【正文】 高于 米。 ? 物業(yè)管理： 引進知名品牌物業(yè)管理公司，拓展服務內(nèi)容及深度。 ? 運動設(shè)施： 戶外運動設(shè)施相對集中、均衡布置，北區(qū)設(shè) 1 個籃球場，南區(qū)設(shè) 2 個網(wǎng)球場； 結(jié)合景觀及道 路系統(tǒng)設(shè)置慢步道、休閑小廣場等 器具運動區(qū)組團結(jié)合處集中布置。 B、一期后期 建設(shè)，與一期物業(yè)同時交付使用。 二、 項目配套： 公共配套設(shè)施的布置按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置的原則布置，具體體現(xiàn)在會所與幼兒園分期分散，運動場所按功能分期要求布置但在同一期運動場所相對集中放置可形成運動氛圍及相對的主題，零星的健身器具可相對分散放置。 ? 軟硬景： 致力打造軟景 部分，營造自然、生態(tài)的生活空間環(huán)境。 水景應為淺水體，并能夠 第 22 頁 共 41 頁 形成環(huán)流，大小結(jié)合，動靜結(jié)合。 ? 景觀 風格： 統(tǒng)一 景觀風格，南、北區(qū) 風格上 可有所區(qū)分，采用異域風格為 觀設(shè)計主題 ， 與本地 其他項目 形成 差異 化。 達到建筑和景觀的相對融合。 無動力污水處理裝置。 ? 節(jié)能、環(huán)保： 雙層玻璃窗（真空）設(shè)置。 ? 建筑朝向 ： 符合政府控制性規(guī)劃要求，建筑 物 南北朝向，可有適當?shù)钠牵?15 度以內(nèi)），須注意贛州市常年風向與建筑朝向的關(guān)系。 應合理確定各種計量儀表的設(shè)置位置，以滿足能源計量和物業(yè)管理的需要。 廚房、衛(wèi)生 間和建筑設(shè)備及管線較多的部位，應進行詳細綜合設(shè)計。強調(diào)色彩的變化，要生動，富有跳躍感，創(chuàng)導時尚潮流。除釉面磚及涂料外，可考慮運用部分仿真石材磚；蘑菇石貼面等。 建筑設(shè)計 ? 建筑 風格： 第 20 頁 共 41 頁 簡潔、明快的歐派新現(xiàn)代主義風格；注重社區(qū)天際輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計。 ? 分期開發(fā)： 分大兩期開發(fā)，以站北大道為分界線。 ? 周邊價值利用： 靠近摩托車大市場區(qū)域結(jié)合地形架空建設(shè)高層區(qū)域，架空部分可作停車、設(shè)備、物業(yè)管理、活動空間等。 站北大道建設(shè)形成的道路與項目高差加以修飾，不過多進行土方工程。 ? 豎向設(shè)計： 中間山體 基本 不做保留。 數(shù)量：地下和地面停車位共 1920 個，另外為非機動車位。 對自行車、摩托車等常用交通工具的停放應分區(qū)域集中設(shè)計停放。 人行道路的布置中應設(shè)計人們 短暫 停留及交 流的空間 ， 體現(xiàn)人性化的設(shè)計。 零星的健身器具可相對分散放置。 北區(qū)西側(cè)考慮集中商業(yè)。 合理確定商業(yè)體量預防商業(yè)面積的空置和考慮業(yè)主后期的經(jīng)營，實現(xiàn)商業(yè)區(qū)和住宅生活區(qū)的有效的隔離，實現(xiàn)動靜分離。 多層采用多種手法區(qū)別產(chǎn)品，花園洋房為高附加值產(chǎn)品，類花園洋房為主推多層產(chǎn)品。以南、北兩個地塊為區(qū)域，分別在各自區(qū)域按物業(yè)類型（多 /高層）組合形成組團，便于營造環(huán)境及后期開發(fā)及物業(yè)管理。 ? 住宅布局： 對存在銷售阻力的物業(yè)在總體規(guī)劃設(shè)計中根據(jù)地塊和社區(qū)內(nèi)部資源的綜合利用提升其品質(zhì)。 設(shè)置中心景觀區(qū)。 組團設(shè)計。 建議 ： 分片區(qū)按組團原則進行設(shè)計。 戶外家具設(shè)計： 主要為桌椅 。 也還沒有設(shè)置窗式通風器。其他中低檔樓盤只設(shè)置了對講系統(tǒng)。 