【正文】 ? 地理位置 位于深 圳 市福田 區(qū)車 公 廟 片 區(qū) ， 東與 泰 寶 大廈相 鄰 ，南依深南大道，西 2 邊 隔著 農(nóng)園 路 與 招商 銀 行大廈相望，北近香林路。 ? 項目西邊 237 米高的招商銀行大廈。 ? 大廈基本情況 大廈 14層為商業(yè)裙樓， 625 層為辦公層，分 別 以每層走廊連接的主樓和輔樓南北兩部分組成。 5 二、可行性研究結(jié)論 投資購買的必要性 根據(jù)深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司現(xiàn)有辦公場所現(xiàn)狀，結(jié)合公司發(fā)展需求、 總部建設(shè)、 人員擴大、公司形象提升、提高工作效率、改善企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及加強員工辦公環(huán)境等因素，綜合考慮，購買比現(xiàn)狀面積大、環(huán)境好的辦公物業(yè)十分有必要。 物業(yè) 考察分析 由于時代科技大廈地理位置好，交通十分方便，且除 23層 1,200 平方米大型平臺之外，另外加送 30 個停車位 5年免租期，應(yīng)有的類似智能系統(tǒng)等其他配套硬件均已完整，故最終選擇了時代 科技 廣場。 風(fēng)險及防范建議 時刻關(guān)注竣工及交樓時間，并關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)是否發(fā)生變化，這樣有助于掌握代科技大廈的建設(shè)進度，防止不能準(zhǔn)時交樓、樓宇情況與交樓標(biāo)準(zhǔn)不符等情況的出現(xiàn)。 二、高新投公司 辦公物業(yè)現(xiàn)狀 深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保公司 總部設(shè)在深圳市福田區(qū)深南中路二號新聞大廈 1號樓 22012215 室 。即從一個點的服務(wù)延伸到科技企業(yè)由孵化一直到 IPO 上市的完整鏈條。 高新投公司 從 1999 年搬進新聞大廈至今， 人員從當(dāng)時的 20 多人增加到現(xiàn)在的 110 人。高新投公司從 2021 年年底開始到目前的人員發(fā)展情況以及對未來人員發(fā)展的規(guī)劃如下： 高新投公司歷年發(fā)展人數(shù)及發(fā)展 規(guī)劃 年份 人員規(guī)模（人） 05年底 52 06年底 74 07年底 87 08年底 110 未來 5年之內(nèi) 增加到 200 照上述發(fā)展速度來看， 高新投公司 在未來 58 年的發(fā)展過程中應(yīng)具備4,0005,000 平方米的辦公用地來滿足未來的發(fā)展需求。 現(xiàn)高新投公司主要辦公物業(yè)為新聞大廈， 進入大廈的交通與停車十分不便等。極大的影響員 工的身心健康；另一方面，公司目前主要的辦公地點位于深南中路新聞大廈 22 樓、 10 樓和 9 樓，分散辦公，不同樓層劃分在不同的電梯井，這樣分散的辦公場地增加公司內(nèi)部信息溝通的難度，影響了文件的快速流轉(zhuǎn)，降低了工作效率，如果能夠做到集中辦公，將大大提高工作效率。因此，購買辦公物業(yè) 符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，有效解決人員與有限辦公場地之間緊張的矛盾、促進業(yè)務(wù)發(fā)展。 符合高新投公司總部建設(shè)的需要。 根據(jù)深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司現(xiàn)有辦公場所現(xiàn)狀，結(jié)合公司發(fā)展需求、 總部建設(shè)、 人員擴大、公司形象提升、提高工作效率 、改善企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 及加強員工辦公環(huán)境等因素，綜合考慮，購買比現(xiàn)狀面積大、環(huán) 境好的辦公物業(yè)是十分有必要的。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 58436 億元，增長 %；在城鎮(zhèn)投資中，國有及國有控股投資 23554 億元，同比增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 13196億元，增長 %。 