【正文】 翠如巒 風(fēng)情港 知春臨 賽藍天 挪威森林 瑞典草原 德國翠藍 荷蘭郁金香 愛爾蘭島 芬蘭塞馬湖 多庭院北歐山地獨棟別墅 與建筑、小品對接 組團名 建筑、小品名 根據(jù)各地風(fēng)景點、地方特色，發(fā)散演繹至每一個建筑單體及小品 挪威森林 瑞典草原 德國翠藍 荷蘭郁金香 愛爾蘭島 芬蘭塞馬湖 三、核心理念訴求 “ 10講”核心理念訴求 講服務(wù) +產(chǎn)品理念： 享受星級服務(wù)，享受文化府邸 產(chǎn)品核心理念訴求 + 訴求表現(xiàn) 講特色 +產(chǎn)品理念： “暢”綠野牧歌，品北歐庭院風(fēng)情 講生活 +產(chǎn)品理念： 文化的生活圈子 儒雅的生活圈子 講私域 +產(chǎn)品理念： 自由不羈的文化領(lǐng)地 講品位 +產(chǎn)品理念： 偷得半日閑情，化做書生意氣 講精神 +產(chǎn)品理念： 構(gòu)架于奢華之上的文化府邸生活 講追求 +產(chǎn)品理念： 有錢有閑，再加一點優(yōu)雅的品位呢？ 講概念 +產(chǎn)品理念： 我們的生活可能相同 但是我有不同的生活圈子 講超值 +產(chǎn)品理念： 有沒有體驗過 11？ 講實用 +產(chǎn)品理念： 晚 7:順城大街，晚 8:00、在牧馬山的家 家，需要每天都回 理念篇結(jié)語 通過目標(biāo)人群的強調(diào)尊從感、居住文化、生活方式、私有領(lǐng)域、自由、附庸風(fēng)雅，對奢華的追求逐漸淡化，對新理念、生活方式認知度高、判斷力強。別墅消費者逐步走過了 只重視別墅室內(nèi)空間的豪華、氣派與超大。 文化素質(zhì) : 學(xué)歷高、對新理念、生活方式認知度高、判斷力強。 價值觀 : 強調(diào)尊從感、居住文化、生活方式、私有領(lǐng)域、自由、真儒雅或附庸風(fēng)雅，認為奢華的配置是基本要求。 在相當(dāng)長的一段時間，成都的開發(fā)商都認為別墅就是要建得夠大、裝修得夠豪華、價格拉得夠天文（如草堂之春、金林半島）。 二是別墅市場向草堂之春、金林半島類型的極品別墅和向中產(chǎn)階層的經(jīng)濟別墅實現(xiàn)兩極化發(fā)展，獨棟別墅供不應(yīng)求 。 地理位置：青城山 發(fā)展商： 順通實業(yè) 建筑形態(tài)：別墅 主力面積區(qū)間： 350450 ㎡ 均價： 4500 元 /㎡ 主力總價： 150200萬元 消費者特征： ?與其他區(qū)域的消費者不同的是該項目的消費者以非成都市的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士居多 ， 這個比例高達80%， 主要以投資為主 。 ： 成都的住宅應(yīng)該適合成都人的性格，在這方面三利宅院作出了有益的嘗試。 5． 6推廣策略 本樓盤的推廣方式較為多樣，有形象墻、樓書、現(xiàn)場售樓部，廣告宣傳有電視、商報、戶外等， 特別是軟文和開盤前的連續(xù)報版宣傳影響力較大， 5． 7營銷訴求 開發(fā)商以“空間 5． 4銷售情況 目前推出的 185套住宅，以銷售了 100%，其中三房、四房的樣板間戶型銷售較快， 5房、 6房的銷售相對較為遲緩。 付款方式多樣 ， 可一次性 、 分期 、 按揭 。 5． 推廣策略 5． 1產(chǎn)品策略 該樓盤主體建筑采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格 ， 外立面整體感覺給人非常沉穩(wěn) 、 簡潔 。 在目前成都市是一個全新的 、 高品質(zhì)的住宅小區(qū) ， 可以稱的上是大局運籌 ， 獨領(lǐng)風(fēng)騷 。 