【正文】 ，卓越中心在項目高區(qū)標準層四周預(yù)留了八處可設(shè)置總裁洗手間的位置，一改高層建筑冷冰冰的形象。塔樓標準層面積為 1726 平方米，平面上呈正方形，每面為五個柱距，空間分布合理，在整個中心區(qū)的塔樓中，實用率最高，辦公區(qū)域離走道的距離最近，采光面也最大。以框架、大片玻璃，幕墻三種形式互相穿透，形成空靈的效果，強調(diào)線條感及簡潔大方的造型手法。 五 、 宏觀環(huán)境與 市場背景 分析 小結(jié) ? 從宏觀環(huán)境上看，未來我國的經(jīng)濟依然呈現(xiàn)出很大的發(fā)展?jié)摿?，而深圳作為中國最年輕的城市，也將成為在世界上具有較大影響力的區(qū)域性城市； ? 金融業(yè)是深圳市重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，福田區(qū) 及一級輻射區(qū)（車公廟片區(qū)）作為深圳市中心區(qū)，承擔(dān)著深圳市“金融業(yè)發(fā)展中心區(qū)”的角色； ? 由于受到經(jīng)濟危機影響， 深圳寫字樓市場無論是投資還是租賃都出現(xiàn)了較大幅度的降幅，目前 價格均已處在一個較為理性的狀態(tài)，對于有經(jīng)濟實力且需求 強烈的公司不失為 一個較好的契機。在這種博弈下，中心區(qū)寫字樓空置情況波動不大，升跌的個盤基本持平，且大部分變化幅度較小，普遍升跌在 1%以內(nèi)，使整體空置率保持穩(wěn)定。從市場 在建項目進度來看， 2021 年下半年將迎來供應(yīng)高峰期， 深圳各個區(qū)域、各檔次產(chǎn)品、各經(jīng)營方式（包括租售）均供應(yīng)充分 。 0 4 0 8 39。 1 2 0 8 39。 0 8 0 7 39。與這些非熱點物業(yè)相反，熱點區(qū)域的售價卻還在走高，中心區(qū)二手寫字樓一度攀升至約 40,000 元 /平方米，而南山商業(yè)文化中心區(qū)的售價也已經(jīng)超過 30,000 元 /平方米，區(qū)域、物業(yè)類型導(dǎo)致價格的分化越來越明顯。 0 6數(shù)據(jù)來源：深圳市土地資源和房產(chǎn)管理局 2021 年上半年各月銷售量差異較大，第二季度成交量呈穩(wěn)步上升趨勢。 0 2 0 8 39。 1 0 0 7 39。 0 6 0 7 39。在“總部經(jīng)濟”的影響下，單一產(chǎn)權(quán)寫字樓所占的比例越來越大。結(jié)合上半年的市場情況來看，大型物流類企業(yè)對于購買辦公物業(yè)自用的傾向較為突出；此外，成長中的貿(mào)易、科技類企業(yè)對于非核心區(qū)域的中小戶型 的辦公物業(yè)也表現(xiàn)出較強的購買需求。 另一方面，由于全市的甲級寫字樓平均租金不斷上升，部分租金承受力相對較弱的客戶將被自然過濾，而承受力較強的金融類和高端服務(wù)類的企業(yè)將逐漸構(gòu)成未來福田中心區(qū) 及 輻射區(qū) 客戶的主體。 客戶行業(yè)分化顯著，福田中心區(qū) 及其一 級輻射區(qū) 逐步形成以金融業(yè)為主的格局。預(yù)計進入下半年，寫字樓市場在供需作用以及樓市整體氛圍的影響下，將呈現(xiàn)出以下趨勢： 高品質(zhì)物業(yè)陸續(xù)投放市場，刺激租金平穩(wěn)上揚。 為順應(yīng)中長期的發(fā)展需要，深圳提出了實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略重組，以先進工業(yè)為基礎(chǔ)，金融貿(mào)易為軸，發(fā)展以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、文化為產(chǎn)業(yè)支柱的深圳城市發(fā)展核心戰(zhàn)略。市場表現(xiàn)最為明顯的是中心區(qū)，新近入伙甲級寫字樓，均受到客戶的追捧。