【正文】 是容量為上千戶的28層高品質(zhì)酒店式公寓。項(xiàng)目四至：東臨青石橋路，與大型海鮮市場(chǎng)相連；南臨朝陽路，與高檔商務(wù)樓、五星級(jí)酒店區(qū)相連，具備大量高消費(fèi)人群；北接向陽路，人流、車流，川流不息；西靠大業(yè)路，擁品牌餐飲店、大型娛樂娛樂會(huì)所、時(shí)尚百貨店。2004年市內(nèi)的小戶型市場(chǎng)供給已趨飽和，2005年銷售也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，~2個(gè)月時(shí)間提前進(jìn)場(chǎng)排號(hào)，以便及時(shí)了解市場(chǎng)真實(shí)狀況并做出調(diào)整。l 在城市中心區(qū)域，臨主干道的小戶型公寓，推廣中多以商務(wù)功能為賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)辦公和投資的結(jié)合，同時(shí)強(qiáng)調(diào)地段和品質(zhì)。C、針對(duì)小戶型住宅公寓的營銷技巧隨著市中心土地的越加稀缺，可做大規(guī)模樓盤的土地已經(jīng)很難找到，市場(chǎng)從“規(guī)模樓盤”、“臨河高層”逐步過渡到“小戶型時(shí)代”，尤其以2004年最為顯著，二環(huán)路以內(nèi)一半以上樓盤為純小戶型公寓。l 戶外廣告在前兩年興起并逐漸旺熱，近來其實(shí)際效果和性價(jià)比開始讓人有些懷疑，但針對(duì)特定地段或具有鮮明特征的房產(chǎn)項(xiàng)目仍然非常重要，尤其是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和附近區(qū)域的戶外設(shè)置不可或缺。成文格式：要求以集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)PPT形式編寫上報(bào)。營銷總案整體應(yīng)分三個(gè)部分：項(xiàng)目營銷前置條件（對(duì)項(xiàng)目定位及經(jīng)營計(jì)劃的簡要概述）、營銷策略及計(jì)劃安排（對(duì)包裝、推廣、活動(dòng)、定價(jià)、銷售及營銷費(fèi)用支出等各項(xiàng)工作思路和計(jì)劃安排，此部分為本報(bào)告重點(diǎn)）、營銷重點(diǎn)工作節(jié)點(diǎn)表。B、以報(bào)紙廣告為主力的多媒體推廣結(jié)合l 報(bào)紙廣告的作用不可小視，現(xiàn)在即使性價(jià)比在逐漸降低，有時(shí)給人“雞肋”的感覺，但仍然是最重要的宣傳途徑，以成都商報(bào)為代表的媒體是消費(fèi)者了解和關(guān)注項(xiàng)目的第一來源。l 其它手段，如：雜志、網(wǎng)絡(luò)、航空等選擇手段因自身局限一直未能成為重點(diǎn)，可作參考。l 帶有花園或大陽臺(tái)的小戶型比沒有的要好賣得多，同樣，功能性和實(shí)用性也是戶型設(shè)計(jì)考慮的重點(diǎn)。這需要至少提前一個(gè)月制定詳細(xì)報(bào)紙投放計(jì)劃、訂版及準(zhǔn)備調(diào)整措施。