消防報警系統(tǒng)： 岸新天和蔚藍半島、黃金時代小高層的電梯間均設(shè)置了感煙報警探頭，室內(nèi)未設(shè)煤氣泄 漏報警裝置。高低變配電設(shè)備均由供電局采購，而且必須使用組合式箱變并置于室外，不同意設(shè)于室內(nèi)。 自動噴淋系統(tǒng)：目前贛州樓盤未見地下車庫設(shè)置氣體滅火系統(tǒng)和泡沫噴淋系統(tǒng)，地下車庫設(shè)置了自動噴淋系統(tǒng)。 排水系統(tǒng)： 目前老城區(qū)的樓盤采用雨污合流排水方式，新城區(qū)均強制雨污分流排水，室內(nèi)排水管材均采用了 UPVC 管、 UPVC 螺旋消音排水管、室外采用了 UPVC 管或鋼筋混凝土管。 入戶門及窗：名牌防盜門，高級鋁合金窗或塑鋼窗。 外墻及內(nèi)墻用材：外墻及內(nèi)墻的墻體材料使用的是粘土磚，未使用加氣混凝土砌塊及多空磚。 入戶門及窗：名牌防盜門，高級鋁合金窗或塑鋼窗。 屋面情況：屋面多為平屋面結(jié)構(gòu)，有部分為斜屋面結(jié)構(gòu)，屋面做防水卷材后鋪隔熱板。 基礎(chǔ)及地下室：高層下都設(shè)有地下室車庫，基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)情況而定。 ? 開發(fā)節(jié)奏： 可能是追求利潤最大化，多數(shù)樓盤開發(fā)節(jié)奏未能形成緊密連續(xù)性。 ? 承包方式： 有個別樓盤把水電、外 墻涂料、鐵藝欄桿、防水工程等另行分包，影響了質(zhì)量與工期。如底層花園與入戶之間的處理等。 ? 商業(yè) :商業(yè)體量過大，多為臨街底商，建筑處理不夠。 項目配套 ? 會所 :實用度未得到 充分 體現(xiàn)。 ? 軟硬景比例： 在部分樓盤軟硬景的投入配比不合理，如黃金時代過分的追求景觀的風格效果，對硬景的投入教大，小而集中且同質(zhì)化嚴重。缺乏恢宏氣勢。 ? 中心景觀： 景觀設(shè)計的主次區(qū)分不明顯，僅有主景觀區(qū)未能有次景觀節(jié)點或小組團景觀布置，不能形成完整的景觀路徑，且對外的展示效果不強。 ? 節(jié)能、環(huán)保： 在節(jié)能、環(huán)保設(shè)計方面投入度不大 ， 估計與成本控制有關(guān)。 部分產(chǎn)品特別是小面積產(chǎn)品戶型設(shè)計創(chuàng)新不夠。 色彩多采用鮮艷明亮色系，部分樓盤用色過多略顯雜亂，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)不夠。 分期開發(fā)中，每期開發(fā)的產(chǎn)品比例有所失調(diào)，為保證一期的成功均以較好的產(chǎn)品和區(qū)域 位置為啟動區(qū)，對沒有地理位置優(yōu)勢和市場優(yōu)勢的產(chǎn)品的物業(yè)放在后期，給項目后期開發(fā)造成難度， 缺乏 價值提升的空間 ； 如 蔚藍半島項目 及 濱江 市場認可能快速銷售的產(chǎn)品占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場存在阻力的產(chǎn)品布置未能加強其內(nèi)在品質(zhì)。 ? 停車布置： 停車位和車庫劃分區(qū)域設(shè)置 ， 但對 住戶 區(qū)域停車的便利 性 未能 考慮 周全 ， 區(qū)域劃分不明確。 商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)置較為同質(zhì)化，未能形成特色商業(yè)區(qū)，均以物業(yè)管理用房、零星休閑物業(yè)、小百貨及臨街商鋪 為主。 地塊的不利因素的影響未能在總體設(shè)計中 綜合考慮， 規(guī)避。 商業(yè)配套面積過大導致大量的商業(yè)空置，對項目的使用和運營產(chǎn)生不利的影響。 如 多層均為地塊核心位置，而小高層、高層布置在地塊的偏遠地域僅靠地塊的周遍配套資源景觀作為賣點，水岸新天、蔚藍半島項目表現(xiàn)最為明顯。 ? 隊伍選擇： 都經(jīng)過篩選，選擇實力相對較強的、符合自身控制要求的隊伍。 ? 承包方式： 多選擇為總承包方式。 ? 