【正文】 也有香港世貿(mào)集團(tuán)、深圳萬(wàn)科、保利集團(tuán)等，本土的也有武漢福星惠譽(yù)集團(tuán)的水岸星城，都是武漢市高端住宅項(xiàng)目的代表。三是 2020年，隨著股市的回暖，持續(xù)上漲的股市分流了部分房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金。同時(shí)從不同類型住房的價(jià)格水平來(lái)看， 2020年高層住房?jī)r(jià)格最高，而銷量占到了住房總銷量的 %，成為目前拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的主要力量。市場(chǎng)反應(yīng)足以說(shuō)明，相對(duì)于北京、上海等重點(diǎn)調(diào)控城市，武漢住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響較小，繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全國(guó)上下，房?jī)r(jià)漲跌的爭(zhēng)論從年初持續(xù)到年末。目前，武漢市高端住宅的均價(jià)約 6500元 /平方米，和普通住宅的價(jià)格比還不到 2:1，而上海高端住宅的均價(jià)在 22020元 /平方米的比比皆是，均價(jià)比已經(jīng)超過(guò)了 3： 1。而武漢的高端市場(chǎng)也在外資的推動(dòng)下發(fā)展迅猛。 ㄔ謔鄣慕踅 食恰 ⒍ 煜潞土膠 芏嫉齲燦 ?2個(gè)高端項(xiàng)目。 在武漢市， 這樣的城鄉(xiāng)結(jié)合部有很多，包括武昌的江夏區(qū)、關(guān)山地區(qū)、湯遜湖，漢口的古田區(qū)、硚口區(qū)，以及漢陽(yáng)的四新地區(qū)。 獨(dú)好 城鄉(xiāng) 結(jié)合部是兼具城市和鄉(xiāng)村的土地利用性質(zhì)的城市與鄉(xiāng)村地區(qū)的過(guò)渡地帶，又稱城市邊緣地區(qū)。 投資主體 近幾年來(lái)，隨著實(shí)物化分配方式的逐漸淡出，住宅貨幣化觀念深入人心，加之武漢市民收入水平的日益增長(zhǎng)以及投資眼光的轉(zhuǎn)移，使得武漢市商品住宅以及高端物業(yè)的需求都有了很大程度的增加。 2020年，國(guó)家已明確提出要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，在繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的同時(shí)，進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面。其中，存量住房平均價(jià)格為 /平方米，同比增 長(zhǎng) %。 ?????? 2020年，我市各區(qū)域的商品住房?jī)r(jià)格均有不同幅度的上漲。 （ 4）商品房?jī)r(jià)格情況 在宏觀調(diào)控政策作用下，我市商品房綜合價(jià)格穩(wěn)中有升，但上漲趨緩。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房空置面積增長(zhǎng)過(guò)快和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度較熱的情況下，預(yù)計(jì)今年的批準(zhǔn)預(yù)售面積，即未來(lái)一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量也會(huì)有小幅度的下降。商品房空置面積的增長(zhǎng)預(yù)示著武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系上的微妙變化：從某種程度上說(shuō)，這是一種房地產(chǎn)商品積壓的潛在危機(jī)。 4. 商品住房銷（預(yù)）售購(gòu)買主體情況 我市商品住房的銷售主體以本市和省內(nèi)為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的 87%以上。 各類住房銷售情況： 2020年，我市商品住房銷售高層和小高層占總銷售套數(shù)的78%以上；多層商品住房的銷售套數(shù)不及 21%。其中：商品住房新開(kāi)工面積為 ，同比減少 %，占商品房新開(kāi)工面積的 %。在土地供應(yīng)中， 95%為住房建設(shè)用地。近幾年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的增長(zhǎng)，已經(jīng)為房地產(chǎn)總體投資打下了厚實(shí)的基礎(chǔ)，所以預(yù)計(jì)在以后幾年里，雖然仍將有增長(zhǎng)，但增幅會(huì)漸漸回落。全市儲(chǔ)蓄存款余額為，比 2020年增加 %。 武漢市消費(fèi)指數(shù)呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明 市民生活水平日益提高，有利于居民置業(yè)，可以起到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用。 小結(jié)： 根據(jù)以上對(duì)于 武漢市 2020年的各項(xiàng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析顯示，武漢市經(jīng)濟(jì)水平處于持續(xù)快速的發(fā)展之中，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。 房地產(chǎn)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變。