【正文】 大商貿(mào)、大物流”的初級認(rèn)識階段，這種不具備任何主題、沒有產(chǎn)業(yè)支撐的物流概念一定程度上限制了民間資本對物流的投資認(rèn)識，這也正是國內(nèi)物流建設(shè)之所以 “雷聲大、雨點(diǎn)小”的重要原因之一。因此，我司在對本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場調(diào)研和同類市場的論證之上，具有很 強(qiáng)的市場競爭力和吸引力。而現(xiàn)在，我國多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉儲，運(yùn)輸，搬運(yùn)上，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務(wù)，現(xiàn)代物流服務(wù)的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。外部公共環(huán)境是市場的外部形象的直接體現(xiàn)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報警、防火、餐飲配套等。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時提供各種商務(wù)服務(wù)； √ 會議室 /中 心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會議使用； √ 電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)（打字、復(fù)印、傳真、裝幀等），但必須定價服務(wù)，以減少經(jīng)營人的經(jīng)營成本；各種咨詢服務(wù)，彌補(bǔ)經(jīng)營者的某些不足； √ 秘書服務(wù)：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，電話、網(wǎng)絡(luò)訂購記錄服務(wù)，談判記錄等； √ 商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所和小型客戶的交易場所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)，與鋪位交易形成互動。在經(jīng)營過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時也存在諸多的商務(wù)活動。不僅為本案的經(jīng)營商家服務(wù)，同時也將填補(bǔ)整個區(qū)域的市場空間，獨(dú)享一片利潤天空。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，企業(yè) ()大量管理資料下載 19 接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午 34 點(diǎn)鐘結(jié)束，需要一個消費(fèi)的空間。對服裝，可以安排各種主題的時裝表演，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時裝系列、運(yùn)動系列、紳士系列、學(xué)生系列、淑女系列 、動態(tài)系列的活動，可以增加市場的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流； √ 組織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會議和論壇； √ 有目的、有計(jì)劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干； 零售功能區(qū) 零售功能區(qū)主要是拉動市場的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對批發(fā)市場經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動其它中小企業(yè)和個體進(jìn)入。 項(xiàng)目的總體定位 本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場，集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心（一個具備 批零兼售的倉儲式交易中心誕生） 企業(yè) ()大量管理資料下載 17 項(xiàng)目的功能定位與 組合 展示、交易功能區(qū) 該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。 優(yōu)先引進(jìn)主力商戶（具有多個行業(yè)的銷售網(wǎng)絡(luò)客戶或具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的商戶及具有一定品牌信譽(yù)的商戶），以大客戶帶小商戶為本案的招商策略。 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商企業(yè) ()大量管理資料下載 16 戶組合。 充分考慮行業(yè)與產(chǎn)業(yè)特征的有機(jī)整合，既要考慮到行業(yè)特征，又要依托于產(chǎn)業(yè)背景。本案所打造的目的是繼承原康復(fù)路的商業(yè)氣勢，提升現(xiàn)有康復(fù)路的商業(yè) 功能與購物環(huán)境，同時更進(jìn)一步的完善現(xiàn)有產(chǎn)品組合與商家組合。 對于消費(fèi)者而言 本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在充分了 解消費(fèi)者消費(fèi)需求、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為的基礎(chǔ)之上，為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境、享受批零兼營的購物功能。如前期市場造勢、外地市場探訪、核心策略確立、最佳手段運(yùn)用等問題上做足功夫，方能達(dá)到“短、平、快”的實(shí)施目的，最終實(shí)現(xiàn)擊敗潛在競爭者的目標(biāo)。