某房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 業(yè) 繁華地段 十字邊角， 占地面積： 73畝 建筑面積： 345700平方米 容積率： 公寓 +商業(yè) 公寓 +住宅 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤特點(diǎn)比照 繁華地段 中小物業(yè) 居住為主的高尚社區(qū) 居住為主的的高尚社區(qū) 占地面積： 13畝 建筑面積： 5萬(wàn)平方米 容積率： 占地面積： 9畝 建筑面積： 容積率： 繁華地段 鬧中取靜 硬件指標(biāo) 產(chǎn)品規(guī)模比照 戶型產(chǎn)品比照 產(chǎn)品定位比照 自有自宅 榮 城 本項(xiàng)目 繁華地段 十字邊角， 占地面積： 67畝 建筑面積： 180000平方米 容積率： 住宅 住宅 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤特點(diǎn)比照 繁華地段 中小物業(yè) 居住為主的中高端住宅 居住為主的高尚社區(qū) 占地面積： 建筑面積： 37900平方米 容積率： 占地面積： 9畝 建筑面積： 容積率： 繁華地段 鬧中取靜 居住為主的高尚社區(qū) —— 同期上市樓盤具有題量大，地段優(yōu)，交通便利的特點(diǎn)，項(xiàng)目從面市開始，就將面對(duì)相當(dāng)嚴(yán)峻的局部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 年齡比例： ◎ 25— 45歲為主 ◎ 其 它次之 需求比例： ◎ 購(gòu)房自住為主 ◎ 投資及其他次之 分布比例： ◎ 以項(xiàng)目周邊 3公里以內(nèi)為主 ◎ 西安城區(qū)其他范圍次之 消費(fèi)特征： ◎ 多數(shù)購(gòu)房者素質(zhì)較高，消費(fèi)心理成熟，對(duì)樓盤綜合品質(zhì)有較高要求； ◎ 需求以二居室為主，總價(jià) 20萬(wàn)左右易為客戶接受。 投資眼光強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購(gòu)買力寬泛，二次臵業(yè)和多次臵業(yè)比例高。 入住時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理是現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)；詢問(wèn)客戶多，期望高，有購(gòu)買意愿 ,說(shuō)明項(xiàng)目潛在客戶源充足。 摩登主場(chǎng) 綜合定位 新貴氣質(zhì)的都心中小戶型高尚社區(qū) 利用“新貴氣質(zhì)”的形象帶動(dòng)。 綜合分析： 中青年為主， 40%左右為私企業(yè)主，多為周邊高收入人群。 主打投資概念， 以“首付 3萬(wàn)元起，低總價(jià)低臵業(yè)門檻入主南門外名門社區(qū)”引爆市場(chǎng)。 倡導(dǎo)一種自由的生活理念和人生態(tài)度，同時(shí)也提倡一種都心工作生活模式，一種快節(jié)奏中又不失輕松，享受工作、享受生活的態(tài)度。 產(chǎn)品定位初步 中小戶型為主的居住型綜合物業(yè) 產(chǎn)品 ， 為市場(chǎng)需求而誕生 都心成熟地段，文化中 心區(qū)，前景無(wú)限。 多數(shù)臵業(yè)者臵業(yè)需求為自住，其他為投資、辦公等需求。 結(jié)婚買房成為主要臵業(yè)前提，這部分人對(duì)居家便利要求較高。 名 稱 位 臵 容積率 戶型 戶型面積 （ m2） 均價(jià) （元 /m2 ） 銷售率 主要特點(diǎn) 萬(wàn)達(dá) 公寓 雁翔北路18號(hào) 1室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 4室 2廳 39~270 4550 售罄 地段好，周邊配 套齊全 天倫 盛世 友誼東路路北 2室 2廳 3室 2廳 30~83 5100 約 90% 地段好，集中供暖，天然氣入戶 泰華世紀(jì)新城 友誼路與文藝路交匯 1室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 75~98 4500 售罄 地段好，集中供暖，天然氣入戶 城南 鑫苑 新文巷中段 2室 1廳 