【正文】 的吸引力。 ▲金融一條街：各大金融機(jī)構(gòu)如銀監(jiān)局、中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社等多家金融類機(jī)構(gòu) 均在中華路兩側(cè)布陣。 （ 5）解放大街 東方紅大街將解放大街分成南北兩段，南段由于東方紅大街與中華路這兩條路的帶 動，其商業(yè)氛圍較好。金霸電器商廈、花都商埠、鞋城、洪森家具城、長途汽車總站分布于路的兩側(cè)。菏建商城是一個(gè)規(guī)模相對較大的零售市場，主要經(jīng)營建材業(yè)。這里聚集了大量的副食品經(jīng)營門店，分布于路的兩側(cè)，是菏澤副食品經(jīng)營最為集中的地帶。世紀(jì)華廈、新世界商城 等 三家商場經(jīng)營慘淡，目前正在面臨內(nèi)部調(diào)整。東方紅大街聚集了大量的以經(jīng)營服裝為主的底層商鋪，同是也聚集了數(shù)家傳統(tǒng)商場或商城。 菏澤主要是以核心商業(yè) 圈的形式輻射整個(gè)城市。 商業(yè)用房市場前景分析 目前菏澤商業(yè)是以零售業(yè)和大型專業(yè)批發(fā)市場并存發(fā)展的格局。 第三節(jié) 項(xiàng)目市場需求及價(jià)格分析 一、項(xiàng)目的市場前景分析 住宅市場前景分析 隨著我國人口的增長和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，城 鄉(xiāng)居民收入不斷提高，衣食無憂之后，對改善居住條件的要求越來越高，住宅消費(fèi)已成為人們新的消費(fèi)熱點(diǎn)。特別是對舊城的改造，政府的力度必定加大。因此，隨著山東整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢的明顯好轉(zhuǎn)，菏澤城市建設(shè)必然有新的進(jìn)步和發(fā)展，尤其是京九鐵路、國花牡丹使這座城市大放光彩，成為全國及世界注目之地。一方面是大量的商業(yè)設(shè)施跟不上消費(fèi)能力 ，一方面是現(xiàn)存業(yè)態(tài)品種的低端化不能滿足消費(fèi)時(shí)尚的變化。 隨著房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經(jīng)過市場的整合、重新洗牌后，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開 27 發(fā)企業(yè)通過創(chuàng)造自己成熟品牌， 提高企業(yè)自己的管理水平，建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系等手段提高自身競爭力，并成為市場強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。根據(jù)調(diào)查資料顯示， 2021年菏澤城區(qū)僅有 30%以上的城市家庭有 3間或 3間以上的住房，大部分居民有換購住房的需要。菏澤市區(qū) 2021 年人均住房建筑面積僅有 20 平方米左右，人均 GDP 近 1200 美元，正處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會，并達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還將有一 段較長的時(shí)間，因此，菏澤市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。此項(xiàng)目屬上述供房的需求 對象。 （ 3）農(nóng)民進(jìn)城經(jīng)商辦企業(yè)購房。菏澤市城區(qū)內(nèi)房屋 70%以上為平房、自建樓房和單位房改房， 這類住房主要由以下缺點(diǎn)： a、環(huán)境差， b、設(shè)施差， c、管理差，d、面積小， e、房屋破舊， f、交通條件差， g、配套簡陋等等。截止目前，菏澤市建成或在建高檔住宅小區(qū)占 30%，現(xiàn)有的住宅小區(qū) 70%都屬于普通商品房住宅小區(qū)。 菏澤市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)剛剛起步，投資規(guī)模和開發(fā)總量均偏小。 菏澤市房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷了從“住宅公有化”到“房改房”，再到現(xiàn)在的住宅“商品市場化”，經(jīng)歷了一個(gè)由“公有分配制”到“住宅商品化”的轉(zhuǎn)變過程。 銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。 一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析 政府宏觀政策的指導(dǎo)在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。近五年來，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，開發(fā)竣工面積 萬平方米。未來幾年，國家應(yīng)進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，增加市場有效供給，達(dá)到平抑房價(jià)、滿足需求和促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的。進(jìn)一步加大對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和限制。因此，針對我國房價(jià)總體偏高和價(jià)格漲幅過快的情況，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場消費(fèi)不足和消費(fèi)過度并存的現(xiàn)象，未來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)把增加供給和抑制不合理需求作為政策調(diào)控的重中之重，滿足自住性和改善性需求，抑制投資性和投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。如西北地區(qū)的蘭州和西安，西南地區(qū)的成都、南寧和昆明，中部地區(qū)的南昌和太原等 。在我國大陸 35 個(gè)直轄市、省會城市和計(jì)劃單列市中，房價(jià)收入比低于 ： 1 的只有 2 個(gè)，高于 ： 1小于 8： 1 的地區(qū)有 12個(gè)，介于 8： 1和 10： 1 的地區(qū)也有 12 個(gè)，高于 10：1 的有 9 個(gè)。 全國房價(jià)大幅下跌的可能性不大：隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機(jī)性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現(xiàn)房價(jià)和成交量出現(xiàn)下降的可能。其次，國家降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，增強(qiáng)開發(fā)商的投資能力?？傮w判斷，盡管我國房地產(chǎn)市場存在調(diào)整的可能性，但 2021 年全國房市調(diào)整即房價(jià)和成交量大幅下降的可能不大?？