而作為本案的體量過大，當(dāng)?shù)乜蛻糍Y源有限，這種先易后難的策略是否可行仍處于未知數(shù)。另一以“冷度”狀況，出現(xiàn)這種情況時則立即進(jìn)行外圍市場轉(zhuǎn)向本地市場的吸納策略。如何將本案的價格合理化與速度把握的節(jié)奏化進(jìn)行有效控制便是本案取勝市場的核心。而作為本案如何制勝于市場，核心策略是什么，所運(yùn)用的組合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃是本案取勝于市場的關(guān)鍵。這種定位，即改變與提升傳統(tǒng)物流中心的商業(yè)價值，另一方面也為 現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者做出示范與引導(dǎo)。對于這類型的客企業(yè) ()大量管理資料下載 11 戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。 在本案的前期必將以“以外圍攻內(nèi)地”的戰(zhàn)略促進(jìn)市場的持 續(xù)熱溫狀態(tài)。這個未來批發(fā)市場關(guān)系生存性的關(guān)鍵問題。 網(wǎng)絡(luò)化的拓展： 一般批發(fā)市場以本地市場為主，再輔射到周邊市場。 形象力的提升 ： 對于傳統(tǒng) 批發(fā)市場固有的形象必將得到改 企業(yè) ()大量管理資料下載 10 變，以優(yōu)化購物環(huán)境是本案的基本目標(biāo)。各大商家對寫字間的需求比較大，他們更關(guān)注寫字間的功能性。同時，主要目標(biāo)同鎖定于康復(fù)路市場，由于客戶資源有限。估且在現(xiàn)階段有 23 家新型物 業(yè)以產(chǎn)權(quán)式銷售方式面市于市場。同時，批發(fā)市場依然是純購物功能，無餐飲、休閑、娛樂、展示等功能的存在。主要核心狀況如下： 零售型物業(yè)的投資逐步轉(zhuǎn)向批發(fā)型物業(yè)的投資 ：因這類市場的投資已發(fā)展的時期，投資空間有限，投資形式也較為單企業(yè) ()大量管理資料下載 8 一。 批發(fā)市場必將讓全國及西安本地各類投資者將眼光瞄向于康復(fù)路市場各大物業(yè)，而現(xiàn)有康復(fù)路市場則是經(jīng)營者為主體，他們主要是購買經(jīng)營權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營。 四、 西安投資市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 目前，西安商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)近乎于熱火朝天的現(xiàn)象，也表明西安地產(chǎn)已正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時代的時期已來臨。 1997， 98 年左右長樂路周邊 90年代初期建造的第二代室內(nèi)的批發(fā)商場逐漸形成氣候，長纓西路上鞋類批發(fā)市場興起，但康復(fù)路市場硬件配套設(shè)施還停留在建設(shè)初期的水平，造成客戶一定程度上分流，進(jìn)入一個回落階段。 三、 康復(fù)路批發(fā)市場發(fā)展歷程 西北最大的服裝批發(fā)基地康復(fù)路商圈為專業(yè)性批發(fā)市場，在西北地區(qū)頗有知名度 ?？祻?fù)路商圈是以服飾為主的專業(yè)型批發(fā)市場，涉及到服飾、皮具、鞋業(yè)、小商品、輕紡等類的市場。以大盤、名盤等要素促進(jìn)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與上海、深圳、北京等地區(qū)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)也近乎相同。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展 促進(jìn)著這座城市已經(jīng)成為西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)龍頭的地位。這種格局的打破 是白馬世紀(jì)廣場的搶占市場策略而導(dǎo)致的。從東 大街富有傳奇色彩的騾馬市商業(yè)步行街、東方之星，到西大街以時代盛典、唐人街為代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大廈、解放路的裕朗國際但真正的推廣效果如何，還需取決于對本案的定位與推廣策略上的確定。企業(yè) ()大量管理資料下載 1 目 錄 前言 ………………………………………………………… （ 3） 市場分析 …………………………………………………… （ 4） 一、 項(xiàng)目背景 …………………………………………… （ 4） 二、 西安市場商業(yè)現(xiàn)狀 ………………………………… （ 5） 三、 康復(fù)路批發(fā)市場發(fā)展歷程 …………………………… （ 6） 四、 西安投資市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 ……………………… （ 7） 五、 市場核心問題呈現(xiàn) …………………………………… （ 8） 六、 打造本案之市場方向 ………………………………… （ 10） 七、 市場致勝策略的必然性 …………………………… … （ 12） 項(xiàng)目定位總體 戰(zhàn)略與策劃思路 ………………………… （ 14） 一、 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) ……………………… .… .… .