【正文】 金回收要求國(guó)家、地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升周邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值b 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性成本模擬表及其說(shuō)明項(xiàng)目收益部分模擬常見(jiàn)的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：a 確定基礎(chǔ)均價(jià)Pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià)b 確定B系數(shù)。D)(1177。D）c 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時(shí)，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價(jià)Ps=Pd (1177。類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)功能定位項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及差異項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)展商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析經(jīng)濟(jì)中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)國(guó)家宏觀金融政策a 貨幣政策b 利率c 房地產(chǎn)按揭政策周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素郵政服務(wù)購(gòu)物場(chǎng)所環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的建筑物地理位置第二、入市進(jìn)機(jī)規(guī)劃。第二、主要賣(mài)點(diǎn)的展示。第二、差價(jià)策略。定價(jià)的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤(rùn)、市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)向、附近市場(chǎng)行情和競(jìng)爭(zhēng)狀況等。第三、景觀的特色營(yíng)造。第二、整體風(fēng)格建議。第二、戶型面積比例。/ 7 步驟6：項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建議階段A：項(xiàng)目總評(píng)規(guī)劃會(huì)同專業(yè)規(guī)劃公司進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)總平規(guī)劃，堅(jiān)持“市場(chǎng)化”與“適度超前”兩個(gè)原則。階段E：目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判及需求分析 第一、消費(fèi)心理。第一大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：樓盤(pán)硬件價(jià)值 第二大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：產(chǎn)品可感受價(jià)值 第三大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：功能提升型價(jià)值 第四大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：居住文化與生活方式 第五大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：情感 第六大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：身份第七大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：規(guī)范與指標(biāo) 榮譽(yù)與規(guī)范 第八大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：直接促銷(xiāo)功能/ 7 步驟4：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定階段A：對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行研究第一、哪些人是買(mǎi)家（包括隱性、顯性兩類(lèi)）？ 第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。包括項(xiàng)目自身應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位及項(xiàng)目結(jié)合周邊配套等所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位。制訂項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)及劃分實(shí)施步驟。步驟3：制訂項(xiàng)目投資分析報(bào)告階段A：對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本情況介紹 階段B：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本主要包括土地購(gòu)置成本、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建安工程造價(jià)、公建配 2 / 7 套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅費(fèi)等。第三、對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目銷(xiāo)售去化順序分析。第一、對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目的硬件指標(biāo)調(diào)查。主要包括對(duì)該區(qū)域的明星樓盤(pán)、暢銷(xiāo)樓盤(pán)、滯銷(xiāo)樓盤(pán)、最受歡迎物業(yè)類(lèi)型、住宅市場(chǎng)空置率等調(diào)查分析。階段A：對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境作深入的調(diào)查與分析 第一、市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為調(diào)查。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。自然景觀、歷史人文景觀等第四、污染狀況。階段D：項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析地塊環(huán)境研究報(bào)告一般的結(jié)構(gòu)是：對(duì)開(kāi)發(fā)地塊周?chē)?2公里范圍內(nèi)，以及開(kāi)發(fā)地塊未來(lái)在城市發(fā)展走勢(shì)中的地位研究分析。第三、板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)。階段C：項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 第一、板塊總體規(guī)劃。第二、市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析。有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對(duì)外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益等等。