【正文】 檔住宅將不斷出現(xiàn)。 明清時代的渭南城區(qū)圖 建 國初期的渭南 80 年代初期的渭南市區(qū) 20xx——20xx年渭南市區(qū)規(guī)劃 房地產(chǎn)的發(fā)展總是以城市的改造，擴建，重心偏移為發(fā)展契機，根據(jù)以上資料我們可以看出，渭南市城市發(fā)展的總趨勢是城市重心一再西移，這說明將渭南房地產(chǎn)發(fā)展的總趨向也將是不斷西移 .。 預計 20xx 年國家政策還是以調(diào)整為主，而渭南的房價應該還前兩年一樣，漲幅不會有很 大的變化，不會出現(xiàn)人們所期待的大幅下降。就是在上述地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn)，在 05 年國家眾多政策的調(diào)控下，房價也沒有像人們期待的那樣下降，只是增幅比例有所降低。 輝煌的業(yè)績來自于房地產(chǎn)人的求實創(chuàng)新和埋頭苦干及無私奉獻的精神。從初期的樂天小區(qū)，龍源小區(qū)、西潼路市直機關(guān)住宅小區(qū)、惠園小區(qū)、西五路商務住宅小區(qū)；開發(fā)企業(yè)開發(fā)的光運綠景圓小區(qū)、恒昌小區(qū)。 隨著住房制度的深化和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，渭 南房地產(chǎn)市場體系逐步建立。如果開發(fā)商把利益放到了最大化，而對安全、采光、環(huán)境、適用、耐久、物業(yè)服務等不顧，那么你就不能贏得消費都的信任；另一方面是提升產(chǎn)品的品質(zhì)，房子是特殊產(chǎn)品，在開發(fā)商看來，消費者買走的是一套房子，而在消費者看來，他們買走的是在城市生活的一個平臺，他們要通過這個平臺去感受生命，包括度過人生命每一個幸福的階段。比如建設(shè)節(jié)約型住宅、安全型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等； 二 、是開發(fā)企業(yè)有責任引導消費觀念。 三、總體發(fā)展形勢及我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考 從去年的兩個 “國八條 ”到今年的 “國六條 ”以及 9 月六日三部委召開的國房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪D會議，其宗旨都是整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，引導房地產(chǎn)走向持續(xù)、健康、規(guī)范發(fā)展的道路，但字里行間絲毫沒有改變中國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這充分說明三個因素仍不可改變。 渭南市經(jīng)濟指標 省份 陜西 城市 渭南 綜合分值 城市等級 九級 市總?cè)丝?(萬人 ) 非農(nóng)人口 GDP（萬元） 283548 社消零售（萬 70814 居民儲 169170 人均 （萬人） 元） 蓄（萬元） GDP（元） 職工工資（元） 6023 人均儲蓄（元） 人均零售（元） 非農(nóng)比重（ %） .25 第二比重（ %） 第三比重（ %） 淺談當前 渭南 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢 作者：王 耀 利 添加時間： 20xx1016 8:44:56 在房地產(chǎn)業(yè)新政來臨和市場出現(xiàn)變局的時候，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有人在為自己下地獄的命運而傷心失落，有人在為自己上天堂的結(jié)局而充滿信心，但更多的人則站在廬山迷霧的山巔上慌恐迷惑。經(jīng)營場地的長期化也有利于維護市場秩序，減少偽劣商品。 根據(jù)長沙市建設(shè)規(guī)劃，機動車輛不進入城區(qū)，但目前我市幾乎所有機電五金集中經(jīng)營地區(qū)都在二環(huán)之內(nèi)，發(fā)展起來對于城市交通的壓力會越來越大，而且高度分散，不便于企業(yè)集中采購并形成輻射力，也不便于市場管理。 資金流與金融服務： 主要包含兩個方面的內(nèi)容：結(jié)算支付和融資支持 。