【正文】 上層層高為 6 米，所以與地下基本持平 .） 50～ 55 5 號地塊： 一層 15000 元 /平方米，二層 7000元 /平方米，三層 4500元 /平方米，三層以上部分自己持有。 （ 2）返租方式 目前莆田市場商鋪的投資回報率一般在 3％～ 5％，增長率較遲緩，但莆田地區(qū)的投資熱情很高，外地游資起了很大作用。 面對重重困難 ， 要想把正榮 七 、返租 策略 （ 1）為什么要推行返租？ 正榮因此，我們將其安排在正榮時代廣場全球品牌簽約儀式（營銷活動已詳述） ? 當(dāng)銷售遇上阻礙時，建議考慮以次搭好，“買一鋪，送一鋪”策略，適當(dāng)提高首層價格，捆綁銷售，加快銷售速度。時代廣場在莆田商業(yè)歷史上的意義，及賣點采用高技巧手法表新出來。 ? 意向客戶儲備達(dá)到 200名。 正榮 推廣主題 ? “正榮 正榮 ? 東園路北大路開通儀式（拆遷營銷活動已詳述）暨一二號區(qū)意向登記舉行。時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻 ④ 莆田商業(yè)峰會 ～ 最受莆田人歡迎的品牌評選 正榮時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻 一二號底商 全銷售 四號區(qū)社區(qū)鋪 全銷售 正榮 六 、營銷階段劃分 商業(yè)銷售招商區(qū)域劃分 地塊 贏利模式 五號地 ? 一二層全售； ? 建議五個區(qū)每區(qū)保留 2個以上的主力店共計 10個主力店 ,采取合作經(jīng)營模式，按租金加經(jīng)營業(yè)績收取租金形式。 事件營銷 （ 1）申請中國商業(yè)物業(yè)設(shè)計金獎 （ 2） 正榮 時代廣場 主辦方： 正榮集團(tuán)聯(lián)合福建省音樂家協(xié)會、莆 田市委、莆田電視臺、莆田電臺音樂頻道共同主辦 活動組織： 邀請中國著名演唱家如宋祖英、湯燦、張也及其演藝圈朋友，以及蔣舟、顧瑋、劉偉、常雷、沈堅、陳姿、陳靜等福建本土娛樂明星，約 20 人左右。時代廣售樓部 活動組織： 項目封頂儀式要舉辦得隆重高雅，邀請已簽約或有簽約意向的著名品牌商家代表、莆田政界官員、商業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)等參加，備財富啟動桿供嘉賓代表推桿。時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻時代世界品牌簽約儀式暨新聞發(fā)布會 活動時間： 活動地點 ： 華天金葉大酒店宴會廳 活動組織： 針對已簽約或有意向的國內(nèi)外一 、 二線著名品牌，舉辦品牌簽約儀式暨新聞發(fā)布會。市民填寫后寄送正榮給予市場信心。 正榮通過一場高規(guī)格的宣傳推介會，吸引大量游資。 如“賀東園路后塘片區(qū)正式開通” 、 “城市 向北、人居向北、中心向北”等。中國 29 ? 項目奠基儀式 邀請福建省省委官員、莆田政經(jīng)界要人，參加奠基儀式，現(xiàn)場軍樂隊奏樂，醒獅表演，營造熱鬧轟動的氣氛。因此，銷售過程中，許多活動都圍繞品牌商家進(jìn)行。 購物、娛樂、餐飲、休閑四大業(yè)態(tài)呈黃金比例。 莆田首個大型情景式購物公園，自然生態(tài)式購物。時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻 （ 7）商戶管理系統(tǒng)計劃 為始終保持商場的競爭能力，商場將對進(jìn)駐商戶作月度的綜合性評比，在月度評比落后的商戶，商場將對其提供適當(dāng)輔助與批評。中國 27 （ 4）規(guī)?；茝V計劃 在商場的營銷階段，經(jīng)常性組織營銷推廣活動，統(tǒng)一進(jìn)行促銷、展示，公益活動，制作促銷單張、公告優(yōu)惠活動等，利用建筑本身醒目的廣告?zhèn)鞑?yōu)勢為有促銷意愿的商戶提供廣告宣傳。 （ 3）品牌經(jīng)營計劃 引入具有強大影響力的品牌店經(jīng)營，保證旺場。而直接在網(wǎng)上進(jìn)行交易，則大量降低交易成本。時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻 （ 4）信息平臺：行業(yè)信息共享，第一時間發(fā)現(xiàn)財富機會 進(jìn)入信息時代，各種形勢瞬息萬 變。 （ 2）融資平臺：拓展融資渠道，助推商戶創(chuàng)富 發(fā)展商拿出一部分大額資金，特別設(shè)立資金互助會，專門為客戶提供短期的小額貸款，客戶再也不用 擔(dān)心會因為一時的資金周轉(zhuǎn)不靈而造成經(jīng)營上的損失。