成都左岸花都柏麗商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷方案營(yíng)銷策劃-全文預(yù)覽
【正文】 與穩(wěn)定的投資回報(bào)吸引投資客。 營(yíng)銷方案 1 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 只租不售 ： ?產(chǎn)品訴求上： 突出開發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)管理能力、項(xiàng)目定位、優(yōu)惠政策，做到盡可能吸引經(jīng)營(yíng)商家，依靠經(jīng)營(yíng)商家拉動(dòng)消費(fèi)，依靠人氣推動(dòng)物業(yè)增值。 營(yíng)銷方案 3 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 招商代理： 目 的：利用代理公司的資源與專業(yè)性招商操作，盡快完成 招商任務(wù)，營(yíng)造人氣 代理公司：美食成都、天府美食網(wǎng)、其他專業(yè)代理公司 操作要點(diǎn)： A 代理費(fèi)用為招商鋪面租金費(fèi) B 代理費(fèi)用為鋪面一個(gè)月的租金費(fèi) C 代理時(shí)間不超過 2個(gè)月 D 支付時(shí)間以簽署合同為準(zhǔn) 營(yíng)銷方案 4 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 招商代理 ： 鑒于招商代理模式的可行性，待討論后再做進(jìn)一步的方案擬定。 招商代理：是盡快完成招商工作的最好途徑，但要考慮招商代理費(fèi)用問題以及招商代理公司在招商業(yè)態(tài)上的限制。 只租不售：給經(jīng)營(yíng)商家更大的信心，招商工作進(jìn)展應(yīng)該較為順利，只要精心打造經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，項(xiàng)目的人氣旺盛可以彌補(bǔ)區(qū)域人口不旺的劣勢(shì)，創(chuàng)造物業(yè)增值的環(huán)境。 DM單派送區(qū)域：南門（玉林、桐梓林、棕北）、 市中心、西門、東門部分區(qū)域 DM單派送方式：招聘在校大學(xué)生（每人 80元 /天， 差旅費(fèi)自理 )投遞，要求索要商家電 話號(hào)碼與負(fù)責(zé)人姓名。 DM單派送區(qū)域：南門（玉林、桐梓林、棕北）、 市中心、西門、華陽鎮(zhèn)等部分區(qū)域 DM單派送方式：招聘在校大學(xué)生（每人 80元 /天，差旅費(fèi) 自理）投遞，要求索要商家電話號(hào)碼與負(fù)責(zé)人 姓名。 ?行銷重點(diǎn) ：商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商工作的進(jìn)展。 為了保證投資者的投資回報(bào)，在規(guī)定經(jīng)營(yíng)商家租金水平每年遞增 6％的基礎(chǔ)上，承諾給于投資者 8％的遞增，這樣造成我司要彌補(bǔ)的差價(jià)為 4,959,926元， 提高單價(jià)與租金差價(jià)之間恰好彌補(bǔ)，經(jīng)濟(jì)上可行。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 問題與機(jī)會(huì) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 存在問題 ?小區(qū)人口以及區(qū)域人口密度不夠，區(qū)域配套不完善， 商業(yè)地塊生疏 ?區(qū)域市場(chǎng)商鋪供應(yīng)量大，成交面積占需求面積的 70%， 需求空間縮小 。 ?各個(gè)商業(yè)樓盤的 月銷售額 基本都維持在 750850萬 之間。 資料來源： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 客戶現(xiàn)狀 2 ?投資金額較小： 62％的投資者投資商鋪在 50萬以下。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 客戶現(xiàn)狀 1 ?年齡趨于年輕化 ：有 45％的投資者年齡在 30歲以下。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 銷售現(xiàn)狀 ?現(xiàn)已銷售商鋪 2套，總計(jì) ，完成上月銷售任務(wù)的 ％，回款 ％。另 外小區(qū)的人口素質(zhì)也受到 20％左右的投資者關(guān)注。 ? 城市新區(qū)商鋪受追捧： 華陽受關(guān)注最高，達(dá)到 ％，可見區(qū)域 認(rèn)知度較高。 ? 小面積商鋪?zhàn)顡屖郑?投資 2040平米的占比 ％，選擇 60100平 米的占比僅為 ％。 ?小區(qū)人口密度成為影響社區(qū)商鋪投資的最關(guān)鍵因素 : ％ 的投資者看重小區(qū)人口密度，其次才是商鋪口岸。 ?在洽談的商家有 :老房子 (生活配套 ) 咖啡廳 (生活配套 ) 凈菜超市 (生活基本配套 ) ? 總體招商進(jìn)展不順暢，應(yīng)該加大招商力度。 ?現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氣氛不足，無法達(dá)到刺激購買的欲望。 ?投資經(jīng)驗(yàn)缺乏 ：有 80％的投資者為第一次投資，僅有 20％的人為二次以上 投資，有部分為老業(yè)主轉(zhuǎn)化而來。 資料來源： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 1 ?重點(diǎn)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況： 樓盤名稱 開發(fā)規(guī)模（㎡） 銷售價(jià)格（元 / ㎡） 銷售周期 銷售進(jìn)度 月銷售額（萬元） 商鋪面積（㎡）第 V 大道假日廣場(chǎng) 14000 39 80 80 00 5個(gè) 月 60% 840 4 5 1 4 5第 V 大道臨街商鋪 5500 37 80 50 00 3 個(gè)月 100% 825 5 0 1 4 0出水芙蓉 23000 40 00 －13
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