【正文】 二級(jí)圈層 3～ 6萬(wàn)元 /㎡ 三級(jí)圈層 1～ 3萬(wàn)元 /㎡ 僅從地段上來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目所在的恒福路處于三級(jí)圈層，但由于本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，定位高檔，且距離淘金商務(wù)中心不很遠(yuǎn)，從項(xiàng)目本身的素質(zhì)、成本及以上提到的價(jià)格規(guī)律，再結(jié)合廣州市同檔次商用物業(yè)的整體價(jià)格水平，我司建議本項(xiàng)目的汽車城商鋪首層的價(jià)格為 35000元 /㎡。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況的可比性，分三個(gè)級(jí)別，分別為： ? 第一級(jí)： 2至 10百分點(diǎn)，（即 102110%），好； ? 第二級(jí)： 1 至 1百 分點(diǎn)，（即 99101%），中； ? 第三級(jí)： 2 至 10百分點(diǎn)，（即 9890%）差； 以上系數(shù)并不是永久固定的，而是根據(jù)各物業(yè)各因素的變化，其系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)亦不斷變化。 以下詳細(xì)說(shuō)明加權(quán)系數(shù)比較法的計(jì)算： 1) 加權(quán)系數(shù)定價(jià)說(shuō)明 市場(chǎng)比較加權(quán)系數(shù)法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目具有可比性的物業(yè)的價(jià)格分析比較，以一種較科學(xué)和客觀的方式計(jì)算項(xiàng)目的參考價(jià)格的方法。 針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，定價(jià)有如下幾大原則： 1) 以工程造價(jià)為基礎(chǔ)； 2) 以項(xiàng)目的附加值、稀缺性和唯一性等為依據(jù)； 3) 考慮合理利潤(rùn)； 4) 市場(chǎng)影響因素； 本項(xiàng)目的功能分為汽車城商鋪和寫(xiě)字樓兩部分。 通過(guò)前期的招商活動(dòng)，把項(xiàng)目推向市場(chǎng)，在市場(chǎng)上引起轟動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目形象和企業(yè)的品牌形象，并利用品牌效應(yīng)帶動(dòng)招商。 5) 上述方案具有一定的可操作性，部分方案可獨(dú)立操作，或結(jié)合其他方案一起操作，用最快的速度回收資金，達(dá)到最佳的資金回收效果。 2) 方案二：在允許的情況下，于二層商鋪銷售達(dá) 65%以后，加推負(fù)一層西面商鋪，可 銷售面積 2500㎡，按照 65%的銷售率，預(yù)計(jì)可增加 萬(wàn)元的銷售額，累積總資金回籠約 ，能夠達(dá)到回籠資金的要求。 資金回籠計(jì)劃 在前期已針對(duì)目前的汽車城市場(chǎng)作出初步的資金回籠計(jì)劃，詳細(xì)的市場(chǎng)依據(jù)可參見(jiàn)《錦江商業(yè)中心資金回籠計(jì)劃》，現(xiàn)只針對(duì)目前最新的市場(chǎng)狀況作出相應(yīng)的數(shù)據(jù)調(diào)整，使回籠計(jì)劃更準(zhǔn)確，市場(chǎng)清晰度更強(qiáng)。 形象推廣 產(chǎn)品推廣 產(chǎn)品品牌 業(yè)務(wù)拓展部 信息管理部 成本控制部 人 力資源 及行政部 財(cái)務(wù)部 法務(wù)部 公司品牌 銷售業(yè)績(jī) 支持 支持 提升 提升 促進(jìn) 促進(jìn) 促進(jìn) 錦恒國(guó)際名車匯展中心項(xiàng)目營(yíng)銷推廣實(shí)操案 5 2 營(yíng)銷推廣總體策略 營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目采用品牌營(yíng)銷策略，主要通過(guò)相關(guān)活動(dòng)推廣和軟營(yíng) 銷相結(jié)合的手法，把項(xiàng)目形象和項(xiàng)目品牌建立起來(lái)，借助品牌的影響力帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租售進(jìn)程。在整個(gè)銷售階段中，本司建議把展場(chǎng)部分和寫(xiě)字樓部分分不同階段進(jìn)行銷售，寫(xiě)字樓先行，如寫(xiě)字樓的銷售額沒(méi)有達(dá)到資金回籠的要求，再考慮推出部分展場(chǎng)。 錦恒國(guó)際名車匯展中心項(xiàng)目營(yíng)銷推廣實(shí)操案 1 目 錄 1項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱 .................................................. 1 .................................................... 3 .................................................... 4 .............................................. 4 ，共創(chuàng)華南地區(qū)第一品牌 ................... 4 2營(yíng)銷推廣總體策略 .................................................. 5 ........................................................ 5 .................................................. 5 .............................................. 5 .................................................. 5 .............................................. 7 ........................................................ 9 .................................................. 9 ............................................... 16 ................................................... 18 ..................................................... 18 ................................................. 18 ................................................... 19 ..................................................... 19 3各階段分期推廣實(shí)操細(xì)化方案 ....................................... 20 ....................................................... 20 ..................................................... 20 ..................................................... 