【正文】 March 29, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :11:5707:11Mar2329Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 活動目的：對大蜀山的規(guī)劃前景、人文脈絡(luò)、開發(fā)前景進行探討，對本項目入市進行正面引導(dǎo)。 銷售實施 內(nèi)部認(rèn)購期 ? ? 69 【主要活動】 ? 蜀山論壇 ? 時間： 5月 30日； ? 參與人員：合肥文化名人、政府官員、業(yè)內(nèi)人士、媒體記者、誠意客戶及到過現(xiàn)場的客戶。 ? 參與人員：開發(fā)商代表、 建筑設(shè)計大師、園林設(shè)計大師 、施工單位代表、代理公司代表、 物管公司代表 、誠意客戶及到過現(xiàn)場的客戶。 ? ? 66 【階段二】內(nèi)部認(rèn)購期 ?時間段： 2023年 4月 18日 —— 2023年 6月 12日（周六）； ?目的：市場導(dǎo)入，全面造勢，價格試探，為銷售預(yù)熱，積累和消 化誠意客戶。 ?前提必備條件： 銷售準(zhǔn)備：市區(qū)營銷中心包裝、海報印刷、銷售熱線、客戶登 記表、銷售 200問、銷售人員（ 2名）、工裝、名片 到位 工程配合：工地圍墻涂刷完成 綠化帶土地平整完畢，綠植已經(jīng)進行植栽 工地現(xiàn)場巨幅廣告牌到位 海關(guān)大道導(dǎo)示牌到位 現(xiàn)場保安到位 銷售實施 積累期 ? ? 64 銷售實施 積累期 【階段一】積累期 ?宣傳推廣：采用海報直郵，不采用報紙、電視等大眾媒體發(fā)布信息； 主要宣傳內(nèi)容為大蜀山賣點及開發(fā)商品牌 ?主要活動：中谷品牌新聞發(fā)布會 ?關(guān)鍵工作：人員招聘與培訓(xùn)； 客戶問詢接待（現(xiàn)場保安需提前到位）； 客戶訪談及直郵； 媒體推廣計劃確定； 銷售物料及報廣制作； 內(nèi)部認(rèn)購（ VIP卡銷售）方案確定； 現(xiàn)場營銷中心及板房包裝方案確定； ? ? 65 銷售實施 積累期 【階段一】積累期 ? 中谷進軍房地產(chǎn)新聞發(fā)布會 ? 主題內(nèi)容：“國企巨頭搶灘地產(chǎn)” —— 中谷集團的強勢登場 ? 時間： 4月 11日（周日）； ? 參與人員：開發(fā)商、政府官員、媒體、誠意客戶。安東尼奧藝術(shù)之家” B戶型的優(yōu)美園林和自然生活空間； ? “讓 ? 合肥別墅市場首個示范園林，讓我們從競爭中跳出來。 ? ? 38 ?賣點延展：優(yōu)越生活六大標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)下的戰(zhàn)略 形象定位 優(yōu)越生活標(biāo)準(zhǔn)之五：南向超大山景露臺 相關(guān)賣點：帶觀景落地窗或南向超大觀景露臺。森林公園。 展示不充分 未知。 總體規(guī)劃 容積率8 容積率 容積率 容積率 容積率 本項目建筑密度，處于中等水準(zhǔn)。 水系貫穿整個項目。 建筑風(fēng)格不明晰，難以形成鮮明市場印象。 空是尺度小，沒有別墅的大氣感覺。 ?離森林公園最近。前提是房子要好。 ? 會考慮購買別墅，但總價不超過 100萬， 250㎡左右。 ? 追求更高的居住質(zhì)量，對自己需求并不明確，缺乏引導(dǎo)。年收入 20萬的單車族 ） 在這個政府色彩濃郁的城市，誰是我們的客戶？ ? 官商 — 具有政府背景或關(guān)系的商人。 營銷： 不重視 銷售工作停留在最初級階段，通過報版吸引客戶上門，無營銷中心包裝，無現(xiàn)場展示，客戶步行（或自已開車） 1公里到工地看樓。 營銷： 方向錯誤 執(zhí)著于以產(chǎn)品優(yōu)勢打動客戶，一味強調(diào)文化品味。營銷力度大。 銷售： 市場追捧 一期推出 20套別墅早已售完（包括樣板房），多層住宅銷售火爆。 – 經(jīng)濟型別墅大量出現(xiàn)，迎合市場、產(chǎn)品雷同。? 1 讓一杯咖啡的時間， 成為一個成功的開始！ ? ? 2 廣州市世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司 2023/02/26 蜀山名筑銷售執(zhí)行報告 謹(jǐn)呈：中谷房地產(chǎn)開發(fā)公司 ? ? 3 目標(biāo)導(dǎo)向行動 在 2023年春節(jié)前完成總貨量的 90％ 銷售資金回籠預(yù)算：人民幣 實現(xiàn)銷售均價約 5000元 /m2 ? ? 4 目標(biāo)下的戰(zhàn)略 目標(biāo)下的行動 目標(biāo)下的背景 營銷執(zhí)行報告 …… 競爭分析 市場大勢 目標(biāo)下的背景客戶分析 項目分析 ? ? 5 ?價升量增，市場進入高速發(fā)展期； 目標(biāo)下的背景 市場大勢 ?別墅市場 ,快速上升； ?2023年住宅價格上漲 10% ?2023年 111月，住宅銷售同比增漲 60% ? ? 6 2023別墅大戰(zhàn)一觸即發(fā) 柏景灣逸湖居 ㎡ 和莊 3萬㎡ 金色池塘 5萬㎡ 碧海山莊 ㎡ 華府竹絲苑 ㎡ 碧湖云溪 ㎡ 維多利亞 ㎡ 已浮出水面的項目供應(yīng)量已達 22萬㎡ ， 1200套；尚不包括潛在競爭。 – 置業(yè)者追求成熟方便，停留于生活型需求。 營銷： 力度大 大 T型廣告牌、營銷中心包裝到位，示范園林、樣板房全面展示，保安服務(wù)服務(wù)熱情周到、報版轟炸。 營銷： 虎頭蛇尾 一期以活動主要，老總親自做推介。二期推出 6個月，銷售 40% 價格： 5600元 / ㎡ 目標(biāo)下的背景 競爭分析 ? ? 11 【 和莊 】 產(chǎn)品： 較好 追求中式風(fēng)格的別墅感覺，在風(fēng)格與功能的協(xié)調(diào)上比較成功，即有別墅空間感，也具備了中式古典風(fēng)格特征。 價格： 4300元 / ㎡ 目標(biāo)下的背景 競爭分析 ? ? 12 【 碧海山莊 】 產(chǎn)品： 較差 280 ㎡ 聯(lián)排別，空間凌亂，從外立面到內(nèi)部空間都缺乏競爭力 。 （ 極低調(diào)，不用自己名字買房。豪爽、易沖動、看中就買） ? 高知 — 高校教授、高科技企業(yè)主、醫(yī)生 （ 追求格調(diào)，又缺乏明確方向 ） 客戶分析 ? ? 16 目標(biāo)下的背景 客戶特征 ? 職業(yè) — 郵政、電信、財稅、銀行、能源、海關(guān)等事業(yè)單位， 房地產(chǎn)、通訊、外貿(mào)、醫(yī)藥 等政府關(guān)聯(lián)行業(yè) 科技、商業(yè)等新興行業(yè) 高校教授、醫(yī)生等高