1979 年人均 GDP僅為 606元，到2021 年達到 79221 元，居全國大中城市第一。 ? 福田區(qū)域發(fā)展和前景預(yù)測 福田區(qū)是整個深圳城市核心區(qū)，將建設(shè)成為適應(yīng)二十一世紀(jì)深圳與國際交流功能要求的中心商務(wù)區(qū)，為實現(xiàn)區(qū)域性金融、商貿(mào)、信息、會展中心及商務(wù)旅游的戰(zhàn)略目標(biāo)提供高品質(zhì)的空間載體， 其功能 定位 是 ： ? 全市的行政文化中心和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中心商務(wù)區(qū)，二十一世紀(jì)深圳國際性城市形象的集中體現(xiàn)區(qū)； ? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)型企業(yè)的高成長區(qū)和重點布局地區(qū)； ? 功能完善的以居住功能為主的綜合區(qū)； ? 環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)。 從金融總量上看，截至 2021 年末，深圳共有分行（分公司）以上金融機構(gòu) 160 多家，金融業(yè)總資產(chǎn)達到 萬億元人民幣，比 2021 年末增加 萬億元，增長 75%。 2021 年，深圳貨幣市場累計總成交 萬億元人民幣，增長 1 倍，占全國交易量十分之一，全國排名第三；深圳證券市場股票、基金累計總成交 萬億元人民幣，同比增長 380%；深圳市銀行結(jié)售匯順差 340 億美元，同比增長 55%，約占同期全國結(jié)售匯順差的 7%；深圳黃金市場總成交量 950噸，同比增長 370%，占全國交易量的 33%； 保險公司保費總收入 180 億元人民幣，同比增長 34%。金融機構(gòu)利潤總額達到 340億元，年均增長 5%。扶持 1～ 2家既大且強的“資信評估公司”、“擔(dān)保公司”、“物業(yè)評估公司”，以及為金融提供專門服務(wù)的“律師事務(wù)所”、“會計師事務(wù)所”和“審計師事務(wù)所”。 支持深交所建立以中小企業(yè)板為核心的以滿足和適應(yīng)不同發(fā)展階段企業(yè)融資和交易需求為目標(biāo)的多層次資本市場體系；建立機制健全、功能完善、協(xié)調(diào)高效的多層次資本市場體系；形成創(chuàng)新能力和綜合實力領(lǐng)先的資本市場中介服務(wù)機構(gòu)和機構(gòu)投資者的聚集中心 ；把深圳建設(shè)成為中小企業(yè)的成長基地、創(chuàng)業(yè)投資的樂土。一方面成立蔡屋圍金融中心區(qū)改造建設(shè)領(lǐng) 導(dǎo)小組，加快對蔡屋圍金融聚集區(qū)的改造；另一方面又在福田中心區(qū)為金融機構(gòu)提供建設(shè)用地，初步形成了新的金融聚集區(qū)。 在規(guī)劃時序上 ，深圳金融產(chǎn)業(yè)空間布局將繼續(xù)強化福田、羅湖金融中心的前臺功能， 同時啟動后海中心區(qū)的前期建設(shè)。在高檔物業(yè)快速發(fā)展以及城市西移的影響下，租金水平越來越兩極化：甲級物業(yè)受到市場追捧，租金不斷上漲；中低檔物業(yè)越來越舉步唯艱，難以持續(xù)經(jīng)營。 同時 寫字樓區(qū)域需求差異明顯，部分區(qū)域需求不夠強烈，如人民南的老辦公商圈，其寫字樓的出租率只達到 50%。政府著力將福田中心區(qū)打造成城市 CBD，提升城市商務(wù)環(huán)境中心區(qū)商務(wù)氣氛不斷成熟，新增市場供應(yīng)成為全市新增供應(yīng)的絕對主體，金融業(yè)的發(fā)展將進一步刺激中心區(qū)的寫字樓市場，市場供需兩旺，寫字樓空置率持續(xù)下降，未來中心區(qū) 及輻射區(qū) 將繼續(xù)是深圳寫字樓發(fā)展的核心地帶。而辦公市場長遠的可見供應(yīng)量亦可謂龐大，但由于包括中航廣場、平安 IFC、華爾街項目在內(nèi)的大體量供應(yīng)都將在 2021 年后集中入市，預(yù)計 2021 年年中以前深圳甲級寫字樓將會保持平穩(wěn)而持續(xù)的供應(yīng)，榮超中心、卓越時代廣場二期、港中旅大廈有望于年底前后陸續(xù)入市。