【正文】 費(fèi)用即為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，假如根據(jù)開發(fā)公司提供的土地成本資料（土地費(fèi)用按100萬/畝計(jì)算），確定項(xiàng)目土地費(fèi)用為30,000萬元。本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)共計(jì)187,600萬元，詳見“”。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)6,853萬元。l 銷售費(fèi)用即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。本項(xiàng)目的開發(fā)自有資金及銷售收入能滿足投資所需要的費(fèi)用。本項(xiàng)目共交納銷售稅金及附加26,249萬元、土地增值稅18,749萬元、所得稅41,834萬元，為地方政府增加了財(cái)稅收入。項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自有資金及銷售回款。由于本分析報(bào)告撰寫的時(shí)間比較短，且各類數(shù)據(jù)的收集工作存在一定難度，若報(bào)告出現(xiàn)數(shù)據(jù)不完整或結(jié)構(gòu)不完善的地方，敬請各位領(lǐng)導(dǎo)諒解、指出，我們將作相應(yīng)調(diào)整。此外，項(xiàng)目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實(shí)力、工程經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分，具備可行性。七、可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地權(quán)屬清晰，開發(fā)建設(shè)手續(xù)正在辦理中。以上項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，應(yīng)按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本。項(xiàng)目銷售費(fèi)用合計(jì)14,062萬元。參照深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，按土地成本、前期費(fèi)用和固定資產(chǎn)投資的3%取值。項(xiàng)目開發(fā)期稅費(fèi)合計(jì)5,628萬元。l 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)包括各類型物業(yè)的樁基礎(chǔ)工程費(fèi)、土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)等，根據(jù)開發(fā)公司類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定。建設(shè)資金750元|平方計(jì)入成本）以上數(shù)據(jù)是與石鼓區(qū)政府部門溝通初步得知。項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖序號項(xiàng)目2012年2013年2014年2015年2016年2017年1項(xiàng)目前期（含拆遷談判）　　　　　　2項(xiàng)目拆遷　　　　　　3奠基及施工　20%　50%30%4住宅銷售階段　　40%60%六、項(xiàng)目資本投入及社會效益1. 項(xiàng)目資本投入根據(jù)估算，本項(xiàng)目總投資256,390萬元，包括土地及前期費(fèi)用35,190萬元，建筑安裝工程費(fèi)187,600萬元。 規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)批報(bào)建階段 2013年252。該地塊的物業(yè)形態(tài)為高層、商業(yè)，其中高層單位戶型比例按照目前市場熱銷及客戶訴求的產(chǎn)品為主。五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)劃及銷售節(jié)奏1. 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃概況序號名稱單位合計(jì)1總用地面積㎡200,2總建筑面積（計(jì)容）㎡868,　住宅（包括配套商業(yè)及酒店）㎡700,　安置房㎡168,3容積率4建筑高度m5土地使用年限年6開發(fā)建設(shè)期年本項(xiàng)目計(jì)劃分5個(gè)地塊開發(fā)，其中包括1塊安置房用地，3塊商住房用地及1塊酒店用地。提高入駐門檻，是企業(yè)和個(gè)人身份的強(qiáng)音表達(dá)。關(guān)于綜合體的描述如下：綜合體建筑是樹立城市形象的標(biāo)志性建筑。