【正文】 代初期的渭南市區(qū) 20xx——20xx年渭南市區(qū)規(guī)劃 房地產(chǎn)的發(fā)展總是以城市的改造，擴(kuò)建，重心偏移為發(fā)展契機(jī)，根據(jù)以上資料我們可以看出，渭南市城市發(fā)展的總趨勢(shì)是城市重心一再西移，這說(shuō)明將渭南房地產(chǎn)發(fā)展的總趨向也將是不斷西移 .。在土地供應(yīng)量不會(huì)加大的情況下，房?jī)r(jià)還會(huì)增高。 預(yù)計(jì) 20xx 年國(guó)家政策還是以調(diào)整為主，而渭南的房?jī)r(jià)應(yīng)該還前兩年一樣，漲幅不會(huì)有很 大的變化，不會(huì)出現(xiàn)人們所期待的大幅下降。在 20xx 年底我們做了一次調(diào)查，各開(kāi)發(fā)商那里得到的數(shù)據(jù)顯示渭南的均價(jià)在 1200 左右，和上年的漲幅持平。就是在上述地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn)，在 05 年國(guó)家眾多政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)也沒(méi)有像人們期待的那樣下降，只是增幅比例有所降低。二是渭南經(jīng)過(guò)幾年的城市基礎(chǔ)建設(shè)，初步形成了中型城市的規(guī)模，進(jìn)城經(jīng)商的農(nóng)民增多，城市人口不斷增加，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和職工也開(kāi)始在城區(qū)安家落戶，加上其他縣市的人們也開(kāi)始在渭南購(gòu)置房產(chǎn)，擴(kuò)大了需求。 輝煌的業(yè)績(jī)來(lái)自于房地產(chǎn)人的求實(shí)創(chuàng)新和埋頭苦干及無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。房地產(chǎn)業(yè)已成為渭南經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。從初期的樂(lè)天小區(qū)，龍?jiān)葱^(qū)、西潼路市直機(jī)關(guān)住宅小區(qū)、惠園小區(qū)、西五路商務(wù)住宅小區(qū)；開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的光運(yùn)綠景圓小區(qū)、恒昌小區(qū)。第二階段（ 1998 年－－ 20xx 年）由政府統(tǒng)一組織、集中規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的規(guī)模小區(qū)相繼問(wèn)世，適應(yīng)了廣大人民群眾對(duì)居住環(huán)境的新要求和高標(biāo)準(zhǔn)，功能齊全的花園小區(qū)成為人 們向往的家園。 隨著住房制度的深化和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，渭 南房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立。經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，人民安居樂(lè)業(yè)，以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)正是渭南房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這座城市的貢獻(xiàn)。如果開(kāi)發(fā)商把利益放到了最大化，而對(duì)安全、采光、環(huán)境、適用、耐久、物業(yè)服務(wù)等不顧，那么你就不能贏得消費(fèi)都的信任；另一方面是提升產(chǎn)品的品質(zhì)，房子是特殊產(chǎn)品，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，消費(fèi)者買走的是一套房子，而在消費(fèi)者看來(lái)，他們買走的是在城市生活的一個(gè)平臺(tái)，他們要通過(guò)這個(gè)平臺(tái)去感受生命，包括度過(guò)人生命每一個(gè)幸福的階段。研究這些問(wèn)題，既是一種社會(huì)責(zé)任，同樣也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。比如建設(shè)節(jié)約型住宅、安全型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等； 二 、是開(kāi)發(fā)企業(yè)有責(zé)任引導(dǎo)消費(fèi)觀念。 就我市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)年：一是投資規(guī)模逐步升；二是開(kāi)發(fā)理念和設(shè)計(jì)品位不斷提升；三是縣市發(fā)展剛剛起步，空間較大；四是市場(chǎng)引導(dǎo)有待加強(qiáng)；五是管理手段必須依 法。 