【正文】 0500010000150002020025000城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額( 億元) 城鎮(zhèn)年平均收入（元） （ 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源： 20202020 年 大竹 縣歷 年 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 ） 由上圖可以看到， 從 2020年至今，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 大竹 縣 城鎮(zhèn)企業(yè)單位職工年均工資的增加，居民可支配收入的增加，居民儲(chǔ)蓄余額也逐年上生，保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)。 社會(huì)消費(fèi)額分析 表： 大竹 縣近年社 會(huì) 消 費(fèi)額 分析 年份 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元） 批發(fā)零售貿(mào) 易 業(yè) 貿(mào)易業(yè)占總額百分比 住宿、餐飲業(yè) 住宿、餐飲業(yè)消費(fèi)占總額百分比 2020 % % 2020 317186 276138 87% 41048 % 大竹 社會(huì)消費(fèi)零售總額從 07－ 08 年年均增長(zhǎng) ％，保持較快增長(zhǎng) 。由于大竹房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì) 較晚，城市居民改善居住需求意愿較強(qiáng)， 0 07消耗了全年 竣工面積，表明了大竹 縣房地產(chǎn)市 場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 社 會(huì)發(fā) 展目 標(biāo) ：全市 總 人口年 遞 增率 2020 年控制在 4‰， 2020 年控制在 4‰，到 2030年控制在 3‰。 “一核”指達(dá)州城市； “一圈”指圍繞達(dá)州城市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的城市群，包括宣漢、開(kāi)江、大竹；“兩翼”：達(dá)州城市外圍兩翼城市，包括渠縣、萬(wàn)源； “三軸”指重慶 —— 大竹—— 達(dá)州城市 —— 宣漢 —— 萬(wàn)源 —— 安康的區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線，巴中 —— 達(dá)州城市 —— 宣漢 —— 萬(wàn)州的市域城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線，南充 —— 渠縣 —— 大竹的市域城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線 大竹在達(dá)州城市發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)中處于一圈內(nèi)，具有重要的經(jīng)濟(jì)地位及戰(zhàn)略地位。 三級(jí)重點(diǎn)城鎮(zhèn)： 達(dá)州市域規(guī)劃有三級(jí)重點(diǎn)城鎮(zhèn) 20個(gè)。 五級(jí)鄉(xiāng)集鎮(zhèn)： 達(dá)州市域規(guī)劃有五級(jí)鄉(xiāng)集鎮(zhèn) 200 余個(gè)，為鄉(xiāng)政府駐地。 “三縱”： 從石梯鎮(zhèn)向南到渠江 — 土溪 — 石梯 — 堡子；任市 — 麻柳 — 新寧 — 南壩－土黃 — 樊噲－太平；達(dá)渝高速、達(dá)陜高速公路。 城市發(fā)展方向及布局結(jié)構(gòu) 、 城市發(fā)展方向 依托現(xiàn)有縣城格局，老城向東、向北 拓展，形成緊密型“一城兩片”的城市布局結(jié)構(gòu)。以中國(guó)苧麻之鄉(xiāng)和竹為地域文化特色，縣城依托東湖、東柳河等水體自然景觀要素構(gòu)成風(fēng)貌特征。 從 大竹 與 達(dá)州的交通 條 件看，交通發(fā)達(dá)程度高，這將大大的提高大竹縣借 勢(shì)發(fā) 展的空間和機(jī)會(huì)， 可望成 為 川東地區(qū) 重要承接點(diǎn) ， 具有一定的 區(qū) 域 發(fā) 展空 間 。 從人口組成來(lái)看， 農(nóng)業(yè)人口比重高，仍是典型農(nóng)業(yè)城市結(jié)構(gòu)；城鎮(zhèn)化率 2020年鎮(zhèn)化率僅為%，遠(yuǎn)低于 成都 5 區(qū)及達(dá)州 城鎮(zhèn)化水平； 大竹 城鎮(zhèn)化進(jìn)程遲緩， 為房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 提供了較好的機(jī)會(huì) 。 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 迅速轉(zhuǎn)變，第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)比例較小，第二產(chǎn)業(yè)比例較大，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 大竹 縣近期發(fā)展體現(xiàn)出工業(yè)強(qiáng)力拉動(dòng)的特征； 大竹 縣目前正處于城市化的起始階段，處于工業(yè)化發(fā)展的初期，經(jīng)濟(jì)總量加速，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的支撐作用。