【正文】 20 15 18 19 18 18 19 入市 時 機 20 18 19 18 19 19 20 合 計 140 106 119 131 114 127 142 （ 3）比 較權(quán) 重 據(jù)我司多年 營銷經(jīng)驗 及目前市 內(nèi) 房地 產(chǎn)發(fā) 展情 況 ，就影 響 海泊人家 項 目價格的比 較權(quán) 重分列如下： a、 個別 因素： 區(qū) 域因素＝ 70％： 30％ b、比 較權(quán) 重 海 泊 人 家 祥泰商住大廈 海 濱 廣 場 金 桂 花 園 綠 都 公 寓 海 地 儷 園 城 市 花 園 100％ 15% 10% 12% 18% 20% 25% 價格 預(yù)計 據(jù)第一 條 中表格（ 1）（ 2）（ 3）所 顯 示 數(shù) 據(jù)， 標(biāo) 的物 —— 海泊人家 項 目，同比各比 較標(biāo) 物的價格分 別 如下： A、 同比祥泰商住大廈，有： 2600 元 /㎡ 247。 購 房者的心理活 動 我司 認為 ，在 購 房者的心里有三 種 價格： 預(yù)計 價格、心理價格、 實際 價格。 基本策略 定價的基本策略是 讓買 家 認為 價 值 高于價格。 戶 型 設(shè)計 建 議 主力 戶 型： 80 ㎡ (二室二 廳 一 衛(wèi) )、 120 ㎡ (三室二 廳 一 衛(wèi) )，可左右、上下打通 來擴 大消 費層 面， 這樣 可有 80 ㎡、 120 ㎡、 160 ㎡、 200 ㎡、 240㎡等 數(shù)種戶 型供客 戶選擇 。 戶戶觀 景，可確保每 個單 位的 順 利售出； 鼓 勵創(chuàng) 新。 兩 代同住， 還 是三口之家；改善居住 條 件 還 是作 為 投 資手段，都是作 為 其 選擇 的重要因素。 我司建 議 ， 景 觀 先行、配套先行 。 “海泊人家” 項 目可率先提出“ 園 林生 態(tài) 居住 區(qū) ”概 念，充分利用 現(xiàn) 代 風(fēng) 格的建筑群體、周 邊 自然 環(huán) 境、社 會環(huán) 境 優(yōu)勢 ，文明高雅的社 區(qū) 必 將 博得有 識 之士的青睞 ，促 進銷 售的 順 利完成。 總 體 規(guī)劃 篇 ◆未 來 住宅的模式 將 是 “ 家居、 環(huán) 境、文化、配套、 會 所 ” 這 “五 維 空 間 ”的高 度 統(tǒng) 一和有機配搭。通 過 近段 時間對島 城中部房地 產(chǎn) 市場 ，以及 項 目的情 況 分析和 結(jié) 合我司的 專業(yè)經(jīng)驗 所得，海泊人家的目 標(biāo) 消 費 群 主要有以下特征： 按收入 劃 分 職 業(yè) ：商人、 個 體私 營經(jīng)濟業(yè) 主、 職業(yè)經(jīng) 理 層 、高 級 白 領(lǐng) 、政府及市 屬 企 業(yè) 管理 層 ； 年 齡 ： 28～ 50 歲 ； 按年 齡 （家庭 結(jié)構(gòu) ）分 據(jù)我司 調(diào)查顯 示， 25～ 2 30～ 3 35～ 3 40～ 4 45～ 4 50 歲及以上，分 別 占： 14%、 23%、 26%、 18%、 9%、 10% 。 明確之后，接下 來 的工作才是表 現(xiàn) 、演 繹 和豐富。 主 題 海泊人家 —— 新都市主 義 高 尚 社 區(qū) New Urbanilism Community 要點提示 “新都市主 義 形 態(tài) ” ◆ 新都市居住形 態(tài) ：自然的、生 態(tài) 的、景 觀 的、安全 的、和 諧 的 鄰 里 關(guān) 系…… ◆ 新都市商 務(wù) 形 態(tài) ：全日制、全面商 務(wù) 支持、 國際 化…… ◆ 新都市休 閑 形 態(tài) ：自然休 閑 、生 態(tài) 休 閑 、互 動 休 閑 、 藝術(shù) 休 閑 …… ◆ 新都市 環(huán) 境形 態(tài) ：人性化、情趣化、品 質(zhì) 化、品位化…… ◆ 新都市管理形 態(tài) ： 個 性化、星 級 化、后價 值 提升…… ◆ 新都市意 識 形 態(tài) ： 現(xiàn) 代、 創(chuàng) 新、 創(chuàng) 意…… 新都市主 義 集合型社 區(qū) —— 非 傳統(tǒng) 居住 區(qū) ◆多元化功能聚合 ◆高品 質(zhì) ◆高品位 ◆自然性 ◆社 區(qū) 整體形象 項 目核心理念的提出 海泊人家有 這樣 或那 樣 的 優(yōu)勢 ，是毋庸置疑的。 