【正文】 況及分析 2 2 1 6878 172 37 87 三期已銷售 95%左右 3 2 1 8088 42 9 3 2 2 92104 196 42 4 2 2 121126 56 12 自身配套 會所、泳池、運(yùn)動場、超市、菜市場、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營銷方式 大社區(qū)的成熟配套 獨(dú)特的社區(qū)文化 價格優(yōu)勢 交通便利 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤總體評價： 本樓盤開啟了龍華大盤的外銷市場局面，引進(jìn)和諧、關(guān)愛的社區(qū)文化塑造樓盤形象，成功的吸 引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶。其實該項目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對一期住戶帶來的影響等。就是理性價格區(qū)向。三房兩廳的面積需求在 85105 M178。商業(yè)配套 、學(xué)校、交通車也受到了較大關(guān)注。目前龍華市場以多層為主，二 OO 二年開始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。 目前龍華房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。 由于龍華片區(qū)是社區(qū)，一方面商業(yè)配套及市政設(shè)施不夠，另一方面居民尚未建立在本片區(qū)消費(fèi)的良好習(xí)慣。 . 供給分析： 龍華的商品房開發(fā)量在寶安區(qū)不算最大，但銷售額和銷量卻一直排在前列。這說明，關(guān)鍵是你的適合做什么樣的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品針對何種目標(biāo)市場。除杭州、溫州等個別城市的房地產(chǎn)熱度偏高外，全國房地產(chǎn)市場可以說是健康良性地發(fā)。而相對于 中心區(qū)約 800 元 /M 178。全鎮(zhèn)已有中學(xué)兩所，小學(xué) 20 所，幼兒園 19 所，龍華中心小學(xué)民治小學(xué)分別是省一級學(xué)校和市一級學(xué)校。 龍華交通四通八達(dá)，已 發(fā)展成為連接特區(qū)內(nèi)外 ，珠三角地區(qū)的“黃金走廊“。 龍華作為深圳市的“后花園”，以超前的眼光，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面規(guī)劃，全鎮(zhèn)城區(qū)面積 52 平方公里，已開發(fā) 25 平方公里，功能齊全，配套合理，獲得“廣東 省規(guī)劃先進(jìn)鎮(zhèn)”稱號。 圖 3 20xx 年與 20xx 年銷 售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比（上圖為 20xx 年數(shù)據(jù)） 住宅銷售價格分布基本保持穩(wěn)定，價格結(jié)構(gòu)基本合理從新增住宅的銷售價格梯度分布來看，具有以下特點(diǎn)： 單價在 4000 元以下的住宅，均價 3208 元，占住宅銷售總面積的 29%； 單價在 4000～ 6000 元的住宅，均價 5029 元，占住宅銷售總面積的 30%； 單價在 6000～ 8000 元的住宅，均價 6917 元，占住宅銷售總面積的 22%； 單價在 8000～ 10000 元的住宅，均價 8846 元，占住宅銷售總面積的 13%； 單價在 10000 元以上的住宅，均價 12219 元，占住宅銷售總面積的 6%。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 42%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為 23%，四房住宅占住宅銷售總面積的 17%。隨著特區(qū)外住宅銷售面積所占的比重的加大，全市房地產(chǎn)市場平均價格仍將保持穩(wěn)定。 20xx 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為 8211 元 /m 7746 元 / m 6282 元 / m2，分別比 20xx 年上漲 %， %， %，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為 3768 元 / m3487 元 / m2，分別比 20xx 年上漲 %和 %。 從 20xx 年和 20xx 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看， 20xx 年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。 從供求對比來看， 20xx 年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷售面積少 萬平方米，新增供求比為 ： 1，求略大于供。 總體來看，剛剛過去的 20xx 年是深圳房地產(chǎn)市場供求關(guān)系大調(diào)整的一年。近年來，我市住宅市場一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷售規(guī)律；而 20xx年 9月 1日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【 20xx】18 號），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費(fèi)者的信心明顯增強(qiáng)，促進(jìn)了年末房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長。 但是從整體來看，外部因素對深圳房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。 20xx 年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，本市生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá)到 億元，比上年增長了 %，完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 億元，比上年增長 %。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價效應(yīng)， 投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時，對信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會大大提高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)成本。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風(fēng)險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強(qiáng)。 目前上海商鋪的平均回報率則達(dá)到 8％到 10％ 。 ? 商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 20xx 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮?？罩梅康拇罅可鲜?，將成為促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間， 20xx 年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費(fèi)的主體。 20xx 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)， 壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價格， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)和社會安定。 