【正文】 染，水上建設(shè)的建筑及娛樂(lè)設(shè)施恐怕將不能吸引游客。 2．破壞環(huán)境因素分析 （ 1）對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響 本項(xiàng)目的施工行為會(huì)在一定程度上造成植被破壞。 （ 2）對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響 本項(xiàng)目的建設(shè)可完善柘榮的休閑度假設(shè)施，填補(bǔ)周邊地市的空白，豐富當(dāng)?shù)鼐用竦纳?，為發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造良好良好條件，同時(shí)也為進(jìn)一步招商引資奠定基礎(chǔ)。建筑高度：除主島上的城堡外，原則上不建設(shè)高層，以多、低層為主，注重與地形地貌的結(jié)合。重點(diǎn)道路建設(shè)：對(duì)道路兩側(cè)的建筑景觀及環(huán)境景觀設(shè)計(jì)； 2．加強(qiáng)污染物的防治 環(huán)境污染防治工作主要有水環(huán)境的污染源防治以及固體廢棄物的處理。 3）注意天氣變化，土方施工盡量避免環(huán)境風(fēng)速大、濕度小的時(shí)段（天氣）。 對(duì)于英倫堡文化旅游度假村生活垃圾的處理處置，首先要考慮資源的回收再利用，建立垃圾的分類回收，實(shí)行袋裝化分類處置。建立功能協(xié)調(diào)、布局合理，富有彈性的布局；建立完善的綠地體系，突出山、水、英美文化等特色，使規(guī)劃區(qū)景觀與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)。 下圖為項(xiàng)目施工進(jìn)度圖標(biāo)（ P3 軟件制作） 第九章 投資估算及資金籌措 28 鑒于 旅游文化產(chǎn)業(yè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目投資構(gòu)成與普通建設(shè)項(xiàng)目略有不同。 一、投資估 算 （一）編制依據(jù) 設(shè)計(jì)人員提供的設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)要求、使用功能及建筑標(biāo)準(zhǔn)確定項(xiàng)目投資額； 擬建地點(diǎn)的地形地勢(shì)條件； 委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料； 參照《 2021 土建》、《 2021 安裝》定額及有關(guān)概算指標(biāo)； 參照項(xiàng)目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制； 其他基本建設(shè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按建安工程費(fèi) — %取定； （ 2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：根據(jù)《勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 2021 年版進(jìn)行計(jì)算； （ 3）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)國(guó)家工程監(jiān)理費(fèi) :根據(jù)國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部（ 1992）價(jià)費(fèi)字 479 號(hào)文有關(guān)規(guī)定，按需監(jiān)理工程投資額的 %計(jì)算； （ 4）工程招標(biāo)費(fèi)及其他：含招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)文件綜合按 1%計(jì)算； 預(yù)備費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定，按建安工程費(fèi)及其他基本建設(shè)費(fèi)的 5%。工程建設(shè)其它費(fèi)用按行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況取值。同時(shí)引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。 （ 三 ）爭(zhēng)取優(yōu)惠信貸 積極爭(zhēng)取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施做抵押。 31 加大用于旅游形象塑造和對(duì)外宣傳、市場(chǎng)推廣、規(guī) 劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，同時(shí)，由于本項(xiàng)目所處柘榮縣東源鄉(xiāng) 發(fā) 展較落后，更需要 有關(guān)政府部門 建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。詳見(jiàn)下表。這種拉動(dòng)作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加 1 元，就能使相關(guān)行業(yè)收入增加 元，這使相關(guān)行業(yè)收入增加是明顯的。 34 （三）提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進(jìn)社會(huì)文明發(fā)展 隨著項(xiàng)目的建設(shè)與旅游業(yè)的發(fā)展， 外國(guó)友人的到來(lái)及 外地旅游者 的 大量涌入而帶來(lái)的新思想、新知識(shí)、新觀念、新的生活方式等，這些將會(huì)極大地提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進(jìn)社會(huì)文明發(fā)展。 （二）有利于提高人們的環(huán)境保護(hù)意識(shí) 規(guī)劃中擬定了一系列環(huán)境保護(hù)與建設(shè)措施，強(qiáng)調(diào)大氣、水體、植被等生態(tài)要素的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。政府的政策對(duì)項(xiàng)目的影響是全局性的。