【正文】 開(kāi)發(fā)區(qū)，整體環(huán)境尚可， 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁(yè) 共 52 頁(yè) 本案西南面有一變壓器，影響景觀；北面為泰墅園別墅園區(qū)，環(huán)境較佳，同時(shí)北面有一高壓線，對(duì)本案有一定的影響。 第三部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目四至位置 本案位于泰州江洲路與鳳凰路交叉口西北側(cè)，鳳凰二十一小區(qū)南，介于開(kāi)發(fā)區(qū)和城市新區(qū)之間，向東沿鳳凰路客至泰州市行政中心、人民公園、人民廣場(chǎng)等大型市政設(shè)施；沿鳳凰路向南拐可至泰州市客運(yùn)中心；向西為泰州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，沿鳳凰西路以及梅蘭西路連接 328 國(guó)道；北面沿江洲路直接到達(dá)泰州市汽車西站，四邊交通十分便捷。作為二手市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)看，從一個(gè)方面了解泰州房產(chǎn)的的走勢(shì)，也反映了購(gòu)房中作為投資開(kāi)始占相當(dāng)?shù)囊徊糠帧? 全市 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 20xx 年全市房地產(chǎn)投資額達(dá)到 31 億元 ,上年同比增長(zhǎng) %；全市住宅開(kāi)工量為 萬(wàn)平方米 ,上年同比增長(zhǎng) %；全市住宅竣工面積為 萬(wàn)平方米，上年同比增長(zhǎng) %；全市商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米 ,上年同比增長(zhǎng) %；商品房銷售面積超出竣工面 萬(wàn)平方米 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)十分紅火。泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍是有目共睹的，而且其增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍顯得很猛，以這樣的態(tài)勢(shì)而言，對(duì)于近期將推出的樓盤，還是有一定的空間和消化能力的。規(guī)劃用途為商業(yè)住宅綜合用地，規(guī)劃建筑面積約 122650 平方米，其中：商業(yè)約44410 平方米、住宅約 78240 平方米，容積率約 。 出讓土地與城市基準(zhǔn)地價(jià)之間的變幅情況 圖表 1 主城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地 價(jià) 單位：元 /平方米 土地級(jí)別 一 二 三 四 五 六 基準(zhǔn)地價(jià) 3200 2250 1400 820 620 400 地價(jià)變幅 22004200 16502850 9501850 5201120 470770 300500 容積率 圖表 2 主城區(qū)住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元 /平方米 土地級(jí)別 一 二 三 四 五 基準(zhǔn)地價(jià) 1000 830 650 450 350 地價(jià)變幅 8001200 680980 500800 350550 290410 容積率 20xx 年泰州市土地成交情況 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 52 頁(yè) 20xx 年上半年 ,泰州市政府相對(duì)放寬 ,大量土地上市 ,新開(kāi)土地和更新改造土地估計(jì)在 1000 畝以上 ,土地市場(chǎng)價(jià)格一時(shí)難以上漲 ,其中主要的原因還是泰州市政府的政策 ,實(shí)施舊城改造和新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展 ,缺乏實(shí)施只拆不建 ,推地還綠 ,更新交通設(shè)施的政策 ,使土地市場(chǎng)價(jià)格處于蕭條局面。 招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門 (以下簡(jiǎn)稱出讓人 )發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎?人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。目前新區(qū)樓盤面積都在 100 畝以上，大盤時(shí)代的到來(lái)將在在新區(qū)誕生，因此新區(qū)的發(fā)展是大趨所勢(shì)，從長(zhǎng) 遠(yuǎn)的家度看，市民對(duì)新區(qū)的房產(chǎn)絕對(duì)看好，普遍認(rèn)為新區(qū)的房子在三五年后肯定看漲，目前最主要的是商業(yè)設(shè)施不比老區(qū)，人氣一時(shí)難聚。隨著樓盤品質(zhì)的提高，消費(fèi)者的品味也會(huì)相應(yīng)的提高，這也就導(dǎo)致發(fā)展商在推出產(chǎn)品的同時(shí)要考慮更多的因素同時(shí)，把自己的產(chǎn)品做得更美更好，以求在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，屆時(shí)將會(huì)加劇泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展，同時(shí)必將 引起新的一輪開(kāi)發(fā)熱。而事實(shí)也正是如此，全面的配套設(shè)施，都使得這一高品質(zhì)樓盤在泰州市民心中烙下深深的印記。形成高價(jià)旺銷的其中最主要的原因是泰州市目前有大批舊城項(xiàng)目，促使了 房地產(chǎn)的進(jìn)一不發(fā)展。而一些定位準(zhǔn)確，有自己特點(diǎn)的樓盤則是呈旺銷之勢(shì)，例如鵬欣麗園等（均價(jià)在 2700 元每平方米），其規(guī)模龐大，地段很好，生活配套設(shè)施齊全，其銷售情況仍然非常好 (一期銷售率達(dá) 100％ )。