無錫市清華園三期整體企劃方案營銷策劃-全文預(yù)覽
【正文】 有一塊被生態(tài)學(xué)家 、 文化學(xué)者稱之為 “ 文化林蔭 ” 的地方 ， 那就是清華園 。 一間屋可以數(shù)得出 ， 一個家只能感受得到 。 這里的生活也因此多了份悠閑 。 ? 居住在這里 ， 距離和交通的意義 ， 就是能省下盡量多的時間 ， 用在生活的享受上 。 中國最大管理資源中心 22 ? 所有的陽臺 、 窗戶 、 鋪面 、 屋頂 ， 還有撒滿陽光的花園 ， 凡是人能到達(dá)的地方 ， 都充滿了色彩 。 ? 高郵的南邊 ， 有一個地方 ， 去過的人都說 ——“這才是生活 ” ；這個地方便是清華園 。 ? 工作就是工作 ， 生活就是生活；在清華園這片洋溢著浪漫情緒的土地上 ， 一次次被證明 。 故：我們的廣告應(yīng)該 將購房與精神愉悅 聯(lián)系在一起 。 ? 有自己的觀點(diǎn) 因?yàn)樗麄兞己玫墓ぷ鞅尘?， 他們對諸多事物都有自己的獨(dú)到見解 ， 廣告應(yīng)試圖在這方面引起他們共鳴 。 宣傳單 、 軟文 、展板 、 戶外等去逐一闡釋具體樓盤賣點(diǎn) 。清華園 ”太長，不易識記 ?組成“錦繡名城 ? 銷售價格較一、二期高，高價開盤需要有一個引導(dǎo)過程 ? 周邊競爭個案因交房時間或開售時間與清華園三期相比在時間上有所滯后； ? 周邊多數(shù)競爭個案在開發(fā)商品牌形象與產(chǎn)品自身性能結(jié)合的綜合實(shí)力方面較清華園三期相對較弱； ? 清華園一、二期老客戶對大社區(qū)好配套的認(rèn)可和良好的口碑。 功能：周邊生活配套齊全、社區(qū)設(shè)備相當(dāng)完善。 5+1花園洋房，在高郵有一定新鮮感，密度相對較低。達(dá)到 600元 /㎡ ，整體價格看起挺高，但是利潤不大，同時還增加積壓房源。 4．開盤檔次選擇的非常好，因?yàn)樵擁?xiàng)目開盤期間，是高郵房源短缺的半年，在此同時瑞和陽光城和清華園都沒有房源，所以會有大量的等待客戶選擇此處。 3．引進(jìn)一個大型超市是賣點(diǎn)同時也是缺點(diǎn)，在大型超市邊上生活一定會很吵，從而會影響銷售速度。 2．開發(fā)商以引進(jìn)大型的蘇果超市做為賣地，使整個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)增加 200元 /㎡ 。這種價格戰(zhàn)不一定體現(xiàn)在數(shù)字上，而更多的是一種性能價格比的競爭。 —— 隨著房地產(chǎn)的升溫，大量新樓盤介入，競爭更趨激烈 二、高郵樓市分區(qū)分析 ? 從目前情況來看，東部是高郵樓市的新亮點(diǎn)，在新城規(guī)劃的帶動下將成為高郵樓市的熱點(diǎn) ? 中心區(qū)及南片一直是房價最高的一個方位，也是今年上半年銷售最多的一個區(qū)位。 ? 在宏觀上，下半年及明年開發(fā)呈上升走勢。 第一部分 市場研究分析 中國最大管理資源中心 3 ? 從目前情況分析，東部市場雖是高郵推盤最多的區(qū)位，同時，也可能是下一輪爆發(fā)價格戰(zhàn)的區(qū)位。 三、競爭樓盤調(diào)研（如下） 中國最大管理資源中心 4 項(xiàng)目名稱 瑞和陽光城 工地位置 原啤酒廠地塊 投資興建 浙江經(jīng)協(xié) 營銷企劃 自銷 建筑設(shè)計(jì) 王孝雄設(shè)計(jì)中心 規(guī)劃用途 住宅、商鋪 基地面積 25萬 建筑面積 30萬 建筑樓層 6層 規(guī)劃面積 未知 主力面積 115 門面單價 未知 平均單價 2080元 /㎡ 車位單價 800元 /㎡ 單價范圍 17002600/㎡ 主力總價 27萬 可售總額 1個億 規(guī)劃戶數(shù) 2000多戶 可售戶數(shù) 512戶 售出戶數(shù) 351戶 銷售率 二期 70% 銀行按揭 99折 物管費(fèi) 一次付款 98折 工程進(jìn)度 基本封頂 售樓熱線 4688288 綜合分析 優(yōu)點(diǎn)： 1. 商業(yè)街琵琶路，交通便利，商業(yè)繁榮。 ，東排商鋪較難去化，投資前景欠佳。 3．施工速度迅速，有可能是已經(jīng)看到現(xiàn)房銷售的商機(jī)，所以加快制造的速度。 3．小區(qū)內(nèi)區(qū)位價拉伸的太高。 ，毗鄰高郵國際服裝城，周邊配套設(shè)施逐漸完善。 復(fù)式 2300元 /平米，多層 1900元 /平米 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 8 地段：位于高郵城南，與高郵中學(xué)零距離 ,是高郵第一道以教育人文為主的建筑風(fēng)景，交通便利。 綠化： 35%的綠化率，組團(tuán)集中綠地等。清華園 → 清華園 今后所有的廣告宣傳物料都這樣簡用 理由是： ?原名稱“錦繡名城 同時 ， 不同廣告形式又有各自明確的分工 ， 大眾傳媒廣告 （ 報(bào)紙 、 電視等 ） 主要著力營造清華園三期濃濃的純粹的生活氛圍 ， 借此讓目標(biāo)受眾發(fā)現(xiàn) 、 欣賞并最終認(rèn)同清華園的附加價值 。 247 重視銷售人員培訓(xùn) 對銷售一線人員的著裝 、 禮儀 、 談吐進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 16 清華園 決不將工作和生活捆綁銷售 清華園 把生活與工作徹底剝離 清華園 只銷售生活 清華園的廣告 不只是宣傳硬件 ——房子 更渲染一種 獨(dú)特的居住 /生活體驗(yàn) 我們歸納出 “ 清華園 ” 四寶： 茶、繪畫、音樂、書籍 自然回歸、和諧統(tǒng)一 它們是打開目標(biāo)客戶群心靈和荷包的鑰匙 第三部分 廣告表現(xiàn)策略 中國最大管理資源中心 17 繪畫 生活本身就是一幅畫 ， 現(xiàn)實(shí)主義的 、 理想主義的 關(guān)聯(lián)詞：高雅 、 震撼 、 感動 、 思想 、 優(yōu)雅 、 浪漫 、 品位 、 修養(yǎng) 、 沉靜 …… 茶 中國文明與傳統(tǒng)化最深的烙印 關(guān)聯(lián)詞：渴望 、 暖香 、 回味 、 散淡 、 無拘 、 無壓力 、 寫意 、 浪漫 音樂 感受世界要用眼去看
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