【正文】 0500010000150002020025000城鄉(xiāng)居民儲蓄余額( 億元) 城鎮(zhèn)年平均收入（元） （ 數 據 來 源： 20202020 年 大竹 縣歷 年 統(tǒng)計 年 鑒 ） 由上圖可以看到， 從 2020年至今，隨著經濟的發(fā)展， 大竹 縣 城鎮(zhèn)企業(yè)單位職工年均工資的增加，居民可支配收入的增加，居民儲蓄余額也逐年上生，保持了穩(wěn)步增長。 社會消費額分析 表： 大竹 縣近年社 會 消 費額 分析 年份 社會消費品零售總額（萬元） 批發(fā)零售貿 易 業(yè) 貿易業(yè)占總額百分比 住宿、餐飲業(yè) 住宿、餐飲業(yè)消費占總額百分比 2020 % % 2020 317186 276138 87% 41048 % 大竹 社會消費零售總額從 07－ 08 年年均增長 ％，保持較快增長 。由于大竹房地產市場發(fā)展相對 較晚，城市居民改善居住需求意愿較強， 0 07消耗了全年 竣工面積，表明了大竹 縣房地產市 場呈現供需兩旺的態(tài)勢。 社 會發(fā) 展目 標 ：全市 總 人口年 遞 增率 2020 年控制在 4‰， 2020 年控制在 4‰，到 2030年控制在 3‰。 “一核”指達州城市； “一圈”指圍繞達州城市半小時經濟圈內的城市群，包括宣漢、開江、大竹；“兩翼”：達州城市外圍兩翼城市，包括渠縣、萬源； “三軸”指重慶 —— 大竹—— 達州城市 —— 宣漢 —— 萬源 —— 安康的區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線，巴中 —— 達州城市 —— 宣漢 —— 萬州的市域城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線，南充 —— 渠縣 —— 大竹的市域城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線 大竹在達州城市發(fā)展的空間結構中處于一圈內，具有重要的經濟地位及戰(zhàn)略地位。 三級重點城鎮(zhèn)： 達州市域規(guī)劃有三級重點城鎮(zhèn) 20個。 五級鄉(xiāng)集鎮(zhèn)： 達州市域規(guī)劃有五級鄉(xiāng)集鎮(zhèn) 200 余個，為鄉(xiāng)政府駐地。 “三縱”： 從石梯鎮(zhèn)向南到渠江 — 土溪 — 石梯 — 堡子；任市 — 麻柳 — 新寧 — 南壩－土黃 — 樊噲－太平；達渝高速、達陜高速公路。 城市發(fā)展方向及布局結構 、 城市發(fā)展方向 依托現有縣城格局，老城向東、向北 拓展，形成緊密型“一城兩片”的城市布局結構。以中國苧麻之鄉(xiāng)和竹為地域文化特色，縣城依托東湖、東柳河等水體自然景觀要素構成風貌特征。 從 大竹 與 達州的交通 條 件看，交通發(fā)達程度高，這將大大的提高大竹縣借 勢發(fā) 展的空間和機會， 可望成 為 川東地區(qū) 重要承接點 ， 具有一定的 區(qū) 域 發(fā) 展空 間 。 從人口組成來看， 農業(yè)人口比重高，仍是典型農業(yè)城市結構；城鎮(zhèn)化率 2020年鎮(zhèn)化率僅為%，遠低于 成都 5 區(qū)及達州 城鎮(zhèn)化水平； 大竹 城鎮(zhèn)化進程遲緩， 為房地產 開發(fā) 提供了較好的機會 。 從產業(yè)結構來看，產業(yè)結構 迅速轉變，第一產業(yè)、第三產業(yè)比例較小，第二產業(yè)比例較大，第二產業(yè)發(fā)展迅速， 大竹 縣近期發(fā)展體現出工業(yè)強力拉動的特征； 大竹 縣目前正處于城市化的起始階段，處于工業(yè)化發(fā)展的初期，經濟總量加速，第二產業(yè)對整體經濟發(fā)展有著重要的支撐作用。收入水平具有較強優(yōu)勢，地區(qū)消費潛力大，對該區(qū)域 的房地產消費和房價的支撐力度較強。 小結 通過對 大竹 的宏觀分析， 我司 認為目前 大竹 房地產開發(fā)環(huán)境 逐步優(yōu)化 ，對房地產開發(fā)支撐力度 較強；同時 從未來 35 年來看， 大竹 房地產開發(fā)將 處于 高速發(fā)展期，房地產開發(fā)環(huán)境將 更好 。 從供應數量 來看，東部片區(qū)與北部片區(qū)房地產供應數量均大，前者達到了 9 個，后者達到了 10 個，而舊城板塊受拆遷難度、拆遷成本影響以及土地稀缺性的影響，未來供應將逐步減少，表明了大竹整個房地產市場呈現像東部及北部片區(qū)快速外延的趨勢。 