物業(yè)管理 :均 重視物管的作用和重要性。 ? 泳池 :設(shè)置泳池 ，并放在核心區(qū)域展示。 部分樓盤硬景比例較大。 結(jié)合消防需要設(shè)置消防通道，局部進行覆土綠化。 ? 水系： 以水作為 景觀的主表現(xiàn)形式，起到了增強景觀效果，給社區(qū)韻動的旋律。 在中心園林景觀區(qū)有集中的展示和 較多功能的 配套。 景觀、建筑風格相對較統(tǒng)一。 ? 細部設(shè)計 : 高層入戶花園、 凸窗、落地窗、 空調(diào)格柵立面處理 、陽臺欄板 （材料） 及形狀的多樣化、錯層、躍式結(jié)構(gòu)、坡屋頂及老虎窗設(shè)計、步入式衣柜、傭人房、 雙（三）陽臺及雙衛(wèi)生間、 空調(diào)有組織排水、架空層處理、底層帶花園設(shè)計等。 能適當超越本地市場，同時具可操作性、現(xiàn)實性及美觀需要。 ? 建筑間距 : 多層 1:、板式小高層 1： 點式小高層 1： 。 戶型各功能區(qū)基本保證自然采光，在設(shè)計過程中能夠注意到餐廳及衛(wèi)生間的自然采光或間接采光。 戶型方正，空間布局緊湊、動靜分離、干濕分離。 在外立面設(shè)計方面注重了五個立面的設(shè)計，混凝土構(gòu)架充一處理、外立面的細部處理（如：空調(diào)格柵立面處理），彩瓦坡屋頂?shù)恼w設(shè)計等。 各分期開發(fā)的產(chǎn)品由多種類型組成，能滿足多種客戶的需求，但每期的主導產(chǎn)品又有所區(qū)別。 臨街設(shè)置底商，將商業(yè)最大化。 有組織設(shè)置非機動車的停放。 ? 管線設(shè)計 ： 公共空間的管線布置集中、有序。 車行出入口及道路設(shè)計 盡可能規(guī)避人車混行、人行道與車行道交叉的狀況。 公建服務設(shè) 施以方便使用、均衡布置為原則。 商業(yè)物業(yè)均在住宅產(chǎn)品 大賣積聚足夠人氣及具備交樓條件后整體包裝推售。 ? 商業(yè)布局： 能 充分的考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求 。 ? 住宅布局： 能綜合考慮用地條件、 朝向、間距、綠地、層數(shù)、物業(yè)布置方式、群體組合、空間環(huán)境、建筑密度及當?shù)叵M習慣等因素。 有滿足 業(yè)主使用的配套物業(yè)。體 如 濱江 在施工現(xiàn)場對客戶的參觀有專門綠色通道及專職人員引導。 在施工場地布置均由業(yè)主方統(tǒng)一規(guī)劃與分隔，甲方負責相關(guān)標段的“三通一平”或甲方給予部分管理費用后由乙方自行負責。 ? 項目工程 各樓盤在工期上都比國家定額工期有所提前，在相關(guān)合同約定中有明確工期要求和獎懲措施。門套大理石（鋁塑）門套。 注重項目產(chǎn)品和居住生活方式的聯(lián)系，有組織 營造 的社區(qū)生活 活動 氛圍。 開始注重小區(qū)景觀及物業(yè)管理。 產(chǎn)品逐漸進入小高層產(chǎn)品階段，套內(nèi)面積有明顯減小趨勢。 5. 游泳池 結(jié)合會所同時展示項目的整體形象。運動休閑設(shè)施 有籃球場、休閑廣場、棋牌室、游泳池 等 。 1均充分考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求。 1在產(chǎn)品方面均有不同程度的創(chuàng)新。 主力戶型以 322 為主，面積區(qū)間在 100— 140 ㎡。 人防設(shè)置在地庫，與地下停車場結(jié)合考慮，多在高層區(qū)域下。 內(nèi)部設(shè)施配套上多為均衡布置。 第 1 頁 共 41 頁 項目產(chǎn)品及工程建議書 第一部分：贛州市典型樓盤調(diào)查 一、 調(diào)查對象： 根據(jù)站北項目特性，本次調(diào)查選擇占地超百畝，物業(yè)類型多樣，分期開發(fā)，市場占有率及口碑良好的住宅開發(fā)樓盤為主要調(diào)查對象。 總平面布局大多采用有圍核無明顯組團設(shè)計；住宅布局上無明顯圍合，高 /多層分區(qū)布置；在商業(yè)布局上無大體量集中布置，多為街鋪底商。