三、總體發(fā)展形勢(shì)及我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考 從去年的兩個(gè) “國(guó)八條 ”到今年的 “國(guó)六條 ”以及 9 月六日三部委召開(kāi)的國(guó)房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓會(huì)議，其宗旨都是整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)走向持續(xù)、健康、規(guī)范發(fā)展的道路，但字里行間絲毫沒(méi)有改變中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這充分說(shuō)明三個(gè)因素仍不可改變。 4 月 28 日，央行全面上調(diào)貸款利率 個(gè)百分點(diǎn)； 5 月 17 日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，即： “國(guó)六條 ”； 5 月 29 日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，即九部委 “十五條 ”，對(duì) “國(guó)六條 ”措施進(jìn)一步細(xì)化，而且對(duì)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房提出了限面積、限比重 、限價(jià)格、限房貸等方面的量化指標(biāo)，提出 90 平方米套型面積和雙 70％的指標(biāo)； 9 月 6 日，國(guó)家建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)家工商總局聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的違規(guī)預(yù)售、虛假信息、廣告，違法銷售合同、中介詐騙、違規(guī)收費(fèi)等問(wèn)題列入了當(dāng)前整頓的議事日程。 渭南市經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 省份 陜西 城市 渭南 綜合分值 城市等級(jí) 九級(jí) 市總?cè)丝?(萬(wàn)人 ) 非農(nóng)人口 GDP（萬(wàn)元） 283548 社消零售（萬(wàn) 70814 居民儲(chǔ) 169170 人均 （萬(wàn)人） 元） 蓄（萬(wàn)元） GDP（元） 職工工資（元） 6023 人均儲(chǔ)蓄（元） 人均零售（元） 非農(nóng)比重（ %） .25 第二比重（ %） 第三比重（ %） 淺談當(dāng)前 渭南 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 作者：王 耀 利 添加時(shí)間： 20xx1016 8:44:56 在房地產(chǎn)業(yè)新政來(lái)臨和市場(chǎng)出現(xiàn)變局的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，有人在為自己下地獄的命運(yùn)而傷心失落，有人在為自己上天堂的結(jié)局而充滿信心，但更多的人則站在廬山迷霧的山巔上慌恐迷惑。多元協(xié)同的大市場(chǎng)可以極大增加市場(chǎng)的輻射力、吸引力，也可以極大提高市場(chǎng)以及經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)效益，為經(jīng)營(yíng)戶和市場(chǎng)本身創(chuàng)造超額價(jià)值。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的長(zhǎng)期化也有利于維護(hù)市場(chǎng)秩序，減少偽劣商品。 20xx 年 “ 長(zhǎng)株潭 ” 及 “ 一點(diǎn)一線 ” 在全省的比重 20xx 年 “ 長(zhǎng)株潭 ” 及 “ 一點(diǎn)一線 ” 在全省的比重 長(zhǎng) 沙 長(zhǎng)株潭 一點(diǎn)一線 總量（億元） 比重（ %） 總量（億元） 比重（ %） 總量（億元） 比重（ %） 728． 08 18． 3 1289． 03 32． 4 2339． 33 58． 9 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 78． 36 8． 6 164． 06 18． 9 434． 15 47． 5 第一產(chǎn)業(yè) 297． 09 20． 3 553． 56 37． 9 943． 16 64． 5 第二產(chǎn)業(yè) 217． 91 18． 5 435． 66 36． 9 765． 61 64． 9 第三產(chǎn)業(yè) 352． 62 22． 1 571． 39 35． 8 962． 02 60． 2 政策優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)的建設(shè)與省委省政府領(lǐng)導(dǎo)推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程和加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體思路密不可分，可望得到省委省府、市委市府的積極支持，政策支持力度大，在 一些稅費(fèi)、工商等諸多方面上適當(dāng)減免，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶吸引力大，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)長(zhǎng)沙市建設(shè)規(guī)劃，機(jī)動(dòng)車輛不進(jìn)入城區(qū)，但目前我市幾乎所有機(jī)電五金集中經(jīng)營(yíng)地區(qū)都在二環(huán)之內(nèi)，發(fā)展起來(lái)對(duì)于城市交通的壓力會(huì)越來(lái)越大，而且高度分散，不便于企業(yè)集中采購(gòu)并形成輻射力，也不便于市場(chǎng)管理。 