【正文】 商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。在銷售期間提供不同戶型的樣板房 13 間 (套 )。針對(duì)天域二期項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用亞龍灣一線海景的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全海南、也是全中國(guó)最大的一線海景五星級(jí)度假酒店，在同類度假酒店 中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過(guò)熱帶園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶外巴厘島式的 spa,精巧別致的燈飾，加上 80 多種罕見(jiàn)的熱帶植物、果樹(shù)、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“ F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套。 而且，隨 著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)無(wú)疑是最大的。 3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。 因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健投資，會(huì)更有吸引力；同時(shí)，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分。因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假物業(yè)將會(huì)成為 銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。 節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買行為。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。 由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù) 擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響。 價(jià)格適中偏低，使用時(shí)間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。 行為及性格特征 對(duì)新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突 破點(diǎn)。 孤獨(dú)階段： 單身老人獨(dú)居 收入銳減。 滿巢階段： 年長(zhǎng)夫婦，子女離家自立 前期收入較高。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買力已達(dá)高峰。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買較多兒童用品，購(gòu)買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。 經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購(gòu)買力強(qiáng)，開(kāi)始以家庭為旅游的組合方式。出游以朋友同事作為組合元素。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 3 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。 3． 5．行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目影響 天域度假酒店建成以后，亞龍灣出現(xiàn)了許國(guó)國(guó)際知名品牌酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)天域形成了壓力。過(guò)去的五年里天域積累了許多李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 作為著名的旅游度假目的地，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，而位于世界級(jí)旅游目的 地 的 天域度假酒店二期 ，更會(huì)為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。 ● 本項(xiàng)目與其他項(xiàng) 目相比較具有的劣勢(shì)： 采用酒店式設(shè)計(jì)及配套，公共建筑面積較多 5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目規(guī)模稍小，無(wú)法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境； 戶型設(shè)計(jì)面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購(gòu)房對(duì)面積的要求； 本項(xiàng)目地處椰夢(mèng)長(zhǎng)廊的盡頭和老城區(qū)，周邊環(huán)境稍顯美中不足。因位于二線海景，所以與本項(xiàng)目存在不可比性。 3．比較分析 在同樣的地理?xiàng)l件下，亞龍灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的 項(xiàng)目，擁有一線海景的凱萊、喜來(lái)登等酒店，沒(méi)有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。 因?yàn)檎畬?duì)一線海景地開(kāi)發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開(kāi)敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格，以其毫無(wú)可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來(lái)登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競(jìng)爭(zhēng)地位。三亞旅游市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來(lái)蓬勃生機(jī)。 綜上所述，天域二期的開(kāi)發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來(lái)了百年一遇的良機(jī)。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅 游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。近年來(lái)三亞李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。這一稀缺資源對(duì)世人的吸引力越來(lái)越大。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。 在中國(guó)內(nèi)地，從 1995 年開(kāi)始流行。 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店 所需的 投資 和 宏大的管理 體系分解為單體的組合，為擁有一定 閑置 資金 的投資人獲 得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。 1976 年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 72 綠化率 ： 65。 確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。 國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國(guó) 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。與 阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島 一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。 