商業(yè)地產(chǎn)策劃書-全文預覽
【正文】 業(yè)項目定量的基礎，取決于商圈內(nèi) 家庭人口數(shù)量 +商場坪效 ，也就是說，家庭人口數(shù)量以及商圈內(nèi)大型商場每方平米平均年銷售額決定了該商業(yè)項目的定量。 東莞 \廣州黃埔增城 \籮崗 280萬 550萬 830萬人均可支配收入： 20,00025,000人均支出： 15,00019,000第三商圈 60公里半徑范圍60分鐘車程范圍 約 11304 km178。若按收入的 30%作為租金，則每月每平方米可支付的租金為 14元，每年為 169元?；A分析 —— 商圈（橫崗項目） 商圈人口數(shù)量商圈 范圍 人口核心商圈 3公里以內(nèi) 320230次級商圈 5公里以內(nèi) 6500003公里范圍內(nèi)人口數(shù)量小區(qū) 人口 備注振業(yè)城 10,800 54萬平方米， 3600戶大山地 4,710 21萬平方米， 1570戶3號線廉租房 12,000 18萬平方米， 4000戶廉租房六約社區(qū) 120,000 六約、怡景、紅棉、華樂橫崗社區(qū) 35,800 松柏、橫崗居委會以及馬五居民小組塘坑社區(qū) 22,440 塘坑、麻地、大和、翠湖山莊、聯(lián)建商 住牛始埔社區(qū) 14,780 牛始埔居民小組、博安小區(qū)華僑新村 47,400 排榜新村 40,700 本項目 11,600 35萬平方米， 3800戶合計 320,230 數(shù)據(jù)來源：橫崗派出所人均消費性支出（元 /人）： 23048元（ 2023年福田區(qū)）為了更確切的反映出人均消費性支出的相關內(nèi)容，我們需要把可能在商場之內(nèi)發(fā)生的消費性支出額度分離出來：① 食品類 ② 衣著類 ③ 家庭設備用品及服務類 ④ 醫(yī)療保健類 ⑤ 交通通訊類 ⑥ 教育文化娛樂服務類 ⑦ 居住類 以上 7大消費構成中： ① 、 ② 、 ③ 、 ⑥ 項為可能在商場消費項目，合計額度為 15435元 ，占人均消費性支出 23048元的 67%。家庭收入狀況分布 商圈內(nèi)就業(yè)狀況報告商業(yè)市場分析業(yè)態(tài)與區(qū)位關系外環(huán)線中環(huán)線內(nèi)環(huán)線市中心 CBD低端高端超市家居建材社區(qū)商業(yè)中低服飾批發(fā)市場大賣場中低商業(yè)餐飲品牌餐飲專賣店時尚服飾高檔服飾精品奢侈品旗艦店步行商業(yè)街區(qū)域市場研究現(xiàn)有競爭項目u 消費群體u 商業(yè)規(guī)模u 商業(yè)定位u 業(yè)態(tài)組合u 經(jīng)營狀況u 入市時間u 規(guī)模 /交通u 定位 /業(yè)態(tài)u 品牌組合u 消費者特征u 優(yōu)劣勢分析未來競爭項目區(qū)域市場研究需求分析需求研究方法商家 商家訪談 消費者問卷 消費者 有代表性的（市區(qū) /社區(qū)）有針對性的消費者問卷 商業(yè)業(yè)態(tài)需求度 受教育程度1. 政府訪談尋找公報、年鑒中無法查到的數(shù)據(jù)（交通、建筑人口規(guī)劃）2. 商家訪談經(jīng)營狀況（提供拓展信息）3. 消費者訪談采用街頭（商業(yè)節(jié)點）攔訪（送小禮品） 校園發(fā)放問卷（與小學幼兒園合作，可涉及收入花費等較敏
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