出于對區(qū)位、物業(yè)素質(zhì)的高要求，以及企業(yè)自身較強的承租能力，不斷完善的福田中心區(qū)成 為大型金融機構(gòu)進駐深圳的重要選擇。 較少供應(yīng)及對投資行為的抑制限制了買賣成交， 自用客戶 成為支撐市場的主體。 2021 年上半年，全市總供應(yīng)辦公面積為 萬平方米，遠遠低于預(yù)期；而批售的辦公面積為 萬平方米，表現(xiàn)低迷。市場進入調(diào)整期以來，成交量因為供應(yīng)量大幅減少、購房者觀望氣氛濃厚而大幅回落，而從個盤銷售率來看， 無論是 2021 年下半年還是 2021 年上半年上市的項目，到目前都沒有突破 50%，跟以往開盤即銷售過半情形成鮮明反差。 0 8 0 7 39。 1 2 0 8 39。 0 4 0 8 39。 2021 年上半年開盤銷售的三個物業(yè)均在非熱點區(qū)域，榮超濱海大廈位于寶安 中心區(qū)，均價僅為 18,500元 /平方米；香年廣場在華僑城，一來這里非辦公熱點，二來物業(yè)是廠房 23 性質(zhì)，使得其均價只有 22,000 元 /平方米，遠低于本區(qū)的住宅價格；龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園同樣是廠房性質(zhì)，且在龍崗，銷售價格僅在 7,800 元 /平方米左右。 0 6 0 7 39。 1 0 0 7 39。 0 2 0 8 39。 0 6數(shù)據(jù)來源：深圳市土地資源和房產(chǎn)管理局 2021 年上半年，在售物業(yè)個盤的價格波動較小，每月影響全市均價的主要是成交結(jié)構(gòu)，寫字樓具有非常強的區(qū)域性，性質(zhì)相似的物業(yè)，在商務(wù)熱點區(qū)域與非熱點區(qū)域價格可以是兩重天，而目前深圳新上市物業(yè)、存量物業(yè)分布范圍較廣，不再像前些年主要集中在福田中心區(qū)及其周邊。造成市場不景氣主要原因是當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)明顯變化，國際上，受美國“次貸”影響，國際經(jīng)濟增長大幅放緩，而國際原油價格卻大幅飆升，股市波動異常；國內(nèi)也是錯綜復(fù)雜，人民幣持續(xù)升值，導(dǎo)致大量企業(yè)競爭力逐步減弱，甚至面臨巨大的生存壓力，令外， CPI 持續(xù)高位運行、銀根緊縮不變等令大眾對未來經(jīng)濟預(yù)期看空，使得整個房地產(chǎn)市場 暫時 處于冰封期。顯示出客戶對福田中心區(qū)區(qū)域價值的追捧。 26 第四部分 物業(yè)調(diào)研分析 ? 卓越時代廣場 卓越時代廣場建筑外型力求達到“標(biāo)志性”的效果，通過高層塔樓體量，強調(diào)立體線條的流暢及高聳入云的豎向感。裙樓與塔樓之間部分有一中庭，高約 20 米，豪華氣派，是深圳市最高的寫字樓和商業(yè)中庭。根據(jù)項目單層面僅 1800 平方米以下的特點，項目分割非常靈活。其中可售建筑面積 萬平方米，寫字樓面積 平方米，商業(yè)面積 萬平方米。 ? 財富大廈 財富大廈位于 CBD東南龍頭區(qū)位，福田中心區(qū)金田路與福華三路交匯處。集商業(yè)、辦公、休閑、娛樂為一體的 55 層超高層綜合建筑：獨創(chuàng)換氣通風(fēng)窗，環(huán)保有氧商務(wù)，東方商道的文化大堂，無回廊純板式結(jié)構(gòu)。大廈外形猶如一頂碩大的“博士帽”， 28 結(jié)構(gòu)設(shè)計為鋼骨砼框架 — 筒體結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)用量近一萬噸。大廈坐北朝南，占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，其中辦公 萬平方米，商業(yè) 萬平方米。 寫字樓主樓為少見的雙核心筒、南北通透的長板式結(jié)構(gòu)，顯著增加了樓層采光面并改善通風(fēng)，實用率高；方正實 用的大開間，相鄰隔墻為非承重墻的無柱式設(shè)計，更方便客戶自由組合。 