“湘藝苑”房地產(chǎn)廣告策劃方案地產(chǎn)廣告-全文預(yù)覽
【正文】 藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。 公開發(fā)售中期：廣告原則 給實體 通過對“湘藝苑”項目的賣點細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺。 公開發(fā)售期：廣告原則 給感覺 以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。 第四節(jié) 廣告策略 一 廣告宣傳目的 1． 把項目宣傳與鴻宇房產(chǎn)的公司形象推廣做有機(jī)結(jié)合，適當(dāng)?shù)貥淞Ⅷ櫽罘慨a(chǎn)公司的品牌形象； 2． 樹立項目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別； 3． 把“湘藝苑”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤； 4． 促進(jìn)樓盤銷售，為其成為“株洲十佳樓盤”提供動力。 （ 4） 保安設(shè)施齊備，安全起居。 第 9 頁 共 17 頁 5 有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。階級居住區(qū)概念是本案的核心價值之一。 2 “勞動者光榮”，有錢是一種價值，是一種能力。 五 核心價值分析 1“湘藝苑”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。 2 高開低走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。 2）市場承受能力：由于株洲市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出 現(xiàn)。 劣勢： 1）品牌號召力：株洲房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭，優(yōu)勝劣汰。 2）整體項目規(guī)劃在株洲尚屬首例。 劣勢： （ 1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計不夠新穎，無法對潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。 （ 3）價格低。 三． 競爭對手分析 根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手，狀況如下： 慶云山莊 優(yōu)勢： （ 1）地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近株洲繁華商業(yè)區(qū)，無工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級醫(yī)院，購 物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全，方便居民生活。沒有大型購物，休閑場所。 二、 項目劣勢分析 1 交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有 2 2 2 2 43 路?？浚巧袩o直達(dá)的公交。 5 小區(qū)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。消費(fèi)者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點。 3 價格：由于地價較底，節(jié)省了巨大成本。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，對于單體別墅因為涉及的資金相對較大，所以絕大多數(shù)消費(fèi)者不會現(xiàn)在打算購買別墅； 消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求 a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）； b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層。 天鵝花園： 核心競爭力：真、善、美 屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣： 第 4 頁 共 17 頁 擁有 900 畝的面積，其中 400 畝水面。總體來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。 3 、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠， 銷售手段不合理，收費(fèi)不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法 。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明 ,2001 年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為 ,住房銷售均價由 2001年初的 824元 /平方米上升至 2002年初的 1002 元 /平方米 ,升幅達(dá) %。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。這意味著株洲的誘人的市場和低廉的勞動力市場。第 1 頁 共 17 頁 “ 湘藝苑”廣告策劃方案 目 錄 前言 第一節(jié) 市場分析 一 株洲市房地產(chǎn)市場基本狀況 二 株洲市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計 三 消費(fèi)者分析 第二節(jié) “湘藝苑”項目分析 一 項目優(yōu)勢分析 二 項目劣勢分析 三 競爭對手分析 四 項目價格策略分析 五 核心價值分析 第三節(jié) 推廣策略界定 一 目標(biāo)消費(fèi)群體界定 二 賣點界定 第四節(jié) 廣告策略 一 廣告宣傳目的 二 總體策略 三 廣告主題 四 要樹立的形象 五 分期廣告的整合策略 第五節(jié) 營銷活動建議 一 營銷渠道及人員促銷建設(shè) 二 營銷公關(guān)活動建議 第六節(jié) 媒體策略 一 媒 體目標(biāo) 二 目標(biāo)受眾 第 2 頁 共 17 頁 三 媒介策略 四 媒介分析及選擇 五 廣告預(yù)算及分配 第七節(jié) 方案說明 前 言 任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。 第一節(jié) 市場分析 一、株洲市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況 1 、 株洲市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是 有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。從 2000 年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，達(dá)到初步的產(chǎn)業(yè)化水平。 2001 年當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為 83 萬平方米，住宅竣工面積為 80 萬平方米，商品房銷售面積為 40 萬平方米，商品房銷售總額為 37723 萬元。具體表現(xiàn)在以下這些方面： A 、 定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的
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