第一篇：房地產(chǎn)全程策劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程第一階段 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與投資分析步驟1：項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目所在地板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，對(duì)項(xiàng)目情況作初步了解，為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。第四、行業(yè)環(huán)境。主要通過(guò)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對(duì)供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行客觀、到位的描述。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢(shì)等，做出預(yù)測(cè)（約35年）。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。這是制訂價(jià)格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料，并進(jìn)行歸類(lèi)、分析。各種交通工具的通勤半徑、停車(chē)設(shè)施狀況研究、各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況/ 7 第三、周邊景觀。交通未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究、教育及醫(yī)療未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究、購(gòu)物及休閑未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究、體育及旅游景點(diǎn)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究階段E：項(xiàng)目地塊特性分析第一、項(xiàng)目地塊的基本情況。步驟2：對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況再次進(jìn)行調(diào)查【主要任務(wù)】深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況，確定可類(lèi)比項(xiàng)目，對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查和研究，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。第二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況針對(duì)性調(diào)查。階段B：對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目自身特色、各類(lèi)硬件指標(biāo)及軟件指標(biāo)、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)等進(jìn)行分析。主要包括項(xiàng)目?jī)r(jià)格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主要賣(mài)點(diǎn)。第六、對(duì)未來(lái)可類(lèi)比項(xiàng)目情況的分析與估計(jì)等。階段B：針對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)所采取的應(yīng)對(duì)策略 階段C：項(xiàng)目總體思路的擬定第一、戰(zhàn)略部署。第三、硬件功能的配置。第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。第二、項(xiàng)目產(chǎn)品與目標(biāo)客戶群的對(duì)接。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，包括項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)與一系列賣(mài)點(diǎn)；，從而保證大型項(xiàng)目的持續(xù)旺銷(xiāo)熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆；，實(shí)現(xiàn)脈動(dòng)狀的市場(chǎng)推動(dòng)功能階段B：項(xiàng)目形象定位圍繞項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項(xiàng)目進(jìn)行形象定位。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。單式、躍式、復(fù)式及功能分區(qū)等建議階段E：建筑設(shè)計(jì)建議 第一、立面設(shè)計(jì)建議。第二、景觀的主題提煉。定價(jià)目標(biāo)：加速銷(xiāo)售速度、提高銷(xiāo)售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。定價(jià)方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價(jià)等。步驟2：制定市場(chǎng)進(jìn)入方案階段A：營(yíng)銷(xiāo)思路的體現(xiàn) 第一、客戶群的再清晰化。第四部分 項(xiàng)目入市準(zhǔn)備及階段策略步驟1：項(xiàng)目入市準(zhǔn)備階段A：劃分銷(xiāo)售周期并確定各周期的工作內(nèi)容階段B：營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的營(yíng)造 第一、售樓部的設(shè)計(jì) 第二、樣板房的設(shè)計(jì) 第三、現(xiàn)場(chǎng)包裝階段C：項(xiàng)目入市第一、入市時(shí)機(jī)選擇。/ 7 步驟2：階段活動(dòng)策略階段A：樓花銷(xiāo)售期廣告策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期廣告策略入市準(zhǔn)備期廣告策略公開(kāi)發(fā)售期廣告策略銷(xiāo)售階段期廣告策略促銷(xiāo)期廣告策略強(qiáng)銷(xiāo)期廣告策略品牌形成期廣告策略樓盤(pán)滯銷(xiāo)期廣告策略尾盤(pán)銷(xiāo)售期廣告策略/ 7第二篇：房地產(chǎn)全程策劃流程房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃提綱第一部分市場(chǎng)調(diào)研一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查七通一平現(xiàn)狀項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查歷史人文景觀地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀周邊市政配套設(shè)施調(diào)查金融服務(wù)游樂(lè)休憩設(shè)施 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)景氣指數(shù)商品零售價(jià)格指數(shù)a 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)b 商品住宅價(jià)格指數(shù)政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料市場(chǎng)定位a 區(qū)域定位b 主力客戶群定位類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素a 類(lèi)比土地價(jià)值：地段資源差異※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括周邊自然和綠化景觀的差異教育、人文景觀的差異各種污染程度的差異※周邊市政配套便利性的差異b 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷※ 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)※ 單體戶型設(shè)計(jì)※ 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)※小區(qū)配套和物業(yè)管理※ 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃※ 發(fā)展商品牌和實(shí)力c 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素※ 經(jīng)濟(jì)因素※ 政策因素項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析B），其中Pa為基礎(chǔ)均價(jià)b 然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價(jià)Pb，即Pd=Pa（1177。