價格分布 據我司調查，目前各板塊物業(yè)價格相當，東部及北部片區(qū) 2020 元以下物業(yè)主要為多層物業(yè)，而高層物業(yè)價格東部、北部、舊城板塊均差異較小，大致區(qū)間在 21002300元 /平米之間。 從 目前 該 片 區(qū) 供 應產 品的物 業(yè) 形 態(tài)來 看，以 高 層為 主， 多 層為輔 助，表明了目前 區(qū) 域 內 居民對 于高 層產 品目前具有 較 高的接受度 。 、產品特征 ? 規(guī)劃 布局 北部片區(qū)除少量小規(guī)模項目 為塔樓 +裙樓的規(guī)劃布局形式外，其余項目如帝景龍庭、太陽城、鳳凰城、華聯名苑均采取小區(qū)圍合式的布局形式，整個北部片區(qū)小區(qū)的規(guī)劃布 局在整個大竹縣處于較高水平。多層產品一般采取一梯兩戶的布局形式，但該類多層產品與主城花園洋房產品不論從用材、用料、產品設計方面都存在較大差異。 總 體 來說 ，目前整體 產 品無 創(chuàng) 新，基本保持了 傳統(tǒng) 的 戶 型 設計 。 ? 戶 型 設計 項目名稱 樓層 戶型面積及配比 濱河儷城 6+1 層多層及 30 層高層 二房： 7479 32% 三房： 91122 68% 華聯名苑〃南苑 26 層高層 二房： 6681 50% 三房： 8398 50% 帝景龍庭 (1 期 ) 26 層高層 二房： 6271 28% 三房： 83115 68% 四房： 118 4% 上上城 7層多層及 29 層高層 二房： 6069 45% 三房： 86104 55% 美宇鳳凰城 7層多層及 18 層高層 二房： 5170 55% 三房： 85121 45% 云東公寓 7層多層 三房： 7991 100% 北郡星座 20 層高層 二房： 67 24% 三房： 7982 60% 躍層： 104129 9% 濱海太陽城 28 層高層 二房： 64 13% 三房： 8394 87% 東恒云州花園 26 層高層 二房： 6672 50% 三房： 8694 50% 桓源〃尚城 一期 7層多層 二房： 68 16% 三房： 81100 75% 四房： 108 8% 從 目前供 應產 品 戶 型 類 型和面 積來 看，以 三房 為 主 兩 房、四房以及躍層 為輔 ，其中三室的供應 量占 總 體的 55%左右，其次二室的供 應 量占 總 體的 35%，再次是四室及 躍層 的供 應 占 總體的 10%， 而如一室的小 戶 型在 區(qū)域 沒 有出 現 ，表明了 大竹 市 場 主要以改善型自住 以及 剛性 需求 為 主，而投 資 市 場較為 冷 談 。從這一點而言，也為后續(xù)開發(fā)項目從產品品質上領先現有競爭對手提供了良好的先天條件。 我司 認為 ，目前 北部片區(qū)房地 產 市 場 正由小 規(guī) 模、 單 體 樓項 目逐步 過 渡至大 規(guī) 模、小 區(qū)項 目，房地 產 市 場 正 快速 發(fā) 展 。 二、大竹縣 各板塊 房地產市場研究 北部板塊 、住宅樓市發(fā)展特點 圖：樓市分布特點 目前北部片區(qū)已供應項目 12 個，其中正在銷售的項目 10 個，主要分布于竹海路西段及竹還路東段，據我司了解，北部片區(qū)未來還有大量土地供應，隨著體育大道的建成，未來區(qū)域還將陸續(xù)供應大量項目。 圖：區(qū)縣房地產市場發(fā)展趨勢圖 根據我司對于區(qū)縣市場物業(yè)發(fā)展趨勢的判斷，目前大竹縣正處在房地產發(fā)展的中期，在這個發(fā)展階段，居民對于高層項目具有一定的認同度，但是由于受居民購買力因素的限制，區(qū)域內高層項目的品質普遍較低，項目容積率普遍較高，居住品質相對低。 第三部分 大竹縣房地產市場研究 一、大竹縣房地產市場整體研究 整體分布 大竹縣房地產市場按地域分，現有市場大致分為舊城板塊、北部板塊、東部新城區(qū)板塊三大板塊，北部及東部板塊將成為未來重點發(fā)展板塊，兩大板塊未來土地供應充足。尤其需要注意的是 大竹 在 20202020 年提前完成了 北部片區(qū)以及東部片區(qū)大量基礎設施建設 ， 為房地產開發(fā)提供了良好的空間， 表明規(guī)劃目標的可實現性較高。 居民購買力 從全社會固定資產投資來看，總量小，但增長速度快；從房地產投資額來看， 大竹房地產投資處于較低水平，房地產開發(fā) 09 年快速 活躍；從工資水平來看， 2020 年人均工資 超過 2萬 /人 。 2020 年人均 GDP 達到了 12667 元，增幅近 20％。但主城人口由于基數小，人 口增長量有限，由新增人口帶來的房地產需求有限；人口增長率與達州其他區(qū)縣 城市相比較，無顯著特征 。 從對外交通聯系來看， 大竹縣有國道 公里，省道 公里，縣道有 9 條 公里，鄉(xiāng)道有 18 條 公里，村道里程為 公里。 