收入水平具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，地區(qū)消費(fèi)潛力大，對(duì)該區(qū)域 的房地產(chǎn)消費(fèi)和房?jī)r(jià)的支撐力度較強(qiáng)。 小結(jié) 通過(guò)對(duì) 大竹 的宏觀分析， 我司 認(rèn)為目前 大竹 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境 逐步優(yōu)化 ，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)支撐力度 較強(qiáng)；同時(shí) 從未來(lái) 35 年來(lái)看， 大竹 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將 處于 高速發(fā)展期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境將 更好 。 從供應(yīng)數(shù)量 來(lái)看，東部片區(qū)與北部片區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量均大，前者達(dá)到了 9 個(gè)，后者達(dá)到了 10 個(gè)，而舊城板塊受拆遷難度、拆遷成本影響以及土地稀缺性的影響，未來(lái)供應(yīng)將逐步減少，表明了大竹整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)像東部及北部片區(qū)快速外延的趨勢(shì)。 價(jià)格分布 據(jù)我司調(diào)查，目前各板塊物業(yè)價(jià)格相當(dāng)，東部及北部片區(qū) 2020 元以下物業(yè)主要為多層物業(yè)，而高層物業(yè)價(jià)格東部、北部、舊城板塊均差異較小，大致區(qū)間在 21002300元 /平米之間。 從 目前 該 片 區(qū) 供 應(yīng)產(chǎn) 品的物 業(yè) 形 態(tài)來(lái) 看，以 高 層為 主， 多 層為輔 助，表明了目前 區(qū) 域 內(nèi) 居民對(duì) 于高 層產(chǎn) 品目前具有 較 高的接受度 。 、產(chǎn)品特征 ? 規(guī)劃 布局 北部片區(qū)除少量小規(guī)模項(xiàng)目 為塔樓 +裙樓的規(guī)劃布局形式外，其余項(xiàng)目如帝景龍庭、太陽(yáng)城、鳳凰城、華聯(lián)名苑均采取小區(qū)圍合式的布局形式，整個(gè)北部片區(qū)小區(qū)的規(guī)劃布 局在整個(gè)大竹縣處于較高水平。多層產(chǎn)品一般采取一梯兩戶的布局形式，但該類多層產(chǎn)品與主城花園洋房產(chǎn)品不論從用材、用料、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面都存在較大差異。 總 體 來(lái)說(shuō) ，目前整體 產(chǎn) 品無(wú) 創(chuàng) 新，基本保持了 傳統(tǒng) 的 戶 型 設(shè)計(jì) 。 ? 戶 型 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱 樓層 戶型面積及配比 濱河儷城 6+1 層多層及 30 層高層 二房： 7479 32% 三房： 91122 68% 華聯(lián)名苑〃南苑 26 層高層 二房： 6681 50% 三房： 8398 50% 帝景龍庭 (1 期 ) 26 層高層 二房： 6271 28% 三房： 83115 68% 四房： 118 4% 上上城 7層多層及 29 層高層 二房： 6069 45% 三房： 86104 55% 美宇鳳凰城 7層多層及 18 層高層 二房： 5170 55% 三房： 85121 45% 云東公寓 7層多層 三房： 7991 100% 北郡星座 20 層高層 二房： 67 24% 三房： 7982 60% 躍層： 104129 9% 濱海太陽(yáng)城 28 層高層 二房： 64 13% 三房： 8394 87% 東恒云州花園 26 層高層 二房： 6672 50% 三房： 8694 50% 桓源〃尚城 一期 7層多層 二房： 68 16% 三房： 81100 75% 四房： 108 8% 從 目前供 應(yīng)產(chǎn) 品 戶 型 類 型和面 積來(lái) 看，以 三房 為 主 兩 房、四房以及躍層 為輔 ，其中三室的供應(yīng) 量占 總 體的 55%左右，其次二室的供 應(yīng) 量占 總 體的 35%，再次是四室及 躍層 的供 應(yīng) 占 總體的 10%， 而如一室的小 戶 型在 區(qū)域 沒(méi) 有出 現(xiàn) ，表明了 大竹 市 場(chǎng) 主要以改善型自住 以及 剛性 需求 為 主，而投 資 市 場(chǎng)較為 冷 談 。從這一點(diǎn)而言，也為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從產(chǎn)品品質(zhì)上領(lǐng)先現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提供了良好的先天條件。 