二、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）l 地段、位置，城市黃金口岸，交通、購物便利，臨近鹽市口、春熙路，生活配套好l 項(xiàng)目品質(zhì)較高，市中心高層小戶擁有氣派的外立面和與之相當(dāng)?shù)挠布渲胠 國際品牌超市家樂福就在腳下，對(duì)喜歡時(shí)尚便利的年青人士有吸引力l 5層頂部的大面積園林是對(duì)居家品質(zhì)的有效提升，增加小戶公寓賣點(diǎn)l 戶型配比得當(dāng)，設(shè)計(jì)較好，能充分滿足不同群體需求l 區(qū)域周邊商業(yè)集中，商業(yè)環(huán)境好，配套優(yōu)勢(shì)強(qiáng)W（劣勢(shì)）l 口岸的地理和交通位置雖好，但缺乏居住氛圍，生活便利設(shè)施不足，居家成本高l 朝陽路實(shí)際是城市的中轉(zhuǎn)干道，屬快速通道；向陽街和青石橋街現(xiàn)狀落后，與項(xiàng)目的中心高端定位不符l 一街之隔的海鮮市場(chǎng)是對(duì)居家的最大障礙，直接影響到臨街面住宅的銷售進(jìn)度O（機(jī)會(huì)）l 項(xiàng)目推出時(shí)市中心區(qū)內(nèi)今年的一些主要小戶項(xiàng)目已基本結(jié)束銷售，如錦都、金茂禮都、時(shí)代印象等，減少客戶分流l 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目危機(jī)加劇，造成更多的投資者將眼光瞄準(zhǔn)住宅，尤其是高檔小戶型公寓l 本項(xiàng)目所在的市中心區(qū)附近的類似項(xiàng)目，其小戶部分銷售均較好，給項(xiàng)目銷售前景提供說服力l 項(xiàng)目所在的中心區(qū)域尚無在體量和定位上與之相當(dāng)?shù)膹?fù)合地產(chǎn)，給項(xiàng)目推廣以很大運(yùn)作空間T（威脅）l 當(dāng)前市區(qū)內(nèi)小戶公寓整體市場(chǎng)供給量偏大，雖然本項(xiàng)目自身有優(yōu)勢(shì)，難免會(huì)受到一定影響l 由于項(xiàng)目位置的獨(dú)特性，商務(wù)辦公概念是宣傳的重要方面之一，目前政府對(duì)于商務(wù)小戶的不支持，將可能產(chǎn)生一定影響l 由于項(xiàng)目開盤在2005年下半年，屆時(shí)難免會(huì)有新的直接競爭對(duì)手出現(xiàn)，如旁邊的信德陽光365將在上半年開盤，其定位相近，且占有品牌優(yōu)勢(shì)，不容忽視三、項(xiàng)目周邊環(huán)境概況項(xiàng)目地處成都市CBD核心區(qū)、傳統(tǒng)繁榮經(jīng)濟(jì)圈鹽市口之大業(yè)路，毗鄰人流熙攘春熙路商圈，占據(jù)天時(shí)、地利，匯集人氣與商氣，擁攬眾多的交通路線與便利的購物、餐飲、休閑之業(yè)態(tài)，更有著源源不絕的巨大人流與強(qiáng)勁消費(fèi)力，可謂是百貨、商貿(mào)、金融的財(cái)富匯集地，也是頂級(jí)飯店、高檔寫字樓、發(fā)達(dá)交通動(dòng)脈所環(huán)繞的核心地帶，是成都人所皆知的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易黃金區(qū)，具有極高的投資價(jià)值與升值前景。從總體而言，往來人流呈現(xiàn)多樣化，含括各種年齡階段與各種職業(yè)。目標(biāo)市場(chǎng)特征及營銷手段1．主體分類l 投資型客戶：看中投資前景與利益回報(bào)率l 居家客戶：追求住宅的便捷性、現(xiàn)代感與居家的過渡性l 辦公客戶：看重形象、檔次、使用功能與時(shí)效便捷性（以上三類客戶為項(xiàng)目1期針對(duì)的主體客戶群）2．