【正文】 墅等高端居住物業(yè)，此外還有商業(yè)、會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施。集合目前國內(nèi)涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 所有商業(yè)元素及商業(yè)內(nèi)涵。將 現(xiàn)有的商業(yè)街區(qū)升級(jí)為 橫跨市中心 的高端商業(yè)彩帶；構(gòu)建曹縣外向型戰(zhàn)略發(fā)展的一個(gè)重要組成部分。 (4)、表達(dá)基地所處自然地形南北軸向方向性和東西自然節(jié)理性。通過多種形式商業(yè)街、商業(yè)廣場等外環(huán)境的塑造，形成新的城市空間特色。 (3)、基地的幾何特征：基地的幾何特征是場所記憶性的線索。 東 地塊： 磐石新城 高端商業(yè)規(guī)劃 ㎡ ，涵蓋大型百貨、超市 8 萬 ㎡ ； 星級(jí)酒店 ㎡ ；民俗商業(yè)步行街 9 萬 ㎡ ； A 級(jí)寫字樓 4 萬 ㎡ ； SOHO4 萬 ㎡ .商貿(mào)城、國際精品展覽中心、 市 民 休閑廣場 23萬 ㎡ .解決就業(yè)人口 2 萬 ，實(shí)現(xiàn)利稅 元，商品流通總額超 25億元。 、 產(chǎn)品定位 魯西南 地區(qū)最具 規(guī)模城市中央商務(wù)區(qū) 最具規(guī)模 “中國林產(chǎn)品流通和研發(fā)基地” 最具居住價(jià)值 “中國人居典范” 曹縣首席都市綜合體 一個(gè)充滿城市意向的商業(yè)中心 情趣盎 然的商業(yè)步行組團(tuán)街區(qū) 開放、活力的城市客廳 —— 中央廣場 高品質(zhì)與完美配套的高尚住宅 /公寓 高端形象、樹立典范 —— 星級(jí)酒店 跨越曹縣 —— 創(chuàng)建全新城市地標(biāo) 具體定位如下： 西地塊：磐石 產(chǎn)業(yè)： 曹縣第二產(chǎn)業(yè)必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)人口將大量增加；農(nóng)貿(mào)商圈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：未來以商貿(mào)物流、農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)與零售、專業(yè)性市場間的互動(dòng)拉動(dòng)。 曹縣 土地供應(yīng)區(qū)域 、 產(chǎn)品定位 １ 、 項(xiàng)目 SWOT 分析 (1)、 優(yōu)勢分析 ◆ 項(xiàng)目地塊較方正； ◆ 區(qū)域發(fā)展前景明確； ◆ 東西兩側(cè)對外交通方便； ◆ 周邊干擾較小，項(xiàng)目規(guī)模大； ◆ 大盤在開發(fā)上有成本規(guī)模優(yōu)勢。 二）可支配收入 曹縣有三利輪胎廠、霸王機(jī)械廠等年銷售收入在 500 萬 元以上的大中型企業(yè) 38 家，強(qiáng)勢的生產(chǎn)企業(yè)助力居民收入迅猛增長。 基礎(chǔ)指標(biāo) 商場位置：錢塘江中路磐石商廈對過 經(jīng)營面積： 萬平方米左右 業(yè)態(tài)分布：一層商鋪 100 ㎡ 左右，內(nèi)部 6070 ㎡ 左右，均價(jià) 萬元 /㎡ ；二層均價(jià) 5000 元 /㎡ ， 100 ㎡ 左右；三層均價(jià) 5000 元 /㎡ 開業(yè)時(shí)間：未定 開發(fā)商：曹縣漢光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目信息 項(xiàng)目規(guī)劃：半年 內(nèi)，二層出清， 40%公攤，小商戶難以接受。 專業(yè)市場 夢澤湖商業(yè)街主要經(jīng)營五金土產(chǎn)、電動(dòng)工具等，市場經(jīng)營年代久遠(yuǎn)，比較破敗。 基礎(chǔ)指標(biāo) 物業(yè)位置：青菏南路路西 ,湘江西路路南 占地面積： 畝 物業(yè)形態(tài)：多層、小 高 主力戶型： 100130 ㎡ 三室 銷售均價(jià)： 2900 元 /㎡ 開盤時(shí)間： 10 年 開發(fā)商：曹縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目規(guī)劃 總規(guī)劃 2 棟多層 6 棟小高 賣點(diǎn)梳理 1) 中心地段，規(guī)模社區(qū) 2) 底商位于十字路口，受市場關(guān)注度高 市場表現(xiàn) 目前尾盤銷售 住宅市場研判： 未來多層產(chǎn)品將日漸減少，小高層、高層產(chǎn)品將逐漸增多； 價(jià)格水平：在 11年，商品住宅價(jià)格水平將達(dá)到 3200元 /㎡ ； 營銷水平：處在產(chǎn)品營銷階段，在未來將出現(xiàn)樣板房等初級(jí)體驗(yàn)式營銷。 項(xiàng)目定位：大型居住社區(qū) 基礎(chǔ)指標(biāo) 物業(yè)位置：青荷南路中段 占地面積： 310 畝 物業(yè)形態(tài)：多層 主力戶型： 120140 ㎡ 三室 銷售均價(jià)： 2600 元 /㎡ 開盤時(shí)間： 10 年 7 月 開發(fā)商：曹縣龍海投資集團(tuán) 項(xiàng)目規(guī)劃 共三期，規(guī)劃 1600 多戶。 