要嚴(yán)防把類似上海退房事件等局部問(wèn)題當(dāng)成全局性問(wèn)題來(lái)炒作，避免影響調(diào) 控政策的效果，增加經(jīng)濟(jì)調(diào)控的難度。一是把政策職能和市場(chǎng)職能進(jìn)一步明確分開(kāi)。到 “十一五 ”期末，武漢將基本完成中心城區(qū)舊城改造。以建設(shè) “數(shù)字武漢 ”為抓手，大力推進(jìn)數(shù)字政府、數(shù)字家庭、數(shù)字社區(qū)、物流大通關(guān)、一卡通等工程建琛 ? 根據(jù)市政府重點(diǎn)鼓勵(lì)的行業(yè)可以看出，武漢市未來(lái)的工業(yè)、會(huì)展業(yè)以及數(shù)字行業(yè)將會(huì)發(fā)展迅猛，由此可以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)起到巨大的推動(dòng)作用，如工業(yè)園的建設(shè)以及物流項(xiàng)目的建設(shè)等，尤其是會(huì)展業(yè)的發(fā)展將帶來(lái)的國(guó)際博覽中心和周邊相關(guān)場(chǎng)館的建設(shè)，更是可以帶動(dòng)整個(gè)漢陽(yáng)區(qū)域的改造，引爆本區(qū)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的需求，市政府為了促進(jìn)三鎮(zhèn)平衡發(fā)展更是對(duì)此項(xiàng)目的建設(shè)給予了高度重視，都必然帶來(lái)這一區(qū)域廣闊的市場(chǎng)前景和高度的市場(chǎng)預(yù)期，我們即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目位于這一區(qū)域的優(yōu)勢(shì)是十分明顯的。積極推進(jìn)龍王廟廣場(chǎng)、漢正街第一大道、武漢家居大世界等商貿(mào)物流項(xiàng)目建設(shè)。到 “十一五 ”期末，武漢制造業(yè)年增加值將達(dá)到 1500億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的 27． 63％，全年空置商品房 180． 52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 11． 3％，其中住宅 128． 12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 18％，我市商品住宅預(yù)售平均成交價(jià)格 3675元／平方米，同比去年上漲 7． 3％； 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上繳稅金 36． 44億元，比上年增長(zhǎng) 32％，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有項(xiàng)目的企業(yè) 559家，其中：年投資額在 3億元以上的企業(yè) 19家，與 2020年基本持平；年投資額超過(guò)一億元的企業(yè) 112家，同比增長(zhǎng) 12％；年投資額超過(guò) 5000萬(wàn)的企業(yè) 239家，同比增長(zhǎng) 52％；年銷售收入超 3億元的企業(yè) 20家；年銷售收入超 1億元的企業(yè) 120家，同比增長(zhǎng) 11％；年銷售收入超 5000萬(wàn)元的企業(yè) 192家，同比增長(zhǎng) 6％。其中，短期貸款 ；中長(zhǎng)期貸款 。 和記黃埔、世貿(mào)、瑞安、新世界等財(cái)團(tuán)入市巨額投資商用物業(yè)，將為武漢招商外資、經(jīng)濟(jì)走向世界注入強(qiáng)大的推動(dòng)力。全市累計(jì)批準(zhǔn) “三資 ”企業(yè) 4961個(gè)，其中當(dāng)年新批 “三資 ”企業(yè)228個(gè)。居民住房消費(fèi)則隨著家庭購(gòu)房的增多， 2020年城市居民家庭的住房裝修進(jìn)入高增長(zhǎng)階段。居民生活質(zhì)量在不斷提高，居民消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，促進(jìn)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。其中，批發(fā)零售業(yè) ，增長(zhǎng) ％；住宿餐飲業(yè) ，增長(zhǎng) ％；其他行業(yè) ，下降 ％。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %，漲幅回落 ，其中，生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 %，生活資料價(jià)格下降 %。全年房屋交易產(chǎn)價(jià) ,其中存量房交易產(chǎn)價(jià)。 全年房地產(chǎn)施工面積 ，增長(zhǎng) ％ ,竣工面積 ，增長(zhǎng)％，其中住宅施工面積 ,增長(zhǎng) %,竣工面積 ，增長(zhǎng) %。 （ 9）盡管項(xiàng)目規(guī)模不是很大，仍須精心于每一個(gè)細(xì)節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開(kāi)端。 （ 5）制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工安全和現(xiàn)場(chǎng)文明施工水平，加快工程施工進(jìn)度，盡可能減少因施工對(duì)周邊居民和商貿(mào)活動(dòng)產(chǎn)生的影響的持續(xù)時(shí)間。項(xiàng)目營(yíng)銷 工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。 （ 4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主體中不少是高層及小高層帶電梯住宅，并按照國(guó)家康居示范工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，其市場(chǎng)認(rèn)同、市場(chǎng)價(jià)格的承受能力會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，存在叫好而不叫買的可能。 本項(xiàng)目的價(jià)格定位采取市場(chǎng)跟隨策略，做到層次相當(dāng)?shù)焚|(zhì)更優(yōu)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心中形成物超所值的印象。 （ 1）戶型特點(diǎn) 戶型多變，選擇較多；功能分區(qū)清晰、采光通風(fēng)好、節(jié)能節(jié)水、保溫隔熱、防塵防噪。 清代女詩(shī)人吳絳雪的《春夏秋冬》中《秋》詩(shī)：秋 江楚雁宿沙洲，雁宿沙洲淺水流。 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案的總體概況見(jiàn)下表所示： 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備注 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 47200 2 建筑總占地面積 平方米 9080 2270*4 3 總建筑面積 平方米 94400 其中 居住面積： 平方米 67160 商業(yè)面積： 平方米 27240 底下 3層 4 總戶數(shù) 戶 644 總居住人數(shù) 1824 平均每戶建筑面積 平方米 5 停車位 個(gè) 386 停車位所占面積 15440 6 容積率 2 7 住宅建筑密度 % 建筑密度 % 8 綠地率 55% 9 棟數(shù) 棟 4 26 其中：高層 棟 4 26層 （三）項(xiàng)目研究結(jié)論和主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目案名定為：楚江碧水 緊鄰的武漢國(guó)際博覽中心外部看起來(lái)像編鐘， 12個(gè)單體展館代表 12個(gè)音律，圍成一大型圓形廣場(chǎng) …… 昨日從武漢新區(qū)指揮部獲悉，武漢國(guó)際博覽中心設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確定，年內(nèi)正式動(dòng)工興建。 （ 4）項(xiàng)目已取得漢陽(yáng)區(qū)計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)。 項(xiàng)目實(shí)測(cè)占地面積為 47200平方米，政府審批的土地使用條件為：物業(yè)類別：居住兼容商業(yè)金融業(yè)用地；建筑面積：控制在 94400平方米內(nèi)（其中居住建筑面積不低于 65240平方米）；容積率： 。結(jié)合武漢城市特點(diǎn)，發(fā)揚(yáng)荊楚文化，建設(shè)難以復(fù)制的博覽新城，成為武漢城市發(fā)展新的亮點(diǎn)，極大提升城市的形象品質(zhì)。 武漢的會(huì)展產(chǎn)業(yè)將充分得到武漢產(chǎn)業(yè)的支撐，依托產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，通過(guò)生產(chǎn)要素集聚 ——專業(yè)市場(chǎng) ——產(chǎn)業(yè)集群 ——專業(yè)會(huì)展 ——世界性會(huì)展的發(fā)展模式，完善華中地區(qū)會(huì)展經(jīng)濟(jì)的 “金字塔 ”結(jié)構(gòu)，鞏固和增強(qiáng)展會(huì)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)是提高城市能級(jí)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 武漢作為華中地區(qū)最大的區(qū)域性中心城市 ,經(jīng)濟(jì)地位最為重要，無(wú)論是 GDP總量，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的分量值都位居中部主要城 市之首。發(fā)展壯大武漢會(huì)展業(yè)并必將促成武漢成為中西部會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶的中心，努力成為國(guó)際展覽名城。在四新地區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅也是很有必要的。政府通過(guò) “招拍掛 ”方式，將規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)用地整體供應(yīng)給武漢新城國(guó)際博覽中心有限公司。 武漢新城國(guó)際博覽中心有限公司作為武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目的項(xiàng)目法人，全面負(fù)責(zé)武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目的投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理。 需要根據(jù)市場(chǎng)策劃擬定合適的項(xiàng)目名稱。6 目 錄 5一、總論 5（一）項(xiàng)目背景 51.項(xiàng)目名稱 出的理由 8（二）項(xiàng)目概況 9（三）項(xiàng)目研究結(jié)論和主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11（四）問(wèn)題與建議 111．