改革開放以來，我國出現(xiàn)過三次經(jīng)濟(jì)過熱，即 1984 年 1985 年、 1988 年 1989 年和 1993 年1994 年的經(jīng)濟(jì)過熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過熱都是由于投資過高增長造成的。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)， 20xx 年，中國房屋銷售價 格比上年上漲 % 。這表明連續(xù) 6 年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對經(jīng)濟(jì)增長起了很大的促進(jìn)作用， 1997 年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后， 一直困擾我國的通貨緊縮壓力的問題將進(jìn)一步緩解， 我國連續(xù) 6 年的擴(kuò)張性財政政策取得了良好成效，居民消費(fèi)價格指數(shù)變動在 20xx 年即轉(zhuǎn)負(fù)為正， 20xx 年居民消費(fèi)價格指數(shù)和社會零售價格指數(shù)都將轉(zhuǎn)入上漲趨勢。初步預(yù)測，20xx年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８．６％，比上年提高０．６個百分點(diǎn)。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場需求為基礎(chǔ)的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。在 20xx 年，生產(chǎn)制造價格指數(shù)和消費(fèi)價格指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。值得注意的是，微觀層面的增長不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國企脫困時實施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。 . 項目建設(shè)速度 本項目已在二 OO 三年即開始進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。臨街鋪面售價可達(dá) 10000 元 /M 178。 . 項目建設(shè)和內(nèi)容 新華苑 (二期 )占地面積 ，規(guī)定計容積率面積 ，容積率為 ，其中住宅 平米，商業(yè) 平米。源發(fā)實業(yè)有限公司是一家重合同、守信用單位，已獨(dú)立或合作開發(fā)了樂景花園、源發(fā)大廈、源勝大廈，龍勝大廈，新華苑一期等多個項目，有豐富的地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和較強(qiáng)的資金實力。 . . 開發(fā)公司 新華苑 (二期 )將由深圳市源發(fā)實業(yè)有限公司全資獨(dú)立開發(fā)。 . 研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為：深圳市特別是龍華房地產(chǎn)現(xiàn)狀、深圳市工程造價信息、本項目的地塊價值。根據(jù)本項目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項目住宅售價可達(dá) 3500 元 /M 178。 總之， 本項目風(fēng)險極小，利潤可觀，前景看好 。 . 項目綜合評價 新華苑 (二期 )本身具 有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，又處在龍華這個升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場，加上對項目的準(zhǔn)確市場定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計，可以說，這是一個 “短、平、快”的精品項目 ，風(fēng)險極小，利潤可觀、前景樂觀 ! 二、 項目投資環(huán)境和市場研究 . 市場宏觀背景 . 全國投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況 20xx 年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢，是亞洲金融危機(jī)以來最好的一年，不僅因為數(shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，出現(xiàn)了四個比較突出的亮點(diǎn)： 第一個亮點(diǎn) :宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度加快的同時，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高， 民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。國家制定擴(kuò)大內(nèi)需的政策，實施積極的財政政策，都是為了解決通貨緊縮問題。從 20xx 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 20xx年，中國經(jīng)濟(jì)成功 抵御了伊拉克戰(zhàn)爭和非典的兩大沖擊，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期。按季度統(tǒng)計， 去年一季度ＧＤＰ 增長９．９％， 二季度增長６．７％ ，三季度由原先發(fā)布的９．１％ 修訂為增長９．６％ ，四季度增長９． ９％。 房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn) 20xx 年是我國房地產(chǎn)業(yè)自 1998 年以來投資增幅最快的一年，在連續(xù) 5 年年均增長近 20%的基礎(chǔ)上， 20xx 年前 11 個月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 8285 億元，同比增長了 % 。 導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資增速過快的原因主要包括：擴(kuò)張性的財政政策導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)總投資的高增長，也影響了房地產(chǎn)市場；居民住房需求的上升以及地方政府對土地供給的放寬；房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率吸引大量資金涌入，造成房地產(chǎn)投資長期保持高速增長，成為總投資需求增長的一個重要組成部分。國家統(tǒng)計局預(yù)測 20xx 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期 水平或與上年同期基本持平。 20xx 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求?！? ? 房地產(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、 無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對象。這種 供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。從整個房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費(fèi)市場。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。 20xx 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 20xx 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，