初步估計(jì)，今后新區(qū) 板塊的供應(yīng)量就將達(dá)到 100 萬(wàn)平方米，如果再加市中心、城東板塊等，兩年內(nèi)的供應(yīng)量肯定可達(dá)到 150 萬(wàn)平方米，所以未上市的體量面積數(shù)字無(wú)疑是龐大的 ,市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈 ,應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)防的開(kāi)發(fā)。新區(qū)在建的項(xiàng)目有盛世華庭、西湖翠苑、景泰園、泰墅園、恒景國(guó)際花園以及本項(xiàng)目。市區(qū)一季度空置房同比下降了 %，空置面積為 萬(wàn)平方米。這是近年來(lái)泰州市首次出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)慢于全社會(huì)投資增長(zhǎng)的局面。 城市遠(yuǎn)期規(guī)劃 20xx2020 年 ,主城區(qū)形成大城市規(guī)模，城市用地調(diào)整基本完成，形成結(jié)構(gòu)合理、功能明確、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，完成老城區(qū)的全面改造。主城區(qū)完成環(huán)城河以內(nèi)的綜合整治，基 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 52 頁(yè) 本實(shí)現(xiàn)下壩地區(qū)的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保護(hù)與改造。向東發(fā)展進(jìn)一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體 ,從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。泰州消費(fèi)環(huán)境不斷改善，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫，活躍興旺，泰州市區(qū) 20xx 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。 人均收入支出情況 20xx 年市區(qū)居民人均可支配收入 8517 元，人均消費(fèi)性支出 5743 元，恩格爾系數(shù) %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 11513元，增長(zhǎng) %。 二、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 城市類型 泰州區(qū)位優(yōu)越，地勢(shì)平坦，有良好資源條件和經(jīng)濟(jì)基 礎(chǔ)，目前已聚集春 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 52 頁(yè) 蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、 LG 等世界知名企業(yè)。 12 年來(lái)，銀杏節(jié)為泰興經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。95 中國(guó)江蘇民俗風(fēng)情游首游式亦在此舉行， 20xx 年列為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。每年清明節(jié)，四鄉(xiāng)八鎮(zhèn)的數(shù)百船只，上萬(wàn)船民來(lái)此聚會(huì)，觀眾游客超過(guò)十萬(wàn)人。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒 祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀(jì)念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰寶?！端疂G傳》作者施耐庵、泰州學(xué)派創(chuàng)始人哲學(xué)家王艮、揚(yáng)州八怪代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飛、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州主政或從業(yè)。 歷史文化 泰州是一座歷史文化名城。投資 10 多億元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一體，成為泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條“龍脈”。 交通條件 泰州濱江近海，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 52 頁(yè) 泰州 房產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 目錄 第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析???????? P1~6 一、城市概況 二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 三、最新城市建設(shè)總體規(guī)劃 第二部分 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?????????? P7~15 一、房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)態(tài)分析 二、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析 三、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析 四、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)分析 五、城市居民可承接力分析與年需求量預(yù)分析 第三部分 項(xiàng)目分析??????????????? P16~36 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 三、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 52 頁(yè) 四、項(xiàng)目 SWTO 分析 五、項(xiàng)目潛在客戶分析 泰州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 一、 城市概況 地理位置 泰州市地處江蘇省中部、長(zhǎng)江北岸 ,西面連接揚(yáng)州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無(wú)錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚(yáng)中市隔江相望。 