其他服務(wù)包括：消防與安全服務(wù)、人員培訓(xùn)服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。 資金流與金融服務(wù)： 主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：結(jié)算支付和融資支持 。 質(zhì)量保障和監(jiān)督服務(wù)： 通過(guò)與質(zhì)量管理監(jiān)督部門的合作，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督和信譽(yù)保障系 統(tǒng)，提高市場(chǎng)的品牌價(jià)值并使整個(gè)市場(chǎng)朝著高水平的方向發(fā)展，逐步建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，逐步提高進(jìn)場(chǎng)企業(yè)的自我質(zhì)量管理門檻，形成市場(chǎng) “高品質(zhì)流入，高品質(zhì)流出 ”的流通局面。應(yīng)該把市場(chǎng)建設(shè)成為我市經(jīng)濟(jì)工作中的一個(gè)標(biāo)志工程和核心項(xiàng)目、重點(diǎn)工程。經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出：市場(chǎng)規(guī)模是企業(yè)規(guī)模的決定因素，湖南要形成發(fā)展和吸納一大批全國(guó)一流、世界有影響的制造企業(yè)就必須有相應(yīng)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體系作為企業(yè)發(fā)展的平臺(tái)和背景。 我們認(rèn)為湖南（國(guó)際）機(jī)電五金博覽交易中心的整體定位為： 國(guó)際、國(guó)內(nèi)機(jī)電五金一流產(chǎn)品和先進(jìn)技術(shù)的集中展示窗口和匯集通道 湖南（國(guó)際）機(jī)電五金 博覽交易中心是國(guó)際機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)鏈條中的重要一環(huán)，是中國(guó)機(jī)電五金發(fā)展特別是中南省份機(jī)電五金發(fā)展的核心市場(chǎng)。市場(chǎng)規(guī)模狹小、經(jīng)營(yíng)戶良莠不齊，低水平競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，難以上臺(tái)階，影響了我省制造業(yè)的整體效率和水平的根本性改善。市場(chǎng)交易人員素質(zhì)更是參差不齊，只注重眼前利益，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光。 不少批發(fā)市場(chǎng)的硬件、軟件配套建設(shè)跟不上，幾乎沒(méi)有象樣的服務(wù)功能，市場(chǎng)投資主體對(duì)市場(chǎng)的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上，不利于經(jīng)營(yíng)戶成長(zhǎng)壯大也阻礙了市場(chǎng)自身的積累與發(fā)展。 小五金是我省的一個(gè)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，但是由于處于長(zhǎng)期自我發(fā)展的狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化和發(fā)展層次比較低，以邵東等地為代表的五金產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯有所滯緩，與東部省份的快速發(fā)展呈現(xiàn)鮮明對(duì)比。 20xx 年我省全部規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值中機(jī)械工業(yè)所占的比重只有 %，比全國(guó)低 6 個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)我國(guó)機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)在未來(lái)國(guó)際中的地位也越來(lái)越受到發(fā)達(dá)國(guó)家行業(yè)協(xié)會(huì)和跨國(guó)企業(yè)的重視，中國(guó)五金制品協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)張東立當(dāng)選 國(guó)際五金聯(lián)合會(huì)（ IHA）執(zhí)委會(huì)委員。 陜西西安、廣東廣州、中山、江蘇無(wú)錫、山西太原、浙江永康、上海、湖北武漢等地今年廣州、上海、杭州、天津先后建成面積超過(guò) 2 萬(wàn)平方米的大型機(jī)電五金市場(chǎng)，陜先后舉辦全國(guó)性乃至國(guó)際性的大型機(jī)電五金博覽會(huì)、展示會(huì)、交易會(huì)，主持和出席會(huì)議的當(dāng)?shù)匦姓?