【正文】 —— 策劃方案 南戴河藍(lán)色海岸二期 —— 國(guó)際海景公寓城 第一部分 策劃方案 —— 找到方向，我們揚(yáng)帆起航 對(duì)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品的價(jià)值是什麼？ 對(duì)客戶而言，購(gòu)買(mǎi)的支點(diǎn)在哪里？ 對(duì)偉業(yè)而言，營(yíng)銷(xiāo)的手段有哪些？ 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 我們?cè)谀睦铮? 我們賣(mài)什么？ 我們賣(mài)給誰(shuí)？ 我們?cè)趺促u(mài)？ 客戶定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 原規(guī)劃簡(jiǎn)評(píng) 規(guī)劃建議方案 設(shè)計(jì)方案建議 項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)預(yù)算 配套設(shè)施建議 建筑 、 景觀設(shè)計(jì)師推薦及物業(yè)管理服務(wù)建議 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位 本項(xiàng)目案名及 SLOGAN方向建議 營(yíng)銷(xiāo)策略總體原則 推廣策略建議 銷(xiāo)售策略建議 階段性工作進(jìn)度 、 推廣階段及主題確定 推廣目標(biāo)及推廣手段 事件營(yíng)銷(xiāo)及體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)建議例舉 目標(biāo)客戶群定位及需求特征 宏觀市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 需求市場(chǎng)分析 秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析總結(jié) 項(xiàng)目基本情況 區(qū)位： 本項(xiàng)目位于秦皇島市南戴河海岸 ， 屬于城投公司地塊 、 西至廣州白云機(jī)場(chǎng)培訓(xùn)中心 、 南至防護(hù)林帶 、 北至海濱地界 。 土地用途： 旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 。 規(guī)模： 總占地面積 ，二期開(kāi)發(fā)占地面積 ， 二期總建筑面積 63萬(wàn)平方米 ，其中 公建建筑面積 10萬(wàn)平方米 ， 公寓建筑面積53萬(wàn)平方米 ； 容積率 ，建筑平均高度 50米，建筑密度 38%。 環(huán)境： 本項(xiàng)目地處秦皇島市南戴河旅游度假區(qū)的東北角，緊臨戴河入?？凇Ｄ吓R渤海海濱，距離海岸 50米，與著名的北戴河旅游區(qū)僅一橋之隔，是秦皇島渤海灣一處即臨海又臨河的高檔項(xiàng)目用地。 I. 市場(chǎng)分析 ? 宏觀市場(chǎng)分析 ? 區(qū)域市場(chǎng)分析 ? 需求市場(chǎng)分析 ? 秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 市場(chǎng)分析總結(jié) 宏觀市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析 ? 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 ， 把握機(jī)遇 ， 迎接挑戰(zhàn) ， 抓住 “ 會(huì)議經(jīng)濟(jì) ” ， 協(xié)辦 “ 第二屆環(huán)渤海商務(wù)節(jié) ” 或 “ 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)論壇 ” 等會(huì)議 ， 在為秦皇島經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的基礎(chǔ)上也為項(xiàng)目的推廣造勢(shì) 。 ? “ 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì) ” 猶如一針 “ 強(qiáng)心劑 ” ， 為首都及秦皇島地區(qū)經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大發(fā)展動(dòng)力 ，對(duì)本項(xiàng)目極為有利 。 ? 以 “ 城市運(yùn)營(yíng) ” 的理念來(lái)運(yùn)作本項(xiàng)目 —— 充分整合各類(lèi)資源 ， 將本項(xiàng)目塑造成一個(gè)“ 永不停歇的現(xiàn)代城中城 ， 改寫(xiě)秦皇島的旅游構(gòu)架 ” ， 進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏 。怎樣由一般的建設(shè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng) ， 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力是營(yíng)銷(xiāo) ， 是營(yíng)銷(xiāo)定位及推廣應(yīng)主要思考的問(wèn)題 。 ?環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 —— 中國(guó)的第三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極 ?推進(jìn)環(huán)渤海灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，加強(qiáng)城市間合作迫在眉睫 ?“ 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì) ” 這一超級(jí) “ 引擎 ” 正在為首都及相關(guān)城市注入強(qiáng)大發(fā)展動(dòng)力 總結(jié) 區(qū)域市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析 總結(jié) 北京市： ?宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展 ， 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng) ?城市建設(shè)加速發(fā)展 ， 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定 ?假日經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展 ， 旅游業(yè)及旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速 ?