【正文】 332985688，個(gè)人主頁 31 計(jì)算方式是將建議牌價(jià)乘以 交易折扣，而后以建議牌價(jià)減去前述折扣價(jià)值即是，或更簡(jiǎn)單以建議牌價(jià)直接乘以交易折扣余額亦可。 該零售商市場(chǎng)占有率為何 ?是否有可能增加占有率 ?如何做 ? 折扣 (Discounts) 本節(jié)所述的語匯與計(jì)算式子乃是零售商計(jì)算成本數(shù)字必要的一部份，例如計(jì)算批發(fā)商批給零售商的批發(fā)價(jià)，如 何決定給予消費(fèi)者的額外附加價(jià)、折扣或特別售價(jià)，如何去衡量商品銷售周轉(zhuǎn)率，如何去評(píng)估利潤(rùn)。 、銷售業(yè)績(jī)突出的，應(yīng)晉升為特約經(jīng)銷店、零售連鎖店 ，在價(jià)格上給予優(yōu)惠；并統(tǒng)一聯(lián)銷標(biāo)志、 商號(hào)、商標(biāo)，必要時(shí)統(tǒng)一店名；同時(shí)規(guī)定有關(guān)聯(lián)銷紀(jì)律和獎(jiǎng)罰制度，結(jié)成緊密的伙伴關(guān)系，實(shí)現(xiàn)工商合作的目 的。 、零售店 鋪，說服店鋪老板加盟聯(lián)銷活動(dòng)，與其訂協(xié)議、立合同，規(guī)定聯(lián)銷任務(wù)，掛 條幅，送牌匾，試銷送貨。營(yíng)銷宣傳員所 應(yīng)掌握的內(nèi)容：企業(yè)的基本狀況、產(chǎn)品的優(yōu) 勢(shì)和特點(diǎn)、產(chǎn)品的技術(shù)要點(diǎn)、具體的操作技術(shù)、產(chǎn)品質(zhì)量保證體系、目標(biāo)市場(chǎng)的價(jià)格策略等，以及店鋪組合的方式 方法訂立合同契約應(yīng)注意的事項(xiàng)、貨款回收方法和手續(xù)傳遞方法、分銷機(jī)構(gòu)的組織紀(jì)律和應(yīng)遵循的法律規(guī)范、宣傳 推銷的技巧等內(nèi)容。實(shí)施店鋪組合營(yíng)銷法的具體步驟： 。 營(yíng)銷宣傳人員要講究體貌特征和言談舉止，要給人一種干凈整潔、 風(fēng)度優(yōu)雅、精力充沛、文明禮貌、精明智慧 的感覺。先少量送貨，試驗(yàn)出該店的銷貨量和銷貨期 限的數(shù)據(jù)。 實(shí)施店鋪組合營(yíng)銷離不開廣泛的宣傳組織工作，通過有效的宣傳措施，達(dá)到目標(biāo)市場(chǎng)上家喻戶曉、人人皆知的程度。 ，便于直接了解顧客、吸引顧客、影響顧客，發(fā)現(xiàn)新的需求和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，提 高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信息的反饋能力。特別在企業(yè)更換和調(diào) 整業(yè)務(wù)人員時(shí)，不致于使企業(yè)失去重要的目標(biāo)市場(chǎng)。因?yàn)閺S家能直接與顧客見面，直接向顧客進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，解答顧客得 出的各種疑慮，有助于打破競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)壟斷。 實(shí)施店鋪組合營(yíng)銷有哪些優(yōu)點(diǎn) : 店鋪組合營(yíng)銷不是單純商業(yè)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置，而是企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上的投資，是建立一種與顧客長(zhǎng)期聯(lián)系及對(duì)顧 客需求進(jìn)行管理的投資。利用中間商的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地和經(jīng)銷組織派駐特派人員，駐店或者駐店宣傳促銷。 。這種形式比較適合生活資料產(chǎn)品的營(yíng)銷 ，適應(yīng)中、小型企業(yè)規(guī)模 的廠家。利用購(gòu)買和兼并的方法，統(tǒng)一店鋪的標(biāo)志、商號(hào)，建成連鎖店、特約批發(fā)店、特約經(jīng)銷店，在 各地組合成實(shí)體分銷網(wǎng)絡(luò)。國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)虹集團(tuán)也是組織了店鋪營(yíng)銷效力，才使該企業(yè)的產(chǎn)品暢銷不衰。特別是企業(yè)需要更 換和調(diào)整業(yè)務(wù)人 員時(shí)，還可能由于原業(yè)務(wù)人員與中間商長(zhǎng)期千絲萬縷的聯(lián)系而建 立的感情色彩，使企業(yè)失去一部分重要的目標(biāo)市場(chǎng)。 (6) 建置 Web＆ nbspSite 之固定及變動(dòng)成本皆極低﹐與傳統(tǒng)中介業(yè)者相較將具成本優(yōu)勢(shì) ,首動(dòng)利益 (first＆ nbspmover＆ nbspadvantage) ＆ nbsp 不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃之中介產(chǎn)業(yè)以大型傳統(tǒng)中介業(yè)者為主力﹐各 自固守其開發(fā)與接洽之對(duì)象﹐其所提供之信息也自然局限于此﹐以智能型代理人之型態(tài)作信息整合者則尚待開發(fā)﹐ 個(gè)案之設(shè)定將藉由網(wǎng)絡(luò)新興電子虛擬通路之切入而享有首動(dòng)利益。 (4) 個(gè)人化之商品 (customized) ＆ nbsp 不動(dòng)產(chǎn)有極大比重之個(gè)人化 ?私密性色彩﹐網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 26 每一家庭或個(gè)人皆有其不同之 偏好。 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之二 不動(dòng)產(chǎn)買賣租賃中介所提供之服務(wù)及內(nèi)容其首要自然是買賣 信息之交換﹐而這正是最容易以數(shù)字化型態(tài)處理及呈現(xiàn)之商品。推廣策劃應(yīng)該面對(duì)國(guó)際性水準(zhǔn)的眾多機(jī)會(huì) 的篩選，范圍上要廣，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定 位、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式 等合作商關(guān)心的實(shí)際問題，使合作商對(duì)項(xiàng)目有全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。開發(fā)商的目的是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度的出租營(yíng)業(yè)面積，獲得最大的利 潤(rùn)來源。 由于微觀經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)商品的種類和利潤(rùn)不同，并非都能構(gòu)承受同樣的租金。按照慣例招商招租條件可以分為 A、 B、 C類，用以區(qū)別不網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 24 同情況下 對(duì)分類項(xiàng)目的招租。他們能夠有效地增加商業(yè)房地產(chǎn)的吸引力，其銷售收入也很高， 收取的租金也相對(duì)高一些。 餐飲設(shè)施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高級(jí)餐廳。 對(duì)于服裝店的布局要盡量創(chuàng)造比較購(gòu)物環(huán)境。除了超級(jí)市場(chǎng)之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、 魚店等食品商店，它們面積從 50～ 200m2，并且有 較好的銷售額。超級(jí)市場(chǎng)是商業(yè)房地產(chǎn)的重要補(bǔ)充，多數(shù)情況下是全國(guó)性或競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)的地方連鎖店。 如果商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模比較大，則可以考慮安排百貨商店。第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚集不僅給購(gòu)物者帶 來方便，而且還能有效的增加銷量。商店之間的位置關(guān)系受承租政策決定， 研究發(fā)現(xiàn)，商店銷售額和經(jīng)過商店的人流數(shù)量有一定的比例關(guān)系，這個(gè)結(jié)果常常用于確定微觀經(jīng)營(yíng) 主體的布置，一 個(gè)基本規(guī)則就是微觀經(jīng)營(yíng)主體的布置必須能夠加強(qiáng)商店之間的交流。集 中布置有利于擴(kuò)大商品覆蓋范圍，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競(jìng)爭(zhēng)性和便利性，創(chuàng)造 “ 購(gòu)物氣氛 ” 。在整合中還應(yīng)該注意一些 問題。商業(yè)房地產(chǎn)微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇的第一步是確定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)定位。微觀經(jīng)營(yíng)主體的選擇的第二個(gè)依據(jù)是商業(yè)房地產(chǎn) 的類型和特點(diǎn)和整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位。 選擇依據(jù) 對(duì)于一個(gè)大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，微觀經(jīng)營(yíng)主體包括的內(nèi)容非常廣泛，既包括購(gòu)物商店，還包括餐飲、娛樂等 服務(wù)性設(shè)施，這方面比重在商業(yè)房地產(chǎn)中一直呈上升趨勢(shì)。