理由 除上述幾個物業(yè)之外，本次還對財富大廈、金潤大廈、海岸城、漢唐大廈等寫字樓進行了詳細調(diào)查，并進行對比分析，結(jié)論如下： 29 調(diào)查對象 沒有選擇的理 由 卓越時代大廈 價格偏高，沒有類似接近 3,000 平方米的大面積的寫字樓，且車位偏少 財富大廈 同上 招商銀行大廈 招商銀行大廈空置率很低，少有意向出售。 交通便捷度 交通十分便利，有 2 2 2 3 5 10 10 11 12 20 2020 2 21 22 22 2 23 23 310～ 315環(huán)線、 31 31 3232 33 36 365 等 27 條公交線多路大中巴通達及地鐵 1 號車公廟站、福田車站等。 31 二、 估價報告過程及結(jié)果 估價基準(zhǔn)日 二○○八年十二月十二日 估價定義 本報告中的 估價總值 為估價對象于估價時點狀態(tài)下預(yù)售 ,滿足估價的假設(shè)和限制下的公開市場價值。用途為辦公，周邊類似房地產(chǎn)市場交易活躍，交易案例豐富，適于采用市場比較法。比 較物業(yè)個數(shù) 25,300元 /平方米 2) 時代科技大廈 23 層 時代科技大廈 23層估價技術(shù)思路基本上與 22層的是保持一致的，考慮到 23 層 另外加送 1,200 平方米的大型平臺 的特殊因素，除區(qū)域因素和個別因素修正之外增加特殊因素和樓層差修正，通過在上述價格基礎(chǔ)上進行修正最后得出 23層的價格。 34 第六 部分 項目購買 和租賃 對公司 財務(wù) 影響 評價 一、 公司經(jīng)濟 狀況分析 企業(yè)提供了 2021 年 9 月份的資產(chǎn)負債表和利潤表及現(xiàn)金流量表，經(jīng)深圳執(zhí)信達會計事務(wù)所審計。 則 30個停車位 5 年免租期價值 =1,000 元 /月 2） 30 個停車位 5 年免租期價值：該部分價值主要通過租金體現(xiàn)出來，本次價值測算僅簡單以月租金乘以免租期限得出。估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范 》，根據(jù)估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對估價對象的實地勘查，以及遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，將本次估價方法確定如下： 1） 估價對象時代科技大廈 22 層、 23層房地產(chǎn)：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 中規(guī)定：有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。 區(qū)域規(guī)劃定位 大型居住區(qū)為主、以城市公共設(shè)施和公園綠地為輔的綜合片區(qū) 估價對象時代科技大廈 22 層整層面積為 3, 平方米、 23 層建筑面積為 1, 平方米，外加送一個 1,200 平方米的大型平臺，整棟樓僅有 23層有外加平臺。 30 第五部分 物業(yè) 價值分析 一、項目基本情況描述 估價對象名稱 深圳市福田區(qū)深南大道與農(nóng)園路交匯處時代科技大廈 2 23 層房地產(chǎn) 地理位置 估價對象位于深圳市福田區(qū)車公廟片區(qū)，東與泰寶大廈相鄰，南依深南大道， 西邊隔著農(nóng)園路與招商銀行大廈相望，北近香林路。地下停車位多達 499 個；電梯多達 26 部，客梯速度達 米 /秒，垂直交通快捷。大廈體量大，建筑高，臨街展示面長，為片區(qū)地標(biāo)建筑。建筑面積 萬平方米，地下室 3層，地上 53 層，建筑高度 米。弱電系統(tǒng)包括大廈樓 宇管理系統(tǒng)（ BAS），電話系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)（ CCTV），公共電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，升降機保安讀卡系統(tǒng)等。 財富大廈占地面積 6， 799 ㎡，總建筑面積達 108， 940 ㎡，其中裙樓 14 層總共 14,309㎡面積規(guī)劃為中心區(qū)商業(yè)旗艦。地下二層與南北寫字樓及酒店相通。值得一提的是，在每層均設(shè)置有公共洗手間外，考慮到大公司總部的總裁需求預(yù)留私人休息室和衛(wèi)生間