我司 認(rèn)為 ，目前 北部片區(qū)房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 正由小 規(guī) 模、 單 體 樓項(xiàng) 目逐步 過(guò) 渡至大 規(guī) 模、小 區(qū)項(xiàng) 目，房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 正 快速 發(fā) 展 。 二、大竹縣 各板塊 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 北部板塊 、住宅樓市發(fā)展特點(diǎn) 圖：樓市分布特點(diǎn) 目前北部片區(qū)已供應(yīng)項(xiàng)目 12 個(gè)，其中正在銷售的項(xiàng)目 10 個(gè)，主要分布于竹海路西段及竹還路東段，據(jù)我司了解，北部片區(qū)未來(lái)還有大量土地供應(yīng)，隨著體育大道的建成，未來(lái)區(qū)域還將陸續(xù)供應(yīng)大量項(xiàng)目。 圖：區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)圖 根據(jù)我司對(duì)于區(qū)縣市場(chǎng)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，目前大竹縣正處在房地產(chǎn)發(fā)展的中期，在這個(gè)發(fā)展階段，居民對(duì)于高層項(xiàng)目具有一定的認(rèn)同度，但是由于受居民購(gòu)買力因素的限制，區(qū)域內(nèi)高層項(xiàng)目的品質(zhì)普遍較低，項(xiàng)目容積率普遍較高，居住品質(zhì)相對(duì)低。 第三部分 大竹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 一、大竹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究 整體分布 大竹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)按地域分，現(xiàn)有市場(chǎng)大致分為舊城板塊、北部板塊、東部新城區(qū)板塊三大板塊，北部及東部板塊將成為未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展板塊，兩大板塊未來(lái)土地供應(yīng)充足。尤其需要注意的是 大竹 在 20202020 年提前完成了 北部片區(qū)以及東部片區(qū)大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的空間， 表明規(guī)劃目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性較高。 居民購(gòu)買力 從全社會(huì)固定資產(chǎn)投資來(lái)看，總量小，但增長(zhǎng)速度快；從房地產(chǎn)投資額來(lái)看， 大竹房地產(chǎn)投資處于較低水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 09 年快速 活躍；從工資水平來(lái)看， 2020 年人均工資 超過(guò) 2萬(wàn) /人 。 2020 年人均 GDP 達(dá)到了 12667 元，增幅近 20％。但主城人口由于基數(shù)小，人 口增長(zhǎng)量有限，由新增人口帶來(lái)的房地產(chǎn)需求有限；人口增長(zhǎng)率與達(dá)州其他區(qū)縣 城市相比較，無(wú)顯著特征 。 從對(duì)外交通聯(lián)系來(lái)看， 大竹縣有國(guó)道 公里，省道 公里，縣道有 9 條 公里，鄉(xiāng)道有 18 條 公里，村道里程為 公里。 、 城市功能布局 未來(lái)大竹將形成“一城兩片四區(qū)”的城市結(jié)構(gòu)。 兩環(huán)： 北環(huán)線，達(dá)州 — 大成 — 雙河 — 胡家 — 青花 — 太平 — 白沙 — 八臺(tái) — 固軍 — 樊噲 — 五寶 —南壩 — 東鄉(xiāng)鎮(zhèn) — 羅江；南環(huán)線（達(dá)竹宣路），達(dá)州 — 堡子鎮(zhèn) — 石梯 — 涌興 — 渠江 — 卷硐 — 大竹 — 橋鋪 — 仁賢（重慶） — 任 市 — 麻柳 — 新寧 — 永興 — 南壩 — 東鄉(xiāng)鎮(zhèn) — 羅江。 人口規(guī)劃： 2030 年：城市人口 40 萬(wàn)人，城市用地 36 平方公里。 四級(jí)一般城鎮(zhèn)： 達(dá)州市域規(guī)劃有四級(jí)一般城鎮(zhèn) 55個(gè)。 一級(jí)中心城市： 達(dá)州城市。 時(shí)間 2020 20202020 20202030 指標(biāo) 國(guó)民生產(chǎn)總值 510 1800 4600 第一產(chǎn)業(yè)增加值 486 920 第二產(chǎn)業(yè)增加值 810 2070 第三產(chǎn)業(yè)增加值 504 1610 三產(chǎn)業(yè)比值 32： ： 27:45:28 20:45:35 人均 GDP 8970 26000 65000 簡(jiǎn)評(píng)： 達(dá)州 在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，強(qiáng)調(diào)增加第 二 產(chǎn)業(yè)比重，這將較大帶動(dòng)城市房地產(chǎn)的發(fā)展。