樓盤名稱：三利宅院 地理位置：人南延線十八步島 發(fā)展商：四川三利房產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計：新加坡建筑城市設(shè)計 占地面積： 500畝 ， 一期： 188畝 總建筑面積： 52643㎡ （ 一期 ） 建筑形態(tài)：宅院別墅 地面停車位： 容積率： 綠化率： 70％ 建筑結(jié)構(gòu)：框架 總戶數(shù)： 185戶 （ 一期 ） 面積區(qū)間： ㎡ 價格區(qū)間： 4000元 /㎡ （ 均價 ） 2． 總體規(guī)劃 整個小區(qū)由 12個相對獨立卻又有機的融為一體的宅院組團構(gòu)成 ， 建筑大量以南北朝向為主 ， 力求做到戶戶采光 ， 窗窗有景 。 其產(chǎn)品較好的對營銷訴求點進行了支持特別是二期的產(chǎn)品 。 已購房消費者別墅以一次置業(yè)為主 。 聯(lián)排的均價 2300元 /㎡ ,單體別墅均價 4000元 /㎡ 。 產(chǎn)品以單體別墅為主 。 全面提供：家政服務(wù) 、 清潔服務(wù) 、 禮儀服務(wù) 、 健康及社區(qū)服務(wù) 、 家庭裝修 、維修服務(wù) 、 商務(wù)服務(wù) 、 綠化服務(wù) 、 房屋中介服務(wù) 。 3． 小區(qū)功能配套 生態(tài)廣場 、 社區(qū)會所活動中心 、 游泳池 、 網(wǎng)球場 、 商業(yè)街 、 運動區(qū) 、 健康跑道 、 攀巖壁 、濱湖人造沙灘游樂區(qū) 、 山頂公署以及醫(yī)療中心等 ， 充分的滿足業(yè)主的日常生活需要 。 整個二期地勢呈不規(guī)則半圍合狀環(huán)繞湖岸 ， 以起伏綿延的坡地為主 。 整個項目形成一個集生態(tài) 、 居住 、 旅游 、 休閑 、 娛樂 、 商業(yè)為一體的原生態(tài) 、 符合 8S（ 景觀 、 軼事 、 陽光 、運動 、 空氣 、 溪流 、 森林 、 服務(wù) ） 標(biāo)準(zhǔn)的高尚山水別墅社區(qū) 。 正是因為這樣才在產(chǎn)品 非常一般 的情況下取得了一期銷售完畢 ， 二期開盤一個月銷售 25%的較好銷售業(yè)績 。 他們在置業(yè)時 ， 在考慮價格的同時更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境 、 交通 、 生活配套等與生活息息相關(guān)的因素以及 。 5． 3銷售周期 一期 2023年亮相 ， 已售完 。 產(chǎn)品以歐式別墅為主從產(chǎn)品定位來看 ， 住宅在區(qū)域內(nèi)走的中高檔路線 ， 面積適中（ 250350㎡為主力 ） 。 樓盤名稱： 錦麗園別墅（二期） 地理位置：成都市航空港長城南路 228號 發(fā)展商：成都興益房產(chǎn) 占地面積： 300畝 （ 二期： 160畝 ） 建筑形態(tài)：山澗獨棟歐式別墅 車位比例： 1： 容積率： 綠地率： 71％ 總戶數(shù)： 166戶 （ 二期： 98戶 ） 銷售率：一期售完 ， 二期銷售了 25% 面積區(qū)間： 191344㎡ 主力面積： 280344㎡ 均價： 3300元 /㎡ 2． 總體規(guī)劃 整個別墅區(qū)和著坡勢 “ 韻律 ” 有節(jié)奏的起伏 ， 背倚牧馬山 ， 毗鄰四川大學(xué) 、 西南民族大學(xué)新校區(qū) ， 棠湖實驗中學(xué) ， 內(nèi)鑲以巨型瀑布為主的主題公園 ， 南北朝向為主 ， 實現(xiàn)了居住與社區(qū)環(huán)境的較好融合 。高爾夫 ” 、 “ 新董事官邸 ” 、 “ 懂歐洲懂生活 ” 、 “ 離夢想最近的高爾夫別墅 ” 為營銷的核心訴求點 。 