B)(1177。其中均價(jià)層以上單位采用1+F，均價(jià)層以下單位采用1Ff U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目首期成本模擬敏感性分析a 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響b 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化發(fā)展商操作水平因素上市時(shí)間要求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)項(xiàng)目臨界四周狀況土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避地塊周邊交通環(huán)境示意a 地塊周邊基本路網(wǎng)b 項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示建筑色彩計(jì)劃建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示別墅戶型設(shè)計(jì)提示商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示地塊已有的自然環(huán)境利用組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)中心大堂主人房裝修概念設(shè)計(jì)多層、高層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提示項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置九、小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式市場(chǎng)定位主要媒體應(yīng)用及投入頻率家庭收入情況項(xiàng)目名項(xiàng)目標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體五、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)延展及運(yùn)用工地環(huán)境包裝視覺(jué)環(huán)境綠化營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì)銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì)物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)六、樓盤(pán)價(jià)格定位及策略項(xiàng)目單位成本項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格價(jià)格策略優(yōu)惠條款入市價(jià)格價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶銷(xiāo)售承諾銷(xiāo)售過(guò)程模擬批文a 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照b 商品房銷(xiāo)售許可證銷(xiāo)售輔導(dǎo)a 發(fā)展商成立完整的銷(xiāo)售隊(duì)伍※主管銷(xiāo)售之副總※銷(xiāo)售總經(jīng)理※銷(xiāo)售主管或銷(xiāo)售控制※銷(xiāo)售部代表※銷(xiāo)售/事務(wù)型人員※銷(xiāo)售/市場(chǎng)人員※綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）※入住辦公成員（非常設(shè)性機(jī)構(gòu)可由銷(xiāo)售代表兼任）b 中國(guó)策劃專家團(tuán)派出專業(yè)銷(xiāo)售人員輔導(dǎo)發(fā)展商銷(xiāo)售工作※專職銷(xiāo)售經(jīng)理※根據(jù)需要增派銷(xiāo)售人員實(shí)地參與銷(xiāo)售※項(xiàng)目經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目總體策劃及銷(xiāo)售進(jìn)度，提供支持，理順關(guān)系c 中國(guó)策劃專家團(tuán)總部就項(xiàng)目總體銷(xiāo)售管理提供支持d 中國(guó)策劃專家團(tuán)全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用※銷(xiāo)售代理a 發(fā)展商指定公司相關(guān)人員配合中國(guó)策劃專家團(tuán)工作※負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)之副總※處理法律事務(wù)人員※財(cái)務(wù)人員b 中國(guó)策劃專家團(tuán)成立項(xiàng)目銷(xiāo)售專職銷(xiāo)售隊(duì)伍，并視需要調(diào)動(dòng)中國(guó)策劃專家團(tuán)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)※銷(xiāo)售經(jīng)理（總部派出）※銷(xiāo)售代表（主力由總部派出，其他當(dāng)?shù)負(fù)駜?yōu)招聘）※項(xiàng)目經(jīng)理（跟蹤項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度，提供支持，理順關(guān)系）c 中國(guó)策劃專家團(tuán)總部銷(xiāo)售管理及支持d 中國(guó)策劃專家團(tuán)全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用制定銷(xiāo)售工作進(jìn)度總表銷(xiāo)售控制與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬分項(xiàng)開(kāi)支a 銷(xiāo)售人員招聘費(fèi)用b 銷(xiāo)售人員工資c 銷(xiāo)售提成/銷(xiāo)售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)d 銷(xiāo)售人員服務(wù)費(fèi)用e 銷(xiāo)售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用f 銷(xiāo)售人員差旅費(fèi)用g 銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用h 臨時(shí)雇用銷(xiāo)售人員工作費(fèi)用按揭a 明晰項(xiàng)目按揭資料b 盡可能擴(kuò)大年限c 按揭比例d 首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略e 按揭銀行選擇藝術(shù)f 保險(xiǎn)公司及條約g 公證處及條約h 按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制多方關(guān)系a 策劃商、發(fā)展商、其他合作方工作協(xié)調(diào)配合工程部a 工程進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度的匹配b 嚴(yán)把工程質(zhì)量c 文明施