客戶群體細(xì)部分析項(xiàng)目區(qū)域人口特征概述1）項(xiàng)目處于CBD區(qū)域核心與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)圈范圍：l A、商務(wù)辦公人口與居住型人口并重；l B、中高素質(zhì)人口占較大比例；l C、中青年人口較多；l D、外來流動(dòng)型人口多，文化交融性很強(qiáng)；l E、收入水平差異性大，消費(fèi)呈現(xiàn)多樣性；l F、年齡呈現(xiàn)多層次性2）因處于傳統(tǒng)繁榮經(jīng)濟(jì)圈，遺留建筑與居住集群同新建樓群并存，因此：A、人口多樣化（民族、職業(yè)、社會(huì)分層多樣化）B、常住人口多（主要指從前的單位宿舍）C、流動(dòng)人口多（上班族、外出公務(wù)、節(jié)假出游）目標(biāo)客戶群的細(xì)分1）核心客戶群體：l 金融、通信類年輕置業(yè)者；l 機(jī)關(guān)年輕公務(wù)人員；l 商務(wù)企業(yè)白領(lǐng)置業(yè)者；l 私營經(jīng)商企業(yè)顧主類置業(yè)者；l 區(qū)域內(nèi)目前租賃市場(chǎng)中的租客置業(yè)者；l 瞄準(zhǔn)商務(wù)區(qū)域的投資置業(yè)家。部分亦有滿足將工作場(chǎng)所及住所合二為一的需求。E、.他們是社會(huì)中積極上進(jìn)的群體，注重社會(huì)效益，知識(shí)結(jié)構(gòu)豐富而且文化層次高，信息獲取渠道廣泛。物業(yè)性價(jià)比高，合理性強(qiáng)，有自家歸宿安樂窩的感覺。我們將目標(biāo)市場(chǎng)主力分為三類人群，根據(jù)市場(chǎng)一般規(guī)律，該三類人群的比例大致在：投資者60%，辦公30%，自用10%。而其中一些則是對(duì)所有人群均有直接說服力的賣點(diǎn)：l 項(xiàng)目的地段、位置所帶來的巨大便利l 項(xiàng)目高品質(zhì)對(duì)居家、辦公品質(zhì)的支撐l 項(xiàng)目的直接商業(yè)配套（如家樂福）的巨大便利七、項(xiàng)目制勝點(diǎn)分析我們對(duì)于項(xiàng)目推廣的大范圍、總體策略與“傳統(tǒng)”的小戶型項(xiàng)目推廣沒有本質(zhì)區(qū)別，而是盡可能沿用以往的成功經(jīng)驗(yàn)。比如，項(xiàng)目直接競爭對(duì)手陽光365于2005上半年開盤，本項(xiàng)目應(yīng)爭取在此之前做出現(xiàn)場(chǎng)、戶外廣告，設(shè)立臨時(shí)接待處，提前贏得市場(chǎng)，避免分流壓力。適時(shí)開始排號(hào)，既爭取及早抓住客戶，也要避免因時(shí)期過長造成客戶流失。八、項(xiàng)目推廣中可能的難點(diǎn)分析任何項(xiàng)目由于自身不完善因素，在推廣中都會(huì)遇到相應(yīng)的銷售難點(diǎn)，而一些重要難點(diǎn)的制約，可能對(duì)于最終銷售產(chǎn)生重大影響。這是解決后續(xù)營銷策略定位至關(guān)重要的問題。因此，在營銷推廣上，我們應(yīng)該明確這樣的目標(biāo)：漢高項(xiàng)目應(yīng)該以2005年領(lǐng)導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)精品的姿態(tài)震撼上市！漢高項(xiàng)目將是2005年市中心區(qū)域復(fù)合型大體量建筑產(chǎn)品的霸王。對(duì)于這樣的項(xiàng)目，我們必須以一種準(zhǔn)備充分的嶄新姿態(tài)面市，同時(shí)讓營銷推廣真正全面、深入到市場(chǎng)的各個(gè)角落，令市場(chǎng)全面接受和感知。第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案設(shè)計(jì)課程設(shè)計(jì)任務(wù)書及指導(dǎo)書學(xué) 生 姓名：指 導(dǎo) 教師：系（院）別：專業(yè)、班級(jí)：工程管理完 成 時(shí)間：黃性姍王洪海商務(wù)管理系班 200