【正文】 40400 m2 假設(shè)其中 80400 m2 為店面，40000 m2為倉庫， 20210 m2為公寓；銷售額為： 80400 10000 元 / m2 = 804， 000， 000 元 40000 6000 元 / m2 = 240， 000， 000 元 20210 8000 元 / m2 = 160,000,000 元 合計總銷售額為 1， 204， 000， 000 元。 ⑥ 配套酒店 按四星標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，可考慮產(chǎn)權(quán)式 對 外銷售；客房在 150 間左右； ⑦ 配套公寓 考慮部分經(jīng)營戶居住，以及部分辦公的需要，可以考慮建兩棟小高層公寓。國際茶文化交流中心”。 產(chǎn)品功能定位 ① 品牌展示中心 吸納全國各茶系領(lǐng)先品牌，形成全國最重要的茶葉品牌展示中心； ② 行業(yè)信息中心 以批發(fā)貿(mào)易為依托，強(qiáng)化茶市的信息功能，使其成為全國重要的茶業(yè)信息中心，建立信息收集、處理、發(fā)布一體化的平臺； ③ 茶業(yè)貿(mào)易中心 進(jìn)一步加強(qiáng)貿(mào)易功能，加大對全國的輻射力度；使之成為全國最重要的茶業(yè)貿(mào)易中心之一； ④ 茶文化 展示 傳播 中心 目前張莊茶 業(yè)市場在此方面較弱，本項目應(yīng)在此方面發(fā)力，增強(qiáng)項目亮點，增加市場魅力與號召力。 四、本項目所面臨的問題與威脅 從目前狀況來看，本項目主要面臨兩個問題： 開發(fā)模式問題 因為項目處于意向性階段，尚不明確政府對本項目開發(fā)模式的界定。 立足安溪茶基地，本身具備招商便利性 C、 企業(yè)自身優(yōu)勢 福建隆 恩不僅來自于中國茶業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū) 、 鐵觀音之鄉(xiāng)福建安溪，而且有成功開發(fā)安溪參洋“中國茶博 園 ”的經(jīng)驗，繼承優(yōu)秀茶文化傳統(tǒng)， 融合 現(xiàn)代運營理 念，將成為本項目優(yōu)勢之一； ② 機(jī)會點 經(jīng)過調(diào)查 研究 ，我認(rèn)為本項目存在以下機(jī)會點： A、 政策優(yōu)勢 槐蔭區(qū)政府將張莊路規(guī)劃為茶文化一條街， 對張莊路商業(yè)板塊開發(fā)高度重視， 成立了專門的指揮部， 對茶葉批發(fā)市場相當(dāng)關(guān)心支持，本項目在恰當(dāng)時機(jī)介入，相信政府會樂 見 其成； B、 宏觀投資環(huán)境 國家房地產(chǎn)新政使商品房投資者受到壓制；個人投資者普遍缺少新投資方向和興奮點，而商業(yè)地產(chǎn)不受影響（主要是 金融 政策），為投資者提供投資機(jī)會，就是本項目的機(jī)會； C、 張莊茶業(yè)市場急需產(chǎn)業(yè)升級 張莊茶業(yè)市場雖是全國性市場，但 也存在自身問題；從橫向來看，雖然三 合一的茶業(yè)市場具有較強(qiáng)規(guī)模效應(yīng)，但廣友 、 老屯市場只能說是濟(jì)南茶葉批發(fā)市場的延伸與復(fù)制。張莊茶業(yè)市場做為全國性的大市場地位無可撼動； 以上三家市 場相互呼應(yīng)，共同形成張莊茶業(yè)大市場；同時具有一些共性特征： 該市場開發(fā)主體為濟(jì)南供銷社，店面只租不售，所有權(quán)為供銷社長期持有。 張莊茶業(yè)批發(fā)市場狀況分析 張莊茶葉批發(fā)市場形成于 1995 年，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成 為全國規(guī)模最大、輻射 力最強(qiáng)的 專業(yè)茶業(yè)市場之一；有“江北第一茶市”之稱，是我國茶葉最主要的銷售中心和南茶北運的中轉(zhuǎn)站。 ④ 順河 位于順河立交橋下，依勢而建，形成約 20 家左右茶葉店，小規(guī)模， 以零售為 主。同時，由于 6 月市場觀望氛圍依然濃厚，原在售項目成交量下降明顯，且新增供應(yīng)量大幅減少，受此影響該月濟(jì)南住宅市場呈現(xiàn) “ 價漲量跌 ” 的局面。 （ 2） 2021 年 6 月濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析 ① 濟(jì)南整體住宅市場成交量分析 2021 年 16 月濟(jì)南商品住宅成交量變化圖 受新增供應(yīng)量大幅下降和在售源成交量下降的兩重因素影響， 6月成交量環(huán)比上月下降 16%。2021 年，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年同期增長% 。 二、 市場評價 濟(jì)南房地產(chǎn)市場 分析 （ 1） 2021 年濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展概況 2021 年，濟(jì)南市商品房銷售量為 萬套，而這些年每年的住宅銷售量一般在 萬套至 2 萬套之間。 