【正文】 [機房設施 ] ? 手動松閘扳手、手動輪齊全。 [底坑 ] ? 無積水、滲漏、線路受潮。 ? 發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異常聲。 ? 各導軌表面無重大銹蝕。 ? 檢修及運行狀態(tài)正常。 ? 限速開關可靠，動作靈敏。 ? 超載報警正確可靠。 [轎廂 ] ? 內部按鈕齊全完好，信號登記有效。 電梯設備 [曳引機 ] ? 主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。 ? 接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。 ? 倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。 [照明設備 ] ? 燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。 ? 閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好。 ? 開關柜內設備應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好。 ? 操作機構動作靈活、正確、瓷件應清潔，不應有裂紋和傷痕。 ? 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。 四 設備檢查標準 供配電設備 [電力變壓器 ] ? 檢查電力變壓器是否符合要求。 ? 弱電領班 a. 負責設備的 技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主 管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備主管審核后，交公司主管部門。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度） 匯總表》，報設備部主管審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記 錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備主管審核后，交公司主管部門； h. 協(xié)助設備主管做好分承包商的評審、評價和初選工作。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)； b. 負責電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。 ? 電工領班 a. 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查； d. 每周巡視配電房設備 ,檢查巡視記錄、交接班 記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。 二 設備管理 1 設備管理內容 物業(yè)設備在安裝調試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業(yè)設備進行維修保養(yǎng)，保證這些設備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。 ? 日常服務與聯(lián)系的質量控制 a. 客戶服務部主管應多途徑與客戶保持溝通，經常走訪客戶聽取意見，及時提供各類服務，滿足合理要求； b. 現(xiàn)場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務質量。 服務標準 一 客戶服務 日常服務與聯(lián)系 服務中心的日常服務與聯(lián)系是物業(yè)管理服務最基本的一項日常工作。 掌握各種管道的分布走向，判斷故障準確，處理及時，保證水流暢通。 掌握型號、性能、電氣、配電設備、了 解各項線路的走向、相間測試。 1及時制止故意破壞綠化物的行為，予以批評教育。 做好定期修剪的工作。 做好草坪的養(yǎng)護、剪草的質量等工作。 嚴格落實“三查”制度，即員工自查、代班主管巡查、管理處經理抽查。 按規(guī)定關閉不必要的能源開關、保證所屬樓層洗手間、開水間、地面潔具、熱水器、洗手盆、門面、隔板門、磁磚、廁紙盒、天花出風口不留灰塵、污漬、無異味。 負責所屬崗位全部公共走廊、電梯、候梯間、公共洗手間、開水間、樓梯扶手及工作區(qū)的清潔衛(wèi)生，保證地面無雜物，無煙頭紙屑。 熟悉崗位任務及要求、對樓面、通道、電梯、防火設施進行監(jiān)督、巡察，保證其安全。 保安人員要有高度的工作責任心和熟練的業(yè)務水平、一切工作都要以業(yè)主及辦公人員生命安全為最高準則。 保安人員職責 服從服務中心經理的領導、上崗時著制服、做到警容嚴整、態(tài)度端正、按時上班、不遲到、不早退、認真值班、不準任意調換班次，嚴格執(zhí)行交 接班制度，做好交接記錄。 及時檢查著裝無用的燈具、空調、熱水器等，避免浪費。 檢查公共區(qū)域有無障礙物，校園內各種設施是否正常，并將損壞情況及時報告給工作人員。 負責搶修項目、維修的落實情況、將合理的工作程序及建議提供給部門經理。對新員工進行培訓、對在職員工進行崗位培訓。 1完成上級交辦的其它工作任務。 加強對員工的安全知識和安全意識教育，確保所有員工都能執(zhí)行有關規(guī) 定。 搞好業(yè)主和其他部門的協(xié)調工作，不斷提高整個部門服務質量。 各項規(guī)章制度 管理處經理職責 在物業(yè)管理公司總經理的直接領導下全面負責服務 中心的工作，制定本部門的工作計劃和目標。 免費提供“三?；弊稍兎铡? 從方便師生的角度出發(fā)，合理設立商業(yè)網點。 管理指標承諾及措施 一、管理指標承諾 商丘師范學院的物業(yè)管理各項指標承諾，不僅是裕鴻物業(yè)對社會、對全院師生、對物業(yè)管理公司同仁、對主管部門的莊嚴責任和義務，同時也是公司內部推行目標責任管理和量化考核的基礎和標尺。 ③為適應分公司發(fā)展的需要，實行人才儲備計劃每年 5%的人員淘汰制度，用于不斷調整提高員工整體專業(yè)素質，增加員工職業(yè)危機感，強化員工服務意識。 ?按人員層次劃分 ――主要管理層 A、物業(yè)管理理論學習； B、企業(yè)管理、城市社會學、房地產 經濟學等實務理論的學習；C、了解計算機等現(xiàn)代科學技術知識； D、物業(yè)管理條例、經濟合同法等有關法律、法規(guī)的學習； ――一般管理層（含工程技術人員） A、本崗位專業(yè)技術知識、專業(yè)職稱培訓； B、物業(yè)管理理論學習，上崗取證培訓； C、相關法律法規(guī)知識； D、質量體系相關程序文件，作業(yè)指導書； E、每年至少拓展一門新業(yè)務技能。 ②方式 開展全員培訓，分層次、分類別、分階段實施，內培外培、自 學形式相結合。 完善配套及各部門工作有關系的協(xié)調和控制 制定商丘師范學院總體管理方案 規(guī)章制度的建立 崗位培訓 日常管 理與日常養(yǎng)護 人事行政管理 財務管理 檔案管理 消防管理 治安管理 機電設備管理 智能系統(tǒng)管理 電梯管理 綠化保潔管理 交通車輛管理 客戶投訴管理 商業(yè)網點 環(huán)保管理 校園文化服務 管理處執(zhí)行具體計劃的四個要素 計劃控制的反饋回路 三、物資裝 備計劃 管理用房 按所給面積合理分配管理用房 裝備預算 按所有物業(yè)情況預算裝備 執(zhí)行計劃的組織結構 執(zhí)行計劃的員工素質要求 執(zhí)行計劃的領導和指導系統(tǒng) 提供執(zhí)行計劃的控制標準 計劃目標 執(zhí)行計劃的組織結構 執(zhí)行計劃的員工素質要求 執(zhí)行計劃的領導和指導系統(tǒng) 提供執(zhí)行計劃的控制標準 計劃目標 管理人員的配備、培訓管理 一、各部門人員配置 ①管理人員基本按崗位配置 ②各部門按工作配置 二、人員培訓 培訓目標 提高全體員工的基本素質和專業(yè)水平，適應本職崗位和新技 術發(fā)展的需要。客戶滿意就是我們工作的最高標準 “三專（化）服務”是裕鴻物業(yè)人管理服務商丘師范學院的工作理念 三專（化）服務更是裕鴻物業(yè)人為商丘師范學院全體師生提供更到 位的“技術專家的基礎性服務、社會化專業(yè)社區(qū) 服務和品牌化的專門個性服務”等綜合性社區(qū)服務。 裕鴻物業(yè)管理服務日照學院的總目標及理念 總目標 創(chuàng)建全國一流的、面向新世紀的“國際文明新人文大學校園”與全體師生共同營造一個“師生滿意、社會滿意、物業(yè)人滿意”的新世紀大學園。堅持微利原則，推出“超值服務”系列舉措。分三期統(tǒng)一規(guī)劃，人、財、物分步到位。管理處在管理方式上將專業(yè)化管理職能與分區(qū)管理相結合。因此，商丘師范學院的管理與服務，必須探索科技實力和品牌結合的全新服務模式。 物業(yè)特性 公司將在今后的發(fā)展中，堅持上述理念，積極進取，開拓創(chuàng)新，爭創(chuàng)全國一流的物業(yè)管理公司。 ： ； :； 群： 裕鴻物業(yè) 服務親切 商丘師范學院 物 業(yè) 管 理 方 案 河南裕鴻物業(yè)管理有限公司 二 ○○ 八年七月 日 河南物業(yè)管理有限公司簡介 裕鴻物業(yè)管理有限公司是在河南省鄭州市工商管理局正式注冊專業(yè)物業(yè)管理有限公司，公司現(xiàn)有管理人員 150 余人，其中管理人員 90%達到中級以上職稱或 大專以上文化程度， 員工持證上崗率達 100%。公司目標是“憑專業(yè)創(chuàng)造品牌、用真情贏取客戶，借誠信占有市場、靠拼搏創(chuàng)建未來”，公司的經營方針是“客戶至上、綜合服務、用心經營”，公司倡導的服務理念是“做到更好、追求最好”。還對大部分師生進行意見咨詢，通過調查、了解、咨詢和探討，形成了裕鴻物業(yè)對管理服務商丘師范學院的基本思路。商丘師范學院規(guī)模較大，教職員工和學生數(shù)量大，外部環(huán)境復雜，管理者的系統(tǒng)管理能力和綜合素質要求較高。由于商丘市政府及院領導的重視和兄弟院校關注的重要 性。人員身份 教師 學生 學院工作人員 工地建筑工人等 裕鴻物業(yè)管理服務商丘師范學院的總體設想 針對商丘師范學院區(qū)域大特殊性及問題的策劃 針對校園內大部分是學生的特殊性及其問題的策劃 針對商丘師范學院“園林化、花園式”這一特殊性，導入 ISO14000 國際環(huán)保質量標準 園林化的基礎在于環(huán)保意識、環(huán)保制度、環(huán)保文化的系統(tǒng)定位，裕鴻物業(yè)決定率先在物業(yè)管理中導入 ISO14000 國際環(huán)保質量體系，并配合校園文化的開展，引導師生形成環(huán)保價值觀和綠色家園的行為規(guī)范?！?做到更好、追求最好 ”是裕鴻物業(yè)人管理服務商丘師范學院的基礎理念 做您所說的 服務中心組織構架圖 中心經理 中心副經理 工程部 保潔綠化部 保安部 客戶服務部 工作人員 保安人員 保潔人員 綠化人員 工程人員 二、工作計劃 服務中心工作流程 工作流程的目的是促進組織活動的方向左右組織的行動。 培訓方式 ①組織保障 借助裕鴻物業(yè)管理公司培訓中心的優(yōu)勢，在服務中心設置專職培訓工作人員，建立教育培訓工作體系，準確識別培訓需求，創(chuàng)造一種積極求知、努力向上、不進則汰的工作氛圍。 ――上崗培訓 A、本部門、本崗位職責； B、本崗位作業(yè)指導書（工作程序、作業(yè)內容、方式、規(guī)范）； C、本崗位業(yè)務技能、應知應會培訓； ――在職培訓 A、本崗位業(yè)務技能，技術提高性學習； B、相關崗位業(yè)務概要，技能培訓； C、了解相關法律法規(guī)。 ②全體員工均采用聘用合同制，做到干部能上、能下，職工能 進能出，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。