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 20 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng) 銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。 第二， 你的廣告計(jì)劃描寫所有廣告活動(dòng)重要元素，包括媒體的配置及創(chuàng)意性的結(jié)合，而訊息本身，具主題性及創(chuàng)意的 每一支廣告，準(zhǔn)備購(gòu)物中心的廣告，它包括的預(yù)算應(yīng)含有創(chuàng)意與制作兩項(xiàng)服務(wù)所需。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 19 內(nèi)部策略 (Internal Strategies) 這些事項(xiàng)是指在公司內(nèi)部或購(gòu)物中心內(nèi)部所必須準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的素材，有時(shí)候內(nèi)部的工作策略常常忘記加 以陳述而當(dāng)發(fā)覺時(shí)又往往太遲了，其實(shí)這一系列的準(zhǔn)備工作將為達(dá)成特定目標(biāo)立下穩(wěn)固的基礎(chǔ)，它們可能包括： 與社區(qū)整體互動(dòng)，你可能決定將你所經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心成為社區(qū)的好鄰居，例如： 你可在購(gòu)物中心開幕的第一年為社區(qū)慈善團(tuán)體舉辦二次募款活動(dòng)。 提高商家分?jǐn)偟拇黉N活動(dòng)經(jīng)費(fèi)比例。 記得，可分辨優(yōu)勢(shì)能根植于消費(fèi)者心中，因此，它可以成為真實(shí)或被感覺到的，其案例包括： 其它服務(wù)性設(shè)施。 動(dòng)線便利性。 經(jīng)常在購(gòu)物中心附近走動(dòng)，問問不同觀察者的意見 — 例如清潔維護(hù)人員、安全警衛(wèi)或中介代理 — 并伴隨 你指出 你從未聽過或看過的問題所在。 有時(shí)購(gòu)物中心經(jīng)理人過于了解他所經(jīng)營(yíng)管理的購(gòu)物中心，而無法客觀分析中心本身的優(yōu)劣，則以下方式可嘗 試： 顧客如何至你的購(gòu)物中心 ? 區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)為何 ?是否有裁員或重大變更計(jì)劃 ?他們的行為模式為何？例如假使區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)其薪資核發(fā)日 為每月 15 及 30日，則你可配合發(fā)薪日舉辦促銷活動(dòng)。 新的住宅社區(qū)展開。 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商 (他們了解附近社區(qū)平均房?jī)r(jià)及轉(zhuǎn)換率 )。 瓦斯、電話、電力公司資料。 一些較佳的資料來源包括： 政府人口資料公報(bào)。 電話訪談 (Telephone Surveys)－在購(gòu)物中心所在商圈范圍內(nèi)以電話向居民作市場(chǎng)意見調(diào)查。 市場(chǎng)處境分析 (Situation Analysis) 基本資料研究是擬定市場(chǎng)行銷計(jì)劃的根本基礎(chǔ)，必須先行了解購(gòu)物中心所在商圈及其客源層的特質(zhì)，以便建立 正確的執(zhí)行計(jì)劃。 問題 /機(jī)會(huì)點(diǎn) (Problems/Opportunities) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 14 市場(chǎng)行銷計(jì)劃的根本 (The Basics of Marketing) 購(gòu)物中心行銷計(jì)劃對(duì)購(gòu)物中心各參與者皆很重要，更仔細(xì)的說就是： 若房東堅(jiān)持需法院公證，則要求公證費(fèi)由房東自付 (最多公司只能負(fù) 責(zé)一半 ) (3)法院公證所需文件 (可在法院購(gòu)買 ) 、營(yíng)利事業(yè)登記證影本各一份 (洽談?wù)?)印鑒、身份證 、印鑒章 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 13 購(gòu)物中心的市場(chǎng)行銷計(jì)劃 市場(chǎng)行銷不僅僅只是一種策略，而是一種使購(gòu)物中心的商品 及服務(wù)吸引顧客注意的工作方式，當(dāng)把購(gòu)物中心整體視為 “ 產(chǎn) 品 ” 時(shí)，有一系列的途徑可以成功地創(chuàng)造及維系正當(dāng)?shù)男蜗笠愿? 知并吸引顧客。 :必須具體規(guī)定解除契約時(shí)要進(jìn)行哪些手續(xù)、及會(huì)導(dǎo)致何種結(jié)果等事項(xiàng)。定下將來若有讓渡、轉(zhuǎn)借時(shí)，名義書 轉(zhuǎn)讓費(fèi)怎么支付，押金又該在什么條件下被歸還。而自營(yíng)百貨管理的業(yè)務(wù)核心簡(jiǎn)言之是進(jìn)、銷、存與專柜管理 。 