【正文】 工作的首位。 公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管 理體制 ,使公司各部門的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循 ,各部門遵章守法 ,上行下效 ,公司整體動作協(xié)調(diào) ,有較高的工作效率。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、物業(yè)管理等設(shè)置 ,目標(biāo)是為建立一個 配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。 財務(wù)部 :負責(zé)財務(wù)核算和融資、樓宇按揭。 公司歷史 :是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營的企業(yè) ,主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房為主。企業(yè)法定地址 :中國廣州市麓景路 123 號華僑賓館 41 414418 室 ,法定代表 :林廣志 乙方 :廣東珠江投資有限公司法定地址 :廣州市中山大道 105 號華景新城龍門閣三樓 法定代表人 :何國華 丙方 :(英屬處女島 )廣大投資有限公司 ,聯(lián)系地址 :香港跑馬地山光道 7 號山光大廈八樓 E 座 ,代表 :謝世東 公司各股東出資比例如下 : 甲方提供廣州市 92城地批字第 39號、 55 號批文及廣州市土地開發(fā)中心 1993年 11 月 17 日補充批文批推廣州市海珠區(qū)赤崗地段面積共 654107 平方米土地的使用權(quán) ,并提供政府給予本項目的購房入廣州市戶口指標(biāo)、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作條件。珠江僑都項目可行性分析報告書 珠江僑都項目可行性分析報告 二 00 二年八月 目 錄 項目名稱 項目地點 項目發(fā)展商 項目概況 投資商概況 發(fā)展商概況 項目建設(shè)條件 市場分析 市場定位及形象設(shè)計 資金籌措 基本數(shù)據(jù)說明 項目開發(fā)進度 財務(wù)分析 項目評估結(jié)果 珠江帝景項目可行性分析報告 項目名稱 珠江帝景 項目地點 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 項目開發(fā)商 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司 項目概況本項目用地根據(jù)市規(guī)劃局 (92)城地批字 第 39 號、 55 號文 ,位于海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 ,南連新港路 ,西至廣州大道。 甲方 :中國廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司是由廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州銀建商品房產(chǎn)經(jīng)營公司、廣州市國營農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設(shè)的二級綜合開發(fā)企業(yè)。 發(fā)展商概況 發(fā)展商介紹 成立時間 :一九九八年一月十六日 注冊資金 :53400 萬人民幣 注冊地址 :廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1 號樓B503 室 經(jīng)營范圍 :在經(jīng)市規(guī)劃局 (92)城地批字第 39 號、 55 號文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房。全公司設(shè)置五個職能部門 ,分別為 : 辦公室 :負責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)。 銷售部 :負責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。公司現(xiàn)有職員 45 人 ,95%以上具有大專文化以上水平 ,其中本科學(xué)歷占 30%,職員年齡普遍年輕化。 中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司 ,為僑都項目提供 654107 平方米的國有土地使用權(quán) ,并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標(biāo)、海外售房等政策優(yōu)惠條件。兩公司合作 ,組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、駿景花園 ,逸景翠園等大中型住宅小區(qū) ,在廣州市各具特色、燦爛一方 ,堪稱典范。隨著綜合實力的增強 ,公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外 ,還有計劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項目的投資建設(shè) ,同時還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。 98 年公司股票在香港聯(lián) 交所上市 ,籌集資金達 64300 萬元 ,加上集團對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識 ,使本集團成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。 本項目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū) ,雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化 ,但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 配套完善 ,生活便利 配套設(shè)施齊備 規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設(shè)施。 本項目投資商己在市內(nèi)成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實力有目共睹 ,這種無形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象 ,可增加買家信心。 