中國 25 六大經(jīng)營平臺 （ 1）信用平臺：打造誠信經(jīng)營樣板，建立核心競爭優(yōu)勢 “誠信經(jīng)營”是針對“非誠信經(jīng)營”而提出的。 三、運營體系構(gòu)筑 商業(yè)營銷的成功必須建立在提供實實在在的利益上， 投資者經(jīng)營者最關(guān)注的除了項目的硬件，軟件優(yōu)勢，即發(fā)展商的經(jīng)營計劃是最為關(guān)注的。時代最終的營銷目標(biāo)，并不是簡單實現(xiàn)銷售與招商，而是通過成功的招商、銷售、推廣、經(jīng)營，打造其成為莆田新城市商圈的龍頭。中國 24 （ 3）發(fā)展商怎樣處理與消費者、投資者、經(jīng)營者之間的關(guān)系？ 三者無疑對發(fā)展商都相當(dāng)重要，消費者是經(jīng)營商選擇的基礎(chǔ)，是一切的基礎(chǔ)，從消費者出發(fā)選擇合適的商家。 ? 核心區(qū)： 五號區(qū)中心商業(yè) 五號區(qū)的招商工作早在拆遷階段就已開始，一二號區(qū)臨街鋪銷售完畢后，三號區(qū)大型超市的成功招商，眾多品牌商的加盟，給投資者注入極強的信心，此時展開五號區(qū)的營銷工作可謂適逢其時。中國 23 ? 起始點： 三號核心區(qū)大型超市、國際品牌快餐店招商 ? 啟動區(qū)：一二號區(qū)臨街 鋪 １、三號區(qū)招商提前，引入大型著名超市后，一、二號區(qū)的臨街商業(yè)可由三號區(qū)的超市帶動形成升值效應(yīng)。 ? 政府公關(guān)，確定項目為政府重點支持項目。中國 22 一、商業(yè)面臨的重大問題： （ 1）目前，所在地段區(qū)位較差，如何 減小 該劣勢的影響？ 目前，文獻(xiàn)路步行街作為莆田商業(yè)中心的認(rèn)同程度較高，而我項目所在區(qū)位目前并無與其對抗的資本。 正榮建議采用玻璃透明外墻，里面有大型綠化植物，琳瑯的櫥窗陳 列洋酒、雪茄，天花設(shè)置成天藍(lán)色星幕感覺，地面有黑白幾何切塊，營造現(xiàn)代商業(yè)感。 （ 5） 臨時售樓部包裝 06年 7 月售樓部要建立起來，該售樓部主要作為拆遷工作接待、商業(yè)第一階段營銷服務(wù)，是臨時的售樓部，主要用作商業(yè)營銷，因此，在設(shè)計上不必奢華，把項目形象包裝到位即可，建議 900㎡ 左右。 利用有影響力的媒體，如《經(jīng)濟(jì)觀察報》、《中國房地產(chǎn)報》、《海峽都市報》、《湄州日報》形成對政府、市民的促進(jìn)作用。時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻 （ 2） 事件營銷 事件營銷所創(chuàng)造的新聞輿論價值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)媒體創(chuàng)造的價值。 正榮時代臨時售樓部 活動目的 ： 激發(fā)市民對舊城改造及城市建設(shè)的關(guān)注，調(diào)動其參與度，擴(kuò)大我項目的積極影響。中國 17 ? 中國城市變遷與發(fā)展研討會 活動時間 ： 月上旬 活動地點 ： 莆田華天金葉大酒店 活動目的 ： 通過全國著名專 家的討論，把項目放在城市發(fā)展必然產(chǎn)物的高度，引起媒體及市民關(guān)注，加大項目的附加值。 活動內(nèi)容 ： 利用正榮集團(tuán)多年累積的社會影響和豐富客戶資源，組建一個“莆田資本運營俱樂部”組織，設(shè)會員制，邀請投資客戶、業(yè)主，莆田金融、房地產(chǎn)、銀行、證券等部門客戶加入俱樂部。 建立目的 ： 通過一個網(wǎng)羅莆田及周邊地區(qū)眾多財經(jīng)、政治、商業(yè)等領(lǐng)域的極有實力、影響力人群的組織，常年舉辦財富、投資理財?shù)戎黝}沙龍或聚會， 建立正榮集團(tuán)的組織力和影響力，使其成為整合正榮集團(tuán)各項資源的戰(zhàn)略平臺，該組織實際上形成了莆田商流、信息流、現(xiàn)金流的大本營 ，通過它，正榮集團(tuán)可以實現(xiàn)最大的資本運營。時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻 （ 2）項目形象 —— 全國老城區(qū)改造示范工程 ? 內(nèi)涵解讀 項目開發(fā)面積達(dá) 萬㎡，回遷面積 萬 ㎡ 占 57％，屬于典型的舊城改造項目。再者正榮集團(tuán)一直以負(fù)責(zé)任的市場姿態(tài)著稱，因此，“城市運營商”之稱，非常合適。 （ 2）把正榮 二、營銷核心理念 “尊重原住民，構(gòu)筑新都市” 正榮中國 13 一、 營銷目標(biāo) 拆遷階段的營銷主要是 對原住民的安撫及對企業(yè)、項目品牌的宣傳 ，在市場建立良好的社會形象。 階段名 推售區(qū)域 時間節(jié)點 拆遷階段 項目地塊上的拆遷工作 ～ 商業(yè)階段 準(zhǔn)備期 招商：三號區(qū)超市、品牌快餐店招商完成 月之前簽訂意向商家 啟動階段 出售：一、 二號區(qū)臨街商鋪 （ ） 強銷階段 出售：三號區(qū)首層商鋪、步行街商鋪 推出 核心階段 招商：五號區(qū)品牌名店招商完成 月底 出售：五號地商鋪 推出 收尾階段 出售：三、四號社區(qū)鋪 推出 住宅階段 回遷期 一、二、三號區(qū)住宅 回遷戶選房 雙湖景組團(tuán) 四號地：第 3 區(qū) 推出 西湖組團(tuán) 四號地：第 2 區(qū) 推出 白金組團(tuán) 四號地：第 1 區(qū) 推出 正榮時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻 正榮取名《正榮 ? 人與精神的傳播： 關(guān)鍵指企業(yè)形象、員工工作形象、產(chǎn)品形象，通過軟性攻勢，建立對項目的喜愛。 正榮時代要充分重視 —— 口碑營銷（注：商業(yè)與住宅傳播渠道大致相同，只是訴求內(nèi)容有大區(qū)別）。正榮時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻因此，拆遷階段即介入營銷非常有必要。時代廣場 住宅： 正榮 項目的整體產(chǎn)品定位分析 項目的商業(yè)部分有原生樹木環(huán)境 項目的自身資源分析 市場定位的必要性 項目的住宅部分有小西湖公園 項目的西部東僑頭附近有兒童娛樂場 公園式住宅地產(chǎn)在莆田城區(qū)是新鮮事物 購物公園式商業(yè)模式尚無先例 城市公園，環(huán)境地產(chǎn) 商業(yè)：首創(chuàng)莆田第一購物公園 住宅：國 際視野，莆田第一公園社區(qū) 正榮中國 6 項目產(chǎn)品定 定位闡述： （ 1）項目將以大公園概念開創(chuàng)莆田全新的商業(yè)運作和住宅運作模式，形成獨樹一幟的產(chǎn)品定位。中國 5 一 、項目定位 發(fā)展目標(biāo)定位 項目推廣語 引領(lǐng)城市進(jìn)程！ 項目將站在莆田第一的高度來建設(shè)，無論硬件還是軟件，無論營銷手法還是創(chuàng)造的生活方式，都將是現(xiàn)在的升級。 正榮 由于開發(fā)進(jìn)程中涉及諸多不可預(yù)見因素，后期商業(yè)、住宅的具體工程時間未能確定，因此本方案在某些環(huán)節(jié)上未能深化。 本案將在以上工作的基礎(chǔ)上展開。時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻正榮時代 整體營銷推廣策劃報告 凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司 二 ○○ 六年五月 正榮中國 3 前言 前期，我司對項目所處的市場情況進(jìn)行了全面的了解和分析，基于忠于市場的原則，結(jié)合項目地塊具體情況，提交了市場調(diào)研報告、項目整體開發(fā)定位戰(zhàn)略、產(chǎn)品報告。這不僅是因 為拆遷工作量的龐大，項目龐大的體量，多元的建筑業(yè)態(tài)也是一個重要的因素。 各階段具體營銷工作，在以后的服務(wù)過程中，我們會分階段詳呈。時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻時代整體營銷推廣策劃報告 正榮集團(tuán) 凌峻時代 ? 以集團(tuán)名“正榮”為案名前綴，體現(xiàn)了項目的企業(yè)品牌優(yōu)勢； ? 東園路項目作為莆田城區(qū)最大的舊城改造項目，必當(dāng)成為城市的一種標(biāo)志。 （ 2）商業(yè)與住宅案名 商業(yè)： 正榮時代龐大復(fù)雜的拆遷工程，引起市民、政府、媒體的關(guān)注度前所未有，稍有失誤，即會給后期產(chǎn)品營銷埋下后患。 正榮 企業(yè)品牌營銷滲透全程 正榮集團(tuán)作為中國百強地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)在莆田、福州等地建設(shè)了一系列精品工程，樹立了良好的社會形象。莆田這座城市，