紤]到購買力平價(jià)、我國住房只有 70年的土地使用權(quán)，再考慮到美國、日本的人均收入超過我國數(shù)十倍甚至幾十倍，像我國北京、上海和深圳這樣的一線城市房價(jià)實(shí)際上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了發(fā)達(dá)國家。表 3 數(shù)據(jù)顯示，近年來，我國房地產(chǎn)市場“價(jià)格租金比”持續(xù)大于 1， 2021年全國為 ， 20212021 年一直在 ， 2021年前三季度也達(dá)到 。根據(jù)測算， 2021年我國 房價(jià)收入比已高達(dá) ： 1，北京、上海、深圳等一線城市房價(jià)收入均突破了 10： 1，北京核心區(qū)更是達(dá)到22： 1 的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市?？?見，上一輪我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整是不完全和不充分的。隨著市場不斷活躍和投機(jī)活動的增加，全國房價(jià) 繼續(xù)增長，但不斷攀升的高房價(jià)將大部分自住改善性購房者擠出市場，加上 2021年上半年國家宏觀調(diào)控的抑制和下半年全球金融危機(jī)的沖擊，導(dǎo)致該階段市場成交量急劇萎縮。由于住房制度改革之前累積的大量真實(shí)需求得到集中釋放，再加上價(jià)格漲幅較小，導(dǎo)致該階段市場成交量大幅增加（年均增幅 20%以上）。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)也有著類似的循環(huán)規(guī)律： I一般而言，房地產(chǎn)市場的調(diào)整總是以成交量的下降為先兆，但此時(shí)房價(jià)依然堅(jiān)挺，出現(xiàn)所謂“量跌價(jià)升”階段； II 接著價(jià)格 和成交量會雙雙下降，即“量價(jià)齊跌”階段； III 隨著價(jià)格的下跌，有效需求不斷增加，成交量開始回升，進(jìn)入“量升價(jià)低”階段； IV 最后隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和成交量的持續(xù)增加，投機(jī)需求不斷活躍，進(jìn)而演化為“量價(jià)齊升”階段。 2021 年我國人均 GDP 達(dá)到，今年我國人均 GDP 將超過 3500 美元，根據(jù)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動規(guī)律，目前和未來若干年，住房和汽車等將始終是我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的主力軍。 ⑵ 通脹預(yù)期是間接誘因：基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢頭好于預(yù)期，投資者對未來通貨膨脹的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，尤其是高收入階層對其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在經(jīng)濟(jì)不景氣、金融市場發(fā)展緩慢、投資渠 道有限的情況下，置業(yè)買房成為我國高收入者資產(chǎn)保值增值的首選。 多種因素促進(jìn)房地產(chǎn)市場逆勢上揚(yáng) ⑴ 寬松的貨幣政策是直接原因：房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金松緊對房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性影響。房屋新開工面積 ，同比下降 %，降幅比 18月縮小 個(gè)百分點(diǎn)。尤其值得關(guān)注的是，國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。盡管近期北京、上海等一線城市房價(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價(jià)卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價(jià)潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。 19月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在 100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在 50%以上。其中商品住宅銷售面積增長%；辦公樓銷售面積增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。此前業(yè)界預(yù)測今年房地產(chǎn)投資增長在 10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長，目前來看今年前三季度增速已經(jīng)達(dá)到 %，全年增速預(yù)計(jì)在 20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。 一、 我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 2021 年房地產(chǎn)市場急劇升溫 在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。 總之，本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效的緩解菏澤 高檔住房 現(xiàn)狀不足的局面， 12 逐步改善高中 低 檔比例失衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位，進(jìn)而加快城市建設(shè) 步伐，促進(jìn)城市發(fā)展。 四、菏澤市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要 城市化是一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是房地 產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展 11 住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會提供大量的就業(yè)機(jī)會；促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。改革開放以來，菏澤市國民經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，事業(yè)興旺發(fā)達(dá)，但菏澤市老城區(qū)已越來越不適應(yīng)現(xiàn)代城市快速發(fā)展的需要，舊城面貌沒有得到徹底改善。因此， 菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 充分利用此項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，進(jìn)行商業(yè)和住宅開發(fā)建設(shè)，加快舊城建設(shè)為菏澤市民提供一塊優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。