物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容(已修改)
2024-10-28 19:36 本頁面
【正文】 第一篇：物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容（施工期）。工程技術(shù)人員進(jìn)場，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖樣、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運(yùn)用情況，收集整理各專業(yè)施工技術(shù)資料，對施工進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時(shí)提出建議整改。1)鑒定的高壓開關(guān)柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證。2)非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴(yán)重隱患。3)中央空調(diào)機(jī)組電纜鋪設(shè)質(zhì)量差，限制機(jī)組出力。4)排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施。5)地下室隔水層施工質(zhì)量差，使電梯底坑滲水。6)對自動(dòng)噴淋系統(tǒng)的試驗(yàn)不認(rèn)真，往往在天花施工后進(jìn)行，試驗(yàn)時(shí)漏水，造成天花損壞。7)中央空調(diào)系統(tǒng)的冷卻系統(tǒng)保溫質(zhì)量差，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故。8)對于計(jì)算機(jī)群控電梯的機(jī)房，沒有認(rèn)真進(jìn)行防塵通風(fēng)處理。9)柴油發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試驗(yàn)、滿負(fù)荷試驗(yàn)和甩負(fù)荷試驗(yàn)被忽視。10)整個(gè)建筑防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合要求，留下隱患。1)掌握設(shè)計(jì)思路，便于今后管理和分析突發(fā)問題2)掌握各專業(yè)施工方法，便于今后維修和復(fù)原3)提出整改的合理化建議，便于今后使用和管理4)制定切實(shí)可行的管理方案，做到今后的節(jié)能降耗（設(shè)備安裝調(diào)試期）設(shè)備安裝調(diào)試期是指從物業(yè)設(shè)備安裝工程開始到安裝調(diào)試驗(yàn)收全過程的管理。由工程人員參與調(diào)試工作，現(xiàn)場學(xué)習(xí)、做好筆記及注意事項(xiàng)。1)物業(yè)功能組合不合理。2)由于物業(yè)功能定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致產(chǎn)生供電負(fù)荷嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。3)由于設(shè)計(jì)單位對物業(yè)管理的特點(diǎn)不夠了解，造成公共照明的電力浪費(fèi)。4)由于用戶的二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負(fù)荷分配上沒有留有余地。5)中央空調(diào)機(jī)組電纜選項(xiàng)不當(dāng)，沒有采用封閉母線而使用多條電纜并聯(lián)供電，使機(jī)組出力受到限制。6)供電系統(tǒng)的配置容量、主接線系統(tǒng)、負(fù)荷分配計(jì)量不滿足安全和用戶需求。7)給排水系統(tǒng)沒有充分考慮給排水需求8)設(shè)計(jì)部門沒有考慮空調(diào)負(fù)荷日夜相差大的實(shí)際情況，選用同一制冷量的機(jī)組，造成“大馬拉小車”的電力浪費(fèi)現(xiàn)象，同時(shí)該情況也要運(yùn)用到其他設(shè)備。9)中央空調(diào)系統(tǒng)的回風(fēng)量往往被忽視，回風(fēng)口布置要合理，否則會大大降低制冷效率。10)消防系統(tǒng)沒有合理布局，自動(dòng)報(bào)警不能滿足二次裝修的擴(kuò)容需要。11)消防系統(tǒng)沒有充分考慮二次裝修要增加的煙感探頭數(shù)量，查看消防自動(dòng)報(bào)警主機(jī)是否留有足夠的備用回路。12)電梯、扶梯的選型不夠先進(jìn)和不夠滿足物業(yè)功能的需要。1）結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際，通過詳細(xì)研讀各專業(yè)設(shè)計(jì)圖樣，對照建筑物空間尺寸和設(shè)備外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計(jì)布置情況。2）通過詳細(xì)查看個(gè)專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)技術(shù)和參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，掌握個(gè)專業(yè)的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置、方向以及維修拆卸空間尺寸，動(dòng)力電纜連接等技術(shù)問題。3）在詳細(xì)研讀設(shè)計(jì)圖樣和現(xiàn)場檢查建筑物空間位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運(yùn)行維護(hù)的角度上認(rèn)真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理、便于經(jīng)濟(jì)核算。并就這些問題提出改進(jìn)意見或建議。4）參見設(shè)備安裝工程的分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收。熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的整改意見和建議。5）建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：①設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；②設(shè)備購置合同；③設(shè)備安裝合同；④設(shè)備隨機(jī)文件（說明書、合格證、裝箱單等）；⑤進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；⑥設(shè)備安裝調(diào)試計(jì)錄；⑦設(shè)備安裝現(xiàn)場更改單和設(shè)計(jì)更改單；⑧設(shè)備性能檢測和驗(yàn)收移交書；⑨文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗(yàn)收圖樣資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。（公共設(shè)施營建期）。了解室外綠化面積和布局，綠化設(shè)計(jì)思路，樹木、花草的種類和數(shù)量，了解花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等一流知識技術(shù)，監(jiān)督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養(yǎng)土；注意花木的種植，一定要去除營養(yǎng)袋；草地平整后才能植草；及時(shí)跟
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