【正文】 ?擁有高度的營銷自主權(quán) ?為跨國公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，如新加坡首創(chuàng)的?一站式?服務(wù) ?有效選擇客戶群 69 園區(qū)之間沒有惡性競爭 這種開發(fā)模式的優(yōu)點 保證項目快速啟動并盡快達到規(guī)模經(jīng)濟 快速并以較低成本獲取私人土地 有效吸引跨國公司的投資 70 實里達航空園可資本項目借鑒之處 可資借鑒點 ?開發(fā)模式： 公司主導(dǎo)、統(tǒng)一開發(fā)模式 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展 突出優(yōu)勢、差異化發(fā)展、抓住未來發(fā)展機遇 ?招商模式 統(tǒng)一招商、針對核心企業(yè)招商 71 附：新加坡裕廊集團子公司騰飛集團及其開發(fā)項目 72 新加坡騰飛集團概況 ? 核心業(yè)務(wù) u 商務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)品 預(yù)建標準設(shè)施、定制設(shè)施、科學(xué)園和商務(wù)園、靈活的融資方案（建后回租、售后回租） u 商務(wù)房地產(chǎn)服務(wù) 開發(fā)和項目管理、物業(yè)和房地產(chǎn)管理、翻新改造服務(wù)、咨詢服務(wù)、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、風(fēng)險投資加速服務(wù)、房地產(chǎn)管理培訓(xùn) u 房地產(chǎn)基金管理 在新加坡證交所上市的基金有兩只 私募房地產(chǎn)基金六只 ?是新加坡裕廊集團的子公司 ?隸屬于新加坡貿(mào)工部 騰飛集團是新加坡最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商之一。 新加坡工業(yè)園的主要開發(fā)模式 資金籌集 土地運用 招商引資 一級政府統(tǒng)一規(guī)劃并制定政策： 經(jīng)濟發(fā)展局 專業(yè)化分工建設(shè)、管理和服務(wù)協(xié)調(diào)（ 裕廊集團 ） JTC統(tǒng)一控制全國工業(yè)用地和各類園區(qū)的供給 園區(qū)由經(jīng)濟發(fā)展局遍布世界的專業(yè)招商隊伍統(tǒng)一負責(zé)招商 政策制定 園區(qū)的初期開發(fā)建設(shè)資金來自政府 ,后期資金的來源呈多樣化。經(jīng)發(fā)局是 負責(zé)制訂和實施商業(yè)與投資策略的主導(dǎo)機構(gòu) ，協(xié)助加強新加坡作為商業(yè)與投資環(huán)球中樞的地位 組織結(jié)構(gòu)： ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、提供專業(yè)服務(wù)、建筑及基礎(chǔ)設(shè)施解決方案 ?政策與規(guī)劃： 維護經(jīng)商環(huán)境、制定法律政策、統(tǒng)計 ?環(huán)球業(yè)務(wù)： 歐美及亞太的投資業(yè)務(wù)、公共傳媒與市場推廣 ?機構(gòu)發(fā)展管理： 行政、人力資源與戰(zhàn)略規(guī)劃等 裕廊公司 裕廊集團（ JTC，原裕廊鎮(zhèn)管理局）是新加坡貿(mào)工部下屬的官方機構(gòu)，成立于 1968年；是新加坡最大的 高級工業(yè)園和商業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、發(fā)展和管理商 ，向客戶提供適合于制造和相關(guān)行業(yè)的各種工業(yè)及商業(yè)設(shè)施 。 亞太地區(qū)面臨巨大的人力培訓(xùn)需求 商用 /通用航空領(lǐng)域在亞洲剛剛起步，在未來的十年預(yù)計將有更為顯著的增長。 發(fā)展目標 占地約 300公頃 60 【產(chǎn)業(yè)規(guī)劃】 1 2 3 4 四大規(guī)劃產(chǎn)業(yè) 日常維護、修理以及檢查（ MRO ） ?對飛機的日常維護、修理以及檢查（商務(wù)、地區(qū)性以及窄體式噴氣機） ?對零部件、系統(tǒng)以及引擎的日常維護、修理以及檢查 飛機系統(tǒng)以及零部件的設(shè)計和制造 ?零部件以及系統(tǒng)的制造 ?小型飛機的制造以及組裝 ?航空園區(qū)將吸收飛機系統(tǒng)和零部件制造以及具有發(fā)展?jié)摿Φ男⌒惋w機組裝 地區(qū)性航空教育學(xué)院 ?培訓(xùn)飛行員和機組人員 ?培訓(xùn)航空專業(yè)人員（比如機場經(jīng)理人） ?培訓(xùn)航空工程師和技師 商用 /通用航空的次級機場（ Secondary airport) ?實里達機場將作為次級機場在商用 /通用航空領(lǐng)域擔(dān)當(dāng)重要角色，輔助作為主要航空中心的樟宜機場，同時可以連帶著支持發(fā)展商務(wù)，旅游以及理財領(lǐng)域的發(fā)展。