物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容-全文預(yù)覽
【正文】 管理的形式物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)，以致物業(yè)建成后出現(xiàn)布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷，從而引發(fā)了業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾和糾紛。二、管理制度：嚴(yán)格按物業(yè)管理條例及住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令（2002）第110號）進(jìn)行管理。綠化和景觀作為園林工程的重要組成部分，兩者相輔相成、不可缺少。因此綠化工程動工前，就得充分考慮此問題，喬灌木栽植應(yīng)盡量避開地下管網(wǎng)及溝渠。避免此類問題，關(guān)鍵是屋頂花園的基礎(chǔ)處理，建設(shè)者在屋頂花園施工時就得多方注意，屋頂設(shè)置種植槽要預(yù)留出排水縫，使得種植槽的滲水通過屋頂排水系統(tǒng)排出，同時在選擇屋頂花園防水材料時，應(yīng)選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營養(yǎng)土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開，以充分減輕水分、土壤及植物根系對屋頂?shù)臐B透和腐蝕。要延長木質(zhì)園景小品的使用年限，確保園景小品的觀賞效果，開發(fā)建設(shè)者應(yīng)從后期使用考慮，對園景小品材質(zhì)的選擇予以重視。二是要注重木質(zhì)園景小品的材質(zhì)選擇。以下是筆者從事物業(yè)園林綠化前期介入工作中，對居住區(qū)園林綠化工程設(shè)計和施工的幾點認(rèn)識，現(xiàn)一一列出，希望能給物業(yè)管理者和園林綠化建設(shè)者帶來一些啟示。⑥驗收時密切注意和物管相關(guān)的設(shè)施和管線有無按規(guī)范要求做好。②對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項，請求項目提出補救和解決措施并備案。在項目領(lǐng)導(dǎo)的重視下，以上問題都很順利的得到了有效解決和控制。⑦飄窗周圍沙漿澆灌不嚴(yán)實，存在滲水隱患。③小區(qū)圍墻周界原均未設(shè)計紅外對射技防系統(tǒng)，通往地下室樓梯未設(shè)計門禁系統(tǒng)。，緊跟施工進(jìn)度，提出合理建議：堅持參加項目周例會和監(jiān)理例會，以便及時全面了解各施工進(jìn)度和時間節(jié)點。單元樓道燈應(yīng)采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)，以便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量。③小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜名貴，高大型樹種不易靠近房屋、道路，其根系將對房屋及路面有不良影響；建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護(hù)。在每項工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項目資料室翻閱查看建設(shè)工程施工圖紙。依據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計的31個要點開展工作，就參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)方面（主要從安全防范、房屋主體、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、隱蔽工程、智能化等）。了解室外綠化面積和布局，綠化設(shè)計思路，樹木、花草的種類和數(shù)量，了解花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等一流知識技術(shù)，監(jiān)督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養(yǎng)土；注意花木的種植，一定要去除營養(yǎng)袋；草地平整后才能植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并了解綠化知識，編寫管理方案。4）參見設(shè)備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設(shè)備安裝工程的綜合驗收。2）通過詳細(xì)查看個專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計技術(shù)和參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機技術(shù)文件，掌握個專業(yè)的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置、方向以及維修拆卸空間尺寸，動力電纜連接等技術(shù)問題。11)消防系統(tǒng)沒有充分考慮二次裝修要增加的煙感探頭數(shù)量，查看消防自動報警主機是否留有足夠的備用回路。6)供電系統(tǒng)的配置容量、主接線系統(tǒng)、負(fù)荷分配計量不滿足安全和用戶需求。2)由于物業(yè)功能定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致產(chǎn)生供電負(fù)荷嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。8)對于計算機群控電梯的機房，沒有認(rèn)真進(jìn)行防塵通風(fēng)處理。4)排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施。工程技術(shù)人員進(jìn)場，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖樣、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運用情況，收集整理各專業(yè)施工技術(shù)資料，對施工進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時提出建議整改。3)中央空調(diào)機組電纜鋪設(shè)質(zhì)量差，限制機組出力。7)中央空調(diào)系統(tǒng)的冷卻系統(tǒng)保溫質(zhì)量差，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故。1)掌握設(shè)計思路，便于今后管理和分析突發(fā)問題2)掌握各專業(yè)施工方法，便于今后維修和復(fù)原3)提出整改的合理化建議，便于今后使用和管理4)制定切實可行的管理方案，做到今后的節(jié)能降耗（設(shè)備安裝調(diào)試期）設(shè)備安裝調(diào)試期是指從物業(yè)設(shè)備安裝工程開始到安裝調(diào)試驗收全過程的管理。1)物業(yè)功能組合不合理。5)中央空調(diào)機組
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