、 城市功能布局 未來大竹將形成“一城兩片四區(qū)”的城市結構。 兩環(huán)： 北環(huán)線，達州 — 大成 — 雙河 — 胡家 — 青花 — 太平 — 白沙 — 八臺 — 固軍 — 樊噲 — 五寶 —南壩 — 東鄉(xiāng)鎮(zhèn) — 羅江；南環(huán)線（達竹宣路），達州 — 堡子鎮(zhèn) — 石梯 — 涌興 — 渠江 — 卷硐 — 大竹 — 橋鋪 — 仁賢（重慶） — 任 市 — 麻柳 — 新寧 — 永興 — 南壩 — 東鄉(xiāng)鎮(zhèn) — 羅江。 人口規(guī)劃： 2030 年：城市人口 40 萬人，城市用地 36 平方公里。 四級一般城鎮(zhèn)： 達州市域規(guī)劃有四級一般城鎮(zhèn) 55個。 一級中心城市： 達州城市。 時間 2020 20202020 20202030 指標 國民生產總值 510 1800 4600 第一產業(yè)增加值 486 920 第二產業(yè)增加值 810 2070 第三產業(yè)增加值 504 1610 三產業(yè)比值 32： ： 27:45:28 20:45:35 人均 GDP 8970 26000 65000 簡評： 達州 在產業(yè)發(fā)展中，強調增加第 二 產業(yè)比重，這將較大帶動城市房地產的發(fā)展。近期： 2020 至 2020年；中期： 2020至 2020年； 遠 期： 2021 至 2030 年； 遠 景： 2030年以后到本世 紀 中葉。目前大竹 房價收入比僅為 ，說明 大竹 未來房地產市場總體價格尚有較大增長空間。 在 2020 年 大竹 縣城鄉(xiāng)居民年平均工資將超過 20200 元，基本達到了 5 年了翻一翻的收入增長。 2020 年，在全國宏觀經濟偏熱，房地產形式大好的大環(huán)境下，大竹 縣 房地產投資繼續(xù)保持高增長，投資完成額 億 元，占全社會固定資產投資額的 %.,比 2020 年增長近 24個百分點。 一、二、三 產 業(yè) 的比例已 從 2020 年的 36:32:32 優(yōu) 化 為2020 年 29:44:27， 產業(yè)結構 逐步 轉變， 從 三 產 的比例 來 看， 大竹 縣第三產業(yè) 比例 較 小，第二 產業(yè) 比例 較 大，第二產業(yè)發(fā)展迅速， 大竹 縣近期發(fā)展 體 現 出 工業(yè)強力 拉動的特征。但與 龍泉驛區(qū)、雙流縣等四川 典型城市比較，經濟總量差距較大；與 達州市其他 區(qū)縣比較 ， 大竹 縣GDP 增速 相差不大。 大竹 經濟水平分析 表： 大竹 縣 近年來 GDP 增 長 情 況 （單位：萬元） 年份 GDP（萬元） 增長 率 人均 GDP（元/人） 增長 率 2020 6214 2020 % 7256 % 2020 % 8544 % 2020 % 10723 % 2020 % 12667 % （ 數 據 來 源： 20202020 年 大竹 縣歷 年 統(tǒng)計 年 鑒 ） 從 GDP增速來 看， 2020年 2020 年 大竹 縣均保持高速增長 ,GDP年均增長 17%以上 。反映出 大竹 縣 目前的人口發(fā)展軌跡與其他區(qū)縣基本一致，無明顯人口聚集現象。 達州各縣人均 GDP對比 圖：達州各縣人均 GDP對比圖 （數據來源：四川省統(tǒng)計年鑒） 從各區(qū)縣人均 GDP數據來看，大竹縣雖總體經濟處于全市前列，但其人均 GDP 要遠遠低于通川區(qū)， 其主要原因在于 大竹縣 由于人口 基數 大、 農業(yè)人口大、城鎮(zhèn)化率相對較低，導致了 人均生產總值低， 但隨著近幾年城市 化率 的不斷提高以及工業(yè)經濟的不斷發(fā)展和壯大，大竹縣 未來人均 GDP將有望快速增長?？h城所在地竹陽鎮(zhèn)地處國道 318線與達渝高速公路、省道 218 線交匯處，交通優(yōu)勢十分明顯，成為全縣的物流、客運交通的樞紐。 因此，總體而言， 大竹 縣 目前 經濟發(fā) 展 處在整個達州前列，屬于達州經濟發(fā)展增長極，同時其工業(yè)強鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)略將快速的拉動大竹縣經濟增長，該縣城市發(fā)展?jié)摿?巨大 。 第二部分 大竹縣城市研究 一、大竹縣整體研究 地理位臵 大竹縣位于四川省東部，達州市南部，幅員面 積 2075平方公里，轄 50 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 57 個社區(qū)