應該把市場建設(shè)成為我市經(jīng)濟工作中的一個標志工程和核心項目、重點工程。 我們認為湖南（國際）機電五金博覽交易中心的整體定位為： 國際、國內(nèi)機電五金一流產(chǎn)品和先進技術(shù)的集中展示窗口和匯集通道 湖南（國際）機電五金 博覽交易中心是國際機電五金產(chǎn)業(yè)鏈條中的重要一環(huán)，是中國機電五金發(fā)展特別是中南省份機電五金發(fā)展的核心市場。市場交易人員素質(zhì)更是參差不齊，只注重眼前利益，缺乏長遠的發(fā)展眼光。 小五金是我省的一個傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，但是由于處于長期自我發(fā)展的狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化和發(fā)展層次比較低，以邵東等地為代表的五金產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯有所滯緩，與東部省份的快速發(fā)展呈現(xiàn)鮮明對比。 同時我國機電五金產(chǎn)業(yè)在未來國際中的地位也越來越受到發(fā)達國家行業(yè)協(xié)會和跨國企業(yè)的重視，中國五金制品協(xié)會理事長張東立當選 國際五金聯(lián)合會（ IHA）執(zhí)委會委員。由于勞動力價格優(yōu)勢和入世后政策的穩(wěn)定，發(fā)達國家的品牌五金企業(yè)紛紛把生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)移中國，或者直接對中國產(chǎn)品進行 OEM 采購，促進了中國五金生產(chǎn)技術(shù)的提高。 而近年整合優(yōu)勢談得最多的是，整合大中華經(jīng)濟圈的制造業(yè)優(yōu)勢。 有研究指出與先進國家相比，我國機電五金行 業(yè)的差距集中反映在三個方面： l）組織結(jié)構(gòu)散、生產(chǎn)集中度低。 發(fā)展前景 我國五金機電產(chǎn)品進出口工作雖然已經(jīng)取得很大 成績，但增長的質(zhì)量和效益還需要進一步提高。其中，工程機械、通用基礎(chǔ)件、機床工具、農(nóng)業(yè)機械內(nèi)需增長分別高出出口增長 、 、 和 個百分點。 20xx 年全行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 230 億美圓，出口額達 80 億美元，進口額 30 億美圓。 其中，居民儲蓄存款達到 億元，增長 %。正如張云川省長在 “731”會議上指出： “我們第一個要考慮的是機械制造業(yè)的凈產(chǎn)值占整個工業(yè)凈產(chǎn)值中的比重 ”；鄭茂清副省長《在全省機械工業(yè)工作會上的講話》中也明確指出：我省機電產(chǎn)業(yè)的水平不高， “已經(jīng) 成為工業(yè)化進程中一個至關(guān)重要的問題 ”。如：儀器 儀表及電器制造業(yè)， 20xx年的產(chǎn)品市場占有率比 1990 年下降了 %；電子及通信設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)品市場占有率下降了 60%；機械工業(yè)的產(chǎn)品市場占有率下降了 %；材料加工業(yè)的產(chǎn)品市場占有率下降了 %。也就是說工業(yè)化是欠發(fā)達地區(qū)現(xiàn)代化的必由之路。 從出口和國際競爭力來看，湖南出口工業(yè)品雖然在粗加工產(chǎn)品上積累了一定的競爭優(yōu)勢，但在最能反映 工業(yè)競爭實力和潛力的機電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品上則明顯處于劣勢。 2．投資示范和帶動效應 當前我省工業(yè)化進程中的另一個重要瓶頸就是投資不足，尤其與廣東、江蘇、浙江等發(fā)達省份相比，民間投資熱情很低成為投資不足的關(guān)鍵問題。我省近期確定的吸引外資工作中臺資是一個吸納重點，而機電一直是臺灣的核心產(chǎn)業(yè)，目前臺灣最熱門的 “產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ”就是指將機電產(chǎn)業(yè)向人力成本低 廉、人員素質(zhì)較高的大陸轉(zhuǎn)移，因此我們認為市場的建立對于更好地服務臺商、進一步吸納臺資也具有重大而積極的作用。