要抓緊建立標(biāo)準(zhǔn)體系和控制指標(biāo)體系，研究制定節(jié)能省地型住宅的產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)政策，加強(qiáng)相關(guān)科學(xué)技術(shù)的研究和科技成果的推廣，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要求和地方發(fā)展規(guī)劃 2021 年 12 月 2 日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家 發(fā)展改革委員會 頒布了《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄 》（ 2021 年本 ），該目錄將“ 國家住宅示范工程建設(shè) ”列為鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 在外觀設(shè)計(jì)上，采用簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，樓宇棱角分明，大方典雅，外立面采用高檔墻磚和涂料相結(jié)合的方式，彰顯出一個(gè)非常有質(zhì)感的立 體視覺效果，建筑無論是結(jié)構(gòu)還是外觀都經(jīng)過了設(shè)計(jì)師的精心設(shè)計(jì)和論證。在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過 20 年左右的努力，全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，把菏澤建設(shè)成為以商貿(mào)旅游和生物高新技術(shù)為支撐的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固、工業(yè)結(jié)構(gòu)合理、商貿(mào)旅游繁榮、生活環(huán)境宜人的區(qū)域性中心城市。每逢谷雨時(shí)節(jié)，萬畝牡丹競相開放，香飄十里，艷照天際，堪稱東方奇觀。開發(fā)條件優(yōu)越，利用前景廣闊。地下礦藏主要有煤、石油、天然氣等。 7 物產(chǎn)資源 菏澤自然資源豐富。歷史上的菏澤，交通便利，美麗富饒，商賈云集，貨暢其流，曾數(shù)度成為中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心。開發(fā)條件優(yōu)越，利用前景廣闊。菏澤屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明，雨熱同季。 52′。 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 一、菏澤市情概況 市情介紹 6 菏澤位于山東省西南部，東經(jīng) 114176。容積率 ，綠化率 35%，建筑密度 %。把宸宇人鍛煉成社會有用之人。 菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 經(jīng)過反 復(fù)調(diào)查研究后，決定對 菏澤市牡丹路以東，中華 路 以北、大堤路以西、 高平路兩側(cè) 建設(shè)集居住、商業(yè) 建設(shè) 高 檔居 住區(qū)，項(xiàng)目定名 “ 中華廣場 ” 小區(qū) 。近五年來，全市累計(jì)完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，開發(fā)竣工面積 萬平方米。市委市政府高度重視住宅與房 地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展。 進(jìn)入 21世紀(jì)以來，為了加快菏澤城市建設(shè)，改善居民的居住條件，菏澤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。 三、項(xiàng)目單位簡介 菏澤市澳澤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 公司戰(zhàn)略：以房地產(chǎn)為載體，致力于多元化發(fā)展，為社 會 做 出 貢獻(xiàn)。 四、 項(xiàng)目 建設(shè) 概況 中華廣場 小區(qū)以高度決 定影響力為理念，注重細(xì)節(jié)，力求盡善盡美，擬 打造 菏澤核心商住區(qū)最大規(guī)模的高檔精品小區(qū) 第一盤，以高生態(tài)、高品質(zhì) 、高發(fā)展為小區(qū)的定位，小區(qū)占地 60畝，總建筑面積 80000平方米，住宅建筑面積 72021 平方米， 地下 建筑面積 8000 平方米 （其中儲藏間 2021平方米、停車場 6000平方米） 。 經(jīng)測算，項(xiàng)目 投資回收期 年（稅后含建設(shè)期），凈現(xiàn)值 萬元，銀行貸款償還期 ，經(jīng)分析項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該項(xiàng)目技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理，具有一定投資價(jià)值 ,屬菏澤市較理想的居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。39′～ 35176。 菏澤氣候宜人，物產(chǎn)豐富。地下礦藏豐富，主要有煤、石油、天然氣、地?zé)岷偷V泉水等。我國古代最著名的三位部落首領(lǐng)堯、舜、禹曾活動在這一地區(qū)。至今境內(nèi)仍保留著堯王墓、陳王臺、百獅坊、范蠡湖、秦王避暑洞、孫臏旅游城等 100 多處名勝古跡。這里是黃河沖積平原 ，地勢平坦，土層深厚，沃野千頃，一望無垠。通過省、國家級鑒定批準(zhǔn)的已有 4 處，探明可采資源量 227 萬立方米 /日。菏澤牡丹花大色艷香濃，在歷次國際和全國花卉評選活動中均獲第一。按照菏澤市第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要的要求，在全面完成“十五”計(jì)劃的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過 三年努力，到 2021年基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，綜合經(jīng)濟(jì)競爭力和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯增強(qiáng)，成為山東省重要的能源基地、國家重要的農(nóng)副產(chǎn)品出口基地、魯蘇豫皖交界處的商貿(mào)流通中心。 本 項(xiàng)目定位為 高 檔居住 小 區(qū)，設(shè)計(jì)原則體現(xiàn)布局新穎、功能合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、節(jié)能、健康和安全的理念，全部 為 24至 33層的 高層 建筑 ，設(shè)計(jì)有經(jīng)濟(jì)型，舒適型，豪華型三種不同風(fēng)格，面積區(qū)間從 90平方米 160平方米，結(jié)構(gòu)為兩居 至 四居室及部分的天臺花園別墅，戶型設(shè)計(jì)講究合理，南北通透、多面采光、戶戶觀景，人性化設(shè)計(jì) 270度轉(zhuǎn)角超大觀景陽臺。 本項(xiàng)目即是在上述背景下提出來的。 建設(shè)部提出近幾年的建設(shè)工作的主要任務(wù)之一是大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅建筑。 10 目