4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 5 價(jià)格定位 6 入市姿態(tài)及 推廣時(shí)機(jī)定位 7 銷售方式定位 8 物業(yè)管理定位 第四章 營(yíng)銷策略 1 宣傳主題概念 2 賣點(diǎn)整合 3 優(yōu)惠措施 4 銷售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 5 分階段控制的公關(guān)效果 6 外發(fā)式宣傳策略 7 銷售進(jìn)度目標(biāo) 8 資金回籠計(jì)劃 第五章 投資估算和資金籌措 1 投資估算 2 資金籌措 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 1 盈虧平衡分析 2 贏利預(yù)測(cè) 3 敏感性分析 4 社會(huì)效益分析 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 天域度假酒店二期 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 施工進(jìn)度計(jì)劃 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1 度假公寓的概念 2 三亞引入度假公寓的情況介紹 3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析 4 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析 5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 第三章 項(xiàng)目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 市場(chǎng)定位 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界 48 個(gè)國(guó)家 158 個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東接 天域度假酒店一期 ；南臨南中國(guó)海；西接紅樹(shù)林 度假 酒店（五星級(jí)）；北靠 亞龍灣高爾夫球場(chǎng) ，地塊方正規(guī)則，視野開(kāi)闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔 度假酒店的 理想用地。 在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過(guò)冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 46% 容積率： 0。 首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特 。 產(chǎn)權(quán)酒店 是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。 美國(guó)的 產(chǎn)權(quán) 酒店 已超過(guò)了 1000 個(gè)。 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而 度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。 在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。 2020 年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來(lái)臨的信號(hào)。 2020 年 1 月 7 月，三亞市共銷售住宅面積達(dá) 萬(wàn)平方米，商鋪面積 平方米，在非典疫情剛過(guò)去的7 月份中，銷售面積達(dá) 萬(wàn) 平方米（其中認(rèn)購(gòu)面積為 萬(wàn)平方米），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。國(guó)家環(huán)?？偩謱?duì)全國(guó) 17 個(gè)沿海城市的 28 個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國(guó) 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。 3．的生態(tài)市 貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。 為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)， …… 這一切都成功地將三亞推向全國(guó)、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。在中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來(lái)了。 天域酒店開(kāi)業(yè)之時(shí)，亞龍灣僅為凱萊一家五星級(jí)酒店，客房接待能力達(dá)不到 30 萬(wàn)人次 /年，但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來(lái)了喜來(lái)登、環(huán)球城等十幾家星級(jí)酒店，客房接待能力越過(guò) 300 萬(wàn)人次 /年。天域二期的開(kāi)發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。用開(kāi)發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供亞龍灣的自有星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在千萬(wàn)以上的投資群體。 目前唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于亞龍灣天域一期北面的“華宇皇冠假日酒店”。 項(xiàng)目位置 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)盤或預(yù)計(jì)開(kāi)盤日期 總占地面積 總建筑面積 容積率 建筑密度 綠化率 總套數(shù) 層數(shù) 8 層 戶型 項(xiàng) 目?jī)?yōu)勢(shì)： 地處目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢(mèng)長(zhǎng)廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對(duì)大海的需要； 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提升了項(xiàng)目的檔次。 B、 均為新建項(xiàng)目 ● 本項(xiàng)目與 華宇皇冠 項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)： A、 位置更好，我們?yōu)榕R海一線， B、 產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計(jì)更符合市場(chǎng)的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對(duì)旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合） C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營(yíng)造度假氛圍。三亞李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 3． 4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位 天域度假酒店一期已經(jīng)運(yùn)行五年。這些意見(jiàn)包括： 1．對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對(duì)海景客房，尤其是對(duì)正海景客房的需求； 2．對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求； 3．對(duì)現(xiàn)有園林和開(kāi) 敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物； 4．需求更多的娛樂(lè)設(shè)施，包括海灘和水上運(yùn)行； 5．需求更多的康體設(shè)施和水療（ SPA）設(shè)施； 6．需求更多的獨(dú)家休閑和 VIP 空間； 7．需求更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)。 3． 6 公共的配套條件 1．亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū) 1992 年建立，有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政 管理架構(gòu)； 2．中國(guó)銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺(tái) POS 機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換； 3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店； 4．文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場(chǎng)、各大酒店的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等； 5．各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室； 6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全； 7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 8．通往市區(qū)和機(jī)場(chǎng)、車站的交通便利。 點(diǎn) 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購(gòu)物的方式。對(duì)中小型住宅購(gòu)買需求較為強(qiáng)勁。 滿巢階段（一）： 年輕夫妻，有 6 歲以下子女 家庭用品購(gòu)買的高峰期。購(gòu)買趨