【正文】 ? 地理位置 位于深 圳 市福田 區(qū)車(chē) 公 廟 片 區(qū) ， 東與 泰 寶 大廈相 鄰 ，南依深南大道，西 2 邊 隔著 農(nóng)園 路 與 招商 銀 行大廈相望，北近香林路。 ? 項(xiàng)目西邊 237 米高的招商銀行大廈。 ? 大廈基本情況 大廈 14層為商業(yè)裙樓， 625 層為辦公層，分 別 以每層走廊連接的主樓和輔樓南北兩部分組成。 5 二、可行性研究結(jié)論 投資購(gòu)買(mǎi)的必要性 根據(jù)深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司現(xiàn)有辦公場(chǎng)所現(xiàn)狀，結(jié)合公司發(fā)展需求、 總部建設(shè)、 人員擴(kuò)大、公司形象提升、提高工作效率、改善企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及加強(qiáng)員工辦公環(huán)境等因素，綜合考慮，購(gòu)買(mǎi)比現(xiàn)狀面積大、環(huán)境好的辦公物業(yè)十分有必要。 物業(yè) 考察分析 由于時(shí)代科技大廈地理位置好，交通十分方便，且除 23層 1,200 平方米大型平臺(tái)之外，另外加送 30 個(gè)停車(chē)位 5年免租期，應(yīng)有的類(lèi)似智能系統(tǒng)等其他配套硬件均已完整，故最終選擇了時(shí)代 科技 廣場(chǎng)。 風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 時(shí)刻關(guān)注竣工及交樓時(shí)間，并關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)是否發(fā)生變化，這樣有助于掌握代科技大廈的建設(shè)進(jìn)度，防止不能準(zhǔn)時(shí)交樓、樓宇情況與交樓標(biāo)準(zhǔn)不符等情況的出現(xiàn)。 二、高新投公司 辦公物業(yè)現(xiàn)狀 深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保公司 總部設(shè)在深圳市福田區(qū)深南中路二號(hào)新聞大廈 1號(hào)樓 22012215 室 。即從一個(gè)點(diǎn)的服務(wù)延伸到科技企業(yè)由孵化一直到 IPO 上市的完整鏈條。 高新投公司 從 1999 年搬進(jìn)新聞大廈至今， 人員從當(dāng)時(shí)的 20 多人增加到現(xiàn)在的 110 人。高新投公司從 2021 年年底開(kāi)始到目前的人員發(fā)展情況以及對(duì)未來(lái)人員發(fā)展的規(guī)劃如下： 高新投公司歷年發(fā)展人數(shù)及發(fā)展 規(guī)劃 年份 人員規(guī)模（人） 05年底 52 06年底 74 07年底 87 08年底 110 未來(lái) 5年之內(nèi) 增加到 200 照上述發(fā)展速度來(lái)看， 高新投公司 在未來(lái) 58 年的發(fā)展過(guò)程中應(yīng)具備4,0005,000 平方米的辦公用地來(lái)滿足未來(lái)的發(fā)展需求。 現(xiàn)高新投公司主要辦公物業(yè)為新聞大廈， 進(jìn)入大廈的交通與停車(chē)十分不便等。極大的影響員 工的身心健康；另一方面，公司目前主要的辦公地點(diǎn)位于深南中路新聞大廈 22 樓、 10 樓和 9 樓，分散辦公，不同樓層劃分在不同的電梯井，這樣分散的辦公場(chǎng)地增加公司內(nèi)部信息溝通的難度，影響了文件的快速流轉(zhuǎn)，降低了工作效率，如果能夠做到集中辦公，將大大提高工作效率。因此，購(gòu)買(mǎi)辦公物業(yè) 符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，有效解決人員與有限辦公場(chǎng)地之間緊張的矛盾、促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。 符合高新投公司總部建設(shè)的需要。 根據(jù)深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司現(xiàn)有辦公場(chǎng)所現(xiàn)狀，結(jié)合公司發(fā)展需求、 總部建設(shè)、 人員擴(kuò)大、公司形象提升、提高工作效率 、改善企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 及加強(qiáng)員工辦公環(huán)境等因素，綜合考慮，購(gòu)買(mǎi)比現(xiàn)狀面積大、環(huán) 境好的辦公物業(yè)是十分有必要的。