提高投資資本的聚集能力和區(qū)域的對外輻射能力，建設(shè)保險、證券、基金等機構(gòu)集聚中心； 羅湖區(qū)將憑借已經(jīng)形成的金融產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以蔡屋圍金融中心區(qū) 改造為契機，發(fā)展成為銀行業(yè)集聚中心，承托香港金融中心銀行業(yè)部分外溢的前、后臺職能，以及珠寶產(chǎn)業(yè)和專業(yè)服務(wù)集聚中心； 福田中心區(qū)將營造良好的金融發(fā)展環(huán)境，利用轄區(qū)眾多證券公司、基金公司總部、專業(yè)銀行和期貨公司等良好的金融業(yè)基礎(chǔ)，充分發(fā)揮毗鄰全球金融中心 香港的區(qū)位優(yōu)勢，從整體上提升中心區(qū)金融中心的地位和國際化水平；繼續(xù)吸引境內(nèi)外銀行、證券、保險、基金公司入駐福田，通過金融服務(wù)業(yè)的聚集，提高投資資本的聚集能力和區(qū)域的對外輻射能 17 力 。 2021 年 8 月，深圳市政府又批準了的《深圳市金融產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃》和《深圳市金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地規(guī)劃》。 深圳市金融產(chǎn)業(yè)布局與本項目發(fā)展的聯(lián)系 《深圳市金融業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》明確提出深圳市加強金融服務(wù)基 16 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，營造區(qū)域金融中心的目標。信貸資產(chǎn)二級市場和票據(jù)交易中心基本建立。 ? 機構(gòu)發(fā)展目標 銀行、證券、保險企業(yè)的改革與重組取得重大進展，組建 1～ 2家綜合性金融集團，建成基金業(yè)的聚集區(qū)。實現(xiàn)“五個轉(zhuǎn)變”，即，實現(xiàn)從規(guī)模發(fā)展向效益發(fā)展的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)從引進發(fā)展向?qū)ν廨椛浒l(fā)展的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)從傳統(tǒng)金融業(yè)向現(xiàn)代 金融業(yè)的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)從國有經(jīng)濟為主向多種經(jīng)濟成分并存的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)從信用淡薄向誠信為本的轉(zhuǎn)變。存貸款規(guī)模雙雙突破萬億元人民幣大關(guān)，分別位居全國大中城市第四位和第三位。 二、深圳金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境與布局研究 深圳金融業(yè)現(xiàn)狀及趨勢 14 2021 年深圳金融業(yè)繼續(xù)保持良好發(fā)展勢頭，金融規(guī)模迅速擴大，金融效益大幅提高，市場活力顯著增強，銀行、證券、保險各行業(yè)全面發(fā)展。 ? 深圳市在珠三角區(qū)域城市中的發(fā)展定位 深圳在“十一五”期間及到 2020 年的戰(zhàn)略目標是：建設(shè)亞太地區(qū)有重要影響的國際高科技城市、國際物流樞紐城市 、國際金融貿(mào)易和會展中心、國際文化信息交流中心和國際旅游城市，用 15 年左右的時間，在率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的基礎(chǔ)上，把深圳建設(shè)成為重要的區(qū)域性國際化 13 城市。短暫的不利因素不足以影響全面，國家 經(jīng)濟的 整體 面好 。全國經(jīng)濟仍然保持穩(wěn)步快速增長勢頭。 改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，獲得物業(yè)增值收益 。 通過購買足夠面積的辦公物業(yè)，高新投公司可完善現(xiàn)代辦公功能高需求，改善室內(nèi)辦公環(huán)境，并解決交通制約的問題。 高新投公司規(guī)劃發(fā)展 成為中國規(guī)模一流，效益最大的金融中介服務(wù)集團 。 現(xiàn)有辦公室內(nèi)環(huán)境較差， 且分散辦公， 影響工作效率及員工健康，不利于公司的長遠發(fā)展。 