跨國企業(yè)都租用了普洛斯遍布全球的多項倉儲設(shè)施 布局于樞紐城市 布局于城市群樞紐城市 ? 布局集中在渤海經(jīng)濟圈、長江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點布局 ? 每個樞紐城市開發(fā) 3至 4個物流園區(qū)，形成一個物流配送網(wǎng)絡(luò) 具體項目選址于交通樞紐區(qū)域 ? 開發(fā)選址上重點是臨港、臨空而建，基本上選址在城市周邊臨近機場、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流中心 56 靈活多樣的物流設(shè)施運營模式，并為客戶提供專業(yè)的物業(yè)和物流管理服務(wù) 普洛斯為客戶提供的四種服務(wù)模式 物流園區(qū)與標準物流設(shè)施開發(fā) 按客戶要求定制開發(fā)倉儲設(shè)施 在選定了最具戰(zhàn)略性的物流配送地點后 ,著手開發(fā)在規(guī)模、登記與合同條款上滿足客戶要求的通用倉儲物流中心 ,為客戶提供便捷、高性價比的物流配送設(shè)施 根據(jù)客戶的特定需求 ,選擇合適的地點 ,建設(shè)與管理客戶專用的物流設(shè)施 收購與回租 為了滿足客戶不斷增加的財務(wù)目標 ,普洛斯可以收購客戶現(xiàn)有的物流配送設(shè)施 ,再將其租給客戶使用 提供咨詢服務(wù) 依靠經(jīng)驗豐富的專業(yè)管理團隊 ,普洛斯也為客戶提供咨詢服務(wù) ,幫助其設(shè)計或改善供應(yīng)鏈管理流程 57 案例研究類別 產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)項目 航空產(chǎn)業(yè)園 /城 /基地 類似航空產(chǎn)業(yè)園的園區(qū) 58 新加坡實里達航空園 59 規(guī)模 【概況】 區(qū)位及交通 實里達是新加坡的第一家國際民用機場。最佳區(qū)域開發(fā)模式?榮譽稱號 52 江蘇軟件園吉山基地概況 ? 規(guī)模 總規(guī)劃面積 6平方公里，總投資 250億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施總投資 30億元，建成 300萬平米研發(fā)辦公、商務(wù)、商業(yè)娛樂、居住等設(shè)施，容納 65000人居住和工作。? 氛圍營造? 組織園區(qū)企業(yè)和基金、風(fēng)投機構(gòu)的座談? 組織園區(qū)企業(yè)和融資擔(dān)保機構(gòu)的座談? 組織園區(qū)企業(yè)和政府部門的座談? 邀請中科院的院士、經(jīng)濟學(xué)家來園區(qū)演講水、電、網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)預(yù)留公共發(fā)電機功率，確保小時不間斷供電深圳首家接入 城域網(wǎng)的社區(qū)提供轉(zhuǎn)接平臺，使園內(nèi)企業(yè)享受中國電信針對企業(yè)推出的企業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)有十幾家銀行的辦事處，銀行間的競爭為園區(qū)企業(yè)提供一個非常優(yōu)惠和便利的融資環(huán)境園內(nèi)企業(yè)的迅速發(fā)展同時促進銀行業(yè)的發(fā)展。 天安數(shù)碼城模式內(nèi)涵： 41 天安數(shù)碼城經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、穩(wěn)健發(fā)展三個階段，成功突破了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式 1990年 1999年 未來 2023年 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園 規(guī)?；母呖萍计髽I(yè)迅速發(fā)展 傳統(tǒng)加工制造企業(yè) 廠房、食堂 水電、網(wǎng)絡(luò) 園區(qū)定位 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇 企業(yè)構(gòu)成 物業(yè)構(gòu)成 軟件設(shè)施 高平臺下的中小民營科技企業(yè)園區(qū) 服務(wù)于較大規(guī)模高科技企業(yè)的下游中小企業(yè)缺失 中小民營企業(yè) 辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套 物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù) 模式成熟的全國知名民營科技園區(qū) 高科技產(chǎn)業(yè)形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈 中小民營企業(yè) 辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套 物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù) 起步期 全國化模式復(fù)制期 高速發(fā)展期 發(fā)展歷程 資料來源：文獻檢索、世聯(lián)分析 42 發(fā)展過程中，天安數(shù)碼城及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從單一的工業(yè)園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并適時定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器 資料來源： 《 深圳統(tǒng)計信息年鑒 2023》 專家訪談 深圳 19802023年 GDP周期指數(shù)變化 1990年天安工業(yè)園成立，主要是傳統(tǒng)加工制造企業(yè)進入園區(qū) 廠區(qū)建設(shè) 發(fā)展初期 1990 1999年天安工業(yè)園主動升級為天安數(shù)碼城，由功能單一的工業(yè)園向復(fù)合功能園區(qū)轉(zhuǎn)變 定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器 孵化器建設(shè) 發(fā)展轉(zhuǎn)型 1999 43 [準確定位，抓住市場 ]把握政府核心目標，結(jié)合市場需求，將自身定位為民營企業(yè)的加速器而不是孵化器 ?促進區(qū)域發(fā)展 ?增加稅收 哈佛大學(xué)教授拉瑞 〃 葛雷納 (Larry E. Greiner) 中小企業(yè)成長模型 創(chuàng)業(yè)階段 集體化階段 規(guī)范化階段 精細化階段 合作階段 加速器 孵化器 工業(yè)園 發(fā)展階段 發(fā)展載體 企業(yè)需求 政府目標 … 開始時我們也準備按照政府的要求做孵化器， 但孵化器的成功率確實太低，連投行都不愿意做，我們是企業(yè)，不是政府，賠不起時間和資金 ，后來我們梳理出政府的真實目標，現(xiàn)在我們年創(chuàng)造稅收 30多億 ，雖然我們沒有按照政府的要求去做孵化器，但我們還不是照樣得到各種頒獎，反過來說，一旦當(dāng)時做孵化器做死了，我們?nèi)フ艺l埋單呢 … —— 天安數(shù)碼城有限公司營銷總監(jiān) 楊毅 談企業(yè)定位 … 當(dāng)時深圳市提出產(chǎn)業(yè)升級后，規(guī)劃了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，以高新區(qū)為標志，高新區(qū)當(dāng)時招商的對象就是大企業(yè)， 以土地招商形式為主，中小企業(yè)無法進入，而我們把握住了這個機遇 ，建造天安數(shù)碼城彌補城市科技產(chǎn)業(yè)的不足 … —— 天安數(shù)碼城有限公司工作人員訪談 44 為適應(yīng)從園區(qū)向?社區(qū)?和?城區(qū)?轉(zhuǎn)變，適當(dāng)提高商住物業(yè)比例 …99 年時園區(qū)物業(yè)主要以辦公為主，居住、商業(yè)的比例都很少，隨著園區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)比例提升 … 適當(dāng)提高住宅的比例是可以接受的 … 配套比例提高是市場化的發(fā)展趨勢，是市場的選擇，并不是人為刻意的結(jié)果。 愿景：構(gòu)建創(chuàng)新集群 ?吸引優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)新科技企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè) ?與產(chǎn)業(yè)界、學(xué)術(shù)界、研究機構(gòu)及專業(yè)團隊合作并建立伙伴關(guān)系 40 創(chuàng)造了?天安模式?，目前已進入全國擴張、模式復(fù)制階段 深圳 天安數(shù)碼城 天安 廣州 番禺節(jié)能科技園 天安 龍崗 數(shù)碼新城 天安 南海 數(shù)碼新城 天安 東莞 數(shù)碼科技名城 天津 天安數(shù)碼城 常州 天安數(shù)碼城 武漢 天安數(shù)碼城 … 深圳 1989年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 珠三角 中國 南中國 ?天安模式?已走向復(fù)制階段 ?天安模式?解讀 天安數(shù)碼城模式源于 1997年原深圳天安工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型 ?定位： 定位于發(fā)展中小民營科技企業(yè)，致力于中小民營科技企業(yè)創(chuàng)新環(huán)境的構(gòu)建。 