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風(fēng)險(xiǎn)，屬于微小風(fēng)險(xiǎn)，只要項(xiàng)目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門積極配合，即可防范此類風(fēng)險(xiǎn)。英倫堡文化創(chuàng)意度假村項(xiàng)目主要有觀光游覽、異域風(fēng)情、文化娛樂(lè)、度假休閑等旅游產(chǎn)品，其開(kāi)發(fā)建立在專業(yè)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具有一定的超前性。 該項(xiàng)目面臨的主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括：①消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好發(fā)生變化，使得市場(chǎng)需求發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場(chǎng)需求總量的實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離；②市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或替代項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項(xiàng)目的客戶群；③由于市場(chǎng)條件變化，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本發(fā)生較大變化，對(duì)項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價(jià)上漲，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本的上升。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均收入和消費(fèi)水平的提高，我國(guó)的恩格爾指標(biāo)將有所下降，旅游消費(fèi)比重36 將持續(xù)增大；同時(shí)，該項(xiàng)目是我國(guó)第一個(gè)以“英語(yǔ)文化”為 主題的生態(tài)休閑度假旅游區(qū)，差異性強(qiáng)，能較好滿足市場(chǎng)需求。 二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指旅游投資項(xiàng)目建成投入使 用后對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)情況。 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容屬于我國(guó)產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵(lì)類。 35 第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 該項(xiàng)目屬于大型投資項(xiàng)目，是一個(gè)復(fù)雜的工程，在項(xiàng)目不同的發(fā)展階段，以及不同建設(shè)內(nèi)容都存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)這些負(fù)面影響，管理部門應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)，并積極采取預(yù)防措施；對(duì)旅游從業(yè)人員 和本地居民進(jìn)行精神文明教育，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質(zhì)，從而消除負(fù)面影響。根據(jù)世界旅游組織（ WTO）提供的資料，旅游業(yè)每直接增加1 個(gè)就業(yè)人員，就能為社會(huì)增加 5 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。 二、社會(huì)效益分析 （一）促進(jìn)當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)將 會(huì)成為當(dāng)?shù)?新的 支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)疑具有重要的意義和作用。 32 第十章 項(xiàng)目社會(huì)和生態(tài)效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益 固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計(jì)算，并按各類固定資產(chǎn)的原值和估計(jì)的經(jīng)濟(jì)使用年限扣除殘值 (原值的 5%)制定其折舊率。 （ 四 ）最大限度爭(zhēng)取公有資金 本項(xiàng)目 的 建設(shè) 將推動(dòng)閩東北海西地區(qū)旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此 作為公益性很強(qiáng)的旅游 文化產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目，需積極爭(zhēng)取政府的項(xiàng)目資金支持，并積極爭(zhēng)取各級(jí)政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。 在 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃、創(chuàng)意等不變 的原則下，制定靈活開(kāi)放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運(yùn)用合資、獨(dú)資等多種資金融入形式。 詳見(jiàn)投資估算表、主要項(xiàng)目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。 項(xiàng)目總投資 41386 萬(wàn)元， 其中：主要工程造價(jià) 37578 萬(wàn)元；前期費(fèi) 1128 萬(wàn)元；工程建設(shè)其它費(fèi)用 1880 萬(wàn)元；營(yíng)銷宣傳費(fèi) 800 萬(wàn)元； 項(xiàng)目估算說(shuō)明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路 修建及 整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護(hù)、景觀綠化等內(nèi)容。