第二居所 、 產(chǎn)權(quán)式公寓等產(chǎn)品發(fā)展迅速 ， 投資需求增長(zhǎng)明顯 隨著 2022年奧運(yùn)的臨近等利好因素給北京及周邊地區(qū)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好契機(jī) ，政府的政策傾斜和自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 都將使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展； 城市化進(jìn)程 、 消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和生活質(zhì)量提升 ， 必將給市場(chǎng)注入巨大的活力與需求 ，對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期和實(shí)際需求仍將是放量的； 假日經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)旺盛發(fā)展勢(shì)頭 ， 旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速； 在國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)狹小的情況下 ， 地產(chǎn)投資仍然是資產(chǎn)保值 、 增值的首選 ， 更多的人考慮購(gòu)買(mǎi)第二 、 三居所或投資型物業(yè) 。 區(qū)域市場(chǎng)分析 秦皇島市： ?具備得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然資源 ?旅游是秦皇島國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位和作用 ?城市基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，尚不足以滿足中、高檔旅游者的需求 市場(chǎng)分析 秦皇島作為一個(gè)首批對(duì)外開(kāi)放的港口城市 ， 由于歷史原因 ， 造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比其他沿海開(kāi)放城市緩慢 ， 單一的港口 、 旅游對(duì)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)有限 ， 城市吸引力下降 。 秦皇島將在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 、 奧運(yùn)會(huì) 、 京津冀經(jīng)濟(jì)帶 、 亞歐大陸橋東起點(diǎn) 、 東北經(jīng)濟(jì)振興等諸多利好的影響下 ， 將會(huì)有所發(fā)展 ， 從而增加其對(duì)北京人與天津人的消費(fèi)吸引力 。 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 本地或異地置業(yè)第一居所 、 第二居所或第三居所將呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭 。 假日經(jīng)濟(jì)成為新的熱點(diǎn) ， “ 走馬觀花 ” 式的觀光旅游將逐漸被休閑度假旅游所取代 ， 帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的的發(fā)展 ， 前景廣大 。 總結(jié) 需求市場(chǎng)分析 南戴河旅游消費(fèi)背景分析： ?居民閑暇時(shí)間越來(lái)越充足 ?城鄉(xiāng)居民收入水平大幅度提高，積余購(gòu)買(mǎi)力連年猛增 ?居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苄? 市場(chǎng)分析 我國(guó)的旅游消費(fèi)已處于初級(jí)階段向中級(jí)轉(zhuǎn)化階段 ， 從觀光旅游為主向休閑旅游過(guò)渡； 南戴河的旅游度假地產(chǎn)品迫切需要獲得質(zhì)的提高 ， 需要更多與來(lái)自于北京 、 天津等相對(duì)高層次消費(fèi)者消費(fèi)需求相匹配的度假公寓 、 娛樂(lè)項(xiàng)目 、 休閑場(chǎng)所； 在南戴河地區(qū)開(kāi)發(fā)以旅游 、 休閑 、 會(huì)議 、 娛樂(lè) 、 度假多重功能為一體的大型海景休閑度假中心 ， 將吸引來(lái)更多的旅游者 、 消費(fèi)者和投資客 ， 也可以迎合秦皇島當(dāng)?shù)卣某鞘屑敖?jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 ， 成為秦皇島提升城市吸引力的良好契機(jī) 。 總結(jié) 南戴河旅客消費(fèi)行為特點(diǎn)： ?以觀光游覽為主 ?逗留時(shí)間相對(duì)較短 ?重游率不夠高 ?出游時(shí)間具有集中性 ?對(duì)海景和海洋類(lèi)休閑活動(dòng)的渴求 秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r： ?整體市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好 ?宏觀政策調(diào)控起作用，避免地產(chǎn)投資過(guò)熱使本地市場(chǎng)有所降溫， 2022年后新開(kāi)發(fā)規(guī)模明顯小于往年。 ?消費(fèi)市場(chǎng)可分為跟隨型市場(chǎng)、引導(dǎo)性市場(chǎng)和創(chuàng)造市場(chǎng)，秦皇島市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于跟隨型市場(chǎng)，小部分項(xiàng)目已經(jīng)在引導(dǎo)市場(chǎng) ?市場(chǎng)在摸索中前進(jìn)，很多開(kāi)發(fā)者也在覺(jué)醒 ?市場(chǎng)需求當(dāng)中，京、津、翼地區(qū)客戶所占比重大 市場(chǎng)分析 秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 秦皇島商鋪市場(chǎng)整體狀況及分析： ?商業(yè)布局集中于市中心 ?商鋪的購(gòu)買(mǎi)者主要是本地中小投資者，以小面積為主 市場(chǎng)分析 秦皇島重點(diǎn)項(xiàng)目分析 ： 重點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目：碧海藍(lán)天、南洋度假村、海韻假日、天濤園、德億海濱花園、北戴河天鵝堡 ?項(xiàng)目多為本地發(fā)展商開(kāi)發(fā) ， 實(shí)力較弱 ， 普遍為中小規(guī)模 ?產(chǎn)品形式趨于多樣化 ， 反映出秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)變化 ?從價(jià)格上看 ， 項(xiàng)目的價(jià)格差距較大 ， 主要起決于項(xiàng)目的定位 ?本地發(fā)展商為了更好的創(chuàng)出自己的地產(chǎn)品牌 ， 在前期策劃中開(kāi)始注重選擇專(zhuān)業(yè)能力比較強(qiáng)的合作公司 ， 在做好產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí) ， 更多的介入文化營(yíng)銷(xiāo) 、 品牌形象營(yíng)銷(xiāo) 。 ?產(chǎn)權(quán)酒店的