【正文】 ： 十一五期間天津、重慶等直轄市尤其發(fā)展迅速，欠發(fā)達(dá)省份也保持較快的經(jīng)濟(jì)增速，以上海、北京為代表的一線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)增速放緩 （見圖 28） 。酒店 行業(yè)及 市場(chǎng)研究報(bào)告 第 16 頁 （ 2） 各省市經(jīng)濟(jì)規(guī)模： 以廣東、江蘇、山東、浙江 、福建 等沿海經(jīng)濟(jì)體，以及上海、北京、天津、重慶為代表的直轄市 （或國家中心城市） ，占據(jù)了中國經(jīng)濟(jì)的半壁江山 （具體見圖 27） 。 新世紀(jì)以來，中國經(jīng)濟(jì)十年完成了 GDP 翻兩番，連續(xù)超越意 、 英 、 法 、 德 、日 ，于 2020 年 成為全球經(jīng)濟(jì)規(guī)模第二大國家 。酒店 行業(yè)及 市場(chǎng)研究報(bào)告 第 14 頁 ? 全球?qū)⑦M(jìn)入空前的創(chuàng)新密集和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，搶占科技制高點(diǎn)的競(jìng)賽將更加激烈 ? 隨著國際政治、經(jīng)濟(jì)力量調(diào)整，國際金融、貿(mào)易、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等規(guī)則將發(fā)生深刻變化 （ 2）世界經(jīng)濟(jì) 保持穩(wěn)定復(fù)蘇： 新的五年或者十年， 預(yù)測(cè)中國、印度等新興經(jīng)濟(jì)體將保持不低于 8%的發(fā)展速度 。酒店 行業(yè)及 市場(chǎng)研究報(bào)告 第 13 頁 （ 2）近年來，金磚四國中的 中國和印度 保持著超過 8%的 GDP 增速，也 成為世界主要的新興酒店市場(chǎng) （見圖 23） 。 通過市場(chǎng)研究，明確公司 價(jià)值定位 ，一是確定酒店 投資 和 管理 的基本策略，二是 確定 金茂各單體 酒店運(yùn)營策略和 市場(chǎng) 價(jià)值定位 。 金茂集團(tuán)酒店 行業(yè)及 市場(chǎng)研究報(bào)告 第 10 頁 第一章、 本研究報(bào)告概況 一 、市場(chǎng)研究的背景 實(shí)現(xiàn)酒店投資和運(yùn)營的協(xié)調(diào)發(fā)展 為實(shí)現(xiàn)如下意圖制定本報(bào)告： ? 一只眼睛關(guān)注酒店地產(chǎn)投資，一只眼睛關(guān)注酒店經(jīng)營； ? 收集整理重大決策信息，供總部和決策層使用； ? 按季度實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)分析和銷售分析，制定競(jìng)爭(zhēng)策略； ? 按定性和定量兩個(gè)維度，研究一定時(shí)期內(nèi)酒店市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注問題，提出解決方案； ? 對(duì)國際酒店管理公司實(shí)現(xiàn)最佳督導(dǎo)。 （ 7）、 酒店建設(shè)模式 ：應(yīng)以 城市綜合體、旅游地產(chǎn)帶動(dòng)酒店開發(fā) 為主；單體酒店的并 購改造和 四星級(jí)酒店的升級(jí)改造 為輔 。 ? 如從短期獲利更多來看，應(yīng)加強(qiáng)覆蓋 40 個(gè)城市的市場(chǎng)研究，占據(jù)低洼城市板塊，進(jìn)行酒店價(jià)值投資。酒店 行業(yè)及 市場(chǎng)研究報(bào)告 第 7 頁 酒店的省域分布分析，我們認(rèn)為區(qū)域中心城市和國家旅游度假勝地城市具備投資基礎(chǔ)。 （ 5）、考慮多經(jīng)營主體 的合作。 一是 關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 緊緊 開發(fā)核心商務(wù)區(qū) 的酒店項(xiàng)目；二是 關(guān)注區(qū)域旅游發(fā)展，開發(fā)旅游度假區(qū)的核心地段。 通過“發(fā)展規(guī)劃”在投資和運(yùn)營中取得平衡，在發(fā)展中不忘運(yùn)營，在運(yùn)營不忘發(fā)展，而不至于 錯(cuò)過黃金投資期。 ? 穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，市場(chǎng)需求穩(wěn)定增長； ? 商業(yè)地產(chǎn)投資 2020 年正式進(jìn)入上行周期，不動(dòng)產(chǎn)升值趨勢(shì)明顯； ? 二、三線城市崛起帶來增量市場(chǎng)機(jī)會(huì)和投資機(jī)會(huì)； ? 國家后續(xù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從國富到民強(qiáng)，給以酒店業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)帶來光明前景； ? 商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入成長期； 金茂集團(tuán) （ 6） 2020 年以來，國際酒店管理品牌在華加速輕資產(chǎn)擴(kuò)張，目前已完成一線城市布局，并預(yù)計(jì)近年內(nèi)完成二、三線城市的戰(zhàn)略布局。 （ 2） 在十二五規(guī)劃的指引下，中國城鎮(zhèn)化趨勢(shì)與區(qū)域中心城市發(fā)展仍然是高星級(jí)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素， 20202020 年是產(chǎn)業(yè)從成長期到成熟期的 10 年。 因此 以酒店經(jīng)營為主業(yè)的企業(yè)，必須依靠住宅 +商業(yè) +酒店投資相配套， 實(shí)現(xiàn) 全產(chǎn)業(yè)鏈 商業(yè)模式，以銷售物業(yè)的盈利來支持投資物業(yè)的發(fā)展（ 比如萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式 ） 。根據(jù)投資評(píng)價(jià)模型，酒店的長期保值增值成為酒店投資者的盈利方式。 