外地客戶與本地客戶的比例目前在 2： 8左右 。 5． 4銷售情況 目前推出的 134套住宅 ， 銷售了 65%， 最貴 （ 345408萬 ） 的和最便宜 （ 98110萬 ） 的物業(yè)最先銷售完畢 。 在已購房的客戶中一次性付款客戶的比例占 6成 。 較為完善的生活配套設(shè)施和較高的園林綠化盡顯一流的居家生活環(huán)境 。 特別是金林半島推出的英式星級物管服務(wù)，細致入微的給業(yè)主關(guān)懷很值得借鑒！ 本案典型獨棟別墅項目指標(biāo)分析 維也納森林別墅 錦麗園別墅 （二期） 天泉 而別墅購買者一般都比較理性，炒概念又不奏效，一些開發(fā)商已經(jīng)開始從人文環(huán)境上下力氣。目前純獨棟別墅樓盤只有三個，可以預(yù)計未來獨棟別墅的市場前景較為廣闊。 綜合目前別墅的銷售情況來看 ?聯(lián)排別墅的銷售率在 75%左右，銷售周期一般 在 812個月。 綜合區(qū)位因素可以看到 ， 市區(qū)及三環(huán)路附近的獨立別墅均價一般在5000元 /㎡以上 ， 浣花板塊的獨棟別墅均價在 12023元 /㎡以上 ， 龍泉板塊均價在 30004000元 /㎡左右 ， 華陽板塊均價在 40005000元 /㎡左右 。目前別墅的均價在 230018000元 /㎡之間，除了最重要的區(qū)位因素外，產(chǎn)品本身也是拉開差距的重要因素。天泉 ?聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在 150250 ㎡ 聯(lián)排別墅市場面積供應(yīng)分布比例20%60%15%5%150200㎡ 201250㎡251300㎡ 3 0 0 ㎡以上 結(jié)合銷售情況來看，聯(lián)排別墅受市場歡迎的在200250 ㎡， ? 獨棟別墅主要集中在 300400 ㎡ 。 這一方面說明成都別墅大盤時代的來臨，近郊是未來別墅的主戰(zhàn)場，另一方面也說明成都別墅市場的競爭越來越激烈，消費者需求的離心化促使了產(chǎn)品的差異化進而促使了別墅市場進一步的細分。 占地規(guī)模所占總開發(fā)量的比例5%15%30%50%50150畝 151500畝 5001000畝 1 0 0 0 畝以上 在已知的 58個項目中，80%的項目的占地規(guī)模都在 50500畝。 建筑形態(tài)比列45%30%10%15%聯(lián)排 花園洋房 獨棟別墅 混合型態(tài) 從市場亮相和準(zhǔn)備亮相的項目的供應(yīng)量來看，聯(lián)排別墅和花園洋房占了 75%，獨棟別墅占 10%，加上混合形態(tài)中的部分，獨棟別墅所占的比例不到 15%。 未來的牧馬山將是成都乃至四川省的信息市場 、 咨詢市場 、 勞動市場 、 人才市場 、 金融市場 、股票市場 、 生產(chǎn)市場 、 科技市場 。開發(fā)區(qū)的規(guī)劃性質(zhì)為旅游、居住、文體為主，休閑、療養(yǎng)為輔的現(xiàn)代化、多功能的新型山水新城。 作為成都近郊唯一的原生松林 ， 是成都市一級森林保護區(qū) ， 坡地 、 山風(fēng) 、 森林 、高爾夫使牧馬山的生態(tài)形成了原生和人工的絕佳生態(tài)配合 。 在這個新興的板塊里 ， 既有純歐式的森林別墅 (維也納森林別墅 )，還有即將啟動的中式傳統(tǒng)文化別墅社區(qū)以及中產(chǎn)經(jīng)濟別墅 （ 交大房產(chǎn)的項目 ） ， 使近郊別墅的形態(tài)和居住人群在這里表現(xiàn)得淋漓盡致 。 