隨著我國政府近年來采取的積極財政政策的落實，各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進程加快，對機電行業(yè)發(fā)展的拉動效應顯著。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計， “九五 ”期間我國機電產(chǎn)品累計出口 3564 億美元，比 “八五 ”期間增長 倍，年均增幅為 ，超額完成了國務院確定的 “九五 ”末機電產(chǎn)品出口 800 億美元的目標。若干年內(nèi)中國經(jīng)濟可能 一枝獨秀 于世界，隨著中國人生活水平不斷提高，再加上 20xx 年奧運會將在中國舉行，五金產(chǎn)品，尤其是建筑五金產(chǎn)品的需求將明顯上升，檔次也將提高。 3）技術(shù)裝備水平低、開發(fā)能力弱，主導產(chǎn)品技術(shù)來源主要依賴國外。但臺灣自身的市場狹小，同時生產(chǎn)成本又在不斷攀升。由于機電產(chǎn)業(yè)具有很強的制造業(yè)關(guān)聯(lián)度和很強的帶動性，加之機電五金產(chǎn)業(yè)勞動密集的特點，對于吸納就業(yè)保持社會穩(wěn)定具有很大作用，很多東部和中部發(fā)達省市都幾乎同時將其確定為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的龍頭予以高度重視、重點培養(yǎng)。 我省不是機電的強省，發(fā)展一直處于比較低的水平。 2）統(tǒng)籌規(guī)劃、集中管理的力度不夠 3）市場投資方重建設(shè)、輕管理，重守業(yè)、輕創(chuàng)新。 第四部分 湖南（國際）機電五金博覽交易中心整體定位 總之，在與發(fā)達國家和發(fā)達地區(qū)的市場對比研究后我們認為，我市機電五金批發(fā)業(yè)的特點是原始型的中小市場雖然數(shù)量很多，但是各市場定位模糊、缺乏差異性，目前絕大多數(shù)市場集中在家用五金和部分軸、銷等標準件、水暖器等，機電企業(yè)在工業(yè)專業(yè)產(chǎn)品（尤其是較大型母機、機床、以及品類繁多的密封件、橡膠件、液壓設(shè)備）等方面很難一次集中采購到、采購成本也明顯偏高；由于流通渠道不暢一個方面不利于我省制造業(yè)采用最先進的技術(shù)和設(shè)備，最快地提高工作效 率；另一個方面導致我省企業(yè)在高科技新產(chǎn)品的營銷與促銷費用都很高，已經(jīng)成為我省機電五金以及其他制造業(yè)企業(yè)相當頭痛的一個問題，成為我省制造業(yè)發(fā)展的一大阻滯。而沒有強大的制造業(yè)的工 業(yè)化進程是無法想象的。 信息流服務： 主要是針對客商目前在經(jīng)營決策過程中信息上的一些關(guān)鍵弊病，比如信息零碎、信息滯后、信息不全、信息失真和 信息靜止等方面，在條件成熟的時候針對一些產(chǎn)品，逐步引入大型采購企業(yè)拍賣制度、信息沙龍、定期市場分類報告、市場結(jié)構(gòu)性特征分析等制度，以客商為中心全面規(guī)劃市場的信息系統(tǒng)組織，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及幫助客戶信息挖掘、輔導利用等方面提供全程服務，切實幫助經(jīng)營戶擴寬信息渠道來源、提高信息時效性和信息質(zhì)量，減低經(jīng)營決策中的信息風險（決策失誤是最大的經(jīng)營失誤），同時逐步完善和推動經(jīng)營戶的電子商務系統(tǒng)提高經(jīng)營效益。 管理流服務： 通過幫助經(jīng)營戶企業(yè)化運作，實現(xiàn)中小型企業(yè)，特別是民營企業(yè)的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌，提高經(jīng)營戶的企業(yè)組織規(guī)范、降低企業(yè)因為自身管理水平、管理素質(zhì)不高造成的經(jīng)營風險，幫助企業(yè) 更快地騰飛，塑造一代新的機電五金工商巨子。 可以說，這一地區(qū)是我省機電五金大流通系統(tǒng)中最理想、最合適的建設(shè)地點。市場內(nèi)經(jīng)營戶之間、經(jīng)營戶與生產(chǎn)和需求企業(yè)之間大量的客商資源、信息資源、物流資源、資金資源集中，可以 實現(xiàn)資源的整合。