鑒于深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保公司在國內(nèi)擔(dān)保行業(yè)的地位，每年均有大批的同行前往參觀學(xué)習(xí)，普遍反映現(xiàn)有的辦公場缺乏合適的會議室、洽談室，無法安排符合規(guī)定的信息系統(tǒng)機房、資料檔案室等必要設(shè)施， 既不符合現(xiàn)代辦公 的要求，又不能滿足同行交流或業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。 而且 隨著戰(zhàn)略發(fā)展目標的進一步推進， 高新投公司 將不斷吸收新的優(yōu)秀人才加盟，必然會增加行政運行、組織人事、資金財務(wù)、信息技術(shù)、風(fēng)險監(jiān)管、監(jiān)察稽核、清算托管及法律事務(wù)等職能部門的辦公場地需求 。 隨著業(yè)務(wù)的不斷快速發(fā)展，公司規(guī)模及員工數(shù)量均不斷擴大，現(xiàn)有辦公用房已不能滿足發(fā)展需要 。 8 三、高新投公司購買辦公物業(yè)的必要性 高新投公司發(fā)展戰(zhàn)略 決定公司不斷快速發(fā)展 隨著 高新投公司 的不斷發(fā)展和深圳市財政與市國資委的不斷注資， 高新投公司 注冊資金已由原來的 4億元實收資本增加到目前的 億元注冊資本金，截止 2021 年 11 月末， 高新投 公司的 總資產(chǎn)達到了 億元人民幣，凈資產(chǎn)為 億元。 7 第 二部分 項目購買必要性分析 一、 深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司 簡介 深 圳 市高新技 術(shù) 投 資 擔(dān)保有限公司 (簡稱 “高新投” 公司 ,原名深 圳 市高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè) 投 資 服 務(wù) 有限公司 )成立于 1994 年 12 月 29 日 ,是深 圳 市委、市政府 為實 施“科 教興 市” 戰(zhàn) 略， 創(chuàng) 建多渠道、多 層 次的投融 資 服務(wù) 體系，探索科技 與 金融有機 結(jié) 合的新路子， 發(fā) 起 設(shè) 立的 獨 立法人企 業(yè) 。 6 對委托方財務(wù)狀況的影響 ? 以企業(yè)財務(wù)各項指標進行計算和分析為前提，特別是對企業(yè)購置新的寫字樓和租用寫 字樓兩種方案進行比較后得出， 購買 比租 賃更為經(jīng)濟。 ? 由于有國內(nèi)經(jīng)濟形勢并未出現(xiàn)大的低迷，而深圳經(jīng)濟持續(xù)快速增長（ 07年 GDP 增長 %），尤其是第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長， 未來 企業(yè)總數(shù)年增長率持續(xù)保持 30%左右，對寫字樓需求仍然很強勁，租金逐年穩(wěn)定上浮，對于價格起到了較好的支撐，在市場回歸理性后，將持續(xù)保持穩(wěn)步上揚趨勢。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，大廈規(guī)劃指標 見下表： 項目 對街 項目 對街 23層大型平臺 23層大型平臺 4 序號 名稱 數(shù)據(jù) 單位 1 總用地面積 10, 平方米 2 總建筑面積 113, 平方米 計入容積率 辦公 73, 平方米 商業(yè) 11, 平方米 小 計 85, 平方米 不計容積率 地下三層停車場 28, 平方米 3 容積率 ≤ 4 建筑覆蓋率 ＜ 40% 6 建筑高度或?qū)訑?shù) 高層 米 ? 交樓標準 名稱 裝置、裝修、裝飾標準 外墻 中空 LOWE玻璃幕墻 內(nèi)墻 水泥砂漿 天花 公共走道：鋁板天花 電梯廳及公共衛(wèi)生間：輕鋼龍骨石膏板吊頂、白色乳膠漆 辦公室室內(nèi)：無 地面 水泥砂漿 門窗 門：無入戶門 窗： 鋁合金玻璃窗 廚房 無 衛(wèi)生間 公共衛(wèi)生間墻、地面已鋪帖高檔瓷磚 室內(nèi)獨立衛(wèi)生間：無 陽臺 無 電梯 天津 OTIS（奧的斯） 3200 其他 —— ? 大廈工程進度 工程于 2021 年 2月開始動工，預(yù)計 2021 年 01 月全部完成竣工驗收，并于 2021 年 06 月份完成交樓，建設(shè)工期歷時近 4年。 ? 區(qū)域內(nèi)其它項目如金 潤大廈 、大 慶大廈 、英 龍站業(yè)中心 、杭鋼富春商務(wù)大廈等。 ? 項目南邊緊挨深南大道及對面的多 棟辦公樓 。 ...... 10 符合高新投公司總部建設(shè)的需要。 ............................................................................................................... 9 可有效完善現(xiàn)代辦公功能，改善辦公環(huán)境，集中辦公，提高工作效率。 ? 時代科技大廈景觀 本項目位置 項目前景 項目后景 3 ? 項目東 200 米處泰 寶大廈與物價局 。 ? 項目周邊已建成的商業(yè)、辦公樓宇或場所，如喜年中心、 浩銘財富廣場 等。主樓分 625 層共 20層，輔樓分 613 層共 8層，每層 1,072 平方米。 宏觀環(huán)境與 市場預(yù)測 ? 從宏觀環(huán)境上看，未來我國的經(jīng)濟依然呈現(xiàn)出很大的發(fā)展?jié)摿?，而深圳作為中國最年輕的城市，也將成為在世界上具有較大影響力的區(qū)域性城市； ? 金融業(yè)是深圳市重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，福田區(qū)及一級輻射區(qū) （車公廟片區(qū)）作為深圳市中心區(qū)，承擔(dān)著深圳市“金融業(yè)發(fā)展中心區(qū)”的角色； ? 由于受到經(jīng)濟危機影響，深圳寫字樓市場無論是投資還是租賃都出現(xiàn)了較大幅度的降幅，目前價格均已處在一個較為理性的狀態(tài)，對于有經(jīng)濟實力且需求強烈的公司不失為一個較好的契機。 物業(yè)價值分析 經(jīng)向委托方了解得知，雙方意向購買價格為 26,000 元 /平方米，低于評估得出的市場價格，以該價格購買時代科技大廈 2 23 層可行。 綜合上述分析結(jié)論，購買本項目符合委托方公司快速發(fā)展的迫切需要，時機合適，物業(yè)價值合理，購買不影響公司的經(jīng)營發(fā)展 ， 且能獲得物業(yè)增值收益， 本項目投資購買可行。截止到目前，公司辦公用房一覽表如下： 地址 樓層 面積（㎡） 備注 新聞大廈 22樓 1,820 自有 新聞大廈 10樓 租用 新聞大廈 9樓 租用 新聞大廈 13樓 租用 2, 龍崗區(qū) 留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 11園 212房 110 租用 寶安區(qū) 寶安科技館 10樓 101 租用 南山區(qū) 高新區(qū)綜合 3樓 租用 合 計 3, —— 由上表可以看出： 企業(yè)辦公物業(yè) 總 使用面積為 3, 平方米， 主要集中在 新聞大廈 ，占整個辦公使用面積的 比例 的 90%， 自有物業(yè) 的面積占整個辦公使用面積的 57%， 租用物業(yè) 的 比例 是 43%。同時通過增資擴股、引進戰(zhàn)略投資者并積極爭取上市，將高新投 公司 發(fā)展成為中國規(guī)模一流，效益最大的金融中介服務(wù)集團。特別是2021 年之后，年擔(dān)保額由 20 億已經(jīng)發(fā)展到目前的近百億規(guī)模，而同期人員由 50 余人僅增加一倍左右，現(xiàn)有隊伍的人均業(yè)務(wù)量非常大，人人滿負荷工作。 9 現(xiàn)有辦公物業(yè)因面積不足，無法滿足現(xiàn)代辦公的需要。 缺乏完善的配套設(shè)施， 對公司業(yè)務(wù)長期、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展均有較大的影響。 四、高新投公司購買辦公物業(yè)對 企業(yè)發(fā)展的意義 符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，有效 解決人員與有限辦公場地之間緊張的矛盾、促進業(yè)務(wù)發(fā)展。 10 可有效完善現(xiàn)代辦公功能，改善辦公環(huán)境，集中辦公，提高工作效率。 同時，隨著公司業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展以及 各地 分公司的陸續(xù)成立，公司已初步形成向其它 地區(qū)輻射的趨勢，屆時，位于深圳的公司總部將承載更多的遠程后臺支持服務(wù)功能，和全國同行、其他金融機構(gòu)的溝通將更為頻繁，需要通過提升公司的對外