夯實(shí)了這些基礎(chǔ)，租約維護(hù)、產(chǎn)生銷售提成、相關(guān)費(fèi)用、出具帳單和收款將在購(gòu)物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個(gè)增值的過程。那么針對(duì)不同管理機(jī)制的購(gòu)物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據(jù)管理機(jī)制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。此時(shí)，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理者不僅僅需要管理購(gòu)物中心，還需要管理業(yè)主及其定期回報(bào)。會(huì)員管理將使購(gòu)物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務(wù)、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動(dòng)來面對(duì)客戶。 購(gòu)物中心的運(yùn)作增值分析 完整的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物中心運(yùn)作增值鏈如下圖所示： 俗話說，謀定后動(dòng)。同時(shí)它們也適 于面對(duì)面地相連配置，顧客在這一家店選逛時(shí)可看到下一家店。大型商店，尤其是家具店，需要 小型出入口的大面積賣場(chǎng)。在 mall 關(guān)閉時(shí)，能有通路可以進(jìn)入，如果可能也盡量配置于停車場(chǎng)附近。 （七） 餐廳 對(duì)于購(gòu)物中心而言，這是非常重要的商店。它們需要 2至 5層的低租金的樓層。 （五）特殊性商店 這類商店包 括販?zhǔn)燮ぶ破贰⒍Y品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。這些店有兩種做法，其一是這類店 可設(shè)有兩個(gè)正面，當(dāng)晚上 mall 關(guān)閉之后，顧客仍可自外部的停車場(chǎng)得到服務(wù)；或者是可獨(dú)立于 mall 外，但位于 mall 的 入口附近。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購(gòu)物中心的主要 mall 上，且遠(yuǎn) 離食品店。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因?yàn)樗绊懙浇Y(jié)帳柜臺(tái)的數(shù)目。 （九）人行步道的配置細(xì)節(jié)是重要的，如從停車場(chǎng)進(jìn)來的入口及公車站、樓梯、電梯及手扶梯等其配置細(xì)節(jié)皆 需注意。 （五）販?zhǔn)弁惿唐返纳痰陸?yīng)聚集開設(shè)于一處，以利用聚集效應(yīng)，活絡(luò)交易，像食物、仕女服飾、家居服及家 庭用品等。第二種吸引源如銀行、郵局、快餐店及其他服務(wù)業(yè)（酒吧、美容美發(fā)、皮鞋修理、洗衣店）網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 7 也同樣是 吸引顧客前來購(gòu)物中心的動(dòng)力。但大體上而言購(gòu)物中心內(nèi)的商店配置主要可依循如下的原則： （一）購(gòu)物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開設(shè)于步行交通量最大的動(dòng)線上，并使動(dòng)線集中于某些通 路，同時(shí)使其形成回路。果真有此需求則建議將辦公室、須 預(yù)約及特殊的攤位（電影院、圖書館、舞廳等）置于上層。 Mall內(nèi)通道的寬度是很重要的，因?yàn)閷?duì)于購(gòu)物者心理上的影響很大。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 6 以美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)而言，最成功的配置形式為簡(jiǎn)單的 形式，如 I型、 T型及 L型等，而復(fù)雜的平面配置則不易成功。商店，特別是主要 的賣點(diǎn)，都配置在人行步道沿線上。這是一種高密度的配置形式，適 用于集中性的購(gòu)物行為，但其停車量容易不足。在此大型建筑內(nèi)的各個(gè)店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深度，如百貨公司及超級(jí)市 場(chǎng)，也可能小至僅有面寬 6公尺、深度 12公尺的范圍，如一般的精品店等。而位于都 會(huì)中心內(nèi)的購(gòu)物中心，其土地成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨(dú)棟式的建筑。購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)時(shí)間以外的時(shí)間，應(yīng)至少有一 條通路可以出入購(gòu)物中心。 在購(gòu)物中心開發(fā)時(shí)另一主要空間是非賣場(chǎng)的部分，可能包括了住宅、酒吧、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、辦公室、旅館等。 （四）