【正文】 中一個重要的概念，是指企業(yè)為了滿足目標(biāo)市場的需求，對各種可控的營銷因素加以優(yōu)化組合、綜合運用、以期高效率地、最經(jīng)濟地實現(xiàn)企業(yè)的營銷目標(biāo)。如：御園小區(qū)的的頂樓復(fù)式設(shè)有陽臺花園（面積約50㎡、一樓帶院約50㎡）都是非常熱銷的戶型。 教師節(jié)期間由教師證者訂房可享受5000元優(yōu)惠；；簽合同的前200戶贈送價值500元紀(jì)念品。以此來打動消費者的購房心理。房地產(chǎn)促銷就是通過各種促銷手段，與顧客直接溝通并激發(fā)其購買欲望，并使?jié)撛陬櫩娃D(zhuǎn)化為最終顧客的方法。（三）渠道策略營銷渠道是產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移至消費者的途徑，是房地產(chǎn)銷售的重要一環(huán)。因此，只有市場相對熱銷或房源稀缺的前提下，才能進(jìn)行調(diào)價。（二）價格策略價格競爭是市場營銷的重要手段，進(jìn)行合理的價格組合，使得利潤的實現(xiàn)和利潤的多少能夠控制在一個合理的時間和數(shù)量范圍之內(nèi)。最近幾年，運用品牌的影響力進(jìn)行品牌連鎖。以怎樣的方式向顧客推銷自己的品牌和產(chǎn)品是銷售工作者首先考慮的問題，也就是如何制定具有影響力的推廣活動。就東營市場而言科達(dá)、眾成等大型實力派的公司都會培養(yǎng)自己的銷售隊伍和銷售管理人員，所以選擇銷售代理的形式。在華麗的營銷方案沒有一定的可行性是不可取的。掌握準(zhǔn)確的市場和目標(biāo)消費群數(shù)據(jù)，是進(jìn)行量化分析的關(guān)鍵。制定策略之前我們要有全方位考察。在墾利市場而言，各個樓盤的開發(fā)越來越多，像康麗花園、財富新城、匯豐馨苑、明珠怡心園等等都是實力派的樓盤。而且140面積需求是現(xiàn)在大多數(shù)客戶的理想要求，有相當(dāng)一部分顧客找不到房源。（二）微觀企業(yè)環(huán)境因素分析企業(yè)現(xiàn)狀分析目前最主要的任務(wù)不在于建更多的樓盤去占領(lǐng)市場，而在于如何設(shè)計消費者所需求的戶型，并對樓盤的結(jié)構(gòu)、位置和物業(yè)管理來進(jìn)行徹底的規(guī)劃和制定，已達(dá)到進(jìn)一步塑造企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象，為公司進(jìn)一步的發(fā)展做后盾。御園小區(qū)共有16棟住宅樓，其中共有12棟多層住宅，4棟小高層住宅，共623戶，其戶型有90型的兩室一廳一衛(wèi)；有110型、120型的三室一廳一衛(wèi)；140型、160型的三室兩廳兩衛(wèi)；130型、170型、230型、260型、280型的頂樓復(fù)式，戶型種類多樣。(二）綠島御園小區(qū)簡介綠島御園是綠島公司自成立以來所建的第一個居民住宅樓盤，其位置坐落于墾利振興路以南，民豐路以西。參考文獻(xiàn):[1]楊中宣 李 珊：房地產(chǎn)業(yè)營銷問題與策略研究[J].商場現(xiàn)代化，2006(18）[2]荊會芬:房地產(chǎn)營銷需要真誠[J].商場現(xiàn)代化,2006(1）[3]劉文婷:論房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新[J].科技創(chuàng)業(yè),2006(9）[4]李 淳 張協(xié)奎:試論新形勢下房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新[J].房地產(chǎn)論壇，2005(4）[5]唐麗昕:我國房地產(chǎn)營銷方法及創(chuàng)新研究[D].華中科技大學(xué),2005第二篇：房地產(chǎn)營銷策略分析論文《房地產(chǎn)市場營銷》考試論文題目班級：14市場營銷學(xué)號：201428050117 姓名：王立凡摘要 ??????????????????????????????1 關(guān)鍵詞 ?????????????????????????????1一、綠島置業(yè)公司簡介 ??????????????????????1（一）綠島公司簡介 ??????????????????????1（二）綠島御園簡介 ??????????????????????1二、營銷環(huán)境分析 ????????????????????????1（一）宏觀環(huán)境分析 ??????????????????????1（二）微觀環(huán)境分析 ??????????????????????2三、綠島御園營銷的關(guān)鍵 ?????????????????????2（一）深刻洞察市場信息?????????????????????2（二）專業(yè)、系統(tǒng)化的營銷策略和 推廣策劃 ????????????2（三）有效的銷售執(zhí)行和控制???????????????????2四、營銷策劃的制定 ???????????????????????3（一）深刻洞察市場信息?????????????????????3（二）專業(yè)、系統(tǒng)化的營銷策略和推廣策劃?????????????3（三）有效的銷售執(zhí)行和銷售控制?????????????????3五、營銷策略的應(yīng)用 ???????????????????????4（一）產(chǎn)品品牌策略???????????????????????4（二）產(chǎn)品價格策略???????????????????????4（三）產(chǎn)品渠道策略???????????????????????4（四）產(chǎn)品促銷策略???????????????????????5六、營銷過程中存在的問題 ????????????????????5（一）綠色營銷成為消費者關(guān)注的賣點???????????????5（二）物業(yè)服務(wù)貫徹于營銷全過程?????????????????5 參考文獻(xiàn)????????????????????????????5綠島御園營銷策略分析摘要市場競爭日益加劇的今天，怎樣使公司的效益最大化，能夠賣出更多的樓盤，是房地產(chǎn)發(fā)展商追求的目標(biāo)，但由于受國家政策、營銷環(huán)境、企業(yè)自身素質(zhì)等多方面的影響，房地產(chǎn)商在樓盤的營銷過程中會面臨各種各樣的問題。五、結(jié)語房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程, 需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運用各種營銷手段、營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn), 本質(zhì)上是一個從了解市場、熟知市場到推廣市場的過程, 其中心是顧客。