商品房預(yù)售合同若干法律問題探討-全文預(yù)覽
【正文】 中 對商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件 還是對抗要件 學(xué)者們的看法并不一致。理中假設(shè)因開發(fā)企業(yè)不能預(yù)售合同備案預(yù)購人也要承擔合同無效的后果對預(yù)購人不利；或者因預(yù)購人原因不能預(yù)售合同備案開發(fā)企業(yè)也要承擔合同無效的后果那么對開發(fā)企業(yè)不利。〞根據(jù)該條凡法律、行政法規(guī)規(guī)定了合同應(yīng)當?shù)怯浭掷m(xù)但未同時規(guī)定合同登記后才生效的假設(shè)當事人沒有按照法律、行政法規(guī)定登記手續(xù)的合同效力不因此受到影響即假設(shè)合同除未登記外都合法那么合同生效。也就是說商品房預(yù)售合同登記只是從行政理的角度要求備案合同的效力是另外一個問題。 確立登記備案制度從立法的原意來說主要目的在于從行政理的角度和試圖整個商品房預(yù)售所做出的規(guī)定。假設(shè)以違犯行政性為由而導(dǎo)致民事行為無效相當于用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系也就混淆了兩種法律的作用?！璠3]未按規(guī)定備案和登記手續(xù)的……〞由此可見合同備案與否導(dǎo)致的是行政責任不合同備案只是讓開發(fā)企業(yè)承擔一定的行政責任并沒有承擔合同無效的民事責任。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案手續(xù)〞?！ ∩唐贩款A(yù)售合同內(nèi)容的合法性 預(yù)售合同必須遵守我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定尊重社會公德不得擾亂社會經(jīng)濟秩序和損害社會公共利益。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購方、完好地披露有關(guān)承購方所要購置的商品房的情況。受委托的房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)必須獲得相應(yīng)的資格。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認可和保護的利益的此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。 優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力在雙方訂立合同時生效在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時應(yīng)承擔相應(yīng)責任。據(jù)此優(yōu)惠廣告應(yīng)不同于一般商業(yè)廣告兩者內(nèi)容并不一致。一般商業(yè)廣告作為要約邀請在內(nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款?！ ?yōu)惠廣告與要約邀請相似但優(yōu)惠廣告不是要約邀請。而這里所附條件即相對方對其訂立合同?！ ≡诠P者看來優(yōu)惠廣告應(yīng)是附條件的單方承諾行為。從利益分析預(yù)售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人與其訂立商品房預(yù)購合同以讓利與雙贏策略獲得自身利益。它與通常的廣告有所不同表如今其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉而是優(yōu)惠打折。一般的房屋買賣合同的標的物是現(xiàn)成的物而商品房預(yù)售合同的標的物是正在建造的、在將來約定的時內(nèi)開工的商品房。上海?土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營理施行細那么?9條規(guī)定：“房屋開工驗收合格后按?房屋預(yù)售合同?房屋交付手續(xù)房屋交付后購房人應(yīng)憑?房屋預(yù)售合同?及房屋交付憑證房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)。筆者認為商品房預(yù)售合同是屬于本約。除其特殊性外具有買賣合同的一般性質(zhì)。本文擬就商品房預(yù)售合同的假設(shè)干法律問題作一初步討。商品房預(yù)售合同有四個生效要件登記備案不是它的生效要件而是它的對抗要件。對商品房預(yù)售合同中的優(yōu)惠廣告應(yīng)定性為附條件的單方承諾行為這有利于保護購房者的利益。由于商品房預(yù)售在我國剛出現(xiàn)不久 有關(guān)的法律法規(guī)尚不完善 導(dǎo)致理中出現(xiàn)不少問題。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同?！ 『贤蓄A(yù)約與本約之分兩者的性質(zhì)及效力不同。但雙方房屋面積、價金、付款方式、交房限、違約責任等問題均明確約定無須將來另行訂立買賣合同即可直接依約履行并房屋產(chǎn)權(quán)過戶到達雙方交易目的?！ ∩唐贩款A(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外還具有如下特征：1〕商品房預(yù)售合同的標的物在簽約時尚不存在?！ 《①彿績?yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力 在現(xiàn)實生活中購房優(yōu)惠是商業(yè)常事這種廣告屢見不鮮。 法律對的歸根到底是對利益關(guān)系的利益關(guān)系分析由此是法理分析的根底其對制度創(chuàng)立、總體把握之下的定性尤有直接意義。試想如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無約束力而滿天飛作為社會秩序的廣闊購房者的利益亦無從保護最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損。[2]優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認其對于廣告主的效力防止邏輯上的復(fù)雜化和邏輯中間環(huán)節(jié)在實際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。從學(xué)理上從有利于維護當事人的利益和交易平安考慮把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強化對廣告人的拘束擴大享有報酬懇求權(quán)的范圍減輕相對人在求償時的舉證責任。[3]一般而言商業(yè)廣告即屬要約邀請?合同法?5條對此有明確規(guī)定。反之假設(shè)廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定那么應(yīng)視為要約?合同法?5條對此亦有規(guī)定。換言之優(yōu)惠廣告雖有要約邀請的作用但并非要約
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1