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 58436 億元，增長(zhǎng) %；在城鎮(zhèn)投資中，國(guó)有及國(guó)有控股投資 23554 億元，同比增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 13196億元，增長(zhǎng) %。 1979 年人均 GDP僅為 606元，到2021 年達(dá)到 79221 元，居全國(guó)大中城市第一。 ? 福田區(qū)域發(fā)展和前景預(yù)測(cè) 福田區(qū)是整個(gè)深圳城市核心區(qū)，將建設(shè)成為適應(yīng)二十一世紀(jì)深圳與國(guó)際交流功能要求的中心商務(wù)區(qū)，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域性金融、商貿(mào)、信息、會(huì)展中心及商務(wù)旅游的戰(zhàn)略目標(biāo)提供高品質(zhì)的空間載體， 其功能 定位 是 ： ? 全市的行政文化中心和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中心商務(wù)區(qū)，二十一世紀(jì)深圳國(guó)際性城市形象的集中體現(xiàn)區(qū)； ? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)型企業(yè)的高成長(zhǎng)區(qū)和重點(diǎn)布局地區(qū)； ? 功能完善的以居住功能為主的綜合區(qū)； ? 環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)。 從金融總量上看，截至 2021 年末，深圳共有分行（分公司）以上金融機(jī)構(gòu) 160 多家，金融業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到 萬(wàn)億元人民幣，比 2021 年末增加 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) 75%。 2021 年，深圳貨幣市場(chǎng)累計(jì)總成交 萬(wàn)億元人民幣，增長(zhǎng) 1 倍，占全國(guó)交易量十分之一，全國(guó)排名第三；深圳證券市場(chǎng)股票、基金累計(jì)總成交 萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng) 380%；深圳市銀行結(jié)售匯順差 340 億美元，同比增長(zhǎng) 55%，約占同期全國(guó)結(jié)售匯順差的 7%；深圳黃金市場(chǎng)總成交量 950噸，同比增長(zhǎng) 370%，占全國(guó)交易量的 33%； 保險(xiǎn)公司保費(fèi)總收入 180 億元人民幣，同比增長(zhǎng) 34%。金融機(jī)構(gòu)利潤(rùn)總額達(dá)到 340億元，年均增長(zhǎng) 5%。扶持 1～ 2家既大且強(qiáng)的“資信評(píng)估公司”、“擔(dān)保公司”、“物業(yè)評(píng)估公司”，以及為金融提供專門(mén)服務(wù)的“律師事務(wù)所”、“會(huì)計(jì)師事務(wù)所”和“審計(jì)師事務(wù)所”。 支持深交所建立以中小企業(yè)板為核心的以滿足和適應(yīng)不同發(fā)展階段企業(yè)融資和交易需求為目標(biāo)的多層次資本市場(chǎng)體系；建立機(jī)制健全、功能完善、協(xié)調(diào)高效的多層次資本市場(chǎng)體系；形成創(chuàng)新能力和綜合實(shí)力領(lǐng)先的資本市場(chǎng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者的聚集中心 ；把深圳建設(shè)成為中小企業(yè)的成長(zhǎng)基地、創(chuàng)業(yè)投資的樂(lè)土。一方面成立蔡屋圍金融中心區(qū)改造建設(shè)領(lǐng) 導(dǎo)小組，加快對(duì)蔡屋圍金融聚集區(qū)的改造；另一方面又在福田中心區(qū)為金融機(jī)構(gòu)提供建設(shè)用地，初步形成了新的金融聚集區(qū)。 在規(guī)劃時(shí)序上 ，深圳金融產(chǎn)業(yè)空間布局將繼續(xù)強(qiáng)化福田、羅湖金融中心的前臺(tái)功能， 同時(shí)啟動(dòng)后海中心區(qū)的前期建設(shè)。