【正文】 積不少于 100 萬方陸續(xù)上市。 （ 5）項目所在區(qū)域樓盤質素一般： 雖然珠江路項目一帶有多家房開提前進入，而且開發(fā)成績也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來看，尚缺乏品質卓越的中、高檔次樓盤，對未來地塊的規(guī)劃大有空間。 （ 3）興隆品牌的創(chuàng)建和延續(xù)： 興隆城市花園一期的開發(fā)與建設已經(jīng)在貴陽市市民當中產(chǎn)生了巨大的口碑效應，已經(jīng)具備良好的市場美譽度。 機會點 （ 1）未來的市場需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2021 年，城市化水平將達到 35%— 40%，按這一指標，到 2021 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬 人，按小康標準的人均居住面積為 35 平方米 /人計算，未來將有 175 萬平方米的需求空間。 （ 5）南面廠礦企業(yè)較多： 珠江路南段，分布著華烽電器總廠、高強度螺栓廠、輕騎集團以及西北面的黔江機械廠和磚廠等廠礦企業(yè)，離廠區(qū)過近會使人產(chǎn)生一種雜亂、污染等影響生活的印象。在目前的情況下，連接該片區(qū)與周邊的公交車較少。綜合而言，珠江路 A 地塊的社區(qū)配套相對較為成熟，對于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。 （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對獨立，但其社區(qū)配套相對成熟。 （ 3）具有整體優(yōu)勢，易于規(guī)劃： 珠江路 A 地塊一個相對獨立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。 珠江路高強度螺栓 廠對面 3 黔江子校 距珠江路 A 地塊 800 米左右，可對外招生。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項目的優(yōu)勢之一。 品牌資源： 借助于貴陽房地產(chǎn)企業(yè)名企和中國明盤興隆城市花園的品牌知名度和一定的市場美譽度， 珠江灣畔項目得已站在一個較高的起點和有利的市場形勢。 環(huán)境規(guī)劃： 借助項目用地周邊自然植被，通過項目內(nèi)的大景觀長軸線，以水景 為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項目可以創(chuàng)造出貴陽少有的大型親水住宅，對住宅市場的景觀建設帶來新意，形成較大的市場沖擊力。從市場上看，目前競爭項目已經(jīng)開始著手項目的文化建設，但多數(shù)情況與項目類似，文化資源需要在開發(fā)中通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為 城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α?預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。黃河路以東，熱銷項目數(shù)量較 2021 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷售情況較好的項目以“中興世家”為首。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)供應量： 小河區(qū)人民政府 2021 年的發(fā)展重點將放在工業(yè)園的建設和珠江路、黔江路的改建工程。 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，第三個中心城區(qū)，經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設，逐步 奠定了貴陽次中心區(qū)和貴陽市居住生活區(qū)域的地位。片區(qū)公共服務設施用地沿黃河路兩側布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機械廠東 南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設。 第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)有基礎和優(yōu)勢。 （二）貴陽城市 發(fā)展戰(zhàn)略目標： 到 2021 年，把貴陽市建設成為經(jīng)濟繁榮、產(chǎn)業(yè)結構合理、科學技術先進、服務體系完善、社會文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭 2021 年城市經(jīng)濟社會和科技綜合實力達到全國省會城市中等水平。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設服務，是一個需要高度重視的問題。 （六）項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價： 2021 年國家相關部門先后下發(fā)了： （１） 《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理通知》 121 文件； （２） 《關于促進房地產(chǎn)市場持 續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號文件； （３） 建設部頒布的《物業(yè)管理條例》； （４） 國土資源部下發(fā)的《關于加強土地供應管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設部修訂的《商品房預售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預售資金的監(jiān)管帳戶的設立。小河板塊由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發(fā)建設，預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 （五）貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬平方米相對平穩(wěn)的 開發(fā)量。地理位置和價格、配套資源是消費者購房時最注重的 3 個因素，消費者對 物業(yè)管理要求呈上升局面。建筑公共空間講求樸實、經(jīng)濟，住宅室內(nèi)應避免異型空間的出現(xiàn)。 ３、住宅市場需求情況分析： （１） 改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費者喜愛的戶型和面積。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應出 2021 年貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應結構發(fā)生變化，房價相對較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價只是一種表面現(xiàn)象而已。 2021 年貴陽全市的房地產(chǎn)銷售均價為 1991 元 /平方米，其中住宅預售均價為1730 元 /平方米。 金陽 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場反映較好，二期內(nèi)部認購 據(jù)《貴陽晚報》 040930 第 6 版報道：金陽兩塊土地要拍賣 —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標拍賣 6 塊土地。這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟增長的同時，市民的個人經(jīng)濟收入也在不斷的增長，按照國際標準劃分， 1000 美元的收入水平，意味著高消費時代的來臨， 這一切無疑為市民購房、改善居住條件提供了堅實的消費基礎。金陽新區(qū)經(jīng) 過幾年來的強力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設施逐步實現(xiàn)，碧海花園的陸續(xù)完工交房，以金陽的行政地位和一流的配套規(guī) 劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房價，同樣也會成為樓市中的有力競爭者。市場競爭日趨激烈。