針對項 目 區(qū) 域的 發(fā) 展特色，我司建 議 ，海泊人家 項 目定位于 檔 次上。 總 結(jié) 根據(jù)以上幾方面的分析，我司 對 海泊人家、 競爭對 手、目 標(biāo) 消 費 者的情 況 都有了 較為詳細 的了解。 占地面 積 ： 33350 平方米 建筑面 積 ： 70100 平方米 住 宅： 57100 平方米 商 業(yè) ： 10000 平方米 輔 助用房： 3000 平方米 容 積 率： 覆 蓋 率： % 綠 化 率： % 建筑 層數(shù) ： 1 幢 18 層 、 3 幢 12 層 、 1 幢 11 層 、 8 幢 層 總 戶 數(shù) ： 513 戶 停 車 泊位： 250 輛 （地面 47 輛 ） 海泊人家所 處 位置 概況 分析 區(qū) 域位置： 地 處 鞍山路、人民路和威海路交界 處 ； 自然 環(huán) 境： 該 地 塊臨 海泊河公 園 ，空 氣清 新； 公共 設(shè) 施： 工商 銀 行、建行、中行、光大 銀 行、 華 夏 銀 行、商 業(yè)銀 行、交通 銀 行、農(nóng)業(yè)銀 行、海慈 醫(yī) 院、海 濱 超市、各家居市 場 及即 將開 業(yè) 的富 時萊購物廣 場 等近在 咫尺； 人文 環(huán) 境： 青島 16 中、 20 中，小 學(xué) 有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小 學(xué) 等，幼 兒園 有敦化路小 劍橋 、人民路、 東 信路、太平 鎮(zhèn) 幼 兒園 ； 交通 狀況 ： 公交 車 有 30 36 21 2 36 11 36 36 36 22 3 21 23 等路 來 往穿梭，鞍山路正在拓 寬 ，人民路、威海路道路通 暢 。有力的一點是，作 為 城市 有限空 間 的 產(chǎn) 物 —— 高 層 ，已到了其 發(fā) 展的必然 階 段，消 費 者已有接受準(zhǔn) 備 。 客 戶來 源 客 戶 多 來 自 項 目周 邊區(qū) 域，本市居民改善居住 條 件、投 資 者居多，客 戶 年 齡趨 于年 輕 化。市北 區(qū) 成 為島 城重要居住、商 貿(mào)區(qū) 。 主城以市南 區(qū) 、市北 區(qū) 、四方 區(qū) 、李 滄區(qū) 、城 陽區(qū) 中心城 區(qū) （城 陽 、流亭）、嶗 山 區(qū) 中心城 區(qū) （高科技工 業(yè)園 ）和 環(huán)嶗 山的 嶗 山的沙子口、王哥莊、惜福 鎮(zhèn) 、夏莊 為 主 組 成。 四、 青島 市商品房 銷 售價格指 數(shù) 走 勢 青島 市商品房 銷 售價格指 數(shù)從 3 月 份 （ ） 開 始，一路攀升， 到 11 月份達 到最高點 。全年房地 產(chǎn)投 資 億 ，增 長 %。 七、裝修房需求不容忽 視 建 設(shè) 部 門 正推行住宅 產(chǎn)業(yè)現(xiàn) 代化提高住宅 質(zhì) 量，逐步取消毛坯房， 積極 推廣全裝修房或菜 單 式裝修模式。 作 為 老城 區(qū) 的 青島 中部，在大力 舊 城改造之后，已 將 人 們 的目光 從東 部 開發(fā) 、北部新城、西海岸等地拉回本 土。 住宅市 場 提供 選擇 的余地加大。原 來 出售的住宅以套二 戶 型 為 主， 從 去年 開 始，三居室的住宅 銷 售呈上升 趨勢 ，已 經(jīng) 超 過 了 30%，今年 這個 比例 還將 加大。 二、市 場 消 費 主體 發(fā) 生了根本 轉(zhuǎn)變 隨 著房改的深入，住房 貨幣 化分配制度的建立，集 團購買 已 經(jīng) 淡出住房市 場 ，個 人住房消 費 已 經(jīng) 成 為 主房地 產(chǎn) 的 絕對 主力。 