領(lǐng)導(dǎo)級(jí)別之高，重視程度都是以往不多見(jiàn)的。由于勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢(shì)和入世后政策的穩(wěn)定，發(fā)達(dá)國(guó)家的品牌五金企業(yè)紛紛把生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)移中國(guó)，或者直接對(duì)中國(guó)產(chǎn)品進(jìn)行 OEM 采購(gòu)，促進(jìn)了中國(guó)五金生產(chǎn)技術(shù)的提高。將臺(tái)灣傳統(tǒng)機(jī)電產(chǎn)品制造產(chǎn)業(yè)向大陸轉(zhuǎn)移，利用當(dāng)?shù)刭Y源，降低采購(gòu)和生產(chǎn)成本，進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新。 而近年整合優(yōu)勢(shì)談得最多的是，整合大中華經(jīng)濟(jì)圈的制造業(yè)優(yōu)勢(shì)。比如我國(guó)機(jī)電工業(yè)從總體上看，發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)機(jī)械產(chǎn)品達(dá)到國(guó)際 80 年代初期水平的僅占有 5％，一般的低水平的老產(chǎn)品仍占 70％左右。 有研究指出與先進(jìn)國(guó)家相比，我國(guó)機(jī)電五金行 業(yè)的差距集中反映在三個(gè)方面： l）組織結(jié)構(gòu)散、生產(chǎn)集中度低。中國(guó)巨大的 內(nèi)需市場(chǎng) ，成為被外商看好的所謂 “世界上尚待開(kāi)發(fā)的最后一個(gè)大市場(chǎng) ”。 發(fā)展前景 我國(guó)五金機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)出口工作雖然已經(jīng)取得很大 成績(jī)，但增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益還需要進(jìn)一步提高。機(jī)電產(chǎn)品出口已成為發(fā)展我國(guó)外貿(mào) 出口的重要推動(dòng)力量。其中，工程機(jī)械、通用基礎(chǔ)件、機(jī)床工具、農(nóng)業(yè)機(jī)械內(nèi)需增長(zhǎng)分別高出出口增長(zhǎng) 、 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。特別是西部大開(kāi)發(fā)和我國(guó)申奧成功，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新的活力。 20xx 年全行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 230 億美圓，出口額達(dá) 80 億美元，進(jìn)口額 30 億美圓。 湖南（國(guó)際）機(jī)電五金博覽交易中心的經(jīng)營(yíng)主體絕大多數(shù)是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，大市場(chǎng)是一個(gè)吸納民間投資和吸納臺(tái)資向我省機(jī)電產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的極佳 “洼地 ”和 “吸盤(pán) ”，大市場(chǎng)的建設(shè)不僅為全省工業(yè)化進(jìn)程帶來(lái)巨大推動(dòng)，而且推動(dòng)的主要資金來(lái)源于民間資本、外資，該市 場(chǎng)對(duì)于引導(dǎo)民間資本、外資進(jìn)入我省投資領(lǐng)域，特別是工業(yè)領(lǐng)域具有十分重要的示范效應(yīng)。 其中，居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。據(jù)統(tǒng)計(jì) ， “九五 ”期間全省國(guó)有經(jīng)濟(jì)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資額占基礎(chǔ)設(shè)施投資總額的 %,這一比重高于同期全國(guó)10 個(gè)百分點(diǎn)，高于江蘇、福建、廣東、浙江等沿海發(fā)達(dá)省份 1020 個(gè)百分點(diǎn)。正如張?jiān)拼ㄊ￠L(zhǎng)在 “731”會(huì)議上指出： “我們第一個(gè)要考慮的是機(jī)械制造業(yè)的凈產(chǎn)值占整個(gè)工業(yè)凈產(chǎn)值中的比重 ”；鄭茂清副省長(zhǎng)《在全省機(jī)械工業(yè)工作會(huì)上的講話》中也明確指出：我省機(jī)電產(chǎn)業(yè)的水平不高， “已經(jīng) 成為工業(yè)化進(jìn)程中一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題 ”。機(jī)電產(chǎn)品在出口工業(yè)制品中所占比重只有 %，高新技術(shù)產(chǎn)品只占 %均比全國(guó)平均水平低得多。