在高檔物業(yè)快速發(fā)展以及城市西移的影響下，租金水平越來(lái)越兩極化：甲級(jí)物業(yè)受到市場(chǎng)追捧，租金不斷上漲；中低檔物業(yè)越來(lái)越舉步唯艱，難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 同時(shí) 寫(xiě)字樓區(qū)域需求差異明顯，部分區(qū)域需求不夠強(qiáng)烈，如人民南的老辦公商圈，其寫(xiě)字樓的出租率只達(dá)到 50%。政府著力將福田中心區(qū)打造成城市 CBD，提升城市商務(wù)環(huán)境中心區(qū)商務(wù)氣氛不斷成熟，新增市場(chǎng)供應(yīng)成為全市新增供應(yīng)的絕對(duì)主體，金融業(yè)的發(fā)展將進(jìn)一步刺激中心區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，市場(chǎng)供需兩旺，寫(xiě)字樓空置率持續(xù)下降，未來(lái)中心區(qū) 及輻射區(qū) 將繼續(xù)是深圳寫(xiě)字樓發(fā)展的核心地帶。而辦公市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的可見(jiàn)供應(yīng)量亦可謂龐大，但由于包括中航廣場(chǎng)、平安 IFC、華爾街項(xiàng)目在內(nèi)的大體量供應(yīng)都將在 2021 年后集中入市，預(yù)計(jì) 2021 年年中以前深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓將會(huì)保持平穩(wěn)而持續(xù)的供應(yīng)，榮超中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期、港中旅大廈有望于年底前后陸續(xù)入市。出于對(duì)區(qū)位、物業(yè)素質(zhì)的高要求，以及企業(yè)自身較強(qiáng)的承租能力，不斷完善的福田中心區(qū)成 為大型金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐深圳的重要選擇。 較少供應(yīng)及對(duì)投資行為的抑制限制了買(mǎi)賣(mài)成交， 自用客戶 成為支撐市場(chǎng)的主體。 2021 年上半年，全市總供應(yīng)辦公面積為 萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期；而批售的辦公面積為 萬(wàn)平方米，表現(xiàn)低迷。市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期以來(lái)，成交量因?yàn)楣?yīng)量大幅減少、購(gòu)房者觀望氣氛濃厚而大幅回落，而從個(gè)盤(pán)銷(xiāo)售率來(lái)看， 無(wú)論是 2021 年下半年還是 2021 年上半年上市的項(xiàng)目，到目前都沒(méi)有突破 50%，跟以往開(kāi)盤(pán)即銷(xiāo)售過(guò)半情形成鮮明反差。 0 8 0 7 39。 1 2 0 8 39。 0 4 0 8 39。 2021 年上半年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的三個(gè)物業(yè)均在非熱點(diǎn)區(qū)域，榮超濱海大廈位于寶安 中心區(qū)，均價(jià)僅為 18,500元 /平方米；香年廣場(chǎng)在華僑城，一來(lái)這里非辦公熱點(diǎn)，二來(lái)物業(yè)是廠房 23 性質(zhì)，使得其均價(jià)只有 22,000 元 /平方米，遠(yuǎn)低于本區(qū)的住宅價(jià)格；龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園同樣是廠房性質(zhì)，且在龍崗，銷(xiāo)售價(jià)格僅在 7,800 元 /平方米左右。 0 6 0 7 39。 1 0 0 7 39。 0 2 0 8 39。 0 6數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市土地資源和房產(chǎn)管理局 2021 年上半年，在售物業(yè)個(gè)盤(pán)的價(jià)格波動(dòng)較小，每月影響全市均價(jià)的主要是成交結(jié)構(gòu)，寫(xiě)字樓具有非常強(qiáng)的區(qū)域性，性質(zhì)相似的物業(yè)，在商務(wù)熱點(diǎn)區(qū)域與非熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格可以是兩重天，而目前深圳新上市物業(yè)、存量物業(yè)分布范圍較廣，不再像前些年主要集中在福田中心區(qū)及其周邊。