城市花 園 發(fā) 展 商： 青島 城建 綜 合 開發(fā) 有限公司 地 址：威海路 規(guī) 模： 19 幢 6 層 （ 帶閣樓 ） 建筑面 積 ： 80000 平方米 綠 化 率： 30% 戶 型： 78123 ㎡ 價 格： 3200 元 /㎡ 4300 元 /㎡，一 層 送花 園 售價 4200 元 /㎡ 物 業(yè) 管理 費 ： 元 /㎡ .月 備 注：社 區(qū)綜 合品 質(zhì)較 高，一年前已售罄。 康 順 家 園 開 發(fā) 商： 青島華興 房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公司 區(qū) 域地段：康寧路 1 號 樓盤規(guī) 模： 10 棟 住 宅：安置拆 遷 網(wǎng) 點面 積 ： 120— 170 平方米 網(wǎng) 點價位： 2990— 4360 元 /平方米 備 注：安置拆 遷 住宅不 對 外 銷 售，只售 網(wǎng) 點。 從 市 統(tǒng)計 部 門獲 悉，市北 區(qū) 20xx 年上半年商品房平均售價是 3087 元 /平方米，比去年末上 漲 357 元 /平方米；四方 區(qū) 是 2100 元 /平方米，比去年末上漲 176 元 /平方米。到 20xx 年， 青島遠 景 規(guī)劃 中 將 中部的功能定位確定 為 ：能源、居住、商 貿(mào) 、工業(yè) 和交通 樞紐 。 個 體私 營 四方 區(qū)個 體私 營經(jīng)濟 是全 區(qū)經(jīng)濟發(fā) 展中最具潛力的 層 面之一， 1998 年全 區(qū)個 體工商 業(yè)戶達 6277 戶 ，私 營 1411 戶 ， 從業(yè) 人 員 萬人，注 冊資 金 億 元， 實現(xiàn)總產(chǎn)值 億 ， 銷 售 總額 和 營業(yè) 收入 億 元，其中三 產(chǎn) 收入已占全 區(qū)總額 的 50％以上，完成的 區(qū)級稅 收占 區(qū)財 政收入的 ％，技改投 資 占全區(qū)總額 的 80％， 個 體 經(jīng)濟 正向 規(guī) ?；?、科技型 邁進 。 區(qū)內(nèi) 道路 128 條 ，道路 長 度 公里，道路面 積 平方公里，道路面 積 率 為 ％。其中第二 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，比上年同期增 長 ％；第三 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，比上年同期增 長 ％。截止 1998 年底，全 區(qū) 共 動遷 棚 戶區(qū) 14 片， 開 工 174 萬平方米，拆 遷 居民 22676 戶 ， 城 區(qū) 面貌有了 較 大的改 觀 ， 群 眾 的居住 條 件得到相 應(yīng) 的改善。 二街：即 青島 科技街，位于 遼 寧路，建成后， 將 成 為 市北 區(qū) 高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工 業(yè) 生 產(chǎn)區(qū) ； 青島 地下中心商 業(yè) 街（ 901 工程），建成后 將 成 為 集商 貿(mào) 、 娛樂 、飲 食服 務(wù) 、 交通于一體的大型地下 綜 合 服 務(wù)設(shè) 施。1998 年，累 計 完成三 產(chǎn)銷 售 額 億 元，比上年增 長 ％。 項 目所在 區(qū) 域市 場 分析 項 目位于市北 區(qū)與 四方 區(qū) 接壤地 帶 。 銷 售即是 傳 播，就是要 將 海泊人家 項 目的尊 貴 、 優(yōu) 越和稀有性完完全全 傳 播給 目 標(biāo) 客 戶 ，使其 形成 購買 欲望， 從 而促成 銷 售。 要想在 樓盤 推廣 過 程中取得良好的 銷 售成 績 ，必 須緊緊圍繞項 目的 開發(fā) 理念提升 項 目， 運 用 從 整體到局部的系 統(tǒng) 性提升方案，切切 實實將 自己的 產(chǎn) 品做好。 產(chǎn) 品是 決 定市 場 成 敗 的首要因素。 所以，一 個暢銷項 目 應(yīng)該 是 綜 合 質(zhì) 素上佳、 沒 有明 顯 缺陷、同 時 又有 鮮 明特點的 項 目。但由于 實際 操作中存在 許 多不確定的因素，所以某些具體 細節(jié)還 有待 進 一步 調(diào) 整，以其更有