青城度假別墅區(qū)雖然上千畝的大盤林立，但其別墅形態(tài)主要以經(jīng)濟別墅為主，中國青城提出的“ 5+2生活模式”充分體現(xiàn)了其度假、休閑的特征，購買的人群相對城市別墅來說要相對“小資”一些。據(jù)悉，大行宏業(yè)在今年也將在該區(qū)域推出自己的籌備已久的別墅項目，預(yù)計售價在 3000美元 /㎡。 今年伊始 ， 牧馬山別墅開發(fā)浪潮的全面爆發(fā) ， 使擁有最大市場需求的近郊別墅片區(qū)一蹴而就 ， 成都的三大別墅開發(fā)片區(qū)的格局由此完美形成 。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多的成功人士在要求擁有尊貴品質(zhì)生活的同時，還渴望形成與其相對應(yīng)的富人區(qū)的出現(xiàn)。 2023年已開盤和準(zhǔn)備開盤的部分代表項目 項目名稱 開發(fā)公司 地址 規(guī)模（畝） 麓山國際社區(qū) 萬華房產(chǎn) 華陽 （人南沿線盡頭） 總占地 4000畝，一期 800畝將開盤 天泉 可以預(yù)計未來這兩個區(qū)域的競爭最激烈。聚龍、玉龍 因正合公司介入本案的時間尚短，故本案主要以市場分析、項目核心策略和營銷綱要為主；全案的細節(jié)實施方案，正合公司將在簽約后另案提交。正合公司秉承公司“嚴(yán)謹(jǐn)、求實”的作風(fēng)，展開了對別墅市場，尤其是成都市場別墅的詳細的、大量的調(diào)研分析，力求正合公司的工作能為貴公司“綠野牧歌 *華苑”項目的開發(fā)、營銷、推廣上，提供有效、有利的意見和建議。 成都別墅開發(fā)經(jīng)過了上世紀(jì)九十年代初的第一次狂熱并明顯回落之后，再經(jīng)過 2023年的預(yù)熱和 2023年的升溫，終于在 2023年迎來了突破：最具標(biāo)志性的事件是多個開發(fā)面積超過千畝的別墅項目（天泉 ? 從區(qū)域的供應(yīng)情況來看，華陽、龍泉未來的供應(yīng)量最大，占整個別墅供應(yīng)量的 80%左右。由此可見獨棟別墅的市場前景看好。 人以類聚，物以群分。 青城山則依靠世界文化遺產(chǎn)的資源 ， 天下青城 、 中國青城 、 青城高爾夫山莊等眾多項目讓其形成了青城度假別墅區(qū) 。2023年，草堂之春以每平方米 都樓市，金林半島再次在去年 8月推出了每平方米 的別墅價格新高，確立了浣花在城市別墅區(qū)中無可爭議的老大地位。 ? 青城度假別墅區(qū)： 憑借青城山這一世界歷史文化遺產(chǎn)的資源和得天獨厚的山水環(huán)境資源，以青城山為核心的 150平方公里景區(qū)，中國青城、青城白鷺洲、青城山高爾夫山莊、天下青城、假日青城等旅游地產(chǎn)大盤在最近兩年相繼亮相青城山，這些樓盤少則占地上百畝，多則上千畝，使如今的青城山已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)陣容強大的度假別墅區(qū)。 因為近郊 ， 所以她兼有城市別墅的第一居所性質(zhì) ， 同時又兼有度假別墅的原生態(tài)環(huán)境 ， 可謂魚和熊掌兼得 。 以森宇集團的維也納森林別墅為代表 ， 今年的牧馬山別墅開發(fā)風(fēng)起云涌 。 二、項目的資源分析 ? 牧馬山現(xiàn)狀分析 成都牧馬山開發(fā)區(qū)是城南副中心的重要區(qū)域，距成都僅 14公里， 10多分鐘的路程，有 5條道路可以直通成都。 未來的牧馬山將是成都的 “ 深圳 ” ， 吸引高新技術(shù)和技術(shù)密集型企業(yè) ， 成為成都市的保稅區(qū) 。獨棟別墅供應(yīng)量較少。 ? 建筑規(guī)模趨大，別墅的大盤時代已經(jīng)來臨。這些項目主要集中在郊縣