本項目用地沿張莊路長約 500 米，寬約 270 米；沿張莊路幾乎全部存在地上建筑物，其中真如意大酒店總建筑面積約 13000 平方米，所有 權(quán)歸 八里橋 村委會。我認(rèn)為，抓住機(jī)遇，把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略機(jī)會和趨勢，同時密切關(guān)注與研究新政對房地產(chǎn)市場的影響，有效規(guī)避風(fēng)險；再者充分利用福建隆 恩積累的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗與資源，是本項目成功的關(guān)鍵。在此背景下，一些地產(chǎn)商已將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至新政未觸及的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上。 新政迫使房地產(chǎn)商 紛紛 尋找新對策 新 思路，以達(dá)到有效 規(guī)避 風(fēng)險，保護(hù)自身利益的目的。 隆恩公司的市場發(fā)展戰(zhàn)略因 應(yīng)了 宏觀市場的 發(fā)展趨勢 ，是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。本項目西鄰老屯茶葉批發(fā)市場，與 廣友茶葉批發(fā) 市場，濟(jì)南第一茶葉批發(fā)市場隔街遙相呼應(yīng)，商業(yè)環(huán)境良好。 項目技術(shù)指標(biāo) 由于本項目尚未正式掛牌出讓，具體技術(shù)指標(biāo)有一定的不確定 性，根據(jù)從相關(guān)部門了解的情況，以下幾點可供參考： 基準(zhǔn)地價： 100 萬 /畝； 容積率： 根據(jù)初測本項目占地面積為： 500 270（米） =135000 m2 那么項目總建筑面積約為： 135000 =175500 m2 其它如建筑密度、綠化率等指標(biāo)不詳。濟(jì)南市 2021 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展報告顯示 全市房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展態(tài)勢去年基本穩(wěn)定。 從中不難看出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迅速。 ② 2021 年 16 月濟(jì)南商品住宅銷 售價格走勢 6 月在中海奧龍觀邸別墅這一高價別墅項目的上市拉動下，濟(jì)南商品住宅市場的銷售均價達(dá)到 8637 元 /平米。 ③ 黃臺 位于濟(jì)南城北小青河北路北側(cè)，由南側(cè)老市場搬遷而成，經(jīng)營戶 約 100 家，形象整潔，統(tǒng)一，但周邊配套不完善、批發(fā)、零售條件均不充足，經(jīng)營情況一般。 從區(qū)位特征上看，張莊路處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，除各批 發(fā)市場經(jīng)營人群及企業(yè)人群外，還有以老屯村為中心的農(nóng)村居住人群；同時，老屯村由于房租低廉，生活配套完善，成為大量低收入打工人群的居住地，因而這一區(qū)位人口結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，中低收入人群較多，居住環(huán)境與生活配套相對較弱。張莊茶業(yè)市場主要由以下三家組成： ① 濟(jì)南茶葉批發(fā)市場 是形成最早，規(guī)模最大，經(jīng)濟(jì)效益最好的專業(yè)茶業(yè)市場；經(jīng)營門 店超過 800 家 ，年銷量突破 13 億人民幣；市場規(guī)劃也較符合業(yè)態(tài)要求，不僅建有獨立商鋪，還配有冷庫和普通倉庫；建有標(biāo)志型建筑聚茗閣和可舉行大型露天活動的廣場；普通三層商鋪租金約 30 元 / m2聚茗閣 一層店面 租金約 60 元 / m2；經(jīng)營情況普遍良好，很少店鋪轉(zhuǎn)讓；經(jīng)營品種非常豐富。 ③ 老屯茶業(yè)批發(fā)市場 該市場由老屯村委會開發(fā)運營，目前 經(jīng)營戶 180 家左右， 店面 租 金 30 元 /m2左右，它與濟(jì)南茶 葉市場一路之隔，但規(guī)模，經(jīng)營狀況都有差距，普遍經(jīng)營狀況尚可， 店鋪轉(zhuǎn)讓 情況較少 。經(jīng)營品種豐富，經(jīng)營戶除本 地人 之外，閩、浙茶商居多， 小結(jié)：綜合濟(jì)南茶葉市場行業(yè)發(fā)展特征與張莊路茶業(yè)市場分析，可以得出以下結(jié)論： 三、 項 目優(yōu)勢與機(jī)會點分析 ① 優(yōu)勢 通過對市場的研究以及項目考察，我認(rèn)為本項目具備以下優(yōu)