【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 73 頁 3） 置業(yè)會的建立和組織活動 社團活動除在區(qū)內(nèi)展開外，亦 可同時加強與外界的交流，社區(qū)文化機構(gòu)可利用奧園資源及其社會背景創(chuàng)造或提供相應(yīng)機會與條件。 4）康體設(shè)施 主題運動設(shè)施（如網(wǎng)球場、高爾夫推桿訓(xùn)練場等）、康體設(shè)施（如健康木道、健身園地）、休閑設(shè)施（如兒童樂園區(qū)、廣場活動區(qū)、商業(yè)步行街等） 5）會所： 建議在會所設(shè)商場超市、娛樂、餐飲、健身、俱樂部、 VIP 客房、 KTV、酒吧等，其上部為時尚商務(wù)公寓。宜大量使用國際流行色及流行圖案，色彩豐富，線條多變，形成熱鬧歡快之感。 因此，在后面的產(chǎn)品定位中，我們結(jié)合目前趨于市場的供應(yīng)情況及銷售表現(xiàn)，有意識的進行了適度的調(diào)整和補充，在戶型比例、面積等設(shè)計指標上加入了一次置業(yè)客戶的需求。 針對 O2+O3+O5+T2 的應(yīng)對策略 快速占領(lǐng)市場制高點，建立全面競爭優(yōu)勢，以回避價格競爭，做到用形象、產(chǎn)品、品質(zhì)來競爭。 針對 S2+S3+S6+W4 的應(yīng)對策略 面對所處區(qū)域的巨大供應(yīng)量和項目自身的大盤體量，做到與競爭對手的完全差異化是不現(xiàn)實的，本項目只需做到兩個方面的差異化就會在激烈的競爭中占據(jù)領(lǐng)先和主導(dǎo)的地位。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 73 頁 （ 3） Opportunity 機會分析 O1 全國整體房地產(chǎn)市場長期向好； O2 北部新城區(qū)域高品質(zhì)住宅項目不多，市場迫切需求精品項目； O3 市場缺少領(lǐng)導(dǎo)性 品牌和代表性產(chǎn)品； O4 保定城市化進程中，周邊縣（市）的消費者逐步認識到市區(qū)房產(chǎn)價值，將加快進城置業(yè)的腳步； O5 區(qū)域其他項目推廣不夠?qū)I(yè)。 S6 可以把產(chǎn)品進行差異化和細化的提升。 S4 借助專業(yè)公司的營銷推廣手段，把項目形象提升，塑造成保定的品牌項目； 目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日趨規(guī)范和科學(xué)，從前期項目選址到后期項目銷售的全過程并不由房地產(chǎn)開發(fā)商全部自己操作，而是開發(fā)商會選擇自己擅長的方面來操作，把其他部分交給更為專業(yè)的顧問 公司來運作。 憑借著誠信房地產(chǎn)的知名度、影響力以及積累的客戶等諸多優(yōu)勢，將有利于項目的形象樹立及營銷推廣。 W1 屬于北部新城開發(fā)較晚的項目，并且地段 處于項目群最外圍； W2 銷售價格預(yù)期高于競爭對手； W3 期房階段，沒有成熟的居住氛圍，景觀優(yōu)勢無法顯現(xiàn)； W4 規(guī)模大與競爭對手在客群上有較大重疊； W5 項目周邊配套設(shè)施和交通尚不完善。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 73 頁 因此，我們找出本項目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weakesses）和外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities）、威脅因素 （ Threats），運用 SWOT 分析法 ，提出相應(yīng)的市場對策，其目的適合于此市場定位的產(chǎn)品營 銷方法、手段。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準確的分析，借此制訂相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。 ? 價格區(qū)間在 2450 元 以上的項目有 1 個。還有少部分的四居、躍層和復(fù)式戶型。 1 表 保定新城區(qū)域內(nèi)在售住宅項目表 項目名稱 建 筑面積 (平方米 ) 開盤均價（元 /平方米） 目前銷售均價（元 /平方米） 銷售周期 新一代 .C區(qū) 630000 2230 2430 10萬平 /1年 名人 .國際 105000 2600（高層） 2800 2萬平 /1年 TOP世界觀 30000 2800 2800 TOP領(lǐng)地 180000 內(nèi)部價： 1980 預(yù)計不超過2200 內(nèi)部 300套 警盾家園 200000 2250 2350 世紀華庭 340000 2200 2400 10萬平 /1年 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 73 頁 奧林匹亞花園 400000 2300 2300 1． 7萬平 /1月 秀蘭新城 600000 1600 錦觀城 2100 鉆石 2800 20萬 /1年 華冠莊園 150000 清 喬升 △ 推廣主題：市中心，炫戶型。 △ 項目定位：面向大眾的中檔樓盤。二期 2020 年底 △ 銷售情況：一期不到一年時間約消化了 10萬平米左右， 600 套左右，二期近 一個月銷售兩居近 100 套左右（多為積累一年的兩居需求客戶）。 △ 價 格：一期均價 2400 元 /平米。 △ 建筑形式： 9 棟 30 層塔樓， 14 棟 14—— 18層板樓，最小樓間距 70米，最大樓間距 110 米。 △ 優(yōu) 惠：無明確優(yōu)惠 △ 物 業(yè) 費： 元 /平米 *月。 △ 戶型設(shè)計：涵蓋了 67平米一居、 88平米兩居、 130 平米三居、 200 平米四居 等十多款戶型，產(chǎn)品兼容平層、躍層、錯層。 三、世紀華庭 △ 地理位置：復(fù)興路與恒祥北大街東北交口。 △ 優(yōu) 惠：一次性付款優(yōu)惠 2%。 12 層板樓：一梯兩戶 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 73 頁 25 層板樓：一梯三戶，二居面積 96平米，三居面積 167 平米、四居面積 187 平米，戶型配比為 1： 1： 1。 △ 銷售情況：由于項目低價入市，在兩居上的銷售情況較好，自房展會后的 20天時間銷售約 150 多套，其中兩居占比約 80%。 △ 推廣主題：保定人的奧運村，新生活的領(lǐng)跑者。 △ 戶型設(shè)計：一期預(yù)售六棟（ 2棟 29 層塔樓， 2棟 18 層板樓， 2棟多層）， 塔樓：一梯四戶，二居，面積 109 平米、 116 平米。 目前，保定北部新城區(qū)域甚至整個保定市場缺乏一個在理念、產(chǎn)品、規(guī)模、品質(zhì)等各方面都很優(yōu)秀的代表性住宅品牌和領(lǐng)導(dǎo)性住宅品牌， 大多數(shù)企業(yè) 更多的把精力放在了拿地、找資金、如何快速銷售回款上，對于市場的機會點和敏感點沒有深刻和準確的把握。 作為城市環(huán)境核心和經(jīng)濟發(fā)展支柱的房地產(chǎn)行業(yè)將會隨著城市的發(fā)展長期向好。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 73 頁 第一部分：市場研究 一、市場的宏觀分析 國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，北京、廣州、深圳等一線城市房價自去年 5月政策調(diào)控以來不降反升，上海等長三角城市是去年調(diào)控的重點但今年以來也出現(xiàn)了價格回升、交易量上升的趨勢，但大眾消費者對高房價的質(zhì)疑和呼聲此起彼伏。保定新城是保定市政府根據(jù)保定市城市發(fā)展總體規(guī)劃確定的新的城市中心，未來將是保定行政、文化、體育中心，經(jīng)濟、居住次中心，是政府為重塑城市形象、改善投資環(huán)境、提高城市品位，分散老城區(qū)中心人口、文化、經(jīng)濟、交通壓力，建設(shè)新型現(xiàn)代化、高效率、有活力城市的重要舉措。麗景藍灣 項目推廣報告 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 73 頁 項目概況 誠信 .麗景藍灣項目位于保定新城，東鄰恒祥北大街，西鄰瑞祥大街（省印路北延），北臨 1600 畝的植物園，地理位置得天獨厚。 項目分 A、 B兩區(qū)， A區(qū)東臨恒祥北大街（退線 50米綠化隔離帶），南依徐莊路（規(guī)劃路，退線 15 米），北部為城市景觀綠化帶 (退線 50米 )； B 區(qū)南依沈莊路（規(guī)劃路），西為瑞祥大街，北部是徐莊路（規(guī)劃路）。 保定地處北京、天津、石家莊的京津冀三角的中心位置，下轄二十多個縣（市）和 1100 多萬人口，擁有眾多的特色經(jīng)濟區(qū)域和旅游資源，未來將發(fā)展成為一個有經(jīng)濟基礎(chǔ)、有城市規(guī)模、有消費能力、有秀美風(fēng)光、有宜居環(huán)境的人居城市。 保定市場未來 2年內(nèi)的規(guī)劃和上市的住宅面積將 會非常巨大， 2020年新建社區(qū) 26個，續(xù)建社區(qū)46 個，總建面達到約 300 萬平方米而且競爭的區(qū)域集中在城市北部等少數(shù)的幾個區(qū)域，區(qū)域的競爭將會呈現(xiàn)白熱化的趨勢， 由于保定的房地產(chǎn)企業(yè)真正有實力的不多，有實力又愿意作品質(zhì)的開發(fā)商則更是鳳毛麟角，受制于資金的壓力，區(qū)域的競爭將有可能演變成為價格的競爭而不是產(chǎn)品品質(zhì)的競爭和產(chǎn)品差異化的競爭，以上這些因素將不利于市場整體品質(zhì)和價格的提升。 △ 項目定位：保定市中檔偏下的定位。多層均價 2500 元 /平米 △ 賣 點：高層住宅；規(guī)模優(yōu)勢；配套齊全；運動主題定位，大眾價位。 △ 交 房： 2020 年底。 △ 戶型設(shè)計：面積 96平米 —— 249 平米。 △ 推廣主題：選一次，愛一生。 △ 銷售情況：銷售情況比較平穩(wěn)。 △ 項目定位：面向大眾的中檔樓盤。 △ 推廣主題：讓生活 —— 步入高層??。 四、新一代 C區(qū) △ 地理位置：南臨復(fù)興路，東倚恒祥北大街，西至瑞祥大街，北抵隆興路。 △ 戶型設(shè)計：一期預(yù)售 5棟板樓，一梯兩戶，三居為主，四居為輔，面積 146——306 平米。 △ 優(yōu) 惠：無 △ 物 業(yè) 費： 元 /平米 *月 △ 交 房：一期 2020 年底。 △ 項目規(guī)模：總建筑面積 萬平米。 △ 價 格：均價 2400 元 /平米 △ 賣 點：地理位置優(yōu)越；高層住宅；小戶型；社區(qū)周邊配套完善。三期房展會至今約成交 15 套左右。一居戶型 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 73 頁 面積 67 平方米之間：二居戶型面積基本在 88— 138 平方米之間：三居面積分為兩種，偏小面積的 130— 146 平方米之間，戶型偏大在 160— 185 平方米之間。 ? 價格區(qū)間在 22002300 元 間的產(chǎn)品在保定北部新城地區(qū)很少，目前有 2 處在這個區(qū)間，銷售態(tài)勢良好。所謂 SWOT 分析法，也被成為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項目的產(chǎn)品營銷不利的、消極的方面，若不能回避或恰當?shù)?