尤其是今年房控政策和相關(guān)舉措頻頻出臺： 3 月 5 日，溫家寶總理在政府工作報中明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向。由此可以推斷，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前進的車輪不是讓停止，而是要求穩(wěn)步前進程、持續(xù)發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營、依法管理的。最近全國許多大型企業(yè)都在研究 90 平方米小套型問題，如何把 “大 ”與 “小 ”如何統(tǒng)一起來。 置身于渭南，你隨時隨處都能感受到這座城市日新月異的變化：高樓林立的街景；人 頭攢動的商務區(qū)；規(guī)劃整齊、綠地盎然的居民區(qū)，無不向人們訴說著渭南的發(fā)展。第一階段（ 1992 年－－ 1997 年）主要是各單位職工集資自建房為主，在本單位院內(nèi)或新征地為職工建住宅，一個單位一個院落，無法形成規(guī)模小區(qū)，物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施配套服務管理不到位。公有住房絕大部分出售給個人，個人購房比重達 98％以上，極大地推進了住宅建設(shè)發(fā)展，對社會經(jīng)濟、城市建設(shè)做出了不可磨滅的巨大貢獻。 探討其原因有四點：一是國家加強土地管理，大幅度縮減了土地供應量 ；規(guī)范土地交易行為，城市所有土地交易必須掛牌進入市場進行拍賣，提高了土地價格。 05 年的商品房銷售好于前一年，沒有明顯的積壓情況。而渭南的城市建設(shè)、城市規(guī)模在不斷增大，居住環(huán)境逐步改善，戶籍制度的改革，人們向中心城市遷移意愿，都表明了渭南的房地產(chǎn)需求還會在相當 長的一段時期內(nèi)有強勁的增長勢頭。渭南目前的大型房產(chǎn)項目業(yè)集中于此區(qū)域。原因 有二：一是，渭南消費者對小區(qū)配套等意識不夠。有一定的綠化 朝陽大街西段 1600/平方米 68 畝 東湖。 銷售：分散購買及團購等。 （ 3）朝陽杰座 ——市政府小區(qū) 地段：朝陽大街于渭清路交叉口，鄰近市中心。 分析及結(jié)論： 結(jié)論一：目前渭南市房地產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段，市場發(fā)育還很不成熟，各個房產(chǎn)項目之間的競爭正處于地段競爭向產(chǎn)品競爭階段的過渡之中。居住戶型集中在一房至三房之間。選擇 150—180 以上的占總?cè)藬?shù)的 13％，選擇超大戶型的占總?cè)藬?shù)的 7％。 臥室 顯然渭南居民更喜歡大面積臥室，選擇臥室面積在 15—20 平方米的占總調(diào)查人數(shù)的 37％。選擇 130014000 元 /平方米 的占總?cè)藬?shù) 6％，選擇 14001500 元 /平方米 占總?cè)藬?shù)的 6％ 選擇 15001600 元 /平方米占 4％選擇 16001800 元 /平方米 占 9％ 選擇 180020xx元 /平方米 占 6％ 選擇 20xx 元 /平方米以上的僅占 5％ 。 微 型 客 車 制 造 企 業(yè) 主 要 集 中 在 天 津 、 哈 爾 濱 、 重 慶 、 景 德 鎮(zhèn) 和 柳 州 ， 產(chǎn) 量 占 全 國 的 97 ％ 。 按 汽 車 產(chǎn) 品 類 型 劃 分 ： 汽 車 整 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 115 個 ， 占 總 數(shù) 的 5% ； 汽 車 配 件 生 產(chǎn) 企 業(yè) 占 據(jù) 比 例 最 大 ， 企 業(yè) 數(shù) 量 為 1628 個 ， 占 總 數(shù) 的 67% 。 1998 年 較 1997 年 主 要 財 務 指 標 有 較 大 幅 度 的 增 長 。 截 止 到 1998 年 底 ， 汽 車 工 業(yè) 品 種 已 達 標 13400 余 種 ， 產(chǎn) 品 型 譜 覆 蓋 了 貨 車 、 客 車 、 轎 車 、 越 野 車 、 自 卸 車 、 牽 引 車 等 ， 基 本 滿 足 了 國 內(nèi) 用 戶 的 需 求 。 1998 年