l 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長：五星級酒店是展示城市形象的名片，對于提高衡陽市的整體接待能力，改善投資環(huán)境，促進(jìn)市民就業(yè)，形成穩(wěn)定的稅收，帶動(dòng)衡陽市商務(wù)、休閑、旅游行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有積極作用。示意圖l 樹立城市標(biāo)桿：每一個(gè)五星級酒店都是一個(gè)城市中心。 觀光電梯占用公共空間相對一般電梯少，利于本項(xiàng)目延展空間；252。 酒店式7~10米挑高入戶大堂，水晶吊頂，高雅氣派，豪宅典范；252。商業(yè)建設(shè)形態(tài)主要是以“商業(yè)連廊”進(jìn)行設(shè)計(jì)。 衡陽市7縣的私企業(yè)主及高層管理人員，追求市區(qū)的高尚生活，強(qiáng)調(diào)對資產(chǎn)的占有 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)l 自然生態(tài)資源是基礎(chǔ)l 豪宅客戶需求為指導(dǎo)l 產(chǎn)品內(nèi)涵特色是關(guān)鍵根據(jù)項(xiàng)目本體條件、形象定位、周邊競爭項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)、客戶需求等方面對項(xiàng)目戶型進(jìn)行規(guī)劃，得到項(xiàng)目建筑形態(tài)為高層住宅及配套商業(yè)，共70萬平方米。客戶特征：252。 石鼓片區(qū)為城市房產(chǎn)供應(yīng)為空白區(qū)域，為項(xiàng)目打響市場、建立高端形象的機(jī)遇期； Threat項(xiàng)目潛在威脅分析252。 周邊公共交通不發(fā)達(dá)，缺少必須的公交出行交通工具；252。 項(xiàng)目規(guī)劃科學(xué)：大型商場連廊、五星級酒店、學(xué)校、娛樂場所環(huán)繞，生活配套齊全,項(xiàng)目三面環(huán)濱水綠化帶，內(nèi)部綠化率也非常高，支持打造高品質(zhì)的產(chǎn)品；252。l 其中西外環(huán)路是連接石鼓區(qū)與衡陽市區(qū)的主要通道，107國道與衡大高速將石鼓區(qū)與其它區(qū)縣相互聯(lián)系。 本項(xiàng)目要發(fā)展成為一個(gè)大型的以休閑、健康為主題的人性化社區(qū)，引入“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入到社區(qū)文化建設(shè)的精神層面；l 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目名稱 湘水明珠項(xiàng)目地址 衡陽市珠暉區(qū)沿江風(fēng)光帶望湘亭占地（㎡） 184,000建面（㎡） 500,000總戶數(shù)700管理費(fèi)高層：項(xiàng)目劣勢：w 戶型：140㎡以上大戶型銷售遲緩。水岸新城項(xiàng)目地址 蒸湘區(qū)華新開發(fā)區(qū)蒸水大道48號占地（㎡） 320,000建面（㎡） 530,000總戶數(shù)520管理費(fèi)項(xiàng)目劣勢：w 環(huán)境：蒸水河以北，周邊農(nóng)房與項(xiàng)目形成強(qiáng)烈反差。一期一標(biāo)段以主要獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅為主，項(xiàng)目建成后將成為衡陽市規(guī)模最大的復(fù)合型高尚居住區(qū)之一；l 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目名稱 雅士林欣城l 項(xiàng)目簡介：本項(xiàng)目雅士林欣城，位于蒸水河以北華源建材市場以西，地處衡陽市石鼓新城“高尚住宅區(qū)”核心位置。 l 珠暉區(qū)江景樓盤銷售較好，如創(chuàng)景外灘，出現(xiàn)一房難求的火爆場面，說明市場對高素質(zhì)樓盤的需求強(qiáng)勁。本項(xiàng)目在供應(yīng)量較大的市場下存在這挑戰(zhàn)，而本案所在的石鼓區(qū)在售項(xiàng)目僅為5個(gè)，且位置位于老城區(qū)與石鼓區(qū)的交界處，同時(shí)沿著蒸水河，也給本案帶來了機(jī)遇，吸納石鼓區(qū)以及老城區(qū)的客戶，但市場情況仍不容樂觀。 l 今年111月，%，%；縣（市），%。表25：2011年衡陽市土地供應(yīng)情況（單位：公頃）土地用途（住宅） 面積 供地方式 出讓 劃撥 保障性安居工程用地 保障性住房用地 總量 30030廉租房 30030經(jīng)濟(jì)適用房 000各類棚戶區(qū)改造用地 總量 46046廉租房 000經(jīng)濟(jì)適用房 46046中小套商品住房 000公共租賃房 73073限價(jià)商品房 000商品住宅用地 總量 1411410中小套商品住宅 54540合計(jì)：290141149數(shù)據(jù)來源：衡陽是國土資源局；, ；，限價(jià)商品房用地0公頃；。