個別樓盤采取人車分流，大多為人車混流；多采用地下停車與地 上部分停車相結(jié)合，有些樓盤在底層設(shè)置車庫。 多采用分期滾動開發(fā)模式。 1產(chǎn)品組合多數(shù)按區(qū)域組合同面積區(qū)間同類型產(chǎn)品，頂層大多設(shè)計為復式樓。 1多種物業(yè)并存，均先以多層進入市場。包括社區(qū)商業(yè)、會所、品質(zhì)物管、社區(qū)安全上都配備了智能化監(jiān)控系統(tǒng)。 4. 社區(qū) 的配套 商 業(yè)主要以商業(yè) 底商 形式出現(xiàn) 且作為小區(qū)形象展示面。 ? 項目產(chǎn)品 產(chǎn)品品質(zhì)均不同程度領(lǐng)先贛州市場，屬區(qū)域高檔次樓盤。 產(chǎn)品設(shè)計能吸納先進地區(qū)產(chǎn)品理念及元素，與本地消費習慣結(jié)合。 產(chǎn)品設(shè)置上均引入小部分高端產(chǎn)品，并形成相對獨立的區(qū)域，在一定的容積率的控制下， 對 項目的相對價值有所提高。 水、電、天燃氣 ： 三 表接入戶 樓宇對講系統(tǒng)：（彩顯）可視對講系統(tǒng) 閉路電視：入戶 第 5 頁 共 41 頁 網(wǎng)絡(luò)：到戶 電話：到戶 公共空間交樓標準： 樓梯間：入口為不銹鋼防盜門，（彩顯）可視對講系統(tǒng)；花崗巖（高級地轉(zhuǎn)）地面；鐵藝欄桿木（鐵藝）扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面； 電梯間：地面采用花崗巖（高級地磚）面層；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 消防樓梯：水泥砂漿（防滑地磚）面層；鐵欄桿鋼管 （木）扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面。對關(guān)鍵材料的采購多為甲方指定品牌或甲方集中招標。 整個開發(fā)節(jié)奏大多為分期滾動開發(fā)，各專業(yè) 搭 接采取流水施工，穿插進行。 能夠?qū)ν恋剡M行綜合評估 ， 實行物業(yè)分區(qū)布置和道路交通系統(tǒng)的布置 ；能 結(jié)合地勢進行地下室、車庫的設(shè)置 ； 有大組團的概念。 如 蔚藍半島項目形成的是多層均為對中心景觀區(qū)的向心力。 有利于安全防衛(wèi)和物業(yè)管理。 小區(qū)綠化率≥ 35%。 商業(yè)區(qū)的布置基本作到和住宅生活區(qū) 進行 有效的隔離，實現(xiàn)動靜分離也有利商業(yè)氣氛的形成。 第 7 頁 共 41 頁 均設(shè)置會所、泳池、運動設(shè)施、商業(yè)、物業(yè)管理、智能化、監(jiān)控系統(tǒng)、停車。 道路的布置能夠結(jié)合景觀體系、運動體系進行設(shè)計。 小區(qū)內(nèi)車行道設(shè)置減速裝置。 多層產(chǎn)品的停車多考慮為集中半地下停車或地面停車。 ? 土地價值利用 ： 核心產(chǎn)品布置在土地價值最優(yōu)區(qū)域，弱勢區(qū)域設(shè)置形象展示弱的公建服務設(shè)施或 總值較低的產(chǎn)品。 通 過道路系統(tǒng)的合理布置進行分期開發(fā)達到銷售施工互不影響的目的，使項目能夠滾動開展且能穩(wěn)步的提升后期開發(fā)物業(yè)的價值。 建筑外觀設(shè)計方面多以歐陸風格為主，并結(jié)合了現(xiàn)代鋼筋混凝土建筑的特性進行一定的改良與創(chuàng)新，如：水岸新天、黃金 時代為新現(xiàn)代主意歐陸風格；時間公園、濱江 愛丁堡為古典式歐陸風格；蔚藍半島項目建筑風格為現(xiàn)代澳洲風格。 戶型基本為南北通透保證采光通風。 高層住宅有引入入戶花園、錯層陽臺的設(shè)計。 1大面積戶型有走入式衣帽間、衛(wèi)生間洗刷分離等更深層次的使用功能區(qū)分。 住宅群體組合能起到吸引視線，豐富天際線及立面的效果。 小區(qū)內(nèi)垃圾集中收集、廚房設(shè)計排煙道， 機房進行了消音、隔聲處理。其中時間公園項目建筑