區(qū)內(nèi)的水系規(guī)劃設(shè)計為“東方威尼斯”的風(fēng)格。 B. 80 一一 100 m2,占總面積的 45%。 交通狀況 :本項目西臨城市主干道廣州大道 ,南毗新港西路 ,上華南快速干線只需 5 分鐘車程 ,而地鐵 2 號線經(jīng)過項目南面 ,地鐵 3 號線經(jīng)過項目東面 ,交通十分便利。 售價潛力 僑都周邊現(xiàn)有樓盤分析 濱江西與濱江東 ,價格約在 7000 元 /平方米。 廣州市改革開放后 ,經(jīng)濟迅速發(fā)展 ,其國際地位進一步提高 ,海外華僑或返居故里 ,落葉歸根 ,或投資置業(yè) ,拓展經(jīng)濟原有的華僑新村己滿足不了僑務(wù)工作的需要 ,因此 ,建設(shè)一個華僑新村是當(dāng)前形勢發(fā)展的需要。 目前盡管我國處在經(jīng)濟調(diào)控期 ,廣州市房地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定 ,珠江僑都是不可多得的市區(qū)住宅群 ,無疑給投資者增強了信心。 在二沙島東段建設(shè)濱江公園和二沙島軸線廣場。 由于本項目鄰近江邊 ,所以 ,以上的沿江市政建設(shè)工程特有利于本項目周邊環(huán)境形象的提升 ,增強客戶對該項目的心理認(rèn)同度。而地鐵二號線工程正在進行緊張施工 ,預(yù)計完成時間為 2021 年。 最關(guān)鍵的濱江路中大隧道工程 ,己全面進行施工 ,開通后的濱江大道與下渡路將會連成廣州一道新的風(fēng)景線。 施工組織概況 廣東珠江工程總承包有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級總承包企業(yè) ,可承建大型小區(qū)和高層建筑。 市場分析 1999 年廣州市經(jīng)濟情況 1999 年在投資需求快速增長拉動下 ,17 月份廣州市經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢 ,為房地產(chǎn)發(fā)展提供強而有力的經(jīng)濟支柱。 投資快速增長 ,消費需求穩(wěn)定。1至 7月累計 ,全市完成社會消費品零售總額 億元 ,同比增長 %,增幅比去年大。數(shù)據(jù)來自廣東省經(jīng)濟委員會社會經(jīng)濟環(huán)境總體趨好。 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起 ,延長個人住房貸款期限 ,并降低利率 ,以支持城鎮(zhèn)居民購房。調(diào)查表明 ,8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款 元 ,同比增長 35%,增幅居今年各月份之首 ,提款額比居第二位的 7 月份高 %,比最低的 4 月份高 %,比 1?7月份人均月提款 元高 %。 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動經(jīng)濟增長 ,廣州市確定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一 ,在政策上給予積極的支持。以 9 月份為例 ,全月在售樓盤高達 190個 ,廣告費總額為 ,分別較 8月增長 19%及 16%,且均達 99 年月統(tǒng)計額的最高值 ,樓市進入 推盤高峰期。 造成高層住宅價格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加 ,競爭激烈 ,導(dǎo)致售出率偏低等因素有關(guān) ,不少發(fā)展商被迫降價 ,希望通過犧牲利潤來換市場。 綜觀 99年 ,市郊和市中心項目的高層售出情況均經(jīng)歷過大波動 ,升降 幅度超過 30%,而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況 ,則保持平穩(wěn)趨勢 ,售出率徘徊在 20%30%之間。98 年特大水災(zāi)帶來的巨大損失對農(nóng)業(yè)發(fā)展的影響重大 。 壟斷行業(yè)的收費及工程建設(shè)問題 ,長期以來沒有解決 ,特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價格、指定材料設(shè)備 ,開發(fā)商不能提出異議 ,沒法進行招投標(biāo) ,增加了企業(yè)的負擔(dān)。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至 30 年 ,降低交易契稅等 ,改變了辦事作風(fēng) ,提高了辦事效率 ,對一些不合理的經(jīng)營行為進行了糾正 。另外 ,日常消費的支出也有所回升 ,8 月份城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元 ,同比增長 9 %,增長幅度是近幾個月來最高的。 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》 ) 購房人員的比例 調(diào)查顯示 :廣州市區(qū)的 100 多萬個家庭有潛在住房需求的接近一半 ,按每個家庭 60m2 潛在需求量達 3500 萬 m2,景近兩年打算購房的人占 %。 隨著廣州在國際上地位進一步提高 ,大批海外華僑返歸故里 ,投資置業(yè) ,需有大量適合其生活習(xí)慣、配套設(shè)施完善的大型住宅區(qū) ,以滿足海外人士的購房需求。 綠化及配套設(shè)施 : 隨著廣州人生活質(zhì)素地不斷提升 ,就越發(fā)覺居住環(huán)境的重要性。 市場定位及形象設(shè)計 形象定位 :充分利用本項目優(yōu)越的地理位置、得天獨厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設(shè)計及發(fā)展商的實力營造一個健康的、有自己獨特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū) ,提倡“生活就是享受”的概念 ,充分體現(xiàn)投資商合生創(chuàng)展品牌“優(yōu)質(zhì)生活 ,完美體現(xiàn)”的經(jīng)營理念。 單純定位為高檔 ,客戶群會非常狹窄。 珠江兩邊地段經(jīng)過近幾年的 ,開發(fā)建設(shè) ,資源越來越少 ,越來越稀罕 ,而本項目作為臨江的大型項目在廣州市尚是第一個。 從近期廣州熱賣幾個住宅項目 ,均把人們引向健康概念為主題的生活方式 ,通過營造生態(tài)環(huán)境引入運動概念 ,以實在而又充滿想象手法 ,為購