……… （ 14） 二、 項(xiàng)目原則及思路 …………………………………… （ 16） 三、 項(xiàng)目整體定位概念 ………………………………… （ 17） 四、 項(xiàng)目競爭策略與作用 …………………………… … （ 18） 五、 提升本案定位之思路…………………………… …… （ 22） 市場分體定位與產(chǎn)品規(guī)劃 …………………………… … （ 24） 一、 項(xiàng)目基礎(chǔ)狀況概括與商圈概況 ……………… …… （ 24） 二、 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 ………………… ………… （ 25） 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 …………………………………… … （ 26） 四、市場分體定位 ……………………………………… （ 27） 五、項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 ……………………………… … .（ 36） 企業(yè) ()大量管理資料下載 2 營銷推廣計(jì)劃與實(shí)施 ………………………………… （ 39） 一、 宣傳目的與實(shí)施計(jì)劃 …………………………… （ 39） 二、 前期媒體統(tǒng)籌安排 ……………………………… （ 44） 三、 銷售推廣方案 ………………………………… .（ 46） 四、 銷售階段推廣途徑 ……………………………… （ 51） 五、 階段銷售目標(biāo)及控制 …………………………… （ 54） 經(jīng)營 管理推廣計(jì)劃 …………………………………… （ 57） 一、 構(gòu)建招商成功因子 …………………………… （ 57） 二、 目標(biāo)市場與品牌比例 …………………………… （ 60） 三、 商戶去化策略與操作程序 ……………………… （ 63） 四、 經(jīng)營管理策略 …………………………………… （ 69） 五、 經(jīng)營管理實(shí)施方案 ………………………………… （ 72） 前 言： 企業(yè) ()大量管理資料下載 3 對西安市場進(jìn)行了為期一個月的調(diào)研，在此過程中對各大商業(yè)狀況有著一定的深層了解與探訪。同時，也給予本案在推廣上奠定了一定銷售信心。 市場分析 一、項(xiàng)目背景 企業(yè) ()大量管理資料下載 4 隨著現(xiàn)有西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入加速期時，使各大商業(yè)項(xiàng)目已陸續(xù)開始啟動與推廣。 在西安市場，作為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場的交易現(xiàn)象已初現(xiàn)面貌，對于這類市場在 2020 年 3 月前還處于的市場空白點(diǎn)的狀態(tài)已不復(fù)存在。 二、西安市場商業(yè)現(xiàn)狀 西安是我國西部地區(qū)的大型中心城市，是陜西省的省會，西安擁有內(nèi)涵豐厚的中國歷史文化資源和極具魅力的世界歷企業(yè) ()大量管理資料下載 5 史文化名城聲譽(yù)。西安商業(yè)地產(chǎn)已成為各類投資者熱門追蹤的投資對象，出現(xiàn)風(fēng)起云涌的現(xiàn)象也并非偶然。 康復(fù) 路商圈的定義由康復(fù)路貫通連接北面的長纓西路，南面的長樂路，形成工字型的批發(fā)市場區(qū) 域。同時，康復(fù)路商業(yè)區(qū)對西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。 90 年代后逐漸成為 以中低檔 服飾 商品為主 的批發(fā)市場，和當(dāng)時北京秀水街和武漢漢正街馳名。在 2020 年受非典影響，以康復(fù)路市場的空置率為契機(jī)對康復(fù)路市場進(jìn)行了大幅度改造，進(jìn)一步提升康復(fù)路商圈硬件設(shè)施的完善。 批發(fā)市場在近期也將成為搶灘西安市民投資的主流市場，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，且正逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力物業(yè)類型之一。 五、市場核心問題呈現(xiàn) 鑒于對市場調(diào)研的深刻，西安商業(yè)市場主要狀況浮出水 面，而作為操作本案的目的性，需客觀與實(shí)際的操作于本案。必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力 批發(fā)市場單一功能制約它的有效發(fā)展 ： 在西安市場，批發(fā)市場依然是批發(fā)為主，主要看中“量”的產(chǎn)生，而對于購物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無太多的追求。 經(jīng)營權(quán)購買狀況甚佳且無產(chǎn)權(quán)概念： 在現(xiàn)有的批發(fā)市場內(nèi)， 無一例為產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的銷售出現(xiàn)于市場，而更多的則是租賃 市場與買斷經(jīng)營權(quán)市場存在。 三大物業(yè)齊取康復(fù)路市場的現(xiàn)象已成必然 ： 本案與白馬世紀(jì)服飾廣場、西北褲城三大物業(yè)均在 2020年搶灘于西安市場，企業(yè) ()大量管理資料下載 9 這三大物業(yè)均以產(chǎn)權(quán)式進(jìn)行銷售。 寫字間市場得到發(fā)展與提升 ： 在此次調(diào)研的過程中，經(jīng)過多方考察與座談，市場現(xiàn)象已明朗呈現(xiàn)。 六 、打造本案市場方向 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景良好， 但對于康復(fù)路商圈的批發(fā)市場未來發(fā)展趨勢必將 成為行業(yè)人士高度重視與關(guān)切的現(xiàn)實(shí)，這也正是新康復(fù)路 ● 西北商貿(mào)中心商業(yè)項(xiàng)目打造的原始初衷，一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種投資者、經(jīng)營者、終端消費(fèi)者三贏的經(jīng)營模式，更是一種西北地區(qū)首創(chuàng)商貿(mào)與物流并享的商業(yè)新中心。包括樓層產(chǎn)品的布局，核心客 戶的引進(jìn)及物業(yè)人流動線的設(shè)計(jì)等要素上