2室 2廳 60~156 4100 售罄 地段好，周邊配 套齊全 摩登 主場(chǎng) 草場(chǎng)坡與新文巷交匯 1室 1廳 46~70 500 約 85% 地段好，周邊配 套齊全 區(qū)域主要供應(yīng)狀況： 名 稱 位 臵 容積 率 戶型 戶型面積 （ m2） 均價(jià) （元 /m2 ） 銷售率 主要特點(diǎn) 南門 國(guó)際 長(zhǎng)安路與體育館交匯 咨詢 地段好 自由 自宅 文藝南路18號(hào) 1室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 45~128 咨詢 地段好，配套齊 全 榮城 名苑 新文巷 10號(hào) 咨詢 地段好，配套齊全 華嶺圍墻巷 圍墻巷中段 地段好，配套齊全 翡翠 花園 新文巷中段 地段好，配套齊全 按照項(xiàng)目所能輻射之范圍，選取近幾年有代表性的項(xiàng)目作為調(diào)研之目標(biāo) 備注： 在售項(xiàng)目 待售項(xiàng)目 市調(diào)結(jié)論： 目前周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中容積率較高（ — ）之間戶型毛坯房銷售均價(jià)主要在 4500元 /㎡ 之間，價(jià)格漲幅在 15%左右（ 450元 /平方米左右 )；主要在售戶型為（ 40— 180） ㎡ 之間。巨大的居住需求和熱烈的商業(yè)氛圍，使本區(qū)住宅開發(fā)成為熱點(diǎn)，尤其是 草場(chǎng)坡 沿線更是熱點(diǎn)中的焦點(diǎn) 區(qū)位歷史、人文資源豐厚，千年古都與現(xiàn)代文明形成最好的切合點(diǎn)。三三草場(chǎng)坡項(xiàng)目策劃初案 深圳市眾正房地產(chǎn)開發(fā)公司 需要解決的問(wèn)題 此產(chǎn)品物業(yè)定位在市場(chǎng)上是否可行，如何具體設(shè)臵 以怎樣的差異化形象進(jìn)行營(yíng)銷推廣，并最終贏得市場(chǎng) 基于地塊價(jià)值和需求分析，體現(xiàn)項(xiàng)目的物業(yè)定位 項(xiàng)目物業(yè)定位推導(dǎo)過(guò)程 產(chǎn)品定位初步 區(qū) 域 價(jià) 值 判 斷 區(qū)域在售項(xiàng)目分析 區(qū) 域 購(gòu) 房 人 群 判 斷 區(qū)域價(jià)值判斷 城南現(xiàn)狀 城南片區(qū)集教育、文化、科技優(yōu)勢(shì)于一身，依托區(qū)域成熟的市政、商業(yè)配套及濃郁的文化氛圍，以成熟、高效、人文的生活氛圍和優(yōu)越的軟環(huán)境，為眾多西安市民所向往，目前城南各物業(yè)價(jià)格在全市均居前列。私企、國(guó)營(yíng)企業(yè)的大小公司約 15000多家，中高端人群聚集、商務(wù)人士聚集。盡管區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)放緩，但城南區(qū)仍然是市場(chǎng)購(gòu)房者心目中的理想居住之地； 城南區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)較早，成長(zhǎng)周期較長(zhǎng)，目前已形成多個(gè)發(fā)展成熟的居住圈，如南稍門、 草場(chǎng)坡 、小寨、明德門、電子城等，生活氣息濃厚； 城南板塊歷經(jīng)多年發(fā)展，土地存量逐年遞減，開發(fā)規(guī)模越來(lái)越小，基于此種原因造成區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速增值，關(guān)注度居高不下； 總體來(lái)看，城南區(qū)域目前成規(guī)模的地塊相對(duì)較少，但作為成熟區(qū)域，城南區(qū)域每宗地塊的推出，仍受到市場(chǎng)開發(fā)商的高度關(guān)注。 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 萬(wàn)達(dá)公寓 地址：雁塔路與友誼路十字西北角 開發(fā)商：萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 性質(zhì)：公寓、商業(yè)
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