【正文】 ............................................................................ 33 二、資金來(lái)源 ..................................................................................... 34 第 九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................................ 34 一、分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)及原則 ....................................................... 34 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 ............................................................................. 35 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................................................................... 37 第十章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 ........................................................... 41 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 4 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： 贛州 市 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū) 體育休閑公園 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) 贛州 項(xiàng)目、 約翰尼 項(xiàng)目、本項(xiàng)目、項(xiàng)目）。 境內(nèi)八所港是海南的優(yōu)質(zhì)港，港口水深，吞吐量大，擁有 6 萬(wàn)噸級(jí)的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國(guó)八大港口之一。 項(xiàng)目單位： 贛州 海航投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海航地產(chǎn) 贛州 公司”、 贛州 公司、公司、項(xiàng)目公司）隸屬海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司 ,于 20xx 年 12 月 9日注冊(cè)成立，注冊(cè)資本為 5000 萬(wàn)元人民幣。 同時(shí)，項(xiàng)目將被打造成為海南國(guó)際旅游島西線的領(lǐng)軍項(xiàng)目。 場(chǎng)地分析： 、 交通分析： 西線高速及國(guó)道 225 線從項(xiàng)目地塊旁經(jīng)過(guò) ,高速公路及國(guó)道均有出口與之連接 ,連接道路為混凝土道路，可直達(dá)一期用地，交通狀況非常理想。 、自然景觀： 地塊比較平坦，視野開(kāi)闊，中間為總面積達(dá) 8 平方公里的 約翰尼 水庫(kù)，部分區(qū)域伸入水庫(kù)內(nèi)形成半島或島狀，形成獨(dú)具特色的山水 相連的景觀。 、土壤條件： 主要以沙壤土及沙土為主。 全球高爾夫運(yùn)動(dòng)最為發(fā)達(dá)的美國(guó)在過(guò)去的 幾 年中，平均每年新增 500 多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，高爾夫運(yùn)動(dòng)也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)全民的健身運(yùn)動(dòng)，在社會(huì)各階層得到了廣泛的普及。 企業(yè)背景 ： 國(guó)際 旅游島上升到國(guó)家戰(zhàn)略的地位以后，海南迎來(lái)了歷史上最好的發(fā)展契機(jī)，以海南為根基，見(jiàn)證并伴隨著海南一起進(jìn)步、起飛的海南航空更會(huì)在這個(gè)歷史性時(shí)刻與海南當(dāng)?shù)財(cái)y手共進(jìn)，是責(zé)任也是義務(wù)，這是一個(gè)雙贏的局面。 整個(gè)海南將旅游度假產(chǎn)業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨?，政府將提供?yōu)惠政策、便利條件進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資力度。 國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略，空前利好。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 11 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）； 贛州 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展 的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和資料； 海南 省、 贛州 市相關(guān)政府部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的有關(guān)文件； 國(guó)家、部委及地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等。實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng) 濟(jì)效益、社會(huì)效益的均衡發(fā)展，同時(shí)可以帶動(dòng)項(xiàng)目周邊土地的滾動(dòng)發(fā)展、土地開(kāi)發(fā)和利用價(jià)值的提升，促進(jìn)了該地區(qū)土地資源的綜合開(kāi)發(fā)利用。高爾夫運(yùn)動(dòng)已是全美第五大群眾體育運(yùn)動(dòng)。 與高爾夫運(yùn)動(dòng)的蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是世界高爾夫市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)。 1931 年，上海成立了高爾夫球游戲中心。 根據(jù)中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)場(chǎng)地管理委員會(huì) 20xx 年的統(tǒng)計(jì)資料，全國(guó)擁有高爾夫球場(chǎng)數(shù)量排在前四名的省市為：廣東省 65 家，北京近 5O家，山東省 27家，海南省 23 家，與上海并列排在全 國(guó)第四位（香港、澳門(mén)特別行政區(qū)以及臺(tái)灣省 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 14 除外）；海南正式營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)從 1992 年的 1 家增長(zhǎng)到 20xx 年底的 23 家，平均每年新開(kāi)業(yè) 家。 1985 年，中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)在北京成立，使高爾夫運(yùn)動(dòng)走上有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有計(jì)劃發(fā)展的道路。目前，在美國(guó)，高爾夫球場(chǎng)主要有兩種形式：會(huì)員制球場(chǎng)和公共球場(chǎng)。球場(chǎng)的單次消費(fèi)價(jià)格一般低于 10 美元。 國(guó)內(nèi)高爾夫球市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 同國(guó)外相比，中國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)尚處在一個(gè)初級(jí)的、多層面、立體化發(fā)展的時(shí)期，各方面雛形剛剛形成。