20xx年末，泰州總戶數(shù) 萬(wàn)戶，總?cè)丝?503 萬(wàn)人，其中市區(qū) 62 萬(wàn)人。以國(guó)家一類開(kāi)放口岸 —— 泰州港為主體的內(nèi)河港 口群初具規(guī)模。鐵路交通發(fā)展較快，新長(zhǎng)鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內(nèi)穿過(guò)，明年泰州鐵路將全線貫通。泰州歷代人文薈萃，名賢輩出，“儒風(fēng)之盛，夙冠淮南”。全市建有 5座博物館，珍藏文物萬(wàn)余件。溱湖百姓含悲收葬為國(guó)捐軀的英雄，并于每年清明節(jié)撐船來(lái)此祭掃，久而久之，便形成清明撐會(huì)船 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 52 頁(yè) 的習(xí)俗，由此演化成每年一度的水鄉(xiāng)民間盛會(huì) —— 溱潼會(huì)船節(jié)。92 中國(guó)友好觀光年江浙滬旅游目的地之一， 39。銀杏節(jié)期間，一般都要舉辦論壇、科技市場(chǎng)、產(chǎn)品交易、信息發(fā)布、項(xiàng)目洽談、人才引進(jìn)以及大型文藝演出等活動(dòng)，以促進(jìn)泰興與外界的交流溝通，進(jìn)一步提高泰興的知名度，強(qiáng)化招商引資 、院企對(duì)接、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等工作，推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展。為紀(jì)念板橋，宣傳興化，擴(kuò)大交往，加快發(fā)展，從 1993 年 11 月 22 日鄭板橋誕辰 300 周年之際舉辦了首屆“中國(guó)興化 — 鄭板橋藝術(shù)節(jié)“后，每?jī)赡昱e辦一次。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，全市個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資 億元 ,比上年增長(zhǎng) %,占僅僅總量的 %,比上年增長(zhǎng) %,泰州目前個(gè)體工商業(yè)共有 11 萬(wàn)余戶，私營(yíng)企業(yè) 14768 戶 ,比上年增長(zhǎng) 14% 。泰州雖然 是市區(qū)所在城市，但是在城市的人口規(guī)模上不存在優(yōu)勢(shì)，周邊的四市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，逐漸形成多個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，市區(qū)的聚集能力相對(duì)薄弱。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元 ,餐飲業(yè) 億元。向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開(kāi)發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè) 向南拓展 ,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。其中：主城區(qū) 42 萬(wàn)人，高港區(qū) 13 萬(wàn)人。高港區(qū)的刁鋪鎮(zhèn)、口岸鎮(zhèn)完成由集鎮(zhèn)向中等城市發(fā)展的過(guò)渡，加快長(zhǎng)江岸線的綜合開(kāi)發(fā)。 第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)態(tài)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火 20xx 年一季度全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅 20 多個(gè)百分點(diǎn)。一季度全市空置房 萬(wàn)平方米，與上年同期基本持平。這樣勢(shì)必帶動(dòng)周邊樓盤的價(jià)格，該區(qū)域目前典型的樓盤有鵬欣麗都，開(kāi)發(fā)規(guī)模也相當(dāng)大，現(xiàn)在正處預(yù)約階段，估計(jì)今年內(nèi) 會(huì)開(kāi)盤，開(kāi)盤價(jià)具周邊業(yè)內(nèi)人士估計(jì)會(huì)在 3000元每平方米。 ，是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn) 20xx20xx 年泰州市土地供應(yīng)量公相當(dāng)大，未來(lái)幾年內(nèi)泰州市樓盤上市量將會(huì)非常大。目前價(jià)格并沒(méi)有呈下降趨勢(shì)，相反的是房?jī)r(jià)繼續(xù)往上揚(yáng)，目前的情況是：地段不好， 品質(zhì)不高的樓盤，價(jià)格升不上去，買是沒(méi)有問(wèn)題的。如東進(jìn)路北側(cè)正在籌備之中的鵬欣麗都，估計(jì)開(kāi)盤時(shí)價(jià)格會(huì)在 3000 每平方米以上。盛世華庭沒(méi)有理由不做高品質(zhì)的樓盤。泰州基泰恒業(yè)房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的景泰園高層住宅；鵬欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的鵬欣麗都以及紹興恒景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的恒景國(guó)際花園都設(shè)計(jì)有小高層住宅。新區(qū)在規(guī)劃上比較完善，各個(gè)功能分區(qū)明確，道路寬敞，生活區(qū)也逐漸趨向成熟