造成市場(chǎng)不景氣主要原因是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)明顯變化，國(guó)際上，受美國(guó)“次貸”影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大幅放緩，而國(guó)際原油價(jià)格卻大幅飆升，股市波動(dòng)異常；國(guó)內(nèi)也是錯(cuò)綜復(fù)雜，人民幣持續(xù)升值，導(dǎo)致大量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力逐步減弱，甚至面臨巨大的生存壓力，令外， CPI 持續(xù)高位運(yùn)行、銀根緊縮不變等令大眾對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期看空，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 暫時(shí) 處于冰封期。顯示出客戶對(duì)福田中心區(qū)區(qū)域價(jià)值的追捧。 26 第四部分 物業(yè)調(diào)研分析 ? 卓越時(shí)代廣場(chǎng) 卓越時(shí)代廣場(chǎng)建筑外型力求達(dá)到“標(biāo)志性”的效果，通過(guò)高層塔樓體量，強(qiáng)調(diào)立體線條的流暢及高聳入云的豎向感。裙樓與塔樓之間部分有一中庭，高約 20 米，豪華氣派，是深圳市最高的寫(xiě)字樓和商業(yè)中庭。根據(jù)項(xiàng)目單層面僅 1800 平方米以下的特點(diǎn)，項(xiàng)目分割非常靈活。其中可售建筑面積 萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓面積 平方米，商業(yè)面積 萬(wàn)平方米。 ? 財(cái)富大廈 財(cái)富大廈位于 CBD東南龍頭區(qū)位，福田中心區(qū)金田路與福華三路交匯處。集商業(yè)、辦公、休閑、娛樂(lè)為一體的 55 層超高層綜合建筑：獨(dú)創(chuàng)換氣通風(fēng)窗，環(huán)保有氧商務(wù)，東方商道的文化大堂，無(wú)回廊純板式結(jié)構(gòu)。大廈外形猶如一頂碩大的“博士帽”， 28 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為鋼骨砼框架 — 筒體結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)用量近一萬(wàn)噸。大廈坐北朝南，占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中辦公 萬(wàn)平方米，商業(yè) 萬(wàn)平方米。 寫(xiě)字樓主樓為少見(jiàn)的雙核心筒、南北通透的長(zhǎng)板式結(jié)構(gòu)，顯著增加了樓層采光面并改善通風(fēng)，實(shí)用率高；方正實(shí) 用的大開(kāi)間，相鄰隔墻為非承重墻的無(wú)柱式設(shè)計(jì)，更方便客戶自由組合。 理由 除上述幾個(gè)物業(yè)之外，本次還對(duì)財(cái)富大廈、金潤(rùn)大廈、海岸城、漢唐大廈等寫(xiě)字樓進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查，并進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)論如下： 29 調(diào)查對(duì)象 沒(méi)有選擇的理 由 卓越時(shí)代大廈 價(jià)格偏高，沒(méi)有類(lèi)似接近 3,000 平方米的大面積的寫(xiě)字樓，且車(chē)位偏少 財(cái)富大廈 同上 招商銀行大廈 招商銀行大廈空置率很低，少有意向出售。 交通便捷度 交通十分便利，有 2 2 2 3 5 10 10 11 12 20 2020 2 21 22 22 2 23 23 310～ 315環(huán)線、 31 31 3232 33 36 365 等 27 條公交線多路大中巴通達(dá)及地鐵 1 號(hào)車(chē)公廟站、福田車(chē)站等。 