08 年年底銷售至今只余部分套型，月均去化 25 套 左右。 11 年 1 月份開盤，至 2 月末成功銷售 200 多套，月均去化將近 100 套。 賣點(diǎn)梳理 1) 曹縣核心：占據(jù)曹縣核心區(qū)位； 2) 會(huì)所、幼兒園、生活配套齊備，并引入小學(xué)； 3) 科技系統(tǒng)： a 入戶花園觀光電梯生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)， b 養(yǎng)家小區(qū)太陽能照明系統(tǒng)， c 自來水凈化 系統(tǒng)， d 外墻保溫隔音工藝系統(tǒng)， e 恒溫地暖系統(tǒng)， f 采用高檔輕鋼彩鋁中空門窗。 如：世紀(jì)名 城； 戶型設(shè)計(jì)：多為南北通透，全明戶型，已出現(xiàn)飄窗、 入戶花園等，如：世紀(jì)名城； 建筑風(fēng)格：不注重建筑風(fēng)格的打造，目前市場上只有 地中海風(fēng)格建筑，標(biāo)簽性不強(qiáng)，如：名門世家。 在售項(xiàng)目列表： 產(chǎn)品形態(tài)： 在售項(xiàng)目規(guī)劃為小高（ 911F）、多層（ 6+1）、高層的產(chǎn) 品組合； 開發(fā)規(guī)模： 目前市場開發(fā)以中小規(guī)模開發(fā)為主，片區(qū)開發(fā)并未出現(xiàn)。 經(jīng)過 8 年整的時(shí)間，目前，曹縣當(dāng)?shù)亻_發(fā)商一枝獨(dú)秀，尚無品牌開發(fā)商進(jìn)駐。 產(chǎn)業(yè)： ? 曹縣第二產(chǎn)業(yè)必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)人口將大量增加； ? 農(nóng)貿(mào)商圈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：未來以商貿(mào)物流、農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)與零售、專業(yè)性市場間的互動(dòng)拉動(dòng)。 曹縣人均可支配收入分析 ? 曹縣人均可支配收入逐年提高，且增長率逐年提02004006008001000120020xx 20xx 20xx 20xx 20xx01國民生產(chǎn)總值（億元） 百分比（% ）2 0 2 9 . 42 5 1 7 . 1 42 8 4 2 . 8 63 1 2 7 . 9 13 5 8 9 . 2 80100020xx300040005000600020xx 20xx 20xx 20xx 20xx曹縣歷年人均可支配收入百分比（% ）線性 ( 曹縣歷年人均可支配收入)高，消費(fèi)潛力凸現(xiàn)，為商業(yè)發(fā)展提供了大量的有效需求。 ２、 曹縣經(jīng)濟(jì)情況 曹縣近 5 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 ? 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，曹縣的第二產(chǎn)業(yè)是支柱性產(chǎn)業(yè) ,對房地產(chǎn)發(fā)展有較強(qiáng)的支撐作用。 曹縣楊木、桐木資源豐富，是中國桐木加工之鄉(xiāng)，中國楊木加工之鄉(xiāng)，桐木加工出口占全國的 80% 以上，是中國桐木加工第一鎮(zhèn)。作為蘆筍加工產(chǎn)業(yè)龍頭的巨鑫源公司，與 20xx年 10月成功在澳大利亞上市。目前，曹縣蘆筍種植面積達(dá) 20萬畝，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蘆筍 18萬噸，占全國蘆筍種 植面積的六分之一。通過對 曹縣 地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市規(guī)劃發(fā)展、近年來房地產(chǎn)開發(fā)等方面的調(diào)查和動(dòng)態(tài)分析，了解該區(qū)位價(jià)值、城市的綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α^(qū)位整體規(guī)劃發(fā)展、城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢等，進(jìn)而判斷該城市的房地產(chǎn)開發(fā)與投資的發(fā)展前景，為項(xiàng)目的投資開發(fā)與定位提供參考依據(jù)。該項(xiàng)目地塊為曹縣城區(qū)的中心區(qū)域，隨著市政府的北遷，北側(cè)有省級(jí)的曹縣青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，中國林學(xué)會(huì)授予的中國楊木之鄉(xiāng)、中國桐木之鄉(xiāng)；中國蘆筍之 鄉(xiāng)?，F(xiàn)狀為一些廢棄的熱電廠用房、市場、商業(yè)設(shè)施和單層民居。 、 項(xiàng)目建設(shè) 規(guī)模 磐石新城項(xiàng)目工程總建設(shè)用地面積為 911442 平方米（折合 1367畝）。 、 項(xiàng)目建設(shè)地塊 磐石新城項(xiàng)目位于菏澤市曹縣磐石街道，東到青島路，南臨贛江路，西接清河路，北靠湘江路。 