因建設(shè)期初就組建項(xiàng)目公司，所以流動(dòng)資金計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和建設(shè)規(guī)模，安排的實(shí)施進(jìn)度如下： ~ 成立項(xiàng)目部，確定項(xiàng)目經(jīng)理； ~ 征地 、前期準(zhǔn)備工作，包括勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)； ~ 現(xiàn)場(chǎng)五通一平，施工招標(biāo)； ~ 進(jìn)行 綠化營(yíng)造環(huán)境 ，同步與有關(guān)部門協(xié)調(diào)進(jìn)行進(jìn)出景區(qū)主要道路的改造和修建； ~ 景區(qū)接待中心、 度假村停車場(chǎng)、施工現(xiàn)場(chǎng)后勤部、施工人員樣板房宿舍建設(shè) 。 （ 3）污水處理 對(duì)于生活污水，應(yīng)進(jìn)行無(wú)害化處理，嚴(yán)禁污水流入青湖及周邊環(huán)境中。 （ 2）固體廢棄物處理 固體廢棄物可采用垃圾箱或收 集點(diǎn)袋裝垃圾方式集中堆放，及時(shí)由封閉車運(yùn)至指定垃圾處理站集中處理。 2）編制運(yùn)輸、裝卸防止揚(yáng)塵產(chǎn)生的操作規(guī)范，嚴(yán)格按規(guī)范操作，控制揚(yáng)塵的產(chǎn)生。建筑風(fēng)格：除主島上的城堡外，多采用帶有英美風(fēng)格的小型低層建筑。 （ 3）對(duì)景觀的影響 本項(xiàng)目高檔次的開(kāi)發(fā)方案，引入英美文化，再加上福建柘榮當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)景風(fēng)情，為柘榮又帶來(lái)一處風(fēng)景優(yōu)美，適合旅游度假順帶學(xué)點(diǎn)英語(yǔ)的好去處。項(xiàng)目將長(zhǎng)期占地，使原有生態(tài)環(huán)境和景觀格局發(fā)生變化，相應(yīng)改變?cè)猩鷳B(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)原有占主導(dǎo)地位的植物群落將有部分被休閑娛樂(lè)設(shè)施及帶有英美風(fēng)情的建筑物所代替。 固定廢棄物主要指生活垃圾。這兩種垃圾若污染了青湖水質(zhì)，可能對(duì)項(xiàng)目建成后的景觀造成影響。建筑垃圾主要是施工過(guò)程產(chǎn)生的各種廢棄建筑材料，如碎磚塊、水泥塊、廢木料、工程土等。 2）噪聲 土地開(kāi)發(fā)施工期間的主要噪聲源是挖掘機(jī)、推土機(jī)、裝卸機(jī)及各種運(yùn)輸車輛，這類施工機(jī)械絕大部分是移動(dòng)性聲源。 聲環(huán)境質(zhì)量 該地?zé)o噪音，沒(méi)有聲環(huán)境污染問(wèn)題。 22 高科技、高效益原則 大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國(guó)際上先進(jìn)的生產(chǎn)過(guò)程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，要求經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)最佳平衡，實(shí)現(xiàn)“雙贏”． 軟硬件并重原則 硬件指具體工程項(xiàng)目的建設(shè)，軟件包括英倫堡環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設(shè)等，在進(jìn)行硬件建設(shè)同時(shí)必須建立和完善軟件建設(shè)，使公共中心區(qū)得到健康、持 續(xù)發(fā)展。 固體廢棄物 生活垃圾無(wú)害化處理率大于 95%，主要有害廢棄物無(wú)害化處理率達(dá)到 100% 生態(tài)保護(hù)覆蓋率 100%。 21 第六章 環(huán)境保護(hù) 一、 設(shè)計(jì)依據(jù)、原則及目標(biāo) （一） 設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3095— 1996） 《中華人民共和國(guó)大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB162971996）； 《中華人民共和國(guó)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB897896）； （二）環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 將“英倫堡”旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)。 無(wú)害化處理設(shè)施：根據(jù)區(qū)域垃圾產(chǎn)出量，建設(shè)垃圾無(wú)害化處理場(chǎng)。資金來(lái)源除政府予以引導(dǎo)性投入外，重點(diǎn)以交通、公安、通訊、衛(wèi)生等部門籌集為主。 污水處理工程 結(jié)合柘榮及英倫堡旅游度假村的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展需要，為強(qiáng)化水資源保護(hù)，加強(qiáng)排水設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)是增設(shè)污水處理設(shè)施和雨污分離排水系統(tǒng)。根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（ GB/502931999，根據(jù)不同區(qū)域用電負(fù)荷預(yù)測(cè)，配備變壓器和相應(yīng)線路。同時(shí)，結(jié)合公路改造和提升，重點(diǎn)加強(qiáng)車站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強(qiáng)化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服 務(wù)和旅游宣傳設(shè)施。 