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠實的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會，在宣講會前可以進(jìn)行問卷調(diào)查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費者獲得知識的目的。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。人員推銷通過直接的人際接觸，有利于建立和培養(yǎng)長期穩(wěn)定的客戶關(guān)系，且能及時獲得顧客的意見。具有可信度高、降低購買者疑心的特點。目前，銷售促進(jìn)大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應(yīng)，它能引起消費者對該房產(chǎn)的注意。因此，有效的廣告不僅能幫助房地產(chǎn)公司建立足夠的知名度，而且如果潛在顧客已了解該物業(yè)，雖未實現(xiàn)購買，但廣告能不斷提醒他們。廣告的形式與用途多種多樣。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本，可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢（三）房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)容營銷策劃。這種銷售模式是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分的發(fā)展和開發(fā)商走專業(yè)化和規(guī)模化道路的結(jié)果。銷售人員與消費者直接接觸，因此，有利于收集消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的意見，了解和把握顧客的需求，及時調(diào)整和改進(jìn)企業(yè)工作，提高競爭能力和建立良好的企業(yè)形象，也有利于降低營銷成本，控制房地產(chǎn)營銷策劃的執(zhí)行過程，及時調(diào)整銷售價格。三、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系營銷管理(一)房地產(chǎn)營銷的涵義房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針、目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境、資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達(dá)到占有市場、促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟行為。四是由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。（4）市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場。目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。多數(shù)樓盤的房價開始松動，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價格也較去年高峰時有了較大的下降。房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內(nèi)商品交換活動的固定場所及交換關(guān)系的總和，反映了商品的價值規(guī)律、供求規(guī)律及市場競爭規(guī)律的相互作用。因此，房地產(chǎn)商不得不研究市場規(guī)律，重視營銷問題，把營銷管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，以滿足消費者需求為目的制定營銷策略。第一篇：房地產(chǎn)的營銷策略分析（范文）房地產(chǎn)的營銷策略分析[摘要] 在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的今天，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)由賣方市場向買方市場過度的趨勢。其內(nèi)容主要包括市場調(diào)研、市場細(xì)分、項目定位、管理策略等；其方案的設(shè)計主要應(yīng)突出風(fēng)格、規(guī)劃、戶型、物業(yè)管理等；營銷方案的實施過程中，要全面貫徹房地產(chǎn)營銷策劃方案，及時反饋調(diào)節(jié)房地產(chǎn)營銷策劃方案，充分運用服務(wù)營銷策略，以達(dá)到提高市場競爭力，取得理想的營銷成果的目的。如價格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。二、我國房地產(chǎn)業(yè)市場運作當(dāng)前面臨的現(xiàn)狀（1）泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降。（3）緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大。這些風(fēng)險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加劇我國經(jīng)濟波動。三是房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。面對如此市場，我國房地產(chǎn)企業(yè)該如何發(fā)展成為難題。企業(yè)直接銷售是指開發(fā)商自行組織銷售人員在固定的銷售現(xiàn)場，直接將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給顧客。委托代理銷售是指開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商等中間環(huán)節(jié)把房地產(chǎn)產(chǎn)品出租或銷售給消費者的方式和過程。網(wǎng)絡(luò)營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。（1）廣告包括：印刷廣告與廣播，電視廣告，招貼廣告、電影廣告、售樓書，現(xiàn)場廣告牌、視聽材料、標(biāo)志圖形。對于房地產(chǎn)這類大宗商品，消費者更需要便利地進(jìn)行多方位的比較。銷售促進(jìn)能起到溝通信息，刺激購買欲望、誘導(dǎo)交易等三個方面的作用。它們是為提高或保護(hù)公司形象或產(chǎn)品而設(shè)計的多種方案。（4）人員推銷包括：銷售展示、銷售會議、上門服務(wù)，樣品試用。四、房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新?！邦櫩途褪巧系邸?，對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)