預(yù)計(jì)在未來(lái) 35 年中國(guó)的高爾夫人口將達(dá)到近 100 萬(wàn)，在 21 世紀(jì)末，中國(guó)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)數(shù)目可達(dá)7580 個(gè)。中國(guó)進(jìn)一步融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，國(guó)際貿(mào)易、國(guó)際交流、國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作日益頻繁，這些都將促進(jìn)高爾夫運(yùn)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而市場(chǎng)更多的空間留給公眾球場(chǎng)，實(shí)行低投入、低收費(fèi)的做法，吸引更多的人參加這個(gè)運(yùn)動(dòng)，并且促進(jìn)這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)化的形成。目前中國(guó)的高爾夫球會(huì)主要采用會(huì)員制組織形式，基本上靠銷(xiāo)售球會(huì)會(huì)員證（會(huì)籍）作為主要收入來(lái)源，目前一個(gè)會(huì)籍普遍的價(jià)格是 20 到 30 萬(wàn)元人民幣之間，盡管整體的價(jià)格在迅速下降，但從整個(gè)社會(huì)消費(fèi)而言，仍然屬于頂級(jí)的奢侈消費(fèi)，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，由此而形成的現(xiàn)象就是整個(gè)行業(yè)性的蕭條。 海南高爾夫現(xiàn)狀： 據(jù)海南高爾夫球場(chǎng)協(xié)會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 20xx 年旺季來(lái)海南打球的人口達(dá)到了 48 萬(wàn)人次，客流達(dá)到巔峰期，而大多數(shù)球會(huì)也呈現(xiàn)超負(fù)荷營(yíng)運(yùn)的狀態(tài)。作為以外來(lái)游客打球?yàn)橹饕卣鞯暮Ｄ细郀柗?，其客源以島外球客為主，包括中國(guó)北方、東南亞 (香港、臺(tái)灣、新加坡、馬來(lái)西亞 )以及韓國(guó)、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛(ài)好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國(guó)團(tuán)隊(duì)，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場(chǎng)的 70%。海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量居廣東、北京山東之后，排在全國(guó)第四位；海南還有多家球場(chǎng)已經(jīng)在建或已立項(xiàng)。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 19 從全國(guó)范圍來(lái)看，海南高爾夫從球場(chǎng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)類(lèi)型、營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。 （ 2）經(jīng)營(yíng)理念獨(dú)辟蹊徑 由于海南高爾夫本地市場(chǎng)比較狹小，各球場(chǎng)的打球客人主要來(lái)自島外，球場(chǎng)要想在經(jīng)營(yíng)方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來(lái)，通過(guò) 整合酒店、旅行社等市場(chǎng)資源，吸引本地以外乃至國(guó)外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足。 海南球場(chǎng)的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開(kāi)放第四 、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開(kāi)拓北歐和美洲市場(chǎng)，逐步擴(kuò)大在國(guó)際高爾夫市場(chǎng)的客源份額。 海南球場(chǎng)積累的承辦國(guó)際大賽的經(jīng)驗(yàn)和海南特有的氣候優(yōu)勢(shì)，已有條件創(chuàng)辦全國(guó)性的高爾夫南北巡回賽或海南公開(kāi)賽，并促進(jìn)這一設(shè)想成為現(xiàn)實(shí)。 如果運(yùn)作有序，一個(gè) 18 洞球場(chǎng)一天極限接待容量為 280 人次，因?yàn)榕_(tái)風(fēng)和其它不可預(yù)見(jiàn)的因素造成不能打球的時(shí)間以 35 天計(jì)，理論上海南球場(chǎng)全年可接待打球的時(shí)間為 330 天，全年接待量為 萬(wàn)人次。 海南球場(chǎng)平均員工在 300 人左右，其中約 70%雇用的是球場(chǎng)周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶(hù)父母在球場(chǎng)做草坪養(yǎng)護(hù)，子女在球場(chǎng)做球童，大大地改善了球場(chǎng)所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，同時(shí)也提高了本地人口的綜合素質(zhì)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界商務(wù)、貿(mào)易成交量的 20%是在高爾夫球場(chǎng)邊打邊談、邊走邊談中達(dá)成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國(guó)際 會(huì)議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對(duì)話交流、增進(jìn)友誼的流行社交方式。 海南球場(chǎng)在淡季客源稀少，門(mén)可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿(mǎn)為患，造成球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很不穩(wěn)定。而目前海南大多數(shù)球場(chǎng)的年接待量均在 3 萬(wàn)輪次上下徘徊，一個(gè)重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營(yíng)狀況很不穩(wěn)定。國(guó)內(nèi)各地球場(chǎng)都在競(jìng)爭(zhēng)韓國(guó)客源，受中日國(guó)家關(guān)系影響，日本客源自 20xx 年以來(lái)下降趨勢(shì)明顯，海南球場(chǎng)的境外客源較為脆弱，亟需開(kāi)拓新的國(guó)際客源市場(chǎng)。 目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營(yíng)打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營(yíng)銷(xiāo)幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與國(guó)內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量較小。這種差異可以從硬件以及軟件兩個(gè)方面進(jìn)行分析。 第二，球場(chǎng)草地質(zhì)量。服務(wù)的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 25 第二，俱樂(lè)部地理位置。 