具備較強資 金實力和運作能力的公司增多、增強。而且大盤的開發(fā)啟動主要集中在 2021 年和 2021 年。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔市級中心對外輻射、對內(nèi)服務的功能，并通過次中心的配套建設，完善城市基礎設施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。工業(yè)以機械、電子、航空、新材料為主。 （三）小河經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析： 根據(jù) 2021 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構。 在消費八大類中，除了醫(yī)療保健和教育文化娛樂服務類消費有所下降外，其余的食品、衣著、家庭設備用品及服務、交通和通訊、居住、雜項商品及服務等六類消費均有不同程度的增長。 ２、 2021 年 1 季度貴陽市城市居民收入消費同增長 今年 1 季度我市城市居民 ，月均收入 867 余元 消費 595 余元 。全市新增就業(yè)崗位 7887 個，為年度目標的 21％，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè) 10249 人，其中城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè) 5610 人，為年度目標的 20％，下崗失業(yè)人員再就業(yè) 2451 人，為年度目標的 ％ ,農(nóng)村富勞動力轉移 2426 人，為年度目標的 ％。 對外貿(mào)易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。 2 月末全市金融機構存款余額 億元，比年初增加 億元。 財政收入穩(wěn)步增長，金融形勢平穩(wěn)。 加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整力度，努力開辟農(nóng)民就業(yè)門路，拓寬農(nóng)民增收渠道，全市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展開局良好。三是高技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷穩(wěn)步增長，出口交貨值大幅上揚。 從 4 月 12 日召開的市政府常務會 會議 上 獲悉 ，今年一季度，貴陽市國民經(jīng)濟運行總體保持了持續(xù)、快速、協(xié)調、健康發(fā)展。 社會福利事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。居民食品消費支出占消費性支出的比重（恩格而系數(shù)）為 %。人口出生率 12‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長率‰。加強對廢水、廢氣、廢渣和噪音等污染源的治理，新增工業(yè)廢水處理能力 8980 噸 /日和工業(yè)廢氣處理能力 16. 76 萬標立方米 /時，主要污染物排放量進一步降低，治理污水、生活垃圾、工業(yè)固體廢物取得明顯的成效。 環(huán)境保護工 作不斷加強。 全市自來水綜合生產(chǎn)能力 萬立方米 /日，供水管道長度 公里。 城市建設和環(huán)境保護 城市基礎設施建設步伐加快，公用事業(yè)綜合服務水平不斷提高。 保險、證券 業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 金融存貸款業(yè)務量繼續(xù) 增加，中長期貸款增長較快，資金運行趨于活躍。從城鄉(xiāng)看，城市消費品零售總額完成 億元，比上年增長了 %，占零售總額的 %；縣及縣以下消費品零售總額 億元，比上年增長 %，占零 售總額的 %。其中：基本建設投資突破百億元大關，完成 億元，增長 %；更新改造投資完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。全年房屋建筑施工面積 萬平方米，比上年增長 %，房屋建筑竣工面積 萬平方米，比上年下降 %。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額 億元，比上年增長 倍，其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤 3238 萬元。 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長 %。 經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟效益有待進一步提高，經(jīng)濟結構不盡合理；部分行業(yè)低水平重復建設尚未解決，資源浪 費狀況仍不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎設施仍顯薄弱，農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。 勞動就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大。全年非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 億元，按可比價格計算，比上年增長了 %，高于全市經(jīng)濟增長 9 個百分點，占全市生產(chǎn)總值的比重達 %，比上年提高了 個百分點。人均生產(chǎn)總值達 10962元，比上年增長 %。 （二）項目主要技術經(jīng)濟指標： 珠江路 A 地塊用地平衡表： 項目 用地面積（公頃） 百分比（ %） 居住用地 % 公建用地 % 道路用地 15% 公共綠地 % 總用地 % 珠江路 A 地塊規(guī)劃經(jīng)濟技術指標： 序號 項目 數(shù)量 1 總建筑面積 萬㎡ 2 住宅建筑面積 萬㎡ 3 公建建筑面積 萬㎡ 4 總居住戶數(shù) 3244 戶 5 總居住人數(shù) 11354 人 6 人口毛密度 313 人 /公頃 7 人口凈密度 535 人 /公頃 8 容積率 9 綠地率 % （三） 項目主要財務評價結果指標： 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） % 年度銷售量 合計 一 二 三 四 五 六 七 八 九 啟動 % % % % % % % 現(xiàn)金流入 銷售收入 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 小計 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 現(xiàn)金流出 土地費用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 17220 前期費用 212 212 212 212 212 212 212 212 1696 建安費用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 42228 開發(fā)費用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 7002 開發(fā)稅金 347 347 347 347 347 347 347 347 2776 不可預見費 小計 7897 8244 8244 8244 8244 8244 8244 8244 5817 70922 現(xiàn)金凈流量 7897 756 756 756 756 756 756 756 3183 1078 土地及其它費用按八年計，平均分批付出。洛解村有巷道與小河區(qū)長江路居住區(qū)聯(lián)接。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀： 珠江路 A 地塊項目占地 47 公頃。 東面為小河區(qū)垃圾填埋場；南面為洛解村村民民房 ,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠江路 ,與樂街小區(qū)相對；北面為山麓。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳墓、垃圾填埋場和一座水庫；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有 230 戶左右，拆遷 面積 4 萬 2 千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學，目前小學新址已確定，但仍位于洛解村