【正文】 產(chǎn)品能夠長久地存活下來。 2023/3/282023/3/ ? 將良品率預(yù)定為 85%，那么便表示容許 15%的錯(cuò)誤存在。 ? 卓有成效的管理者善于用人之長。 ? 魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。 ? 協(xié)調(diào)以及控制。 ? 只要不是相當(dāng)重要的商品，不是穩(wěn)健踏實(shí)地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。 , March 28, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :21:1620:21:16March 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 28日星期二 8時(shí) 21分 16秒 20:21:1628 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :21:1620:21Mar2328Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 28日星期二 8時(shí) 21分 16秒 20:21:1628 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 28日星期二 下午 8時(shí) 21分 16秒 20:21: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :21:1620:21Mar2328Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 28日星期二 8時(shí) 21分 16秒 20:21:1628 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :21:1620:21:16March 28, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 28, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :21:1620:21Mar2328Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 周到的服務(wù)，那簡直是難以想象的。小企業(yè)要有長遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。 ? 沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。做小生意，在于勤 。 ? 人生的選擇決定一切。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動(dòng)，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。 20:21:1620:21:1620: ? 決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。 ? 軍隊(duì)無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國之道例。 ? 浪費(fèi)時(shí)間。示范區(qū)必須在項(xiàng)目整體亮相蓄客同期打造呈現(xiàn)。戶型參考圖片 開發(fā)物業(yè)建議 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)初步測算表 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算 方案一：北地塊 12F板式 方案二：北地塊 18F板式 土地面積 其中北地塊 南地塊 總建筑面積 其中地上建筑面積 地下建筑面積 住宅建筑面積 商業(yè)建筑面積 6000平方米 6000平米 容積率 其中北地塊 南地塊 建筑密度 20% 20% 綠地率 38% 38% 總戶數(shù) 2600 2800 地下停車位 1300 1400 項(xiàng)目兩個(gè)方案經(jīng)濟(jì)效益初步測算 經(jīng)濟(jì)效益測算 序號 項(xiàng)目指標(biāo) 方案一 方案二 金額（萬元） 單位指標(biāo) 金額（萬元） 單位指標(biāo) （一）土地成本 （二）前期費(fèi)用 （三）工程建設(shè)費(fèi)用 （四）管理費(fèi)用 （五）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （六）營銷費(fèi)用 （七）總開發(fā)投資成本 （八）銷售總收入 商業(yè) 電梯住宅 小高層 /18F 18F中庭板式 26F蛙式 蝶式 地下車庫 2 銷售稅費(fèi) 3 維修基金 4 銷售凈收入 （九）利潤 1 稅前利潤 4 稅前投資利潤率 % % 兩個(gè)方案按照目前這個(gè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià)來計(jì)算，投資回報(bào)率也相差不大。 戶型參考圖片 開發(fā)物業(yè)建議 25㎡空間功能轉(zhuǎn)換靈活 二室二廳一衛(wèi) 建筑面積： 89㎡ 客廳：大氣，開敞明亮，開間 ，進(jìn)深 ，挑高 超高客廳雙層空間，以奇偶層間隔布置； 臥室：私密獨(dú)立，主臥配備 5㎡情景花園； 入戶花園：入戶不計(jì)面積 3㎡花園，有效進(jìn)行空間緩沖。而消費(fèi)者的角度來看，不太在意具體哪種風(fēng)格，關(guān)鍵是要作出來的外立面耐看和有檔次。 項(xiàng)目開發(fā)策略初步思考與建議 開發(fā)思路建議 開發(fā)經(jīng)營策略 開發(fā)時(shí)序建議 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)物業(yè)建議 分組團(tuán)分期分批次適量開發(fā)，多層次、小批量、快節(jié)奏推售 開發(fā)策略建議 根據(jù)區(qū)域目前房地產(chǎn)市場消化量、項(xiàng)目開發(fā)條件和同類項(xiàng)目銷售周期，按照項(xiàng)目初步設(shè)想，本項(xiàng)目 ，可開發(fā)商品房規(guī)模在 *，若按照容積率，住宅面積 30萬平方米左右，現(xiàn)按照區(qū)域同類物業(yè)銷售速率來計(jì)算，我們初步判斷如下： 周期：約 35年， 開發(fā)節(jié)奏：年均 610萬㎡左右，約 6601100套 注：具體每年開發(fā)和銷售量只有在項(xiàng)目方案確定后，待市場進(jìn)一步調(diào)研后方能確定，后期可提供詳細(xì)方案。 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品檔次、功能及特征定位 首先主要滿足巴南區(qū)本地公職人員、醫(yī) /律 /教等職業(yè)以及現(xiàn)代工業(yè)港內(nèi)即將進(jìn)駐或已進(jìn)駐的企事業(yè)單位就業(yè)者基本的居住需求。 以阿壩、甘孜、西昌等地為代表的二級城市或西藏等人居環(huán)境較差的中老年人，置業(yè)目的為退休后定居重慶或養(yǎng)老的客戶；外地來蓉工作或畢業(yè)后留在重慶工作的“新重慶人”；看重居住環(huán)境、生活配套及價(jià)格，總價(jià)承受范圍 2530萬。 我們的原則是以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，遵循市場為導(dǎo)向 項(xiàng)目思考 讓我們回歸項(xiàng)目的本質(zhì)，我們現(xiàn)在有什么？ 城西新中心的區(qū)位優(yōu)勢； 7000畝萬科新城大盤帶來的完善配套； 300米摸底河景觀帶的稀缺資源占有； 萬科集團(tuán)的品牌影響力。 國內(nèi)二線城市近郊新城普通商品住房 但是，這樣能夠贏得市場，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)嗎？ 顯然不能。 ? 市區(qū)客戶心理距離難以消除； ? 區(qū)域現(xiàn)狀不成熟，需要靠本案加速區(qū)域開發(fā)進(jìn)度； ? 景觀資源有限，僅項(xiàng)目最南側(cè)能看到摸底河景觀帶，整體景觀價(jià)值提升度較弱； ? 遠(yuǎn)程交通路網(wǎng)尚未完善，地鐵連接城市輕軌建設(shè)有待時(shí)日。 項(xiàng)目研究分析 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng) 本案周邊緊臨的文信路正在管網(wǎng)埋設(shè)，尚未路基施工，預(yù)計(jì) 2023年內(nèi)建成通車；周邊區(qū)域內(nèi)的蜀信路、萬科大道均為 40米寬的城市次干道；以建成的西區(qū)大道及南北大道為 80米寬城市主干道；道路交通南北縱橫，四通八達(dá)。 龍湖 .弗萊明戈 競品分析 景尚景 中鐵 .伊薩貝拉 中鐵 .瑞景茗城 時(shí)代花城 就目前所呈現(xiàn)實(shí)景的項(xiàng)目來看，景尚景為景觀打造最好的項(xiàng)目，而龍湖弗萊明戈西班牙風(fēng)格的臺地式景觀也值得期待，而其他項(xiàng)目在景觀打造上的質(zhì)感和創(chuàng)新上都乏善可陳。區(qū)域綜合銷售率約為 62％； ◆ 2023年預(yù)計(jì)供給量：現(xiàn)有存量房約 35萬㎡，新增供給預(yù)計(jì)約 90萬㎡，合計(jì) 125萬㎡。需求不足成為各項(xiàng)目的首要難題。 1415年