第4章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)-全文預(yù)覽
【正文】 設(shè)施口 戶型口 視野口(請(qǐng)用阿拉伯?dāng)?shù)字選出前三項(xiàng) ) ? 封閉式問(wèn)題主要有兩種類型： ? ①二項(xiàng)選擇題，即要求被調(diào)查者在預(yù)先給定的、相互對(duì)立的兩個(gè)答案中選擇一個(gè)答案。 例如：您在購(gòu)房過(guò)程中最需要哪些服務(wù) ? ? 優(yōu)點(diǎn)：被調(diào)查者可以充分表達(dá)自己的意見(jiàn)和看法，有利于發(fā)揮被調(diào)查者的主動(dòng)性和想象力；很可能收集到調(diào)查者自己忽略的問(wèn)題答案、資料或建設(shè)性意見(jiàn)；防止固定答案對(duì)被調(diào)查者的誘導(dǎo)。 ? 包括需要調(diào)查的問(wèn)題和備選答案。 1．卷首語(yǔ) ? （１）問(wèn)候語(yǔ)。 ? (2)對(duì)被調(diào)查者的文化程度要求高。 問(wèn)卷調(diào)查法的概念與優(yōu)缺點(diǎn)分析 ? 問(wèn)卷，又稱調(diào)查表，是調(diào)查者根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的目的和需求設(shè)計(jì)出來(lái)的，由一系列問(wèn)題、備選答案及說(shuō)明等組成的，向被調(diào)查者收集資料的一種工具。 (3)當(dāng)人們知道被觀察時(shí)可能會(huì)改變他們的行為，從而導(dǎo)致觀察結(jié)果失真。 3．行為記錄法 行為記錄法就是在取得被調(diào)查者同意后，在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)安裝某種儀器設(shè)備，觀察并記錄被調(diào)查者的行為，以獲取所需資料的調(diào)查方法。 觀察法 ? 觀察法是由房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員直接或通過(guò)儀器在現(xiàn)場(chǎng)觀察被調(diào)查對(duì)象的行為并加以記錄而獲取信息資料的一種方法。 ? 缺點(diǎn)是問(wèn)卷回收時(shí)間長(zhǎng)，回收率低；被調(diào)查者可能因誤解問(wèn)卷的含義而影響調(diào)查結(jié)果。 ? 缺點(diǎn)是不能詢問(wèn)較為復(fù)雜的問(wèn)題；不易取得被調(diào)查者的合作；不能觀察被調(diào)查者的真實(shí)反應(yīng)；對(duì)沒(méi)有安裝電話的被調(diào)查者不能采用此法。 ? 缺點(diǎn)是調(diào)查成本高、費(fèi)用大；調(diào)查受調(diào)查者主觀偏見(jiàn)影響較大。 按調(diào)查方法劃分 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查按照調(diào)查方法可以分為詢問(wèn)法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法三種類型。 全面普查 ? 全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體中所包含的個(gè)體逐一進(jìn)行調(diào)查。 編寫調(diào)查報(bào)告的原則是： ? （１）回答調(diào)查計(jì)劃中提出的問(wèn)題； ? （２）用調(diào)查數(shù)據(jù)說(shuō)明問(wèn)題，數(shù)據(jù)力求準(zhǔn)確； ? （３）文字簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出； ? （４）分析問(wèn)題力求客觀，避免主觀臆斷； ? （５）提出解決問(wèn)題的具體意見(jiàn)，避免空談。 ? （２）分類。 ２．實(shí)地調(diào)查階段 ? 實(shí)地調(diào)查可以獲取調(diào)查對(duì)象對(duì)調(diào)查項(xiàng)目的反應(yīng)，彌補(bǔ)二手資料的不足。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查之前，必須確定合適的人選，并采取有效的方法對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)，使之勝任調(diào)查工作。 調(diào)查準(zhǔn)備階段 1．確定調(diào)查目標(biāo)，擬定調(diào)查項(xiàng)目 開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，首先要確定調(diào)查目標(biāo)，擬定調(diào)查項(xiàng)目。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 ? 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查主要是對(duì)影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不可控制的外部宏觀環(huán)境的調(diào)查，主要包括： 1．人口環(huán)境調(diào)查 2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 3．政治法律環(huán)境調(diào)查 4．技術(shù)和自然環(huán)境調(diào)查 5．社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛量； 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品的需求總量； 3．房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)某類房地產(chǎn)的供求狀況； 4．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素； 5．房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化趨勢(shì)。因果關(guān)系調(diào)查一般采用實(shí)驗(yàn)法來(lái)收集市場(chǎng)變化的實(shí)際資料，并通過(guò)分析和推理，探明哪些因素是因，哪些因素是果，其因果相關(guān)程度如何等問(wèn)題。 描述性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查就是對(duì)已經(jīng)找出的問(wèn)題做出如實(shí)的反映和具體的回答。 3 ．熟悉市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式，能夠運(yùn)用調(diào)查資料撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，有目的、有計(jì)劃、全面系統(tǒng)地收集、整理和分析相關(guān)的房地市場(chǎng)信息，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和經(jīng)營(yíng)決策、制定戰(zhàn)略、編制計(jì)劃等提供科學(xué)可靠的依據(jù)。 ? 技能要求 ： 1 ．掌握搜集資料的途徑、方法和技巧； 2 ．學(xué)會(huì)合理地設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。它要解決的是 “ 做什么 ” 的問(wèn)題。 ? 它要回答的問(wèn)題是 “ 為什么 ” 。預(yù)測(cè)性調(diào)查的目的是估計(jì)房地產(chǎn)的未來(lái)需求狀況，把握市場(chǎng)機(jī)遇，做出及時(shí)有效的決策。 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查 1．對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)查 2．對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查 市場(chǎng)營(yíng)銷策略的調(diào)查 1．產(chǎn)品調(diào)查 2．價(jià)格調(diào)查 3．銷售渠道調(diào)查 4．促銷調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一般可分為四個(gè)階段：調(diào)查準(zhǔn)備階段、正式調(diào)查階段、結(jié)果處理階段和跟蹤調(diào)查階段。 ４．培訓(xùn)調(diào)查人員 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員素質(zhì)的高低直接影響市場(chǎng)調(diào)查的質(zhì)量。在查詢兩類資料的過(guò)程中，要考慮還欠缺哪些資料需要補(bǔ)充，最后確定哪些資料需要實(shí)地調(diào)查。 結(jié)果處理階段
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