l 政府、央行頻繁調(diào)控，從土地、價(jià)格，信貸多方面調(diào)控樓市，然而頻出的政策在地方落實(shí)卻大打折扣，尤其是樓市正處于發(fā)展中的二、三線城市。分環(huán)線區(qū)域和方位進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，、　2011年地方細(xì)則溫柔落地：l 3月4月，【長沙市市政】：長沙市人民政府辦公廳出臺長政辦發(fā)[2011]10號文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理有關(guān)問題的通知》，該通知是長沙對“新國八條”的細(xì)化規(guī)定。重點(diǎn)對結(jié)婚登記瑕疵的救濟(jì)手段，親子關(guān)系訴訟拒絕親子鑒定后果，父母為子女結(jié)婚購買不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)定、離婚案件中一方婚前貸款買房的處理等問題做出明確規(guī)定?！?限制房地產(chǎn)貸款 針對閑置土地開發(fā)商要求對有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進(jìn)行限制?！?《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)通知》央企要及時(shí)掌握地方政府信息，加強(qiáng)與地方政府溝通，通過多種途徑參與保障房開發(fā)建設(shè)。發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。 相關(guān)政策研究時(shí)間 措施 要點(diǎn) 目的新國八條一是各地一季度要公布房價(jià)控制目標(biāo)，二是增加公共租賃住房供應(yīng)，三是住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地兩年不開工要收回使用權(quán)，六是暫停省會城市居民購第三套房，七是未完成調(diào)控目標(biāo)政府將被問責(zé)，八是散布虛假消息要追責(zé) 　房產(chǎn)稅試點(diǎn)2011年1月27日，上海、重慶推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。 l 公路：全國45個(gè)公路交通主樞紐之一；轄區(qū)公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，高速公路兩橫(衡邵高速、衡昆高速) 兩縱(京珠高速、衡岳高速)。l 規(guī)劃方向：“東拓南移、西擴(kuò)北延”l 發(fā)展目標(biāo)：將衡陽建設(shè)成為湘南商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)先進(jìn)，宜居宜游的現(xiàn)代化中心城市。l ，%。%。年末全市共有等級旅游區(qū)（點(diǎn)）14個(gè)。l 松木工業(yè)園——發(fā)展鹽化工、精細(xì)化工和金屬冶煉等產(chǎn)業(yè)。在規(guī)模工業(yè)中，%；，%；衡陽實(shí)施工業(yè)立市戰(zhàn)略，大力發(fā)展“一區(qū)兩園工業(yè)新城”。其中，％；，％；，％。l 城市名片：湘南中心城市、國家老工業(yè)基地、國家旅游城市、交通樞紐、省級歷史文化城。表23 2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況指標(biāo)絕對值同比資金81982億元↑%其中：國內(nèi)貸款14046億元↑%利用外資876億元↑%。表22：近年衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢指標(biāo)絕對值同比開發(fā)投資58967億元↑%其中：商品住宅42384億元↑%施工面積㎡↑%新開工面積㎡↑%房屋竣工面積㎡↑% 其中：住宅㎡↑% 2011年，房地產(chǎn)增速放緩l 2011年，%。l 2011年，%。 美國經(jīng)濟(jì)疲軟，%的較高水平，預(yù)計(jì)12年以溫和復(fù)蘇為主。 2012年4月意大利到期債務(wù)償還問題將直接影響歐元區(qū)后期經(jīng)濟(jì)走勢，進(jìn)而影響全球經(jīng)濟(jì)走向。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究1. 市場宏觀背景 歐債危機(jī)持續(xù)惡化，影響僅次于次貸金融危機(jī)l 2009年11月，希臘財(cái)政部宣布其2009年財(cái)政赤字對國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例將達(dá)到 %，導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌，成為歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)發(fā)端。表12：項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目單價(jià)(元