如：儀器 儀表及電器制造業(yè)， 20xx年的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率比 1990 年下降了 %；電子及通信設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率下降了 60%；機(jī)械工業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率下降了 %；材料加工業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率下降了 %。 工業(yè)化的進(jìn)程一般要經(jīng)歷三個(gè)階段及三個(gè)時(shí)期，即：一是初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段，亦稱為前工業(yè)化階段；二是工業(yè)化階段，又進(jìn)一步分為工業(yè)化初期（亦稱工業(yè)化啟動(dòng) 期、經(jīng)濟(jì)起飛期等）、中期（亦稱準(zhǔn)工業(yè)化期）和后期（亦稱工業(yè)化完成期）三個(gè)時(shí)期；三是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段，亦稱為后工業(yè)化階段。也就是說(shuō)工業(yè)化是欠發(fā)達(dá)地區(qū)現(xiàn)代化的必由之路。特別是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、產(chǎn)品附加價(jià)值高、更新?lián)Q代較快的機(jī)電市場(chǎng)占有率下降幅度最大。 從出口和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，湖南出口工業(yè)品雖然在粗加工產(chǎn)品上積累了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但在最能反映 工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和潛力的機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品上則明顯處于劣勢(shì)。 機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)作為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)提供裝備產(chǎn)業(yè)，提供生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)工具的產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有其他產(chǎn)業(yè)不具備的高度關(guān)聯(lián)度和帶動(dòng)性，同時(shí)作為技術(shù)密集和勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)在改善地區(qū)勞動(dòng)就業(yè)和提振當(dāng)?shù)睾诵母?jìng)爭(zhēng)力方面作用巨大，機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為湖南工業(yè)化進(jìn)程中的一個(gè)最關(guān)鍵和重要的瓶頸。 2．投資示范和帶動(dòng)效應(yīng) 當(dāng)前我省工業(yè)化進(jìn)程中的另一個(gè)重要瓶頸就是投資不足，尤其與廣東、江蘇、浙江等發(fā)達(dá)省份相比，民間投資熱情很低成為投資不足的關(guān)鍵問(wèn)題。而 20xx 年末全省金融機(jī)構(gòu)存款余額為 億元，增長(zhǎng) %，增幅比上年末高 個(gè)百分點(diǎn)，為 1997 年以來(lái)增長(zhǎng)最快的一年。我省近期確定的吸引外資工作中臺(tái)資是一個(gè)吸納重點(diǎn)，而機(jī)電一直是臺(tái)灣的核心產(chǎn)業(yè)，目前臺(tái)灣最熱門的 “產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ”就是指將機(jī)電產(chǎn)業(yè)向人力成本低 廉、人員素質(zhì)較高的大陸轉(zhuǎn)移，因此我們認(rèn)為市場(chǎng)的建立對(duì)于更好地服務(wù)臺(tái)商、進(jìn)一步吸納臺(tái)資也具有重大而積極的作用?，F(xiàn)有生產(chǎn)企業(yè) 4 萬(wàn)多人，從業(yè)人員 150 多萬(wàn)人。隨著我國(guó)政府近年來(lái)采取的積極財(cái)政政策的落實(shí)，各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程加快，對(duì)機(jī)電行業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)效應(yīng)顯著。一季度銷售額中，內(nèi)需交貨值占%；從產(chǎn)品銷售增長(zhǎng)速度來(lái)看，內(nèi)需交貨值同比 增長(zhǎng) ，比出口增長(zhǎng)高出 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)， “九五 ”期間我國(guó)機(jī)電產(chǎn)品累計(jì)出口 3564 億美元，比 “八五 ”期間增長(zhǎng) 倍，年均增幅為 ，超