三、配套施設(shè)建設(shè) （一）旅游交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 為適應(yīng) 旅游開(kāi)發(fā)和發(fā)展的需要，加強(qiáng)旅游公路等級(jí)提升、生態(tài)景觀提升以及標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等配套設(shè)施建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，是深化和提高游憩空間體驗(yàn)方式的重要措施。 （三）東方威尼斯水城 主島與其西面陸地之間的水域較窄，在其中按照威尼斯的風(fēng)格建設(shè)水上建筑。 4 圖書館：中國(guó)第一家民間英文圖書館。度假村前期主營(yíng)業(yè)務(wù)包括：旅客接待、國(guó)內(nèi)外夏令營(yíng)活動(dòng)（主要是英語(yǔ)夏令營(yíng)）、舉辦具有英國(guó)皇家風(fēng)格大型宴會(huì)、舉辦大型戶外活動(dòng)、承辦各類商務(wù)會(huì)議、開(kāi)展各類體育休閑活動(dòng)、落戶地道的英美飲食、吸引外國(guó)人經(jīng)商居住等業(yè)務(wù)。 （三）文化特色定位 以威廉古堡 和東方水城威尼斯為主體的具有異域 風(fēng)情的歐美風(fēng)俗文化。 14 第五章 建設(shè)方案和內(nèi)容 一、項(xiàng)目總體思路 （一）總體創(chuàng)意 主題：英倫堡文化旅游度假村 內(nèi)容： 度假村分布于青湖及其周邊大約 1500 畝方位內(nèi)。主要溪流有龍溪、交溪、西溪和東溪等。 小結(jié)：當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策、振興海西發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及東南沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的優(yōu)惠支持政策，以及寧德市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套優(yōu)惠措施為英倫堡文化和旅游度假村開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施提供了外部政策條件。同時(shí)所在區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)條件較好，主要節(jié)點(diǎn)都有公路相通，可以滿足建設(shè)施工要求，基本不需要新建交通。同時(shí)，隨著我國(guó)加入 WTO 及經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，政企機(jī)關(guān)及社會(huì)機(jī)構(gòu)和高校學(xué)生對(duì)英語(yǔ)的要求越來(lái)越高，隨之而來(lái)的就是很多新興的度假氏英語(yǔ)教育模式，而英倫堡文化旅游度假村就將英語(yǔ)口語(yǔ)教育與度假村模式結(jié)合，度假村內(nèi)的語(yǔ)言環(huán)境主要采取英語(yǔ)，該模式也是英倫堡旅游度假村的 一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （二） 消費(fèi)趨向調(diào)查 由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計(jì)，對(duì)國(guó)內(nèi)旅客對(duì)景區(qū)和旅游項(xiàng)目的選擇偏好進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。其中：城鎮(zhèn)居民旅游消費(fèi) 億元，農(nóng)村居民旅游消費(fèi) 億元。 其中， 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 億人次，收入 億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。溫泉睡了以收入為中上階層的中青年為主要消費(fèi)群，隨季節(jié)變化較小。該地區(qū)主要的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所以酒吧、查吧。 （一） 潛在消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查 近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表示，寧德、柘榮經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場(chǎng)消費(fèi)潛力很大。 英倫堡文化旅游度村距離國(guó)道 104 約 公里，交通便利快捷，同時(shí)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風(fēng)光和生物多樣化的特點(diǎn)。實(shí)際利用外資57 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) 7 倍。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入7 10060萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %，其中地方級(jí)財(cái)政收入 572萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運(yùn)動(dòng)為主題的旅游度假村、法國(guó)的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術(shù)氣息構(gòu)成了一個(gè)浪漫、詩(shī)意的旅游度假村，以及其他歐美知名度假村大多是以自然、音樂(lè)、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)、文化等為主題的度假村。近年來(lái)在我國(guó)出現(xiàn)了很多特色的旅游度假村 ,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為特色的 江南古鎮(zhèn)周莊 ,有獨(dú)特魅力和濃郁民族風(fēng)情的云南麗江古城 ,以及分別以歷史文化、民族風(fēng)情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽(yáng)朔等縣 ,都分別利用自己的主題特色