近期： 2020 至 2020年；中期： 2020至 2020年； 遠(yuǎn) 期： 2021 至 2030 年； 遠(yuǎn) 景： 2030年以后到本世 紀(jì) 中葉。目前大竹 房?jī)r(jià)收入比僅為 ，說(shuō)明 大竹 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格尚有較大增長(zhǎng)空間。 在 2020 年 大竹 縣城鄉(xiāng)居民年平均工資將超過(guò) 20200 元，基本達(dá)到了 5 年了翻一翻的收入增長(zhǎng)。 2020 年，在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱，房地產(chǎn)形式大好的大環(huán)境下，大竹 縣 房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高增長(zhǎng)，投資完成額 億 元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的 %.,比 2020 年增長(zhǎng)近 24個(gè)百分點(diǎn)。 一、二、三 產(chǎn) 業(yè) 的比例已 從 2020 年的 36:32:32 優(yōu) 化 為2020 年 29:44:27， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 逐步 轉(zhuǎn)變， 從 三 產(chǎn) 的比例 來(lái) 看， 大竹 縣第三產(chǎn)業(yè) 比例 較 小，第二 產(chǎn)業(yè) 比例 較 大，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 大竹 縣近期發(fā)展 體 現(xiàn) 出 工業(yè)強(qiáng)力 拉動(dòng)的特征。但與 龍泉驛區(qū)、雙流縣等四川 典型城市比較，經(jīng)濟(jì)總量差距較大；與 達(dá)州市其他 區(qū)縣比較 ， 大竹 縣GDP 增速 相差不大。 大竹 經(jīng)濟(jì)水平分析 表： 大竹 縣 近年來(lái) GDP 增 長(zhǎng) 情 況 （單位：萬(wàn)元） 年份 GDP（萬(wàn)元） 增長(zhǎng) 率 人均 GDP（元/人） 增長(zhǎng) 率 2020 6214 2020 % 7256 % 2020 % 8544 % 2020 % 10723 % 2020 % 12667 % （ 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源： 20202020 年 大竹 縣歷 年 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 ） 從 GDP增速來(lái) 看， 2020年 2020 年 大竹 縣均保持高速增長(zhǎng) ,GDP年均增長(zhǎng) 17%以上 。反映出 大竹 縣 目前的人口發(fā)展軌跡與其他區(qū)縣基本一致，無(wú)明顯人口聚集現(xiàn)象。 達(dá)州各縣人均 GDP對(duì)比 圖：達(dá)州各縣人均 GDP對(duì)比圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源：四川省統(tǒng)計(jì)年鑒） 從各區(qū)縣人均 GDP數(shù)據(jù)來(lái)看，大竹縣雖總體經(jīng)濟(jì)處于全市前列，但其人均 GDP 要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于通川區(qū)， 其主要原因在于 大竹縣 由于人口 基數(shù) 大、 農(nóng)業(yè)人口大、城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低，導(dǎo)致了 人均生產(chǎn)總值低， 但隨著近幾年城市 化率 的不斷提高以及工業(yè)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和壯大，大竹縣 未來(lái)人均 GDP將有望快速增長(zhǎng)?？h城所在地竹陽(yáng)鎮(zhèn)地處國(guó)道 318線與達(dá)渝高速公路、省道 218 線交匯處，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯，成為全縣的物流、客運(yùn)交通的樞紐。 因此，總體而言， 大竹 縣 目前 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展 處在整個(gè)達(dá)州前列，屬于達(dá)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)極，同時(shí)其工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)略將快速的拉動(dòng)大竹縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，該縣城市發(fā)展?jié)摿?巨大 。 第二部分 大竹縣城市研究 一、大竹縣整體研究 地理位臵 大竹縣位于四川省東部，達(dá)州市南部，幅員面 積 2075平方公里，轄 50 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 57 個(gè)社區(qū)