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)存在的主要問(wèn)題 122．實(shí)施建議 13二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 13（一）市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài) 131.武漢市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 633.市場(chǎng)需求分析 81（二）客戶分析 析 戶的因素列舉與分析 94（三）項(xiàng)目 SWOT分析 SWOT分析分析表 SWOT分析結(jié)論 106（四）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 115（五）營(yíng)銷策略 （ Product） 產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略（ Price） （ Place） 產(chǎn)促銷組合策略（ Promotion） 117三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 117（一）地質(zhì)、水文條件 117（二）社會(huì)環(huán)境及公共設(shè)施條件 121（三）區(qū)域規(guī)劃要求 121（四）交通條件 123（五）法律支持條件 123四、建設(shè)方案選擇 123（一）建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 124（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃方案： 計(jì)圖，選定主要參數(shù) 131（三）建筑方案 143五、節(jié)能節(jié)水措施 143（一）節(jié)能措施及能耗指標(biāo)分析 147（二）節(jié)水措施及水耗指標(biāo)分析 149六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 149（一）建址環(huán)境現(xiàn)狀 149（二）項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 150（三）環(huán)境保護(hù)措施 152（四）環(huán)境保護(hù)投資 152（五）環(huán)境影響評(píng)價(jià) 152七、組織機(jī)構(gòu)、人力資源和招投標(biāo)方案 152（一）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 153（二）人力資源配置方案 154（三）工程招投標(biāo) 156八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 156（一）建設(shè)工期 157（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 157（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 158九、投資估算 158（一）投資估算 159（二）建設(shè)期利息估算 159（三）投資使用計(jì)劃 160十、融資方案 160（一）項(xiàng)目資金來(lái)源 1601．項(xiàng)目資本金籌措 1602．項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 161（二）融資方案分析 1611．資金來(lái)源可靠性分析 1612．融資結(jié)構(gòu)分析 1613．融資成 本分析 1614．融資風(fēng)險(xiǎn)分析 162十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 162（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1621．財(cái)務(wù)價(jià)格 1622．利率 1633．項(xiàng)目計(jì)算期選取 1634．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ ic）設(shè)定 163（二）營(yíng)業(yè)收入與成本費(fèi)用估算 1631．銷售收入估算 1632．銷售成本費(fèi)用估算 1633．土地增值稅的估算 1644．所得稅的估算 164（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 164(四 )融資前分析 1641．項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 1642．項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值 1653．項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 165(五 )融資后分析 1651．盈利能力分析 1662．償債能力分析 1663．財(cái)務(wù)生存能力分析 166(六 )不確定性分析 1661．盈虧平衡分析 1672．敏感度分析 167(七 )財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 168十二、社會(huì)評(píng)價(jià) 168（一）社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容 171（二）社會(huì)評(píng)價(jià)的步驟與方法 評(píng)價(jià)的步驟 173十三、 風(fēng)險(xiǎn)分析 173（一）風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 174（二