五星級(jí)酒店的行業(yè)屬性 （ 1） 由于酒店行業(yè)有按一定周期波動(dòng)的特性，因此酒店投資企業(yè)應(yīng)注意投資和開發(fā)的時(shí)機(jī)選擇。 （ 3） 根據(jù)金茂集團(tuán)初步研究，北京、上海、廣州等一線城市均五星級(jí)客房供應(yīng)超前三年，超供量至 少 10%。較 金茂集團(tuán) （ 4） 酒店投資企業(yè)應(yīng)實(shí)施運(yùn)營和投資的雙核驅(qū)動(dòng)策略。二三線城市進(jìn)入星級(jí)酒店建設(shè)高潮。 ? 上世紀(jì) 8090 年代，形成第一次投資高峰，以廣東省內(nèi)等開放城市為代表，以建設(shè)單體酒店形式進(jìn)行酒店投資。 （ 4） 從行業(yè)發(fā)展來看， 宏觀經(jīng)濟(jì)、人口紅利、城市化三大宏觀因素從根本上決定未來中長期中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀局面。 （ 2） 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整和相對(duì)飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激 消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也成為中國城市化的主力引擎和城市形象名片， 創(chuàng)造中國政府所期待的可持續(xù)性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)。 旅游業(yè)分析 （ 1） 根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，到 2020 年，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 33 億人次，年均增長 10%；入境過夜游客人數(shù)達(dá) 9000 萬人次，年均增長 8%。 （ 2）中國城鎮(zhèn)化發(fā)展，將 圍繞區(qū)域大型都市，建設(shè)衛(wèi)星城市群，最終實(shí)現(xiàn)一線城市國際化、二線城市中心化、三線城市工業(yè)化。 酒店 行業(yè)及 市場(chǎng)研究 報(bào)告 （ 2020 年第 1 季度 ） 金茂集團(tuán) 運(yùn)營管理部 2020 年 3 月 28 日 金茂集團(tuán)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體 將保持3%左右的經(jīng)濟(jì)增速 。 （ 5） 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，又要求酒店企業(yè)發(fā)展必須要考慮地區(qū)間 酒店投資特點(diǎn)和其中蘊(yùn)含的差異性，要提倡“區(qū)域化思維，本地化運(yùn)作”。 房地產(chǎn)業(yè)分析 （ 1） 中國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型到房地產(chǎn)投資 /資本運(yùn)作型的轉(zhuǎn)變期，行業(yè)平均利潤趨于合理化。地產(chǎn)商開發(fā)大型商務(wù)綜合體具有一定的整合性優(yōu)勢(shì)，通過住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)進(jìn)行組合可以獲得最佳的收益。 二、五星級(jí)酒店市場(chǎng) 分析 五星級(jí)酒店的發(fā)展回顧 （ 1） 中國酒店市場(chǎng)和美國、香港等成熟市場(chǎng)不同，目前正處于高速成長期，20202020 年形成第三次酒店投資高峰。 ? 第三次投資高峰，從 2020 年開始到以后的 2020 年，主要是政府主導(dǎo)的二線城市為代表。預(yù)計(jì)五年內(nèi)形成大量供給，形成第三次經(jīng)營低谷甚至行業(yè)整體虧損，行業(yè)面臨運(yùn)營的高度壓力，酒店運(yùn)營估計(jì) 20202020 年會(huì)遭遇一次業(yè)績盤整的震蕩。 五星級(jí)酒店的供需分析 （ 1） 20202020 年，中國五星級(jí)酒店入住率基本維持在 65%左右 ，但平均房價(jià)并未顯著提高； 2020 年后行業(yè)供應(yīng)已顯著高于需求，經(jīng)營進(jìn)入下行周期。 這是五星級(jí)酒店行業(yè) 2020 年后“ 供逐步大于求，業(yè)績下滑乃至惡化 ”的本質(zhì)原因 。 (5)從長期看，由于客房需求的每年穩(wěn)定增長，供應(yīng)長期最終被消化，供給總量也會(huì)繼續(xù)增長。 五星級(jí)酒店的投資評(píng)價(jià)模式 （ 1）從價(jià)值鏈方面看 ， 由于酒店業(yè) 供大于求的市場(chǎng)形勢(shì)， 導(dǎo)致運(yùn)營環(huán)節(jié)在價(jià)值鏈中的占比越來越低。 （ 3） 單獨(dú)以酒店投資為主業(yè)的企業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)失效 ，而酒店 相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略， 尤其適合目前的市場(chǎng)環(huán)境 。 五星級(jí)酒店的 未來展望 （ 1） 金茂集團(tuán) 假設(shè)住宿需求年復(fù)合增長率為 %，入住率 66%， 300 間 /單個(gè)酒店，則 可以推算出 2020 年中國大陸掛牌五星級(jí)酒店數(shù)量為 1172 家（總1700 家 )，共有客房 35 萬間。 （ 5） 星級(jí)酒店投資商拓展的欲望仍然很強(qiáng)烈，房間價(jià)格下降很快，部分以酒店運(yùn)營為主要盈利方式的星級(jí)酒店將開始進(jìn)入經(jīng)營困境。長期看，市場(chǎng)需求在發(fā)展，總體酒店產(chǎn)業(yè)具備投資前景 ， 我們面臨著百年一遇的發(fā)展機(jī)會(huì) 。 酒店行業(yè)投資發(fā)展策略 對(duì)于酒店投資企業(yè)而言，應(yīng)注意以下投資策略： （ 1）、 酒店企業(yè)要關(guān)注市場(chǎng)變化， 揚(yáng)長避短，趨利避害，制定科學(xué)的酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。 （ 3）、 避免 酒店“ 宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、重大事件風(fēng)險(xiǎn) ”等投資風(fēng)險(xiǎn) 。應(yīng)關(guān)注交通特別發(fā)達(dá)的酒店、關(guān)注商業(yè)區(qū)域特別發(fā)達(dá)的酒店項(xiàng)目。通過對(duì)五星級(jí) 金茂集團(tuán) ? 應(yīng)以城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口數(shù)量、國家發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)出發(fā)，來選擇發(fā)展城市乃至發(fā)展項(xiàng)目， 而不應(yīng)受城市短期的客房供給過量等消極信息的影響。 ? 對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握上，近期關(guān)注二線城市投資布局，深耕一線城市的核心商圈。酒店 行業(yè)及 市場(chǎng)研究報(bào)告 第 9 頁 中國酒店業(yè)發(fā)展歷程 ..................................................................................... 37 酒店行業(yè)產(chǎn)品細(xì)分 ......................................................................................... 39 中國酒店產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體 ..................................................... 40 星級(jí)酒店供給 狀況 ......................................................................................... 41 星級(jí)酒店收入狀況 ......................................................................................... 43 星級(jí)酒店盈利狀況 ......................................................................................... 45 五星級(jí)酒店供給情況 ..................................................................................... 45 五星級(jí)酒店區(qū)域分布 ..................................................................................... 48 1經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展?fàn)顩r ................................................................................... 49 1酒店管理公司發(fā)展?fàn)顩r ............................................................................... 49 二、酒店行業(yè)屬性 ............................................................................................... 50 酒店行業(yè)供求結(jié)構(gòu) ......................................................................................... 50 酒店產(chǎn)業(yè)周期 ................................................................................................. 51 酒店行業(yè)周期波動(dòng)小結(jié)： ................................................................................... 53 重大事件和重大經(jīng)濟(jì)觸底 ............................................................................. 53 酒店產(chǎn)業(yè)集中度 ............................................................................................. 53 酒店行業(yè)盈利結(jié)構(gòu) ......................................................................................... 54 五星級(jí)酒店客源結(jié)構(gòu) ..................................................................................... 55 酒店投資企業(yè)關(guān)鍵成功要素 ......................................................................... 56 產(chǎn)品和服務(wù) ..................................................................................................... 58 需求關(guān)鍵因素 ..........