31 二、 估價(jià)報(bào)告過(guò)程及結(jié)果 估價(jià)基準(zhǔn)日 二○○八年十二月十二日 估價(jià)定義 本報(bào)告中的 估價(jià)總值 為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下預(yù)售 ,滿足估價(jià)的假設(shè)和限制下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。用途為辦公，周邊類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，交易案例豐富，適于采用市場(chǎng)比較法。比 較物業(yè)個(gè)數(shù) 25,300元 /平方米 2) 時(shí)代科技大廈 23 層 時(shí)代科技大廈 23層估價(jià)技術(shù)思路基本上與 22層的是保持一致的，考慮到 23 層 另外加送 1,200 平方米的大型平臺(tái) 的特殊因素，除區(qū)域因素和個(gè)別因素修正之外增加特殊因素和樓層差修正，通過(guò)在上述價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行修正最后得出 23層的價(jià)格。 34 第六 部分 項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi) 和租賃 對(duì)公司 財(cái)務(wù) 影響 評(píng)價(jià) 一、 公司經(jīng)濟(jì) 狀況分析 企業(yè)提供了 2021 年 9 月份的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表及現(xiàn)金流量表，經(jīng)深圳執(zhí)信達(dá)會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)。 則 30個(gè)停車(chē)位 5 年免租期價(jià)值 =1,000 元 /月 2） 30 個(gè)停車(chē)位 5 年免租期價(jià)值：該部分價(jià)值主要通過(guò)租金體現(xiàn)出來(lái)，本次價(jià)值測(cè)算僅簡(jiǎn)單以月租金乘以免租期限得出。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的、估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘查，以及遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，將本次估價(jià)方法確定如下： 1） 估價(jià)對(duì)象時(shí)代科技大廈 22 層、 23層房地產(chǎn)：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 中規(guī)定：有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。 區(qū)域規(guī)劃定位 大型居住區(qū)為主、以城市公共設(shè)施和公園綠地為輔的綜合片區(qū) 估價(jià)對(duì)象時(shí)代科技大廈 22 層整層面積為 3, 平方米、 23 層建筑面積為 1, 平方米，外加送一個(gè) 1,200 平方米的大型平臺(tái)，整棟樓僅有 23層有外加平臺(tái)。 30 第五部分 物業(yè) 價(jià)值分析 一、項(xiàng)目基本情況描述 估價(jià)對(duì)象名稱 深圳市福田區(qū)深南大道與農(nóng)園路交匯處時(shí)代科技大廈 2 23 層房地產(chǎn) 地理位置 估價(jià)對(duì)象位于深圳市福田區(qū)車(chē)公廟片區(qū)，東與泰寶大廈相鄰，南依深南大道， 西邊隔著農(nóng)園路與招商銀行大廈相望，北近香林路。地下停車(chē)位多達(dá) 499 個(gè)；電梯多達(dá) 26 部，客梯速度達(dá) 米 /秒，垂直交通快捷。大廈體量大，建筑高，臨街展示面長(zhǎng)，為片區(qū)地標(biāo)建筑。建筑面積 萬(wàn)平方米，地下室 3層，地上 53 層，建筑高度 米。弱電系統(tǒng)包括大廈樓 宇管理系統(tǒng)（ BAS），電話系統(tǒng)，閉路電視系統(tǒng)（ CCTV），公共電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，升降機(jī)保安讀卡系統(tǒng)等。 財(cái)富大廈占地面積 6， 799 ㎡，總建筑面積達(dá) 108， 940 ㎡，其中裙樓 14 層總共 14,309㎡面積規(guī)劃為中心區(qū)商業(yè)旗艦。地下二層與南北寫(xiě)字樓及酒店相通。值得一提的是，在每層均設(shè)置有公共洗手間外，考慮到大公司總部的總裁需求預(yù)留私人休息室和衛(wèi)生間