35 [景觀規(guī)劃 ]綠色、生態(tài)、環(huán)保為主題的園區(qū)環(huán)境 —— 提升園區(qū)價值、取得客戶認同感 中央獨棟 花樹環(huán)繞 綠色植被 800米景觀大道 水榭、噴泉、回廊、綠地分散分布 36 [招商 ]利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，因地制宜發(fā)展園區(qū)產(chǎn)業(yè) … [聯(lián)東 U谷 〃 北京 ]臨近區(qū)域 主要產(chǎn)業(yè)： ?生物技術(shù)與新醫(yī)藥 ?光機電一體化 ?電子信息 ?軟件 ?新材料與新能源 京津城際走廊上的京津城際發(fā)展走廊上的新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技研發(fā)基地 中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級示范地 位于亦莊新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心區(qū)域 ，亦莊新城 定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國際宜居新城 [聯(lián)東 U谷 〃 北京 ]臨近區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況： 37 [招商 ]… 同時利用各種優(yōu)惠政策針對性地引進生物醫(yī)藥、精密機械、電子信息、能源環(huán)保等高附加值類產(chǎn)業(yè) ?聯(lián)東 U谷 目前入駐津通國際工業(yè)園留學(xué)生企業(yè)眾多，在津通這個工業(yè)園得到發(fā)展壯大，取得了良好的經(jīng)濟效益 津通集團宣傳：? 您只需與您的團隊帶著商業(yè)計劃和少量資金，就可來津通國際工業(yè)園運作? 27 針對不同投資者的招商模式 戰(zhàn)略眼光的投資者 認為商業(yè)機會還欠?火候?的投資者 缺乏足夠信心的投資者 可以直接投資 可采取合資方式 可用虛擬方法，先掛牌子，由津通運作，看清前景后再投資 針對不同投資者的三種招商模式 ?自開園以來，已吸納 50多家國際知名制造型企業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)入園投產(chǎn)運營 ?包括美國 GoodYear、美國 GE、美國 BELKIN、德國 WOLCO、日本FOSTER、瑞士 SGS標準認證、香港Kerry EAS物流、美國 Rubber Shaw 工業(yè)設(shè)計、美國 KPMG財務(wù)等。第一部分更多的是理論及經(jīng)驗探討；第二部分的案例研究采用了案例包的形式，目的是分享項目組研究的全新案例，以期對以后操作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供全新的案例支撐。截止到 08年，園區(qū) 7座鄰里中心，總建面超過 12萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。 3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級形式，是一種區(qū)域開發(fā)模式 傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的問題 ?投資大 ?回報周期長 ?操作難度大 ? 典型的項目開發(fā)模式，難以形成綜合開發(fā)效益 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 是一種將產(chǎn)業(yè)運營和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的區(qū)域開發(fā)模式 ?從單一的工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)向區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)型的開發(fā)模式 ?從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)型的模式 ?本質(zhì)是對土地資源的利用方式，區(qū)域內(nèi)土地資源因區(qū)域性開發(fā)導(dǎo)致的超額升值 越來越多的開發(fā)商投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目：聯(lián)東 U谷、裕廊集團、南京新城 … 4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組織與實現(xiàn)形式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)形式 產(chǎn)業(yè)