20 （ 2002年 12月 20日 —— 2020年 1月 31日） .............. 21 ..................................................... 21 ..................................................... 21 ..................................................... 22 ..................................................... 22 ：（具體內(nèi)容詳見(jiàn)《廣告推廣方案》） .................. 22 ................................................. 22 ..................................................... 22 ................................................. 23 ..................................................... 24 錦恒國(guó)際名車匯展中心項(xiàng)目營(yíng)銷推廣實(shí)操案 2 ................................................ 24 （ 2020年 2月 1日 —— 2020年 2月 15日） ................ 26 ..................................................... 26 ..................................................... 27 ..................................................... 27 ..................................................... 27 ：（具體內(nèi)容詳見(jiàn)《宣傳推廣策略》） .................. 27 ................................................. 27 ..................................................... 28 ................................................. 28 ..................................................... 29 ................................................ 29 （ 2020年 2月 15—— 2020年 3月 31日） .................. 30 ..................................................... 30 ..................................................... 31 ..................................................... 31 ..................................................... 31 ：（具體內(nèi)容詳見(jiàn)《宣傳推廣策略》） .................. 31 ................................................. 32 ..................................................... 32 ................................................. 32 ..................................................... 34 ................................................ 34 （ 2020年 4月 1日 —— 2020年 6月 31日） ................ 36 ..................................................... 36 ..................................................... 36 ..................................................... 36 ..................................................... 36 ：（具體內(nèi)容詳見(jiàn)《廣告推廣方案》） .................. 37 ................................................. 37 ..................................................... 37 ................................................. 37 ..................................................... 39 ................................................ 39 錦恒國(guó)際名車匯展中心項(xiàng)目營(yíng)銷推廣實(shí)操案 3 1 項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱 項(xiàng)目總體思路 本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查、主題定位、功能布置等各方面的研究，產(chǎn)品在市場(chǎng)上的地位比較明顯，由于項(xiàng)目規(guī)模不大，必須走“高、精、?！甭肪€，通過(guò)充分利用項(xiàng)目創(chuàng)新的附加賣點(diǎn)，與傳統(tǒng) 的汽車項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)，在市場(chǎng)上建立起自身的差異性和核心競(jìng)爭(zhēng)力。 考慮上述因素，項(xiàng)目營(yíng)銷的總體策略采用“招商先行、以租帶售”的方式，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，通過(guò)一系列的招商活動(dòng)拉開(kāi)序幕，引入龍頭商家，在開(kāi)盤(pán)后，借助進(jìn)駐的商家采用“返租回報(bào)”的方式進(jìn)行銷售。 五位一體的汽車服務(wù)平臺(tái)，共創(chuàng)華南地區(qū)第一品牌 本項(xiàng)目在前期的主題功能設(shè)置上，提出五位一體的汽車服務(wù)平臺(tái)，包括汽車物流、汽車資金流、汽車人才流、汽車信息流和汽車辦公五大重要組成部分，在充分考慮可行性的情況下，對(duì)五大系統(tǒng)進(jìn)行功能布置，務(wù)求為客戶提供一站式的汽車服務(wù)，創(chuàng)建華南地區(qū)的第一品牌。 銷售階段劃分依據(jù) 由于項(xiàng)目在開(kāi)賣前沒(méi)有大型商家進(jìn)駐，支撐力不足，如直接展開(kāi)銷售，難以營(yíng)造熱銷場(chǎng)面，因此，必須采用招商先行的策略，通過(guò)前期的招商活動(dòng)，吸引龍頭商家進(jìn)駐，借助龍頭商家的影響力和號(hào)召力起到引導(dǎo)和帶領(lǐng)的作用，為“返租回報(bào)”的銷售方式提供支撐，協(xié)助進(jìn)一步的銷售 工作順利開(kāi)展。