dá)四年因兩被告一直未能給原告上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)遂成訟?！ 纳鲜霭咐梢?jiàn)原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的首先主體上建立部海南咨詢效勞中心不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格無(wú)
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