【正文】 利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。每日商報對部分重要內(nèi)容作了摘編。如果認(rèn)為在商品房買賣行為中，買賣雙方本身就存在著“強勢”和“弱勢”的不平衡性，而欲對“弱勢”群體給予司法救濟，也應(yīng)當(dāng)是由立法機關(guān)，通過對法律的調(diào)整來實施，如《勞動法》、《消費者權(quán)益保護(hù)法》等，就是在特別法中，明確了當(dāng)事各方法律地位的不平等性。至少可能使民事主體在依據(jù)法律、法規(guī)從事民事活動時會面對無所適從的局面。但是，司法解釋制訂的本身也存在著一些值得關(guān)注的問題：１．根據(jù)《立法法》的規(guī)定，“法律解釋權(quán)屬于全國人民代表大會常務(wù)委員會”；“最高人民法院可以向全國人民代表大會常務(wù)委員會提出法律解釋要求”。部分出賣人采取簽約時堅持雙方均不做任何補充約定、在糾紛發(fā)生后再采取各種措施彌補的做法是不足取的。十五、對“另有約定除外”應(yīng)注意的問題該司法解釋中共有七條九處在明確規(guī)定各方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)的同時，強調(diào)了“另有約定除外”的原則。十四、有關(guān)買賣合同終止后的房款處理該司法解釋第２５條規(guī)定，“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。該司法解釋的有關(guān)條款中，對“包銷”的概念本身并未做明確的界定。包括對包銷期滿后、未出售房屋的歸屬沒有約定的情況做了規(guī)定，同時對出賣人違反包銷合同約定的責(zé)任做了規(guī)定?！边@里要強調(diào)的是：購買人要在商品房交付使用之日或銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并非是９０日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書。按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)人是買受人，出賣人只是協(xié)助辦理義務(wù)，而本條解釋和《買賣合同》示范文本，均單方強調(diào)了出賣人的責(zé)任和義務(wù)，卻未對其他兩方做任何規(guī)定。最高院早在起草《合同法》司法解釋之時，即已考慮了違約金約定是否過高的標(biāo)準(zhǔn)，但因有關(guān)司法解釋始終未正式公布，所以一直也沒有一個核定的標(biāo)準(zhǔn)，本次確定的“應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，為解決糾紛賠償問題提供了一個很好的量化標(biāo)準(zhǔn)。”在《合同法》第９４、９５條中，僅規(guī)定了“經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行主要債務(wù)的，當(dāng)事人可以解除合同”；同時規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。應(yīng)當(dāng)說，北京有關(guān)主管部門頒布的規(guī)范性文件更加科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)。對此情況，北京市國地資源和房屋管理局在２００２年１１月１３日頒布的《關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知》京國土房管市一［２００２］１１０６號第３條明確作出了如下規(guī)定：１．按建筑面積計價的，應(yīng)分別約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比，并按照８８號令第２０條的規(guī)定辦理。而根據(jù)本條解釋，買受人申請解除合同的條件變?yōu)椤皣?yán)重影響正常居住使用”，由此使退房的條件增加了諸多變數(shù)，包括了主觀因素。七、因質(zhì)量問題解約的規(guī)定該司法解釋第１３條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”此條款實際是確認(rèn)“交鑰匙”即為交房，即不以房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作為交房的成立條件。這兩個條款也側(cè)面解答了土地使用權(quán)抵押的責(zé)任問題。③出賣人告知義務(wù)的履行和操作。由此可見，上述的懲罰性賠償，在我國現(xiàn)行的法律中確實是一種大膽的創(chuàng)新?！痹谒痉▽嵺`當(dāng)中，當(dāng)一方違約時，司法機關(guān)一般是在實際損失和違約金中，二選其一，如違約金約定超過實際損失，只要不是過高，司法機關(guān)一般也予以支持。因此在示范文本中，備案本身就不是合同生效的必然要件，當(dāng)事人如需設(shè)定“登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的”，反而需變更示范文本，做特別約定。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。”上述規(guī)定中，“說明和允諾具體確定”、“有重大影響”仍不夠明確，沒有量化標(biāo)準(zhǔn)，客觀上增加了案件審理中的變數(shù)，擴大了法官的自由裁量權(quán)。而本條款又通過但書形式，給開發(fā)商開了一個口子，形成開發(fā)商在預(yù)售時是否取得預(yù)售許可證明無所謂，只要在發(fā)生糾紛、且一方起訴前取得預(yù)售許可證明，即可認(rèn)定合同有效；如果買受人發(fā)生糾紛后始終未提起訴訟，那么，開發(fā)商在今后任何時間取得預(yù)售許可證明，均可以追認(rèn)合同有效。之所以這么說，是因為在國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中，已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”；“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明”。一、預(yù)售許可證明的追認(rèn)問題該司法解釋第２條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。第一篇：對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考對商品房買賣合同糾紛司法解釋的思考——建元律師事務(wù)所 但該司法解釋仍對一些問題未予明確，或在實踐中將存在一定的操作性問題，現(xiàn)提出對其中部分條款的看法，拋磚引玉，希望引起各界的重視。而上述規(guī)定明確將預(yù)售許可證明的追認(rèn)期限，由“一審訴訟期間”調(diào)整為“起訴前”，可以說是一個有限的進(jìn)步。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預(yù)售合同時，只要未取得商品房預(yù)售許可證明，就應(yīng)視為無效。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。四、關(guān)于預(yù)售合同的效力該司法解釋第６條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。而實際上，目前的《商品房買賣合同》示范文本，均約定“合同自雙方簽字之日起生效”；“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起３０日內(nèi)，由出賣人向房地產(chǎn)主管部門申請登記備案”。依據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。該司法解釋所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消費者權(quán)益保護(hù)法》第４９條的規(guī)定有所不同”。因此，買受人在主張有關(guān)權(quán)利時，應(yīng)慎用有關(guān)條款，避免贏了官司而不贏錢，因為索賠額加大，訴訟的相關(guān)費用也必然增大。④土地使用權(quán)抵押的責(zé)任。六、房屋的交付確認(rèn)問題該司法解釋第１１條規(guī)定，“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”；“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。在大量入住民事糾紛中，很多是出賣人尚未通過竣工驗收（即取得《建筑工程竣