、 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積： ㎡ 西塊用地面積： ㎡ 百貨建筑面積： 80000㎡ 定制商業(yè)建筑面積： 90000 ㎡ 小商業(yè)建筑面積： 230000 ㎡ 辦公建筑面積： 40000 ㎡ 酒店建筑面積： 15000 ㎡ 公寓建筑面積： 40000 ㎡ 地下建筑面積： 170485 ㎡ 建筑密度： 49％ 容積率： 綠地率： 19％ 機(jī)動(dòng)車停車位： 4950輛 中心塊用地面積： ㎡ 高層住宅建筑面積 : 417240 ㎡ 多層住宅建筑面積 : 243945 ㎡ 疊加別墅建筑面積 : 21280 ㎡ 獨(dú)幢別墅建筑面積 : 3000 ㎡ 商業(yè)建筑面積 : 90000 ㎡ 會(huì)所建筑面積 : 6000㎡ 幼兒園建筑面積 : 1500 ㎡ 地下建筑面積 : 185220 ㎡ 建筑密度： 23％ 容積率： 綠地率： 36％ 機(jī)動(dòng)車停車位： 5652輛 東地塊用地面積： ㎡ 高層住宅建筑面積： 439470㎡ 多層住宅建筑面積： 120960㎡ 商業(yè)建筑面積： 75000㎡ 市場建筑面積： 30000㎡ 超市建筑面積： 10000㎡ 幼 兒園建筑面積： 1500㎡ 地下建筑面積： 185402㎡ 建筑密度： 23％ 容積率： 綠地率： 36％ 機(jī)動(dòng)車停車位： 5657輛 、 項(xiàng)目 方案圖紙 第二章、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 、 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊為磐石街道用地，電廠、自留地、自然村宅基地和市場。 、 項(xiàng)目地塊區(qū)域前景 曹縣城市建設(shè)日新月異，按照荷澤市委、市政府提出的曹縣要加快融入中心城市的要求，實(shí)施城市建設(shè)和改造的步伐。 第三章、市場分析和產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)諸多產(chǎn)業(yè)之一，不可能脫離國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r而獨(dú)立運(yùn)行。 曹縣 山東 鄭州 安徽 江蘇 曹縣是我國優(yōu)質(zhì)蘆筍主產(chǎn)地和加工出口基地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，曹縣現(xiàn)有蘆筍加工企業(yè) 24家，年加工能力 19萬噸，蘆筍罐頭、蘆筍飲料、蘆筍調(diào)料、蘆筍保健品等系列產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美、東南亞等國家和地區(qū)，年出口創(chuàng)匯 2億美元。兩村家家戶戶以條編工藝為生，形成了良好的條編技藝與傳統(tǒng)。另一個(gè)是國內(nèi)市場 ,叉接板 ,貼面板、細(xì)木工板主要銷售到國內(nèi)大中城市 ,全縣各家大企業(yè)已在北京、上海、天津、廣州、西安、太原等地設(shè)有 300個(gè)辦事處 ,在這些大中城市的建筑裝飾材料市場中占有較大份額。 010203040506070809010020xx 20xx 20xx 20xx 20xx第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)曹縣 GDP總量分析 ? 從近幾年曹縣的 GDP增長情況來看，曹縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對穩(wěn)定， GDP 年均增長率為 %左右，穩(wěn)步增長的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 城市發(fā)展 規(guī)劃： ? 曹縣“北展”的空間布局結(jié)構(gòu)及重點(diǎn)發(fā)展該區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃方向?yàn)楸卷?xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大機(jī)遇； ? 完善農(nóng)貿(mào)成區(qū)域商業(yè)配套的近期目標(biāo)為本項(xiàng)目提供發(fā)0 .7 0 .91 0 .5 2 1 0 .91 1 .80246810121416182020xx 20xx 20xx 20xx 20xx曹縣近5 年房地產(chǎn)投資開發(fā)情況（億元）百分比（% ）線性 ( 曹縣近5 年房地產(chǎn)投資開發(fā)情況（億元）)展機(jī)會(huì)。 曹縣房地產(chǎn)市場分析 一、曹縣房地產(chǎn)住宅市場研究 一）曹縣房地產(chǎn)發(fā)展歷程 各種配套需求量增大 商業(yè)面臨升級(jí)需求 辦公物業(yè)需求比例提高 商業(yè)體量提高 人口數(shù)量增長 人均收入水平提高 第三產(chǎn)業(yè)比例提高 市區(qū)集聚辦公樓宇、商業(yè)綜合體和小戶型 公寓等高租金物業(yè)，并不斷向外擴(kuò)散 城市用地?cái)U(kuò)展， 市區(qū)土地集約化 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 城市人口增長