【正文】 意向客戶購(gòu)買 ， 屆時(shí) ， 也可以為商業(yè)贏得更高的漲價(jià)空間 。 “ 站高看低 ” —— 站在城市發(fā)展的角度審視項(xiàng)目的運(yùn)做 ， 聯(lián)合政府的影響力共同策劃事件營(yíng)銷 ， 在提升城市吸引力的同時(shí) ， 爭(zhēng)取最有效地樹立品牌知名度 。 城中城 案名解釋： 華隱含華夏與年華等多重含義 ， 作為渤海灣第一海濱度假休閑地產(chǎn)的本項(xiàng)目 ， 可以堪稱秦皇島的地標(biāo) ， 用這一概括性強(qiáng)的詞 ， 易于進(jìn)行宣傳推廣 。 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目營(yíng)銷定位 集休閑、娛樂、度假、商務(wù)、居住功能為一體的 渤海灣首席濱海度假城 營(yíng)銷策略 案名及 SLOGAN方向建議 夏都 配套設(shè)施建議 產(chǎn)品定位 獨(dú)特的水上售樓處 在招標(biāo)文件當(dāng)中有入海棧橋的設(shè)計(jì)，偉業(yè)建議將原設(shè)計(jì)進(jìn)行更充分的利用，將其建設(shè)成為豪華的水上售樓處，設(shè)計(jì)風(fēng)格可與社區(qū)建筑統(tǒng)一，或按照南亞海濱風(fēng)格建設(shè)，不但在秦皇島市屬于破天荒的舉措，同時(shí)兼?zhèn)淞私哟c展示功能的售樓處在項(xiàng)目交付后，也能作為休閑場(chǎng)地之一。已經(jīng)游歷了法國(guó)巴黎、英國(guó)倫敦、中國(guó)香港、上海、北京等諸多城市。 配套設(shè)施建議 產(chǎn)品定位 配套娛樂設(shè)施 紅酒坊及制酒工藝坊 —— 秦皇島具備干紅葡萄酒生產(chǎn)基地，可以在項(xiàng)目建造紅酒酒窖及紅酒坊，供游客或客戶參觀、品嘗、或舉辦調(diào)酒賽，既成為當(dāng)?shù)芈糜蔚囊粋€(gè)新亮點(diǎn)，又能貼合目標(biāo)客戶的喜好，贏得其好感。 海底餐廳與海洋博物館 —— 包括在室內(nèi)南亞海洋風(fēng)情廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，在近海的海底建造海底餐廳和海洋博物館，豐富娛樂設(shè)施的種類，同時(shí)也是新的旅游熱點(diǎn)， 考慮到本項(xiàng)目的投資較大，建議應(yīng)吸引政府及旅游部門的資源，聯(lián)合建造。 偉業(yè)建議充分利用規(guī)劃中的游艇碼頭，購(gòu)置 23艘游艇，供業(yè)主免費(fèi)使用，讓其提前感受到 “ 游艇度假時(shí)代的生活享受 ” ，在客戶積累到一定程度后，成立游艇俱樂部，不但會(huì)引起眾多富豪階層的興趣與好感，同時(shí)也可以此拔升項(xiàng)目的形象和品質(zhì)。 配套設(shè)施建議 產(chǎn)品定位 配套娛樂設(shè)施 用游艇標(biāo)榜項(xiàng)目品質(zhì) —— 游艇俱樂部和馬球俱樂部并稱世界高級(jí)會(huì)所的祖先。集中部分約 6萬(wàn)平米，主要為一個(gè)五星級(jí)酒店會(huì)議中心，填補(bǔ)整個(gè)南戴河地區(qū)缺乏高檔次的會(huì)議酒店的市場(chǎng)空白，也成為本項(xiàng)目的代表形象物業(yè)，提升整個(gè)項(xiàng)目的形象，以及一個(gè)綜合海洋娛樂城或海洋博物館，設(shè)有多種海洋娛樂設(shè)施和綜藝項(xiàng)目，如游艇俱樂部等，作為本項(xiàng)目的突出亮點(diǎn)。別墅和townhouse均為兩層，毛坯房，別墅的戶型面積在 300400平米， townhouse的戶型面積在 250300平米之間。 設(shè)計(jì)建議方案 產(chǎn)品定位 服務(wù)式海景公寓 【 產(chǎn)品描述 】 小戶型服務(wù)式海景公寓，總規(guī)模 10萬(wàn)平米左右，主力戶型為 5060平米的一居室和高層高的 loft戶型（如5米層高，可自己設(shè)置夾層，成為小復(fù)式 soho，更好的體現(xiàn)投資價(jià)值），爭(zhēng)取做到戶戶有海景。 但是 規(guī)劃太過(guò)形式主義 ， 可實(shí)施性不強(qiáng) 。 不足之處同樣為產(chǎn)品均質(zhì)化， 50多萬(wàn)的住宅全部為小戶型公寓， 難以提升項(xiàng)目的整體形象 ，在外觀上也沒有差別。 方案二： 規(guī)劃方面較之方案一有比較明確的規(guī)劃意圖 。 規(guī)劃簡(jiǎn)評(píng) 產(chǎn)品定位 方案一： 產(chǎn)品均質(zhì)， 6000余套物業(yè)均為高層小戶型產(chǎn)品，缺少形象上的以及產(chǎn)品類型的變化，難以在產(chǎn)品外觀形象上與周邊項(xiàng)目進(jìn)行明顯區(qū)分， 會(huì)影響銷售進(jìn)度及售價(jià)。 高品質(zhì)生活水準(zhǔn) ， 相對(duì) “ 保守 ” 的審美 。 他們的生活方式單調(diào) ， 渴望放松 注重個(gè)性的滿足 注重生活品質(zhì)與品位 客戶定位 高端客戶： 家庭資產(chǎn)背景是最富有的。 高端階層： 商界 、 金融 、 IT等行業(yè)的精英人群 ， 私營(yíng)企業(yè)老總 ， 大公司與外企 CEO， 社會(huì)要員及其他高收入階層 。 市場(chǎng)分析 II. 客戶定位 ? 目標(biāo)客戶群定位及需求特征 目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)客群定位： 客戶來(lái)源： n 外地客戶： 外地客戶是本項(xiàng)目的主要購(gòu)買群體 ， 以京 、 津 、 河北和東北等區(qū)域的富裕階層客戶為主 ， 北京 、天津等地區(qū)的客戶喜歡臨海的位置進(jìn)行休閑度假 ， 兼顧投資 。 ?消費(fèi)市場(chǎng)可分為跟隨型市場(chǎng)、引導(dǎo)性市場(chǎng)和創(chuàng)造市場(chǎng)，秦皇島市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于跟隨型市場(chǎng)，小部分項(xiàng)目已經(jīng)在引導(dǎo)市場(chǎng) ?市場(chǎng)在摸索中前進(jìn)，很多開發(fā)者也在覺醒 ?市場(chǎng)需求當(dāng)中，京、津、翼地區(qū)客戶所占比重大 市場(chǎng)分析 秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 秦皇島商鋪市場(chǎng)整體狀況及分析： ?商業(yè)布局集中于市中心 ?商鋪的購(gòu)買者主要是本地中小投資者，以小面積為主 市場(chǎng)分析 秦皇島重點(diǎn)項(xiàng)目分析 ： 重點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目：碧海藍(lán)天、南洋度假村、海韻假日、天濤園、德億海濱花園、北戴河天鵝堡 ?項(xiàng)目多為本地發(fā)展商開發(fā) ， 實(shí)力較弱 ， 普遍為中小規(guī)模 ?產(chǎn)品形式趨于多樣化 ， 反映出秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)變化 ?從價(jià)格上看 ， 項(xiàng)目的價(jià)格差距較大 ， 主要起決于項(xiàng)目的定位 ?本地發(fā)展商為了更好的創(chuàng)出自己的地產(chǎn)品牌 ， 在前期策劃中開始注重選擇專業(yè)能力比較強(qiáng)的合作公司 ， 在做好產(chǎn)品營(yíng)銷的同時(shí) ， 更多的介入文化營(yíng)銷 、 品牌形象營(yíng)銷 。 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 本地或異地置業(yè)第一居所 、 第二居所或第三居所將呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭 。怎樣由一般的建設(shè)開發(fā)轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng) ， 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力是營(yíng)銷 ， 是營(yíng)銷定位及推廣應(yīng)主要思考的問題 。南臨渤海海濱，距離海岸 50米，與著名的北戴河旅游區(qū)僅一橋之隔，是秦皇島渤海灣一處即臨海又臨河的高檔項(xiàng)目用地。 —— 策劃方案 南戴河藍(lán)色海岸二期 —— 國(guó)際海景公寓城 第一部分 策劃方案 —— 找到方向，我們揚(yáng)帆起航 對(duì)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品的價(jià)值是什麼？ 對(duì)客戶而言，購(gòu)買的支點(diǎn)在哪里？ 對(duì)偉業(yè)而言，營(yíng)銷的手段有哪些？ 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 營(yíng)銷策略 我們?cè)谀睦铮? 我們賣什么？ 我們賣給誰(shuí)？ 我們?cè)趺促u？ 客戶定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 原規(guī)劃簡(jiǎn)評(píng) 規(guī)劃建議方案 設(shè)計(jì)方案建議 項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)預(yù)算 配套設(shè)施建議 建筑 、 景觀設(shè)計(jì)師推薦及物業(yè)管理服務(wù)建議 項(xiàng)目營(yíng)銷定位 本項(xiàng)目案名及 SLOGAN方向建議 營(yíng)銷策略總體原則 推廣策略建議 銷售策略建議 階段性工作進(jìn)度 、 推廣階段及主題確定 推廣目標(biāo)及推廣手段 事件營(yíng)銷及體驗(yàn)營(yíng)銷建議例舉 目標(biāo)客戶群定位及需求特征 宏觀市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 需求市場(chǎng)分析 秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析總結(jié) 項(xiàng)目基本情況 區(qū)位： 本項(xiàng)目位于秦皇島市南戴河海岸 ， 屬于城投公司地塊 、 西至廣州白云機(jī)場(chǎng)培訓(xùn)中心 、 南至防護(hù)林帶 、 北至海濱地界 。 環(huán)境： 本項(xiàng)目地處秦皇島市南戴河旅游度假區(qū)的東北角，緊臨戴河入?？凇? ? 以 “ 城市運(yùn)營(yíng) ” 的理念來(lái)運(yùn)作本項(xiàng)目 —— 充分整合各類資源 ， 將本項(xiàng)目塑造成一個(gè)“ 永不停歇的現(xiàn)代城中城 ， 改寫秦皇島的旅游構(gòu)架 ” ， 進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏 。 秦皇島將在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 、 奧運(yùn)會(huì) 、