本項(xiàng)目所處區(qū)域 SWOT 分析： SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 對(duì)外具有良好的道路和海洋交通條件 海南島西部惟一擁有民用機(jī)場(chǎng)的市 部分地區(qū)還保留著獨(dú)特的、典型的熱帶稀樹(shù)草原環(huán)境（大田國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)） 以山地自然風(fēng)光為背景的特色湖區(qū) 豐富而有特色的黎族文化 在城區(qū)，商務(wù) 型酒店設(shè)施正在出現(xiàn) 市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務(wù) 工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力 無(wú)論是政府還是社會(huì)都具備相當(dāng)?shù)耐顿Y能力 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 26 與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對(duì)清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量） 富有特色的餐飲食品 村莊少 弱勢(shì)（ Weaknesses） 規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低，缺乏保護(hù)意識(shí) 現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì) 缺乏高效的區(qū)域公共交通 過(guò)度采石導(dǎo)致嚴(yán)重的景觀破壞 一些企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任心 旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與 缺乏對(duì)高品質(zhì)旅游的投資意識(shí) 文化旅游產(chǎn)品的 開(kāi)發(fā)還很落后 對(duì)生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識(shí)不足 市域水上交通還停留在交通運(yùn)輸功能上，還沒(méi)有成為一種旅游產(chǎn)品 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作組織國(guó)家的大型國(guó)際性活動(dòng)將帶來(lái)大批國(guó)際游客 海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國(guó)內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場(chǎng) 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 27 基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場(chǎng)正在不斷增長(zhǎng) 康療旅游正在起步（如 贛州 水鄉(xiāng)的溫泉?。? 高檔的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場(chǎng) 城區(qū)居民的消費(fèi)能力和休閑意識(shí)正在提高 周邊城市（?？凇⑷齺啠┮呀?jīng)出現(xiàn)了一個(gè)周末出游市場(chǎng) 可能會(huì) 有更多投資商對(duì)開(kāi)發(fā)旅游感興趣 海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇 瓊州海峽跨海工程的上馬 威脅（ Threats） 過(guò)分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對(duì)環(huán)境造成破壞 過(guò)度開(kāi)發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競(jìng)爭(zhēng)、降低收益 對(duì)旅游投資不加控制可能會(huì)導(dǎo)致大量的投機(jī)行為和低水平的開(kāi)發(fā) 汽車(chē)和游客帶來(lái)的交通問(wèn)題和污染問(wèn)題可能會(huì)影響旅游地的舒適性 大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開(kāi)發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會(huì)影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞 未經(jīng)規(guī)劃就開(kāi)放和開(kāi)發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨(dú)特文化和景觀質(zhì)量 農(nóng)村的 重建可能會(huì)毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 28 在敏感的湖岸旁進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)可能會(huì)破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境 草率的開(kāi)發(fā)建設(shè)、缺乏對(duì)景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可能對(duì)優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響 公路的過(guò)度建設(shè)也可能影響景觀效果 當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠(yuǎn)、剝削、及社會(huì)不平等 如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費(fèi)游客就可能會(huì)另找新的旅游目的地 本項(xiàng)目 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) ： 贛州 市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開(kāi)發(fā)，在建設(shè)國(guó)際旅游島的背景下，政府加大了對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。 約翰尼 景區(qū)總規(guī)劃面積為 40 平方公里，海航擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目計(jì)劃占地面積 7480 畝 ，為區(qū)內(nèi)的第一個(gè)擬建項(xiàng)目，隨著風(fēng)景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)啟動(dòng)，高爾夫球場(chǎng)建成后，場(chǎng)內(nèi)的土地價(jià)格將得到充分其實(shí)在的價(jià)值，而在目前的開(kāi)發(fā)前期，土地的價(jià)格還處于價(jià)值的洼地，毫無(wú)疑問(wèn)這是一 個(gè)很好的投資時(shí)機(jī)和項(xiàng)目。球場(chǎng)內(nèi)有的球道地勢(shì)平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖 橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視 野開(kāi)闊。在縝密細(xì)致調(diào)查分析國(guó)內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)、高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念的基礎(chǔ)上，確保球場(chǎng)設(shè)計(jì)的風(fēng)格、水平能夠適應(yīng)未來(lái)高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展的需求和未來(lái)國(guó)際高爾夫球比賽的要求，將球場(chǎng)真正建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化、國(guó)際化的高質(zhì)量球